2017 QCCQ 9370, 2017 QCCQ 9370

Fenplast inc. c. 9116-7056 Québec inc. (Construction Sebalan) 2017 QCCQ 9370 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE JOLIETTE « Chambre civile » N° : 705-22-016202-168 DATE : 18 juillet 2017 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DU JUGE DENIS LE RESTE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ FENPLAST INC.

Demanderesse c. 9116-7056 QUÉBEC INC. faisant affaire sous le nom de Construction Sebalan -et- RAYMONDE LEBLANC -et- MARC-ANDRÉ CHARETTE Défendeurs -et- L’OFFICIER DE LA PUBLICITÉ DES DROITS DE LA CIRCONSCRIPTION FONCIÈRE DE L’ASSOMPTION Mis en cause ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Fenplast inc., ci-après désignée «Fenplast», demande la reconnaissance de l’hypothèque légale pour une personne ayant participé à la construction d’un immeuble appartenant à Raymonde Leblanc et Marc-André Charette, ci-après désignés respectivement «Leblanc [1] » et «Charette». [ 2 ] Fenplast demande de condamner 9116-7056 Québec inc., faisant affaire sous les nom et raison sociale de «Sebalan», ci-après désignée «Sebalan», à lui payer 13 268,82 $ plus les intérêts et indemnités. [ 3 ] Elle demande de déclarer l’immeuble grevé de l’hypothèque légale en sa faveur pour la somme susdite. [ 4 ] Se portant demandeurs reconventionnels, Leblanc et Charette requièrent la radiation de l’hypothèque légale de Fenplast.

LA QUESTION EN LITIGE: [ 5 ] Les avocats s’entendent pour que la seule question en litige aux fins des présentes soit celle de la date de la fin des travaux. LE CONTEXTE: [ 6 ] Sebalan œuvre dans le domaine de la construction de résidences neuves. C’est l’entrepreneur général. [ 7 ] Il est admis aux fins des présentes que Fenplast a fourni et installé de la fenestration pour 13 268,83 $ sur l’immeuble en litige. [ 8 ] Le 1 er mai 2015, Leblanc et Charette signent un contrat préliminaire et un contrat de garantie avec Construction Sebalan inc.

Sebalan doit construire pour 516 855,19 $ une maison neuve Place Saint-Ours à L’Assomption. [ 9 ] Leblanc et Charette ont connu Sebalan par l’intermédiaire de monsieur Varin, un chargé de projet qui est propriétaire d’un terrain voisin. [ 10 ] Le terrassement et la piscine ne sont pas inclus dans le prix de vente. [ 11 ] La résidence doit être terminée pour le 24 juin 2015.

[ 12 ] À cause de certains retards, Sebalan repousse la date de livraison aux 24 juillet, 18 août et en septembre 2015. [ 13 ] C’est le 5 septembre 2015 que Leblanc et Charette aménagent dans la résidence. Ils ne sont toujours pas propriétaires suivant les titres d’enregistrement. Le contrat notarié n’interviendra que le 31 mars 2016. [ 14 ] Du 5 septembre 2015 au 22 décembre 2015, ils essaient à plusieurs reprises, mais sans succès, d’obtenir de Sebalan la terminaison des travaux et la correction de plusieurs malfaçons.

Malgré plusieurs promesses, l’achèvement de la résidence n’avance pas. [ 15 ] Le 22 décembre 2015, la maison est reprise par dation en paiement par Gestion P. Trudel inc., l’entreprise qui a financé la construction pour Sebalan. [ 16 ] Le 24 décembre 2015, Charette rencontre Trudel, le nouveau propriétaire.

Ce dernier lui dit qu’il va vendre la résidence. [ 17 ] Leblanc et Charette se retrouvent dans une position précaire puisqu’ils ont déjà versé 42 000 $ de dépôt. [ 18 ] Ils décident finalement d’acheter la résidence de Trudel suivant les mêmes termes et conditions que le contrat préliminaire d’achat intervenu préalablement avec Sebalan. Ils achètent cependant sans garantie légale. [ 19 ] Trudel s’engage alors à assumer les frais pour libérer l’immeuble de toute hypothèque légale de construction. [ 20 ] La preuve documentaire est abondante dans cette affaire.

Par acte sous seing privé, Sebalan confirme le 26 mars 2016 l’abandon des travaux. Nous pouvons y lire (P-6) : « […] Par le présent document, il est confirmé que la fin des travaux entrepris par Construction Sebalan au 13, Place St-Ours, L’Assomption, survient officiellement le 22 décembre 2015, vu l’abandon des travaux par le propriétaire, Gestion Jean-François Varin inc. Le représentant soussigné de Construction Sebalan confirme avoir été avisé de cet abandon des travaux avant le 22 décembre 2015. À cette date du 22 décembre 2015, la résidence a été cédée à Gestion P. Trudel inc.

