2011 QCCQ 8756, 2011 QCCQ 8756

Ghazigian c. Kaltsouda 2011 QCCQ 8756 COUR DU QUÉBEC « Petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LAVAL LOCALITÉ DE LAVAL « Chambre civile » N° : 540-32-021395-098 DATE : 2011-08-15 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE RAOUL P. BARBE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ NORA GHAZIGIAN, […], Laval, Québec, […] demanderesse c.

CONSTANTINA KALTSOUDA , […], Laval, Québec, […] défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Par une action signifiée le 30 avril 2009, la demanderesse réclame 7 000 $ pour vice caché. L'action a lieu le 6 mai 2011.

Les faits [ 2 ] En 2005, la défenderesse est propriétaire depuis le 3 mars 1998, d'un immeuble comprenant un terrain de 14.75 mètres de front sur 30 mètres de profondeur pour une superficie de 416 mètres carrés, sur lequel se trouve une maison. [ 3 ] En 2005, la défenderesse met cette propriété en vente.

Elle complète la Déclaration du vendeur le 28 décembre 2005, dans laquelle elle ne signale rien de particulier (P-12). [ 4 ] Le 28 décembre 2005, la demanderesse qui désire acheter cette propriété fait faire une inspection préachat. [ 5 ] Le 10 avril 2006, le contrat de vente est notarié au prix de 212 000 $ (P-8). [ 6 ] Vers la fin de juin 2006, un voisin de la demanderesse vient l'aviser qu'il y a un écoulement d'eau qui proviendrait selon lui de sa piscine creusée. [ 7 ] Le 3 juillet 2006, le voisin situé à l'arrière envoie un avis se plaignant lui aussi d'un écoulement d'eau de la piscine de la demanderesse (P-4) : « Je suis propriétaire du […] situé dernière de votre propriété.

J'ai constaté deux anomalies dans ma cour. 1 0 Il y a accumulation d'eau derrière et sur le côté de ma piscine située entre votre ligne de propriété et celle de mon voisin. 2 0 Comme vous avez constaté, la clôture divisant nos lots ([…] et […]) a subit une inclinaison par le poids de la terre. Cette fois-ci, la clôture a cédé et le tout est retenu par des renforts temporaires. Mon voisin, situé au […], m'a avisé qu'il y a eu de sa part des dommages reliés à votre piscine.

Veuillez, au plus brefs délais, me contacter dans les 48 heures. » [ 8 ] Le 5 juillet 2006, Réparations de piscine Laval inc. vient vérifier la perte d'eau. La demande de service indique « beaucoup d'eau dans la cour des voisins » (P-5). On y indique : « faire test de pression. Couper et refaire le ciment. Pour vérifier retour d'eau parce que valve au back wash ». Une note indique «tuyauterie ok.

Aucune fuite de la piscine qui pourrait entraîner une accumulation chez le voisin » (P-5). [ 9 ] Le 20 juillet 2007, le Service de l'urbanisme de Ville Laval constate l'infraction suivante (P-11) : « avoir laissé une structure de bois servant au soutènement du terrain dans la cour arrière, dont la solidité et la rigidité ne sont pas assurées, représentant un danger pour toute personne s'en approchant. »

[ 10 ] À la suite de nouvelles plaintes, le 28 août 2006, la demanderesse demande à Bureau d'expertise de piscine de constater la situation et de faire une soumission pour corriger les anomalies (P-2) : 1- Remplacer l'écumoire Modèle Fibro remplacement $ 1,750,00 2- Réparation du fibre à plusieurs endroits Refaire la préparation au complet de la piscine Plus peinture (illisible) $ 11,500,00 durée des travaux 6 à 7 jrs. Note : Les Bris ci-haut mentionnés sont une (illisible) de 4 à 5 années continues. Manque de maintenance de plusieurs années Note.

Réparation pour l'année 2006 sans faute Pour d'autre dommage – Taxes pas compris Total $13,250.00 [ 11 ] La demanderesse fait plusieurs appels téléphoniques à la défenderesse qui ne semble pas en tenir compte.

