2020 QCCQ 9544, 2020 QCCQ 9544

Paré c. Gestion Blais Drapeau inc. 2020 QCCQ 9544 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE QUÉBEC LOCALITÉ DE QUÉBEC « Chambre civile » N° : 200-32-702938-183 DATE : 23 décembre 2020 SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE CHARLES TASCHEREAU, J.C.Q. CAROLINE PARÉ [...], Québec (Québec) [...] et DAVE MÉNARD [...], Québec (Québec) [...] Demandeurs c. GESTION BLAIS DRAPEAU INC. 20, chemin Sous-le-Cap, Stoneham (Québec) G3C 2H1 Défenderesse JUGEMENT [ 1 ] Madame Caroline Paré et monsieur Dave Ménard sont propriétaires d’une unité de copropriété située à Stoneham.

Le 29 mai 2016, ils concluent une entente [1] de gestion de location avec Hébergement Stoneham inc. [2] , qui fournit des services de location et de gestion d’immeubles. [ 2 ] Madame Paré et monsieur Ménard prétendent, dans un premier temps, que c’est sans droit que la défenderesse a perçu des frais de gestion à l’égard de la location de leur unité en décembre 2017 puisqu’ils ont eux-mêmes identifié un locataire et que l’entente de location est intervenue sans le concours de la défenderesse.

Ils réclament le remboursement des frais de gestion perçus par la défenderesse, qui s’élèvent à 471 $, en plus des taxes applicables [3] . [ 3 ] Madame Paré et monsieur Ménard soumettent, dans un second temps, que la défenderesse a loué leur unité à un loyer en-deçà de la valeur locative marchande à des locataires qui ont occupé leur unité à la fin du mois d’août 2017.

Ils réclament un montant de 408 $ qui correspond, selon eux, à l’écart entre le loyer perçu par la défenderesse, à savoir 382 $ [4] , et la valeur locative marchande à cette époque, à savoir 790 $ [5] . [ 4 ] Madame Paré et monsieur Ménard réclament enfin le remboursement de frais (220 $) [6] facturés par la défenderesse pour un grand entretien ménager mal exécuté et de frais (110 $) que la défenderesse aurait dû facturer au locataire plutôt qu’à eux aux termes de l’entente de location intervenue avec ce locataire [7] . [ 5 ] La défenderesse conteste la réclamation.

Elle prétend que les demandeurs ne pouvaient pas louer leur unité de copropriété eux- mêmes et qu’ils ont, de ce fait, contrevenu à l’entente de gestion de location. Elle ajoute que les frais d’entretien ménager sont à la charge des propriétaires. Quant au montant réclamé au

titre d’un ajustement du loyer perçu en août 2017, la défenderesse souligne qu’elle a dû louer l’unité des demandeurs à des locataires à la toute dernière minute puisque l’unité initialement réservée pour les locataires n’était plus disponible, pour une raison hors du contrôle de la défenderesse. Le loyer facturé aux locataires est celui que ceux-ci s’étaient engagés à payer pour la location de l’unité initialement réservée pour eux.

L’ANALYSE ET LA DÉCISION Remboursement de la commission perçue par la défenderesse (471 $) [ 6 ] L’entente de gestion de location intervenue entre les parties prévoit que la défenderesse dispose d’un contrat exclusif pour la location et l’administration de l’unité des demandeurs [8] . L’entente prévoit également que madame Paré et monsieur Ménard ne peuvent offrir leur unité en location sans avoir recours aux services de la défenderesse [9] .

[ 7 ] Il appert que dans les mois qui ont suivi la conclusion de l’entente de gestion de location, un désaccord [10] est survenu entre les parties à l’égard de la possibilité que l’unité soit louée à court terme.

Monsieur Drapeau explique qu’il lui était interdit de louer l’unité des demandeurs à court terme en raison, entre autres choses, de la déclaration de copropriété en vigueur et des règles applicables. [ 8 ] Madame Paré et monsieur Ménard rétorquent qu’ils avaient obtenu l’autorisation des autres copropriétaires afin de pouvoir louer leur unité à court terme et que c’est à la suite du refus de la défenderesse d’offrir leur unité en location pour de courts séjours qu’ils ont entrepris des démarches afin de louer par eux-mêmes leur unité.

Les demandeurs ont même simulé l’intérêt d’un locataire potentiel pour une location à court terme en août 2017. La défenderesse a décliné cette manifestation d’intérêt au motif que l’unité des demandeurs n’était disponible que sur une base mensuelle [11] . [ 9 ] La défenderesse a été informée de la conclusion d’une entente de location entre les demandeurs et un locataire et a décidé de facturer les frais de gestion normalement applicables à une entente de location conclue par son intermédiaire [12] . [ 10 ] Le Tribunal est d’avis que la défenderesse ne pouvait agir comme elle l’a fait.