Il est confirmé qu’aucun travail de construction n’a été réalisé sur la résidence depuis le début du mois de septembre 2015. » [ 21 ] Il importe également de rappeler que le 15 avril 2016, Leblanc et Charette se sont prévalus du règlement du Plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs . À cette date, ils ont effectué une dénonciation écrite et un conciliateur a visité les lieux le 27 juin 2016. [ 22 ] La décision de l’administrateur du 25 juillet 2016 accueille la réclamation des bénéficiaires à l’égard de 19 points couvrant le parachèvement des travaux et plusieurs malfaçons.

On ordonne alors à l’entrepreneur de régler le tout dans les 30 jours suivant la décision. [ 23 ] La preuve révèle que l’entrepreneur n’a pas effectué les correctifs escomptés et que la garantie a donc pris en charge les travaux. [ 24 ] Un chargé de projet a été mandaté, a obtenu des soumissions et les travaux ont été effectués à l’exception du crépi sur les fondations extérieures qui a été effectué quelques jours seulement avant le procès. [ 25 ] Pierre Trudel de Gestion P.

Trudel inc. témoigne. [ 26 ] À deux reprises, il a prêté sur hypothèque des sommes à Varin de Gestion Jean-François Varin inc. qui, lui, faisait affaires avec Sebalan. [ 27 ] Varin a manqué à ses obligations et c’est pourquoi Trudel a repris l’immeuble le 22 décembre 2015 suite à une dation en paiement. [ 28 ] Trudel explique à l’instruction qu’il a donné 90 000 $ au notaire instrumentant pour régler les hypothèques légales grevant l’immeuble.

Il se souvient de la rencontre qu’il a eue le 24 décembre 2015 avec Leblanc et Charette. [ 29 ] Il sait alors que l’immeuble souffre de plusieurs déficiences et c’est pourquoi il est vendu sans garantie légale. [ 30 ] Des sommes ont d’ailleurs été retenues chez le notaire instrumentant. Selon Trudel, il demeure un solde de 20 500 $ à ce jour chez le notaire pour couvrir les frais des présentes. [ 31 ] Selon Fenplast, la fin des travaux n’est toujours pas survenue.

On réclame 13 268,82 $ de Sebalan et on demande que l’hypothèque soit confirmée. [ 32 ] La preuve que les travaux ne sont toujours pas terminés réside principalement dans les décisions de l’administrateur du plan de garantie. Un nombre incalculable de malfaçons ou d’éléments à terminer y sont visés. [ 33 ] Il s’agit là de l’essentiel de la preuve retenue par le Tribunal. DROIT APPLICABLE ET ANALYSE :

[34] Le Tribunal retient de la preuve que les nombreux travaux à compléter, malfaçons et déficiences rapportés en 2016 par lespropriétaires étaient inévitablement prévus aux plans et devis initiaux de l’immeuble. [35] En l’espèce, il y a donc lieu de déterminer s’il y a eu abandon définitif des travaux, ce qui peut nous mener à la fin «théorique»des travaux.

En d’autres termes, seul l’abandon définitif des travaux amène la fin des travaux, leur interruption temporaire, alors queleur reprise est ou demeure prévisible, ne marque pas le début du délai pour remplir les formalités légales prévues aux hypothèques deconstruction. 2110. Le client est tenu de recevoir l’ouvrage à la fin des travaux; celle-ci a lieu lorsque l’ouvrage est exécuté et en état de servirconformément à l’usage auquel on le destine. La réception de l’ouvrage est l’acte par lequel le client déclare l’accepter, avec ou sans réserve. 2116.

La prescription des recours entre les parties ne commence à courir qu’à compter de la fin des travaux, même à l’égard de ceux quiont fait l’objet de réserves lors de la réception de l’ouvrage. 2727. L’hypothèque légale en faveur des personnes qui ont participé à la construction ou à la rénovation d’un immeuble subsiste,quoiqu’elle n’ait pas été publiée, pendant les 30 jours qui suivent la fin des travaux. Elle est conservée si, avant l’expiration de ce délai, il y a eu inscription d’un avis désignant l’immeuble grevé et indiquant le montant dela créance. Cet avis doit être signifié au propriétaire de l’immeuble.