Le 11 septembre 2006, la demanderesse envoie à la défenderesse une dénonciation des vices découverts et une mise en demeure d'y remédier (P-1) : « Following our several telephone conversations regarding the pool and the fence in the back, which came about due to the neighbors' complaints about flooding in their backyards, which they claimed was due to a leak in our pool, the following defects were determined by experts who inspected the pool and the fence, namely : Regarding the pool: In spite of a preliminary inspection by a pool company, and some repairs which we paid for ourselves, the neighbors continued their complaints about the existing leakage, thus we were obliged to engage another company for a second opinion and a complete inspection of the pool.

They found and confirmed in writing the following defects.

a) A leak in the skimmer, which will cost $ 1 750 to replace.

b) Due to a lack of maintenance for the past 4 to 5 years, the entire body of the pool needs to be redone because of bubbles that have formed and several cracks. This will cost $ 11 500 . For a total cost of $13 250, plus applicable taxes. Regarding the fence: We have received a notice by the city of Laval asking us to put up a retaining wall in the back, where the fence is falling towards the neighbors land. We have not determined the cost of this problem; we leave it up to you to engage the proper professionals, in order to meet the city's requirements for the erection of a retaining wall.

Both the problems were pre-existing problems which we were not advised of prior to the purchase, or in the case of the fence, led to believe that the neighbors showed willingness to fix the problem, which they have totally denied. Therefore we hold you responsible for all the costs involved in rectifying the above matters.

Please be advised that you must respond within ten (10) days of receiving this letter, and confirm your readiness to resolve the above mentioned problems, failing which we would have no other alternative but to refer the matter to our attorneys for legal proceedings. » [ 12 ] Le 14 septembre 2006, la défenderesse demande copie des deux inspections (P-3) : « I received your letter concerning the pool. During our last telephone conversation in early August, you stated that you had an inspector inspect the pool, and that he found that there was no defect with the pool.

You also stated that you were using the pool this summer with no apparent problem. At this time I request a copy of both inspections, as well as a written estimate of the cost. » [ 13 ] Le 27 septembre 2006, la demanderesse envoie à la défenderesse le rapport d'inspection et la met en demeure de corriger la situation (P-6) : « In answer to your question regarding the second inspection, as I mentioned in my first letter, the neighbors kept insisting that there was a problem. They even had the city inspector come and inspect their properties. I personally spoke to the inspector, Mr.

Richard Laramée, who was also convinced that our pool had a leak even after I told him that I had the pool inspected. He encouraged me to get a second opinion, in order to avoid any further damage to the neighbors' properties as well as my own. Therefore, I hired the second inspector and asked him to complete a full inspection. As per your request, please find enclosed a copy of said inspection and the cost estimate, as well as the first inspection.

Regarding the retaining wall, I had mentioned in my last letter that I would let you engage the proper professionals to take care of the problem, however, seing as how we have a deadline to meet and ho you do not refer to this matter at all in your letter, I have decided to find someone myself and hold you responsible for the cost. Please be advised that you must respond within five (5) days of receiving this letter, and confirm you readiness to resolve the above mentioned problems, failing which we would have no other alternative but to refer the matter to our attorneys for legal proceedings. »

[ 14 ] L'hiver passe et la situation n'est toujours pas réglée. Le 7 juin 2007, la demanderesse fait réparer le talus par Les Pavés Imperio Inc. au coût de 2 990 $ (P-10). La demanderesse consulte un avocat qui envoie à la défenderesse le 28 juin 2007, une mise en demeure lui réclamant 19 858,81 $ (P-7) : « On April 10th 2006 our client purchased a residential immovable from your located at […] in Laval (the ¨property¨).

Throughout the negotiations you maintained that said property was free of any defects as you so declared in the «Déclaration du Vendeur sur L'Immeuble» a copy of which in hereto annexed and subsequently in the deed of sale. However, after the purchase by our client several problems presented themselves none of which were never previously declared to our client either verbally or in writing. More specifically, complaints were made by neighbours namely Mr. Balic and Mr. Demers that they experienced flooding caused by our client's swimming pool and Mr.

