2018 QCCQ 913, 2018 QCCQ 913

La Rue c. Dessureault 2018 QCCQ 913 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances» CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE QUÉBEC LOCALITÉ DE QUÉBEC « Chambre civile » N° : 200-32-065703-166 DATE : 16 février 2018 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE CHRISTIAN BRUNELLE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ PATRICK LA RUE […] L’Ancienne-Lorette (Québec) […] Demandeur c. ANDRÉ DESSUREAULT MARIE-ROSE B.

DESSUREAULT […] Québec (Québec) […] Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le demandeur, Patrick La Rue, réclame aux défendeurs, André Dessureault et Marie-Rose B.

Dessureault, la somme de 15 000 $ au motif que la maison qu’ils lui ont vendue serait affectée de vices cachés. [ 2 ] Par demande reconventionnelle, les défendeurs réclament à monsieur La Rue le remboursement d’une somme totale de 7 675,59 $ pour les honoraires professionnels et les frais engagés dans la préparation de leur défense et le stress subi.

I) CONTEXTE [ 3 ] Le 30 juin 2014, monsieur et madame Dessureault vendent leur maison à Monsieur La Rue. Construite en 1972, cette demeure compte plus de quarante ans au moment de la vente et l’acheteur en est informé. [ 4 ] Le 19 mai précédent, l’inspecteur en bâtiment Sébastien Rochette avait réalisé l’inspection préachat de l’immeuble afin d’en détecter, le cas échéant, les défauts majeurs apparents. [ 5 ] À l’hiver 2016, monsieur La Rue effectue certains travaux de rénovation au sous-sol.

En ouvrant un « bout de mur », il détecte la présence d’eau dans le haut de la fondation, derrière l’isolant de polystyrène. [ 6 ] Le 18 février 2016, son assureur (Promutuel) dépêche sur les lieux monsieur Ghislain Denis. Deux possibilités sont alors envisagées, soit un problème de condensation ou encore une infiltration d’eau. [ 7 ] Le 3 mars 2016, monsieur La Rue, après des démarches auprès de son courtier immobilier et de son notaire, parvient à contacter monsieur Dessureault. [ 8 ] Le 16 mars 2016, les parties se rencontrent sur les lieux.

Est également présent l’inspecteur Philippe Vu de la société Détection thermique JD (« DTJD ») qui cherche à « déterminer la cause anormale d’humidité sur le solage du sous-sol du bâtiment ». [ 9 ] Ce même jour, monsieur et madame Dessureault contresignent un document que leur présente monsieur La Rue et par lequel il leur dénonce « la présence d’eau sur les fondations derrière l’isolant des murs du sous-sol et sous le plancher flottant » qui « constituerait un vice caché ». [ 10 ] Le 19 mars 2016, monsieur et madame Dessureault proposent de « […] faire exécuter le nettoyage des 3 murs du sous-sol, vus par nous […] par une entreprise recommandée par le CAA et notre compagnie d’assurances ».

Ils réclament en retour que monsieur La Rue renonce à tout recours légal contre eux. [ 11 ] Le 4 avril 2016, monsieur La Rue les met en demeure d’exécuter les travaux correctifs afin de remettre le sous-sol en état ou, à défaut, de lui verser la somme de 17 400 $ en diminution du prix de vente. [ 12 ] Le 25 mai 2016, il dépose sa demande en justice. [ 13 ] Le 1 er juin 2016, monsieur et madame Dessureault contestent la demande.

Puis, par une contestation modifiée le 29 mars 2017, ils plaident « que ce n’est pas un vice caché » et, se portant demandeurs reconventionnels, ils réclament une somme de 3 675,59 $ pour préjudice matériel et 4 000 $ pour préjudice moral (stress).

II) QUESTIONS EN LITIGE [ 14 ] Monsieur La Rue a-t-il établi, par prépondérance des probabilités, que la maison que lui ont vendue les défendeurs est affectée d’un vice caché au sens de la loi? [ 15 ] Monsieur et madame Dessureault ont-ils droit aux sommes qu’ils réclament? III) ANALYSE ET DÉCISION [ 16 ] En matière civile, le fardeau de la preuve repose sur la

partie demanderesse. [1] Celle-ci doit pouvoir établir, par prépondérance des probabilités [2] , les faits au soutien de sa demande. [ 17 ] Qu’en est-il en l’espèce? [ 18 ] Monsieur La Rue invoque en sa faveur la garantie de qualité à laquelle les vendeurs sont tenus en vertu de l’

article 1726 du Code civil du Québec : 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus.

Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 19 ] Pour qu’il puisse bénéficier de cette garantie légale, l’acheteur a un quadruple fardeau : Pour se prévaloir de la garantie légale contre les vices cachés, quatre conditions doivent donc être respectées : (

i) que le bien soit affecté d’un vice grave , l’intensité de cette gravité ayant été définie par la jurisprudence à partir des expressions « impropre à l’usage » et « diminuent tellement son utilité »; (ii) que le vice existait au moment de la vente; (iii) que le vice soit caché , qualité qui s’évalue objectivement et qui est accompagnée d’une obligation de s’informer; et (iv) que le vice soit inconnu de l’acheteur, qualité qui s’évalue subjectivement et dont le fardeau de preuve appartient au vendeur. [3] [ 20 ] De l’avis du Tribunal, monsieur La Rue n’est pas parvenu à établir la présence d’un vice à la fois « grave », « inconnu » et « caché ».