Elle s’éteint six mois après la fin des travaux à moins que, pour conserver l’hypothèque, le créancier ne publie une action contre lepropriétaire de l’immeuble ou qu’il n’inscrive un préavis d’exercice d’un droit hypothécaire. [36] Le Tribunal fait siens les propos de l’honorable Gérard Dugré, j.C.s., dans Banque Canadienne Impériale de Commerce c.3984583 Canada inc.[2] écrit : «[47] La notion d’abandon des travaux est une question de fait et chaque cas est un cas d’espèce. C’est la

partie qui invoquel’abandon des travaux qui doit le prouver. De plus, il faut distinguer entre suspension, interruption et abandon des travaux.

En effet,seul l’abandon des travaux entraîne la fin des travaux au sens de l’art. 2727 C.c.Q. [48] Pour qu’il y ait abandon des travaux, il faut que le propriétaire de l’immeuble manifeste sa volonté de les abandonner à soncréancier ou qu’il pose des gestes incompatibles avec le désir de continuer les travaux et ce, à la connaissance du créancier. [49] Il convient de citer les propos de l’auteur Jacques Deslauriers sur la notion d’abandon des travaux, lesquels résumentparfaitement l’état du droit sur cette question : « 599.

Si les parties s’entendent pour suspendre les travaux et en assujettissent la reprise à l’arrivée d’une condition, les travaux serontabandonnés si la condition ne se réalise pas. Dans Cook c. Archibald [(1921) (SCC), 61 R.C.S. 465, conf. (1920) 29 B.R. 364], l’architecte et le propriétaire avaient convenu de suspendre les travaux jusqu’au 1er mars et de les reprendre si ce dernierdonnait un avis avant cette date. Le défaut d’avis en temps utile a alors transformé la suspension en abandon. 600.

L’arrêt des travaux par le propriétaire à la suite d’un manque de fonds ou de la négligence à payer l’entrepreneur selon lesconditions du contrat, ne signifie pas la fin des travaux. Cependant, si l’arrêt des travaux devient définitif, la suspension se transformeen abandon et c’est après cet abandon que se computent les délais d’inscription de l’avis d’hypothèque légale, à compter du jour où lecréancier prend connaissance de l’intention du propriétaire de mettre un terme à son projet de construction.

L’abandon des travauxsurvient lorsque leur interruption est combinée avec l’intention manifeste du propriétaire de fermer le chantier de façon définitive, alorsque la suspension des travaux a lieu lorsque le propriétaire les interrompt avec l’intention de les reprendre. 601. Une décision fort élaborée de la Cour supérieure fait une revue complète de l’état du droit sur la question de l’abandon et de lasuspension des travaux.

Selon cette décision, pour qu’une suspension de travaux devienne un abandon, le propriétaire doit manifester savolonté d’abandonner les travaux ou poser un geste en ce sens à la connaissance du créancier. Ce n’est qu’à partir de ce moment quecommencera à courir le délai pour accomplir les formalités requises pour la conservation de l’hypothèque légale.

En cas de mutisme dupropriétaire, la fin des travaux pourra survenir quand l’entrepreneur constatera personnellement l’abandon des travaux. 602. L’abandon définitif des travaux, porté à la connaissance des créanciers, est assimilable à la fin des travaux. Toutefois,l’entrepreneur prudent devrait, si les travaux sont suspendus de façon prolongée et qu’il n’a pas été payé de son dû, s’enquérir de lasituation auprès du propriétaire, et non pas attendre qu’il se manifeste de façon unilatérale. 603. Il incombe à celui qui invoque la fin des travaux de démontrer que les travaux sont effectivement terminés.

La preuve testimonialeest admise pour établir que les travaux ont été définitivement abandonnés, car il s’agit d’une question de fait et non pas de la preuved’un acte juridique. » (soulignement ajouté, notes omises)» (Références omises) [37] Le Tribunal retient qu’on oppose à la définition de suspension celle de l’abandon des travaux qui donne vraisemblablement lieuà un arrêt définitif des travaux.

Celui-ci survient au moment où le propriétaire ou l’entrepreneur exprime l’intention manifeste et sanséquivoque de ne pas reprendre les travaux. [38] Ainsi, l’abandon des travaux constitue alors une façon de déterminer quelle est la date de fin de travaux. [39] En l’espèce, rappelons que dans un document signé par Sebalan et Varin, tous deux confirment que l’abandon des travaux estsurvenu officiellement le 22 décembre 2015 bien qu’aucun travail de construction n’ait été effectué depuis septembre.