Balic also experienced sloping of his home fence due to the lack of a retaining wall on our client's property. Our client diligently examined the basis of the complaints of the neighbours by having inspections performed by the «Bureau d'expertise de piscine» and the City of Laval. Regrettably, the inspections confirm that the property is in fact not free of defects. In effect, major repair of the swimming pool or a total replacement thereof is required. The defects in the pool are in fact the cause of the flooding of the neighbours' properties.

The erection of a retaining wall is also necessary following notification by the City of Laval (the «City») that the lack thereof presents a safety risk as appears from a copy of the notice of the City annexed hereto. Needless to say none of our assertions must come to you as a surprise given that you were duly called upon to remedy these problems by our client on innumerable occasions by way of verbal and written notification all of which have been to no avail.

We must underscore that the defect of the swimming pool has rendered it unfit for use and the risk involved in the absence of a retaining wall exposes our client to fines and penalties associated with infractions issued by the City of Laval and undermines her peaceable enjoyment of the property. Seeing that the neighbours have confirmed the flooding has been a problem for the past four years it is evident that you were aware or could not have been unaware of these defects and problems .

It is also evident that you were aware of the need to have a retaining wall erected to secure the soil which was causing the sloping of the neighbour's fence. In fact, you indicated to our client that Mr. Balic «was to resolve the problem free of Charge» yet he denies having had any such conversation with you. Overall, we submit that you have breached your legal warranty obligations under the law.

More particularly, you are bound by law to warrant our client against these defects that existed during the time of the sale and that were not apparent to our client against these defects that existed during the time of the sale and that were not apparent to our client prior to her purchase of the property as is established by

article 1726 of the Civil Code of Québec (the « Code »). We must emphasize that it is not your knowledge of said defects that holds you in breach and liable under the law, but rather as established by

Article 1716 of the Code , it is the warranty on the quality of the property which exists as of right that engages your liability when defects are present. However, you must bear additional costs for damages suffered by our client as a result of your knowledge of the defects should this matter be referred to a court of law as set out in

article 1728 of the Code . Be further advised that you shall be called into warranty in the event of any actions taken by the aforesaid neighbours for damages caused to their properties and you must indemnify our client for nay amounts she may be held to pay. In light of the foregoing, it goes without saying that our client would not have purchased the said property or paid so high a price if she had been made aware of these defects prior to her purchase were it not for misrepresentations in your part.

Therefore, the cost of repair of the aforesaid defects is $19 858,81 as reflected in the estimates which are annexed hereto namely: 1. Quotation from 9130-4758 Québec Inc. «Bureau d'Expertise de Piscine» for the Cost of repair of the defects of the swimming pool are $16 668.21 broke down for as follows: a. Repair costs for a leak in the skimmer : $ ! 750.00 plus taxes; b.

Repair costs for the body of the pool as a result of lack of maintenance : $ 11 500.00 plus taxes; c. therefore $13 250.00 to which must be added 10% increase in prices since last year as confirmed by the Bureau d'Expertise de Piscine: $14 575.00 ; d. plus taxe = $874.50 GST, $1158.71 PST for a total of $16 668.21 2.

«Contrat» from Les Pavés Imperio» for constructing the retaining wall: $2800.00 plus taxes for a cost of $ 3 190.60 ; Consequently, you are put on demand to pay the amount of NINETEEN THOUSAND EIGHT HUNDRED AND FIFTY-EIGHT DOLLARS AND EIGHTY ONE CENTS ($19 858.81 ) within seven (7) days of receipt of these presents and this by way of money order or certified cheque, made to the order of Me Georgia Pagidas «in trust». We strongly urge you to acquiesce to our demand and contact the undersigned to settle this matter thereby avoiding unnecessary legal costs and expense to you.

