2010 QCCQ 11365, 2010 QCCQ 11365

Boulanger c. Bouchard 2010 QCCQ 11365 JA-0353 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC LOCALITÉ DE CHICOUTIMI DISTRICT DE CHICOUTIMI « Chambre civile » NO: 150-32-007144-096 DATE : 2 décembre 2010 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE MONSIEUR LE JUGE JEAN-PAUL AUBIN, J.C.Q. ______________________________________________________________________ BOULANGER PATRICK et VILLENEUVE JOSÉE Demandeurs c.

BOUCHARD NORMAND et DESBIENS MICHELLE Défendeurs TREMBLAY CYRILLE et ROUSSEAU HÉLÈNE Appelés en garantie ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les demandeurs réclament le remboursement d'une somme de 7 000,00 $ à

titre de diminution du prix de vente pour vices cachés concernant une propriété acquise le 2 février 2009 des défendeurs. [ 2 ] Les défendeurs contestent et invoquent ce qui suit dans le cadre de leur contestation écrite : « Les vices réclamés étaient soit visibles ou existants avant que nous soyons devenus propriétaires de la résidence. Advenant que la demande de la

partie demanderesse est rejetée, nous demandons le remboursement des frais encourus dans ce cas : 146,00 $ + frais de déplacement ». [ 3 ] D'autre part, les défendeurs ont appelé en garantie Hélène Rousseau et Cyrille Tremblay de qui ils avaient acquis ladite propriété le 12 mai 2006 pour la somme de 72 500,00 $. [ 4 ] Les appelés en garantie contestent et invoquent ce qui suit : « À ce jour, nous n'avons reçu aucune mise en demeure d'une ou l'autre des parties. Nous ne possédons aucune information sur la nature des vices cachés dont il est question.

Lorsque nous avons vendu cette maison les acheteurs ont négocié un prix de vente très bas en fonction des travaux à effectuer comme par exemple refaire la couverture, rénover le sous-sol. Nous ne connaissons pas les travaux que les acheteurs ont pu effectuer ni l'usage qu'ils ont fait de la maison. Les acheteurs ne se sont pas prévalu de leur demande à faire inspecter la maison par un professionnel.

Si cette demande est rejeté, nous réclamons le remboursement des frais de contestation, les frais de déplacement et le remboursement des journées de travail perdus pour chacun de nous » (sic) [ 5 ] Soit dit en passant, les défendeurs ont vendu leur propriété aux demandeurs pour la somme de 117 000,00 $, le prix demandé

étant initialement de 119 900,00 $. [6] En l'occurrence, il s'agit d'un recours de la nature d'un vice caché. [7] En l'espèce, il s'agit de déterminer si l'immeuble était affecté de vices cachés lors de la transaction de vente. [8] Le cas échéant, la Cour devra déterminer le quantum des dommages dans le contexte d'une action en diminution du prix devente. [9] Il importe de noter que tout vendeur est assujetti à la garantie de qualité prévue au Code civil, laquelle couvreconséquemment la question des vices et défauts cachés. [10] En effet, l'article 1726 du Code civil du Québec énonce : « Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendentimpropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné sihaut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constatépar un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. » [11] Cette obligation s'applique même au vendeur de bonne foi, c'est-à-dire celui qui ignorait complètement l'existence de vicesdits cachés. [12] Ainsi, dans le volume Les obligations, 5e édition, les auteurs Baudouin et Jobin mentionnent à ce propos : « L'obligation de garantie de qualité du vendeur est telle qu'il lui est tenu alors même qu'il ignore les vices affectant la chose et qu'il estde bonne foi; la connaissance du vice ne joue un rôle que pour sa responsabilité en dommages-intérêts, nullement pour la résolution ouréduction du prix. » (p. 224) [13] Dans le présent cas, le fardeau de preuve appartient aux demandeurs. [14] Ils doivent assumer leur fardeau selon la règle de la prépondérance et des probabilités. [15] Ainsi, dans l'arrêt Parent c.

Lapointe (1952, (SCC), 1 R.C.S. p. 376, 380), l'honorable juge Tachereau de laCour suprême du Canada déclare : « C'est par la prépondérance de la preuve que les causes doivent être déterminées, et c'est à la lumière de ce que révèlent les faits les plusprobables que les responsabilités doivent être établies. » [16] Précisons également que le second alinéa de l'article 1726 du Code civil du Québec tel qu'énoncé précédemment exempteexpressément l'acheteur de recourir au service d'un expert. [17] Le recours à un expert n'est donc pas nécessaire dans tous les cas. C'est la règle générale.