[ 40 ] Le Tribunal retient aussi que l’intention d’abandonner les travaux par le propriétaire ou l’entrepreneur peut être tacite lorsque les faits au litige sont incompatibles avec la volonté de poursuivre éventuellement le projet de construction. [ 41 ] Le Tribunal conclut qu’il y eut nettement abandon des travaux au plus tard le 22 décembre 2015, tel qu’en fait foi la pièce P-6. [ 42 ] Au surplus, il y a eu abandon tacite d’ailleurs dans les mois précédents.

Les agissements de l’entrepreneur sont incompatibles avec toute volonté de sa part de poursuivre éventuellement le projet de construction de l’immeuble de Leblanc et Charette.

Cela devient théorique de l’établir plus tôt, mais septembre pourrait même être considéré comme la date de l’abandon définitif des travaux. [ 43 ] Le Tribunal a tenu compte dans cette évaluation des nombreux items à compléter et des malfaçons affectant l’immeuble. [ 44 ] Cependant, l’entrepreneur a abandonné le projet de construction puisqu’aucune reprise des travaux n’a été effectuée depuis septembre 2015 et aucune n’était prévisible par la suite. Leur départ du chantier peut constituer la date de départ du délai de 30 jours prévu à l’

article 2727 C.c.Q. [ 45 ] L’hypothèque légale de construction de Fenplast est donc hors délai depuis minimalement le 22 janvier 2016 (30 jours du 22 décembre 2015). [ 46 ] La preuve prépondérante démontre de toute façon la volonté et l’intention claires et définitives de l’entrepreneur d’abandonner les travaux à compter de septembre 2015. [ 47 ] Puisque le Code civil du Québec ne prévoit qu’une seule fin des travaux pour l’ensemble des travaux exécutés sur un même ouvrage, l’hypothèque légale enregistrée par Fenplast est illégale puisque hors délai. [ 48 ] Cependant, la preuve prépondérante démontre que 9116-7056 Québec inc., faisant affaire sous le nom de Sebalan, est endettée envers Fenplast inc. de la somme réclamée de 13 268,82 $.

Notons que Sebalan n’a pas comparu au dossier. [ 49 ] PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 50 ] ACCUEILLE en

partie la réclamation. [ 51 ] CONDAMNE 9116-7056 Québec inc., faisant affaire sous le nom de Construction Sebalan, à payer à Fenplast inc. 13 268,82 $ plus les intérêts au taux légal majoré de l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec depuis le 1 er février 2016, date de publication de l’avis d’hypothèque légale, plus les frais de justice. [ 52 ] ORDONNE la radiation de l’avis d’hypothèque légale d’une personne ayant participé à la construction ou à la rénovation d’un immeuble publié le 1 er février 2016 sous le numéro 22 103 251 du Cadastre du Québec, circonscription foncière de L’Assomption. [ 53 ] ORDONNE la radiation de la publication de l’avis de préinscription d’une demande en justice publié le 18 avril 2016 sous le numéro 22 243 667 du Cadastre du Québec, circonscription foncière de L’Assomption. [ 54 ] ORDONNE à l’Officier de la publicité des droits de la circonscription foncière de L’Assomption, mis en cause, de procéder à la radiation de l’avis d’hypothèque légale d’une personne ayant participé à la construction ou à la rénovation d’un immeuble publié le 1 er février 2016 sous le numéro 22 103 251 contre le lot numéro QUATRE MILLIONS SEPT CENT CINQUANTE-HUIT MILLE NEUF CENT QUARANTE ET UN (lot 4 758 941) du cadastre du Québec, circonscription foncière de L’Assomption et ce, sur présentation d’une réquisition conforme aux prescriptions de la loi et paiement des droits prescrits. [ 55 ] ORDONNE à l’Officier de la publicité des droits de la circonscription foncière de L’Assomption, mis en cause, de procéder à la radiation de l’avis de préinscription d’une demande en justice publié le 18 avril 2016 sous le numéro 22 243 667 contre le lot numéro QUATRE MILLIONS SEPT CENT CINQUANTE-HUIT MILLE NEUF CENT QUARANTE ET UN (lot 4 758 941) du cadastre du Québec, circonscription foncière de L’Assomption et ce, sur présentation d’une réquisition conforme aux prescriptions de la loi et paiement des droits prescrits. [ 56 ] DISPENSE les défendeurs de toute autre signification du jugement à intervenir. [ 57 ] LE TOUT, avec frais de justice. __________________________________ DENIS LE RESTE, J.C.Q.

Me Isabelle Cartier BMA AVOCATS INC. Avocate de la demanderesse Me Patrick Jean PATRICK JEAN AVOCAT Avocat des défendeurs Raymonde Leblanc et Marc-André Charette Date d’audience : 16 mai 2017