Failing which our client will have no alternative but to institute legal proceedings against you including but without limitation an action in present and future damages and third party claims and annulment of the sale with full restitution the whole without further notice or delay. [ 15 ] Le 21 avril 2010, la demanderesse a fait réparer la piscine au coût de 4 515 $ par le Bureau d'expertise de piscine (P-13) : Quantité: Description: Prix: Montant: 1. Écumoire remplissement $1,700.00 2. Enlevé ciment et le refaire $325,00 3. Excavation écumoire $225.00 4. Plomberie $130.00

5. Refaire fibre de verre $900.00 6. Réparation 2 fissures (Bassin) $475.00 7. Vider piscine & laver acide $350.00 8. Test de pression $80.00 9. Réparation 2 retours prise d'air $75.00 10. Tuyau 1½ réparer $40.00 11. Excavation sous le trottoir $50.00 12. Sous le cabanon $40.00 13.

Refaire ciment pour retour $80.00 $4,470.00 Escompte $470.00 $470.00 $4,000.00 TPS: $200.00 TVQ: $315.00 TOT AL: $4,515.00 [ 16 ] Comme la défenderesse ne donne aucune suite à cette mise en demeure, le 30 avril 2009, la demanderesse intente son action réclamant 7 000 $. [ 17 ] À l'audition, la défenderesse nie toute responsabilité invoquant que la demanderesse ne l'a pas avisée dans un délai raisonnable; notant qu'un rapport du 5 juillet 2006 (P-5) notait « qu'aucune fuite de la piscine qui pourrait entraîner une accumulation d'eau chez le voisin »; attribuant les problèmes à la négligence de la demanderesse et à l'âge de la piscine. [ 18 ] Enfin, la défenderesse déclare que le recours de la demanderesse est prescrit.

La demanderesse produit cinq photos en 2005 qui montrent une piscine semblant être en bon état. Analyse et motifs [ 19 ] En matière de vices cachés, l'

article 1739 du Code civil du Québec édicte : « 1739. L'acheteur qui constate que le bien est atteint d'un vice doit, par écrit, le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte. Ce délai commence à courir, lorsque le vice apparaît graduellement, du jour où l'acheteur a pu en soupçonner la gravité et l'étendue. Le vendeur ne peut se prévaloir d'une dénonciation tardive de l'acheteur s'il connaissait ou ne pouvait ignorer le vice. » [ 20 ] La demanderesse a pris possession de l'immeuble le 10 avril 2006.

Fin juin début juillet 2006, des voisins lui disent qu'il y a un écoulement d'eau de sa piscine (P-4). Le 5 juillet 2006, Réparation de piscine Laval lui dit « aucune fuite de la piscine qui pourrait entraîner une accumulation d'eau chez les voisins (P-5). [ 21 ] Le 28 août 2006, à la suite de nouvelle plainte, la défenderesse demande à Bureau d'expertise de piscine de vérifier le bien- fondé de ces plaintes. Ces plaintes seraient en

partie bien fondées, la demanderesse téléphone à la défenderesse qui ne vient pas voir et qui n'envoie aucun expert pour vérifier le bien ou mal fondé de la plainte. [ 22 ] Le 11 septembre 2006, la demanderesse lui envoie une dénonciation formelle qui fut faite dans un délai raisonnable au sens de l'

article 1739 C.c.Q . En matière de droit personnel, le délai général de prescription est de trois ans, selon l'

article 2925 C.c.Q. : « 2925. L'action qui tend à faire valoir un droit personnel ou un droit réel mobilier et dont le délai de prescription n'est pas autrement fixé se prescrit par trois ans. » [ 23 ] L'action basée sur les vices cachés se prescrit par trois ans ( Gosselin c. Camping Rémillard inc. , J.E. 2001-881 (C.A.) .

Dans l'espèce, le point de départ est le 28 août 2006, lorsque Bureau d'expertise de piscine dit à la demanderesse que l'écoulement de l'eau dépend de sa piscine. [ 24 ] La demanderesse a signifié son action le 30 avril 2009; la demande n'est donc pas prescrite puisque la demanderesse avait jusqu'au 28 août 2009 pour signifier son action. [ 25 ] Quant à la deuxième question : y a-t-il vice caché, et si oui, quel est le montant de la réduction du prix de vente? [ 26 ] La demanderesse invoque l'