Par contre, il peut y avoir dessituations ou des circonstances qui nécessitent la vérification de l'immeuble convoité par un expert pour procéder à une inspectionnormale. [18] Après avoir analysé l'ensemble de la preuve ainsi que tous les documents pertinents produits de part et d'autre, la Cour envient à la conclusion que le recours des demandeurs n'est pas fondé pour les raisons qui vont suivre. [19] En effet, dans le cas sous étude, il appert que les demandeurs ont fait appel à un expert en bâtiment de la firme InspectionD.M. [20] Mentionnons que fort curieusement, il a témoigné lors de l'audition à la demande des défendeurs.

C'est lors de sontémoignage que son rapport d'inspection a été produit sous la pièce D-2, puisque son témoignage y référait précisément. [21] Son rapport de même que son témoignage comportent des indications et des précisions fort importantes démontrant qu'il yavait des indices très précis de nature à nécessiter une expertise complémentaire de la part d'un entrepreneur en soi. [22] Ainsi, à la page 18 de son rapport d'expertise, l'expert en bâtiment mentionne notamment concernant l'intérieur du bâtiment,ce qui suit au niveau des fondations, savoir : « Nous avons vu des traces d'humidité et/ou de moisissures. (Ouvrir le mur et vérifier s'il y a des infiltrations d'eau). »

« Nous avons vu des traces d'efflorescence à la base des murs, ce qui indique habituellement que les drains français ne sont pasfonctionnels ou inexistants. (Voir drains français). » [23] Préalablement, à la page 13, l'expert indique également qu'il y a lieu de communiquer avec un entrepreneur pour avoir uneestimation des réparations et de la condition du mur vu son effritement. Il faisait référence évidemment à la condition des mursextérieurs.

Lors de son témoignage, il précise que de fait les murs extérieurs dont plus précisément 3 murs gondolaient à certains endroitscompte tenu de la condition de l'effritement.

[ 24 ] Il ajoute également qu'il a bien constaté des traces d'humidité et de moisissure au sous-sol, de sorte qu'il a recommandé de faire vérifier davantage par un entrepreneur en ouvrant au besoin le mur. [ 25 ] En ce qui le concerne, il s'agissait d'une inspection de type visuel sans plus. [ 26 ] Il y avait également fuite du lavabo au sous-sol nécessitant des corrections.

Il a déduit ainsi que cela a rapport avec le tuyau qui a été produit par le demandeur lors de son témoignage. [ 27 ] Enfin, il ajoute que le gondolement des murs est dû à de l'humidité qui s'est infiltrée. [ 28 ] C'est ainsi qu'à la page 26 de son rapport il mentionne précisément les « problèmes spécifiques » dont ce qui suit entre autres : « Communiquer avec un entrepreneur pour avoir une estimation des réparations et de la condition du mur vu à son effritement. » « Nous avons vu des traces d'humidité et/ou de moisissures. (Ouvrir le mur et vérifier s'il y a des infiltrations d'eau). »

« Fuite sous le lavabo du sous-sol, apporter correction nécessaire. » [ 29 ] Il appert selon la preuve que les demandeurs n'ont pas donné suite aux recommandations de l'inspecteur en bâtiment en ne recourant pas à un entrepreneur pour investiguer d'abondant. [ 30 ] Comme l'indique l'

article 1726 du Code civil du Québec , l'examen suppose de la part de l'acheteur la prudence et la diligence. [ 31 ] Dans le présent cas, il y avait des demandes spécifiques de la part de l'expert en bâtiment lors de son inspection préachat qui nécessitaient pour tout acheteur prudent et diligent de requérir à une expertise complémentaire d'un entrepreneur telle que c'était dûment recommandée. [ 32 ] Il y avait des indices très tangibles et concrets qui ne pouvaient faire autrement qu'un acheteur prudent et diligent devait aller plus loin et requérir l'examen par un entrepreneur tel que recommandé. [ 33 ] Dans l'affaire Lamarche c.

Morin ( J.E. 2001-807 ), un juge de la Cour du Québec a bien exprimé et exposé les principes devant guider toutes personnes diligentes et raisonnables dans le contexte des dispositions de l'

article 1726 du Code civil du Québec savoir : « Or, s'il est vrai qu'à l'occasion de la réforme du Code civil , entrée en vigueur le 1 er janvier 1994, le législateur a précisé que le vice apparent que n'est pas tenu de garantir le vendeur est celui « qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert » ( art. 1726 , al. 2 C.c.Q.), la clarification de la règle selon laquelle le recours à un expert n'est pas nécessaire n'a pas eu pour effet de diminuer ou de neutraliser le devoir général incombant à l'acheteur de se comporter comme une personne prudente et diligente.