L’entente de gestion de location ne contient aucune disposition qui permettait à la défenderesse de facturer de tels frais de gestion et de les percevoir unilatéralement à même les fonds qu’elle devait remettre aux demandeurs. Si la défenderesse était d’avis qu’elle avait droit de réclamer des dommages en raison du bris allégué de la clause d’exclusivité contenue à l’entente de gestion de location, il lui appartenait de faire valoir sa réclamation par un recours judiciaire ou par le biais d’une demande reconventionnelle en l’instance, ce qu’elle n’a pas fait.

Elle ne pouvait pas se faire justice elle-même comme elle l’a fait et percevoir le montant qu’elle croyait dû au

titre des dommages découlant de cette violation alléguée de l’entente de gestion de location. [ 11 ] Compte tenu de ce qui précède, la défenderesse doit rembourser le montant perçu, à savoir 541,53 $ [13] . r évision du coût du loyer facturé par la défenderesse [ 12 ] Le Tribunal est d’avis qu’il y a lieu de rejeter cette réclamation. Voici pourquoi. [ 13 ] D’une part, l’entente de gestion de location ne contient aucune clause prévoyant un loyer minimal.

Il appartenait aux demandeurs d’ajouter une telle clause à l’entente de gestion de location si tel était leur souhait. [ 14 ] D’autre part, bien que la défenderesse doive agir au mieux des intérêts des demandeurs, tout indique que l’entente de location conclue à la fin du mois d’août 2017 est le fruit de circonstances exceptionnelles et que la défenderesse a agi correctement et de bonne foi.

Il est dans l’intérêt de la collectivité des propriétaires d’unités offertes en location que des clients ne se retrouvent pas en situation précaire en raison de l’indisponibilité soudaine d’une unité de location réservée. [ 15 ] La preuve ne permet pas de conclure que la défenderesse a enfreint l’entente de gestion de location ni que les demandeurs ont subi un préjudice susceptible d’indemnisation dans le contexte de cette entente de location conclue à la fin du mois d’août 2017.

Remboursement des frais d’entretien ménager [ 16 ] Le Tribunal est d’avis que les demandeurs ont droit au remboursement des frais d’entretien ménager facturés par la défenderesse en lien avec le grand entretien ménager réalisé au cours du mois d’octobre 2017.

Bien que l’entente de gestion de location prévoie que les frais d’entretien ménager sont à la charge des propriétaires [14] , la preuve testimoniale et documentaire [15] démontre que le grand entretien ménager n’a pas été réalisé de manière satisfaisante et raisonnable et que les demandeurs ont tenté de contacter la défenderesse afin qu’elle rectifie le tir, en vain. [ 17 ] La défenderesse doit donc rembourser aux demandeurs le montant facturé pour ce grand entretien ménager, à savoir 220 $, en plus des taxes applicables.

Le montant que doit payer la défenderesse aux demandeurs s’élève donc à 252,95 $. [ 18 ] Le Tribunal rejette par ailleurs la réclamation relative au remboursement des frais d’entretien ménager facturés par la défenderesse aux demandeurs plutôt qu’au locataire. Même si les demandeurs ont convenu avec un locataire que ce dernier assumerait les frais d’entretien ménager, l’entente de gestion de location prévoit que les coûts d’entretien ménager sont à la charge des propriétaires.

La preuve ne permet pas de conclure que la défenderesse aurait accepté de modifier cette façon de procéder à cette occasion. [ 19 ] Compte tenu de tout ce qui précède, le Tribunal accueille en

partie la demande en justice des demandeurs. La défenderesse devra rembourser aux demandeurs les frais de gestion perçus à l’égard d’une entente de location conclue par les demandeurs en décembre 2017 (541,53 $) ainsi que les frais d’entretien ménager facturés en octobre 2017 (252,95 $). Ces montants porteront intérêt à compter de la date à laquelle les demandeurs ont transmis une mise en demeure à la défenderesse, soit le 1 er mai 2018 [16] . POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE en

partie la demande en justice de madame Caroline Paré et monsieur Dave Ménard; CONDAMNE Gestion Blais Drapeau inc. à payer madame Caroline Paré et monsieur Dave Ménard un montant de 794,48 $, en plus des intérêts au taux légal majoré de l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec , calculés à compter du 1 er mai 2018, ainsi que les frais de justice fixés à 101 $.

__________________________________ CHARLES TASCHEREAU , J.C.Q. Date d’audience : 24 novembre 2020