2011 QCCQ 7106, 2011 QCCQ 7106

Horng c. Réseau de transport de la Capitale 2011 QCCQ 7106 COUR DU QUÉBEC Division administrative et d'appel CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE QUÉBEC LOCALITÉ DE QUÉBEC « Chambre Civile » N° : 200-80-004200-109 DATE : 23 juin 2011 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE FRANÇOIS GODBOUT, J.C.Q. (JG1132) ______________________________________________________________________ LAM SRUM HORNG Appelant-exproprié; c.

RÉSEAU DE TRANSPORT DE LA CAPITALE Intimé-expropriant; ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Dans un jugement rendu le 18 octobre 2010, monsieur le juge Daniel Lavoie a autorisé l'appel requis par monsieur Lam Srum Horng d'une décision du Tribunal administratif du Québec,

section des affaires immobilières (le TAQ), datée du 22 février 2010 qui ordonnait à la

partie expropriante, le Réseau de Transport de la Capitale, de verser à la

partie expropriée, l'appelant en l'instance, une indemnité définitive d'expropriation de 677 899,93 $. [ 2 ] Le jugement faisant droit à la requête pour permission d'appeler précise une question principale et le cas échéant, deux sous- questions qui s'y rattachent. Elles sont libellées de la façon suivante: 1 .

Le TAQ est-il justifié de qualifier de double emploi dans la détermination du meilleur usage de l'immeuble et de sa valeur la démarche de l'appelant consistant à tenir compte de la valeur du bâtiment en tant qu'entité commerciale (paragr . 137 de la décision) malgré qu'il reconnaisse lui-même être en présence d'un immeuble à vocation mixte, soit commerciale, soit résidentielle, soit les deux (paragr . 166 de la décision) ? [ 3 ] Et advenant qu'il soit répondu négativement à cette première question, deux sous-questions additionnelles s'imposent : 2 .

Quels sont les éléments de la preuve testimoniale et documentaire qui justifient d'établir cette valeur commerciale ? 3 . Le Tribunal administratif est-il justifié en l'espèce de les écarter ? [ 4 ] L'appel ne porte donc que sur ces seules. NORME APPLICABLE [ 5 ] L'appelant soutient que c'est la norme de la décision correcte qui doit s'appliquer en l'espèce puisqu'il s'agit d'une question de droit seulement.

Il n'a pas élaboré davantage, citant le paragraphe 60 de l'arrêt Dunsmuir [1] qui prévoit que dans le cas d'une question de droit général, la Cour de révision doit continuer de substituer à la décision rendue celle qu'elle estime constituer la bonne. [ 6 ] L'intimé soumet que la norme applicable aux questions en litige est plutôt celle de la décision raisonnable.

Il rappelle les divers facteurs que la Cour doit prendre en considération afin de déterminer la norme applicable, savoir : la présence ou l'absence dans la loi d'une clause privative ou d'un droit d'appel, l'expertise du TAQ relativement à la matière, soulevée par la décision, l'objet de la loi et la nature de la question posée. [ 7 ] L'intimé considère que la question principale qui fait l'objet du présent pourvoi relève clairement du domaine de l'expertise du TAQ et qu'il ne s'agit pas d'une question de droit qui revêt une importance capitale pour le système juridique dans son ensemble. [ 8 ] La détermination du montant des indemnités à être versées dans un cas d'expropriation d'immeuble ou de droits réels immobiliers en vertu de la

Loi sur l'expropriation est au cœur de la juridiction spécialisée du TAQ, ce qui commande un degré de

déférence élevé. [ 9 ] Quant aux deux sous-questions autorisées par le jugement qui a accueilli la requête pour permission d'appeler de l'appelant, l'intimé propose également la norme de la décision raisonnable, puisque ces questions prennent en compte une question de faits et le pouvoir discrétionnaire du TAQ. [ 10 ] La Cour est d'avis que la norme applicable en l'espèce est celle de la décision raisonnable. La double indemnité est interdite en droit de l'expropriation et c'est là, un principe reconnu par toutes les parties.

La conclusion que tire le TAQ découle de l'analyse que le Tribunal administratif a faite des différents éléments mis en preuve par l'appelant et l'intimé. C'est donc, à tout le moins, une question mixte de droit et de fait et dans un tel cas, il faut appliquer la norme de la décision raisonnable. [ 11 ] Il y a, dans la

Loi sur l'expropriation, un droit d'appel et l'expertise du TAQ,

section des affaires immobilières est reconnue pour traiter de ces questions. L'exercice du droit d'appel de l'exproprié fut limité à une seule question principale et la plus grande déférence s'impose pour en disposer. ARGUMENTAIRE [ 12 ] L'appelant soumet que la décision du TAQ concluant à double emploi est incohérente, irrationnelle et inéquitable.