L'acheteur a donc encore l'obligation de se renseigner sur l'état du bien qu'il désire acquérir, ainsi que celle de donner suite aux renseignements alors obtenus comme le ferait un acheteur raisonnable placé dans les mêmes circonstances. Ce devoir peut alors faire naître de façon autonome une obligation ponctuelle et circonstancielle de recourir à un expert dans un cas d'espèce ». [ 34 ] Comme le soulignait à bon droit la Cour d'appel dans l'arrêt Vachon c.

Routhier ( 13-06-05, 200-09-004517-030 ), le premier juge d'instance n'a pas commis d'erreur en énonçant que l'acheteur qui constate des indices laissant soupçonner l'existence d'un vice caché affectant le bien faisant l'objet de la vente doit vérifier si ces soupçons sont fondés ou non. Et la Cour d'ajouter que le juge n'a pas commis d'erreur en tirant la conclusion que les indices présents au dossier auraient du soulever la curiosité de l'appelant. [ 35 ] Dans l'affaire Blain et Lalonde c. Beausoleil et al (C.Q.

Longueuil, 505-22-007528-013, 30-06-03 , parag. 63, 64), traitant du rôle de l'inspecteur procédant à l'inspection préachat, le juge mentionne ce qui suit : « Le fait qu'il avait décelé la présence d'une fissure près du coin avant de l'immeuble laissait présager la présence de d'autres fissures puisque le solage constitue un tout et qu'un affaissement nécessite au moins deux fissures. » « Dans de telles circonstances et avec un tel rapport préachat un acheteur prudent aurait dû demander une inspection subséquente avant de procéder à l'achat de l'immeuble. » [ 36 ] Dans l'affaire Préseault c. Pépin (C.S.

Laval 540-05-004635-995), le juge écrit ce qui suit : « L'acheteur doit procéder à un examen sérieux car même si la découverte du vice présente quelque difficulté, il n'en reste pas moins que la possibilité de le découvrir suffit pour qu'il ne soit pas caché.

La présence de signes révélateurs ou d'indices susceptibles de soulever des soupçons constitue un élément à considérer aux fins de déterminer si l'acheteur a agi avec la prudence et la diligence requises par la loi ». [ 37 ] Dans le présent cas, non seulement il y avait des signes révélateurs, des indices particuliers de nature à soulever certains soupçons, mais il y avait par surcroît une recommandation claire, nette et précise de la part de l'expert en bâtiment de recourir à un entrepreneur pour investiguer plus amplement et procéder au besoin à des évaluations. [ 38 ] Que le mur concerné par l'humidité d'une façon plus particulière ainsi que par la pourriture soit un autre que celui qui était visé par le rapport d'inspection de l'expert en bâtiment, ça ne change aucunement la situation et l'obligation dans le présent cas de la part des demandeurs de recourir à une vérification complémentaire, sans compter que 3 des 4 murs extérieurs comportaient des effritements

évidents et des gondolements, ce qui impliquait selon M. Daniel Méridith une infiltration d'humidité dans les murs. [ 39 ] D'ailleurs, bien que M me Claudette Maltais, agente immobilière, n'ait rien constaté de particulier lors de sa visite au sous-sol, ce qui se comprend puisqu'elle n'est pas une experte en bâtiment comme l'est M.

Méridith, elle a quand même noté qu'une rénovation des murs extérieurs s'imposait vu l'humidité conséquente. [ 40 ] Enfin soulignons que les défendeurs sont de bonne foi en l'espèce. [ 41 ] Après avoir acquis la propriété des appelés en garantie le 12 mai 2006, ils n'ont jamais occupé cette résidence. [ 42 ] Elle a été occupée par leur fille et ils n'ont jamais eu connaissance d'élément particulier de nature à affecter leur bonne foi et leur fiabilité. [ 43 ] En conséquence, il y a lieu de rejeter l'action des demandeurs mais compte tenu des circonstances, chaque

partie devant assumer ses propres frais et dépens. [ 44 ] Concernant l'appel en garantie, il devient sans objet eu égard à la conclusion découlant de la demande principale. [ 45 ] Donc l'appel en garantie doit être rejeté, mais chaque

partie également assumant ses frais et dépens. [ 46 ] PAR CES MOTIFS, LA COUR : [ 47 ] REJETTE la demande principale à l'égard des défendeurs Normand Bouchard et Michelle Desbiens, le tout chaque

partie assumant ses frais et dépens; [ 48 ] REJETTE l'appel en garantie à l'égard des appelés en garantie Cyrille Tremblay et Hélène Rousseau, chaque

partie assumant ses frais et dépens. __________________________________ JEAN-PAUL AUBIN, J.C.Q. Date d'audience: 9 novembre 2010