A) Un vice « grave »? [ 21 ] Dans le rapport de DTJD – signé par monsieur François Duval – il est mentionné que des taches noires sont visibles sur le béton coulé de la fondation, mais aucun taux d’humidité anormale n’est observé sur les composantes de bois ou les matériaux. [ 22 ] Le rapport précise en outre que « le taux d’humidité ambiant du sous-sol était entre 39.6 et 41.5 % », la normale se situant « entre 35 et 45 % ». [ 23 ] Ceci dit, à la page 12 du rapport, DTJD écrit : Afin d’éviter la formation de condensation sur un solage de béton,

section hors sol, il faut impérativement fixer adéquatement un isolant extrudé sans espace d’air au solage en béton coulé.

La situation actuelle représente des risques élevés de formation de condensation sur l’ensemble des composantes du solage hors sol qui n’est pas isolé adéquatement. [ 24 ] Puis, à la page 25, DTJD infère que c’est « l’espace d’air entre l’isolant extrudé et le solage qui peut engendrer la formation de condensation », de telle sorte que « [l]e solage du bâtiment nécessite des améliorations, sinon cette anomalie présente des risques potentiels de défaut […] dans le futur ». [ 25 ] En somme, DTJD appelle à faire des interventions préventives contre des risques potentiels dans le futur .

Toutefois, son rapport ne permet pas de conclure qu’il y a présence de moisissures, d’infiltrations d’eau ou même d’un taux d’humidité anormalement élevé. [ 26 ] À cet égard, à la demande des défendeurs, l’ingénieur Marcel Leblanc visitait la maison le 15 août 2016. Dans le compte-rendu de sa visite, il écrit qu’« [i]l n’est pas démontré par monsieur Larue qu’il y a de la pourriture active, des champignons et de l’air vicié ». [ 27 ] Ainsi, le Tribunal n’est pas convaincu, par prépondérance de preuve, que la maison souffre d’un déficit d’usage tel que l’on puisse conclure qu’elle est affectée d’un « vice grave ».

B) Un vice « inconnu » et « caché »? [ 28 ] La propriété dont il s’agit comptait déjà plus de quarante ans lors de la vente, ce dont monsieur La Rue était d’ailleurs parfaitement conscient. [ 29 ] Dans le rapport de l’inspection préachat réalisée par monsieur Rochette, la rubrique « Indices de pénétration d’eau ou condensation » comporte la mention « Expertise recommandée ».

L’inspecteur écrit : Prenez note, la fondation a environ 41 ans, il semble, selon les questions posées au vendeur, qu’il n’y ait pas eu de restauration des composantes de la fondation (drainage et imperméabilisation) au cours des dernières années. L’imperméabilisation et le drainage de la fondation peuvent avoir atteint la fin de leur vie utile . […] (Le Tribunal souligne)

[ 30 ] Cette mention était de nature à éveiller la vigilance de monsieur La Rue, mais celui-ci n’a pas suivi la recommandation qui lui était faite. [ 31 ] L’acheteur qui reste insensible aux signaux d’alarme que lui lance l’inspecteur dont il a lui-même retenu les services rend, de ce fait, « juridiquement apparent » le vice qu’il prétend « caché ». [4] [ 32 ] Pour ce qui est du revêtement de polystyrène qui était en place, l’ingénieur Leblanc écrit : « […] il faut ajouter que la façon de faire, avec colle en amont de l’isolant, était en 1970 [plus ou moins] la règle utilisée dans l’industrie de la construction ».

Ainsi, l’isolant mis en place satisfaisait les normes de l’époque et son installation était conforme aux « règles de l’art » du temps. [ 33 ] L’on ne peut s’attendre d’une maison de cet âge qu’elle soit isolée à la manière des maisons plus récemment construites au moyen des techniques nouvelles, des matériaux plus performants et du savoir-faire développés, ces dernières années, dans l’industrie de la construction. [5] [ 34 ] L’acheteur raisonnable sait – ou devrait savoir – qu’un immeuble se dégrade avec le temps.

Cette dégradation inéluctable ne saurait être confondue avec un « vice inconnu » et « caché » à compter du moment où l’acheteur est mis au fait de l’âge du bien acquis : Il est de notoriété que tout bien est soumis aux effets de la dégradation en raison du passage du temps et du vieillissement. La vétusté d'un bien est un phénomène qui ne constitue pas un vice caché au sens de la garantie de qualité du Code civil du Québec . [6] [ 35 ] Pour toutes ces raisons, le Tribunal juge que le caractère « inconnu » et « caché » du vice allégué n’a pas été démontré, ce qui entraîne le rejet de la demande principale.

C) La demande reconventionnelle [ 36 ] Quant à la demande reconventionnelle de monsieur et madame Dessureault, le Tribunal n’y fait pas droit. [ 37 ] Ils réclament notamment le remboursement des honoraires payés à deux avocats qui les ont assistés. Or, il est acquis « qu’en droit québécois, ce n’est qu’exceptionnellement qu’une

partie peut être tenue de payer les honoraires d’avocats engagés par la

partie adverse ». [7] Les faits de la présente affaire ne justifient pas de déroger à cette règle. [ 38 ] La défense de ses droits devant la Cour emporte invariablement un certain nombre d’inconvénients qui sont inhérents au processus judiciaire. [8] Les inconvénients que les défendeurs allèguent avoir subis, en l’espèce, n’excèdent pas ceux avec lesquels tout justiciable doit composer, afin de faire valoir son point de vue devant le juge. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la demande principale; REJETTE la demande reconventionnelle; LE TOUT , chaque

partie assumant ses propres frais de justice. __________________________________ CHRISTIAN BRUNELLE, J.C.Q. Date d’audience : 16 octobre 2017