Il soutient que s'il n'avait été que propriétaire du terrain exproprié, il aurait reçu la même indemnisation et que si les bâtiments expropriés avaient été loués, le locataire aurait été indemnisé pour le commerce qu'il devait fermer et se serait vu accorder des frais de relocalisation. [ 13 ] Il considère qu'il est inéquitable qu'il ne reçoive rien pour le commerce qu'il exploitait jusqu'à l'expropriation du seul fait que c'est lui-même qui opérait le commerce, et non quelqu'un d'autre. [ 14 ] La technique retenue fait en sorte, selon lui, qu'un propriétaire qui fait de son terrain un usage qui n'est pas le plus rémunérateur et le plus rationnel, ne peut pas être pleinement indemnisé pour troubles de jouissance à moins que la valeur du terrain et des bâtiments, tel qu'utilisés, n'égale la valeur du terrain pour son usage le plus rémunérateur et le plus rationnel. [ 15 ] Il prétend que la méthode d'évaluation utilisée par l'expropriant et retenue par le TAQ, soit celle de l'utilisation optimale, c'est à dire l'usage le meilleur et le plus profitable, ne reconnaît pas le droit fondamental d'un propriétaire de toucher une indemnité pour troubles de jouissance indépendamment de l'usage du terrain au moment de l'expropriation. [ 16 ] Cette méthode ne permet pas à monsieur Horng d'être indemnisé pour les dépenses qu'il avait encourues après l'incendie survenu en 2005. [ 17 ] L'intimé expropriant prétend au contraire que dans la détermination de la valeur de l'usage le meilleur et le plus profitable, le TAQ a fait totalement abstraction de la présence d'un bâtiment, d'un commerce et des équipements parce que la preuve offerte ne lui permet guère d'établir la valeur de ces divers éléments. [ 18 ] L'intimé soutient que l'attribution de l'utilisation optimale offre une indemnisation maximale qui se doit d'écarter toute autre possibilité d'indemnité moins avantageuse pour l'exproprié. [ 19 ] Il soumet également qu'une fois une valeur établie, basée sur le meilleur potentiel d'exploitation du terrain exproprié, ajouter à ce montant une valeur basée sur l'occupation actuelle au moment de l'expropriation constituerait une double indemnisation.

ANALYSE [ 20 ] Avant d'analyser plus particulièrement l'argumentaire des parties au regard de la question autorisée qui fait l'objet du présent appel, il est opportun de rappeler les règles de base prévues à la

Loi sur l'expropriation concernant la détermination d'une indemnité. [ 21 ] C'est l'expropriant qui a le fardeau de la preuve pour la

partie de l'indemnité afférente à la valeur de l'immeuble alors que l'exproprié a le fardeau de la preuve en ce qui a trait à toutes les autres considérants pouvant être pris en compte dans la détermination de l'indemnité (art. 48). [ 22 ] De même, l'indemnité est fixée en tenant compte de la valeur du bien exproprié et du préjudice causé directement par l'expropriation (art. 58). [ 23 ] Le TAQ a statué que monsieur Faguy, l'évaluateur agréé mandaté par l'exproprié, fait double emploi lorsqu'il réclame une valeur maximale en fonction de l'usage théorique possible, en fonction du zonage et en fonction d'un taux paritaire global comprenant le terrain et le bâtiment et qu'il réclame également la valeur du bâtiment en tant qu'entité commerciale (paragr. 137). [ 24 ] Le TAQ ajoute qu'il n'est pas possible de réclamer à la fois ce qui est (la réalité au moment de l'expropriation) et ce qui peut être, l'exproprié n'ayant droit qu'au plus avantageux des deux (paragr. 138 et 140). [ 25 ] C'est cette différence qu'il qualifie de double emploi. [ 26 ] La Cour est d'opinion que cette expression, prise hors contexte, n'est peut-être pas la plus appropriée pour signifier ce que le TAQ souhaitait énoncer, mais il s'infère clairement de la lecture des paragraphes de la décision précédant cet énoncé le sens réel qu'il faut lui donner. [ 27 ] Nous sommes dans la

section de la décision où le TAQ analyse la preuve qui lui fut soumise et dans laquelle il doit trouver

les éléments de détermination de la juste valeur de l'ensemble de l'immeuble pour son propriétaire. [ 28 ] C'est la règle en matière d'expropriation que pour la valeur à donner à un immeuble exproprié, on ne cherche pas une valeur marchande mais plutôt une valeur dite au propriétaire.