article 1726 du Code civil qui édicte : « 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. » [ 27 ] Pour réussir dans son action, la demanderesse doit établir que le vice existait lors de la vente; que ce vice rend le bien vendu

impropre à l'usage auquel on le destine ou en réduit sérieusement l'utilité; que le vice était caché; qu'il ne pouvait être constaté par un acheteur prudent et diligent et qu'il n'était pas apparent. [ 28 ] Il faut rappeler que le fardeau de la preuve repose sur l'acheteur; il doit prouver que le vice est antérieur à la vente. Par contre, il bénéficie d'une présomption de fait, s'il dénonce le vice tôt après la délivrance du bien ou s'il prouve que le vice s'est manifesté peu de temps après la prise de possession ou la délivrance.

En l'espèce, le vice s'est manifesté peu de temps après la vente, mais ce n'est que le 28 août 2006 que la demanderesse a acquis la certitude de l'existence des anomalies et que l'entrepreneur déclare que ces anomalies existaient depuis 4 à 5 ans (P-2).Après plusieurs appels téléphoniques faits à la défenderesse qui refuse la version de la demanderesse, cette dernière fait une dénonciation écrite des anomalies (P-1). Il faut donc conclure que le vice existait lors de la vente. [ 29 ] Pour donner ouverture à la garantie, le défaut doit empêcher l'usage normal du bien vendu.

En l'espèce, ce problème d'écoulement d'eau constitue un vice portant sur la qualité. On a jugé dans Rivard c. Silcoff , BE-2000-1057) que les fissures dans une piscine qui laissent échapper de l'eau constituent un vice caché ( St-Jean c. Audet , BE-2002-982). [ 30 ] Constitue un vice caché celui qu'un expert normalement compétent ne peut découvrir. En l'espèce, Réparation de piscine Laval n'a pu en juillet 2006 conclure qu'il y avait vice caché. Ce n'est que lors de l'expertise du 28 août 2006 que Bureau d'expertise de piscine a pu arriver à cette conclusion.

Ceci indique que le vice n'était pas facile à découvrir, que ce vice ne pouvait être découvert par un acheteur prudent et diligent. Il faut donc conclure à l'existence d'un vice caché. [ 31 ] En ce qui concerne l'évaluation des coûts des travaux correctifs, la preuve indique que la réclamation de la demanderesse a bien évolué dans le temps; le 11 septembre 2006, la demanderesse réclamait 13 250 $ (P-1); le 28 juin 2007, elle réclamait 19 858,81 (P- 7).

La preuve établit que la réparation fut faite pour 4 515 $ (P-13). [ 32 ] L'indemnisation en cas de vices cachés ne doit pas être une source d'enrichissement pour l'acheteur, bien qu'elle doive permettre une réparation intégrale. Ainsi, la dépréciation du bien doit être prise en considération lorsque des réparations s'avèrent nécessaires afin que l'acheteur ne se retrouve avec un bien augmenté d'une plus value importante. [ 33 ] La demanderesse n'a pas acheté une piscine creusée neuve, elle a acheté une piscine creusée qui a de l'âge, qui a une certaine vétusté dont il faut tenir compte.

Ce qui signifie que la réduction du prix de vente n'est pas nécessairement équivalente au coût des réparations nécessaires. Il faut tenir compte de l'âge du bien vendu, du prix de vente, de la nature du vice caché pour pondérer le coût des réparations. Dans ces circonstances, il faut limiter la réduction du prix de vente à 3 000 $. [ 34 ] Notons, sans que cela ne constitue un motif de la décision, que la demanderesse a payé cet immeuble 212 000 $; avec cette réduction de 3 000 $, le prix revient à 209 000 $. Selon le rôle triennal 2010-2011-2012, la valeur marchande de cet immeuble est de 224 000 $.

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 35 ] CONDAMNE la défenderesse à payer à la demanderesse 3 000 $ avec l'intérêt au taux légal de 5 % l'an, plus l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec , à compter de la signification de l'action le 30 avril 2009, plus les frais judiciaires de 157 $ . __________________________________ RAOUL P. BARBE, J.C.Q. Date d’audience : 2011-05-06