La désirabilité accordée à l'immeuble et à ses composantes n'est pas la même selon que l'on se situe du point de vue de l'expropriant ou du pont de vue de l'exproprié, d'où l'importance de ce concept de la valeur au propriétaire. [ 29 ] Ayant conclu de la preuve qui lui était offerte qu'aucun des experts mandatés par les parties avait distingué, à partir de transactions choisies, entre une valeur attribuable au terrain et une valeur attribuable au bâtiment, le TAQ a considéré que la seule façon pour lui d'établir une valeur au propriétaire ne pouvait être que par une considération globale du terrain et du bâtiment. [ 30 ] Rappelons qu'en l'espèce, il y a deux terrains avec chacun un bâtiment qui font l'objet de l'expropriation initiée par le Réseau de Transport de la Capitale. [ 31 ] Une fois la prémisse d'une nécessité de considérer globalement le terrain et le bâtiment, le TAQ conclut que cet état de fait ne cause aucun problème au raisonnement proposé par l'expert de l'expropriant puisque ce dernier a proposé que le meilleur usage de l'immeuble exproprié (composé de deux terrains et deux immeubles) était de le voir consacré à un tout nouveau développement. [ 32 ] Et c'est dans ce contexte que le TAQ affirme que c'est faire double emploi que de réclamer, comme le fait l'expert de l'exproprié, à la fois une valeur maximale pour l'immeuble en fonction d'un usage théorique possible et une valeur du bâtiment en tant que valeur commerciale. [ 33 ] La Cour est d'avis que le TAQ n'a pas erré en qualifiant de "double emploi" le raisonnement proposé par l'expert mandaté par l'exproprié.

Il s'agit effectivement d'une double indemnisation que de requérir en même temps, pour valoir l'usage le meilleur et le plus profitable, la valeur maximale en fonction d'un usage théorique, ajoutée à la valeur commerciale dudit immeuble. [ 34 ] C'est ensuite la responsabilité du TAQ de choisir entre ces deux valeurs en retenant obligatoirement celle qui est à l'avantage de l'exproprié. [ 35 ] Encore faut-il qu'il y ait une preuve satisfaisante de présentée pour que le TAQ puisse faire ce choix. [ 36 ] En l'espèce, le TAQ a retenu un mode de calcul découlant de la preuve soumise lui permettant d'établir un indicateur de valeur pour l'immeuble dans son ensemble, soit les deux terrains expropriés avec les deux bâtiments qui y sont érigés (paragr. 173). [ 37 ] Contrairement aux prétentions de l'appelant, le TAQ n'a pas pour autant refusé toute considération au

titre de la valeur de son commerce.

Il a plutôt conclu que la preuve qui lui avait été présentée n'était pas satisfaisante. [ 38 ] Si le seul fait pour un propriétaire d'un immeuble d'être dépossédé de son bien par expropriation commande une indemnisation en sa faveur, il a l'obligation d'offrir une preuve dont la qualité doit convaincre de la justesse et de l'à propos du raisonnablement qui la supporte. [ 39 ] L'appréciation de la preuve est la responsabilité du TAQ et la déférence que commande son expertise dans le domaine de l'expropriation ne permet pas de mettre en cause, de quelque façon que se soit, les conclusions de cette analyse, à moins que la preuve offerte en appel démontre des omissions ou des erreurs importantes influant directement sur les conclusions de la preuve entendue par le TAQ, ce qui n'est pas le cas en l'espèce. [ 40 ] Le TAQ choisit d'ailleurs de rappeler que les données comptables sur lesquelles s'appuie l'expert de l'appelant, au

chapitre de la valeur du commerce de ce denier, lui paraissait dépourvues de toute fiabilité (paragr. 188). [ 41 ] Cette conclusion ne paraît pas déraisonnable au regard de l'analyse de la preuve offerte effectuée par le TAQ. [ 42 ] C'est donc uniquement parce que la preuve présentée par l'exproprié au

chapitre d'une indemnisation pour l'exploitation commerciale de son immeuble n'a pas convaincu le TAQ avec le caractère prépondérant requis, que ce dernier n'a pas fait droit à ce poste de réclamation. [ 43 ] Le jugement autorisant l'appel a noté que le TAQ reconnaissait à l'immeuble une vocation mixte et a questionné si cette qualification était justifiée. [ 44 ] Cette question n'a pas fait l'objet de représentations spécifiques par les parties lors de l'audition en appel.

Il faut en conclure que cette qualification de mixité de vocations pour un immeuble pouvant être érigé sur les terrains expropriés ou même qualifiant les bâtiments existants au moment de l'expropriation, ne fait pas problème. [ 45 ] Les rapports des deux experts y font référence et il s'infère des différents immeubles analysés par ces derniers au

titre de comparable, que cette vocation mixte commerciale et résidentielle existe déjà dans plusieurs immeubles du secteur où se trouve l'immeuble exproprié et qu'un immeuble ainsi qualifié peut être à sa valeur maximale. [ 46 ] L'appel tel qu'autorisé sera donc rejeté. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL: REJETTE l'appel;

CONFIRME la décision rendue par le Tribunal administratif du Québec,

section des affaires immobilières, le 22 février 2010, dans le dossier SAI-Q-142639-0712. CONDAMNE l'appelant aux dépens. Juge François Godbout, J.c.Q. Me François Marchand, Avocat DAIGNAULT & ASS . (Casier 191) Procureurs de l'appelant – exproprié Me Richard Laflamme, Avocat STEIN, MONAST, s . e . n . c . r . l . (Casier 14) Procureurs de l'intimé – expropriant Date d’audience : 24 mai 2011