2024 QCCQ 193, 2024 QCCQ 193

Dancause c. Caron 2024 QCCQ 193 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE QUÉBEC LOCALITÉ DE QUÉBEC « Chambre civile » N° : 200-22-092124-221 DATE : 8 janvier 2024 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE DOMINIC ROUX, J.C.Q. ______________________________________________________________________ MARJOLAINE DANCAUSE Et CHANTALE DANCAUSE Parties demanderesses / défenderesses reconventionnelles c.

SOPHIE-DOUCE CARON Et ROBERTO NO GUEIRA Parties défenderesses / demanderesses reconventionnelles JUGEMENT [ 1 ] Marjolaine et Chantale Dancause (les « courtières ») détiennent un permis d’exercice de courtier immobilier délivré par l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (« OACIQ ») [1] . Elles œuvrent au sein de la société RE/MAX 1 er Choix inc. (« RE/MAX »). [ 2 ] À l’automne 2019, elles communiquent avec Sophie-Douce Caron et Roberto No Gueira (les « vendeurs ») et offrent leurs services pour vendre la résidence familiale, déjà mise en vente sur le site Du Proprio.

Après quelques hésitations, les vendeurs acceptent de rencontrer les courtières. [ 3 ] Le 11 octobre 2019, les courtières se rendent au domicile des vendeurs. Elles visitent la résidence et discutent avec eux de la possibilité de conclure un contrat de courtage. À la fin de leur rencontre, les vendeurs signent un contrat de courtage exclusif avec RE/MAX (le « Contrat »), en vigueur jusqu’au 30 juin 2020 [2] . [ 4 ] Le Contrat permet aux vendeurs de vendre directement leur résidence (ou par l’entremise de Du Proprio).

Que les courtières participent ou non à la transaction, les vendeurs devront payer une rétribution de 5 % sur le prix d’achat de la résidence si la vente est conclue pendant la durée du Contrat. [ 5 ] Le 4 avril 2020, les vendeurs reçoivent une offre d’achat de la part d’une personne qui a vu la résidence affichée sur Du Proprio. Celle-ci l’avait visitée une première fois à l’automne 2019. Trois jours plus tard, la personne accepte la contre-proposition des vendeurs [3] .

Les vendeurs n’informent pas les courtières de la transaction à intervenir. [ 6 ] Le 19 mai 2020, une personne communique avec les courtières et souhaite visiter la propriété des vendeurs. [ 7 ] Le lendemain, les vendeurs informent les courtières qu’ils ont accepté une offre d’achat quelques semaines plus tôt. Les courtières demandent aux vendeurs de leur fournir le nom du notaire et le contrat de vente (ou l’acceptation de l’offre d’achat) de la résidence.

Les vendeurs s’exécutent dès le lendemain par courriel [4] . [ 8 ] Le 27 mai 2020, les courtières transmettent une facture de 17 964,84 $ au notaire mandaté par l’acheteur de la résidence, Me Nathaniel Bouchard-Perron [5] . Cette facture n’est pas transmise aux vendeurs. [ 9 ] La somme réclamée correspond au montant de la rétribution de 5 % sur le prix de vente de la résidence (312 500 $) [6] , due selon les termes du Contrat. Le notaire n’informe pas les vendeurs de la situation [7] .

[ 10 ] Le 12 juin 2020, l’acte de vente est signé devant le notaire. À cette occasion, les vendeurs apprennent l’existence de la facture émise par RE/MAX, qu’ils refusent d’acquitter.

Les parties conviennent néanmoins de retenir la somme de 17 964,84 $ sur le prix de vente, le temps de régler le litige avec les courtières [8] . [ 11 ] Le 28 janvier 2021, les courtières mettent en demeure les vendeurs de leur payer une somme de 15 000 $ [9] . [ 12 ] Le 14 janvier 2022, RE/MAX cède sa créance de 17 964,84 $ aux courtières [10] . [ 13 ] Le 2 février 2022, les courtières mettent de nouveau en demeure les vendeurs [11] . [ 14 ] Les courtières réclament le paiement de la rétribution (17 964,84 $) suivant les termes du Contrat, plus les frais qu’elles ont dû débourser pour obtenir les nouvelles coordonnées des vendeurs (206,96 $). [ 15 ] Les vendeurs refusent de payer la rétribution.

Ils prétendent que les manœuvres dolosives, les fausses représentations et les informations incomplètes des courtières ont vicié leur consentement. [ 16 ] Se portant demandeurs reconventionnels, les vendeurs reprochent diverses fautes aux courtières qui s’ajoutent à leurs manœuvres dolosives et fausses représentations.

Ils réclament donc le remboursement de leurs honoraires extrajudiciaires (11 958,09 $) et une somme de 10 000 $ pour les pertes non pécuniaires encourues (troubles et inconvénients, stress, etc.). [ 17 ] Au cours de son délibéré, le Tribunal note que les parties n’ont pas abordé les articles 1379 , 1384 et 1437 du Code civil du Québec (« C.c.Q. ») [12] lors de l’instruction. [ 18 ] En conséquence, il ordonne la réouverture des débats et demande aux parties de se prononcer sur la qualification du contrat de courtage (contrat de consommation [13] ou d’adhésion [14] ) et sur le caractère abusif ou non de la clause de rétribution [15] . [ 19 ] Les parties déposent leurs observations, documents et autorités dans le délai qui leur avait été fixé.

Aucune d’elle ne demande d’administrer de preuve supplémentaire en salle d’audience. QUESTIONS EN LITIGE [ 20 ] Le litige soulève plusieurs questions : 1) Le Contrat de courtage exclusif intervenu entre les parties a-t-il été valablement formé? Le consentement des vendeurs a-t-il été vicié par le dol ou l’erreur simple? 2) Le Contrat de courtage exclusif intervenu entre les parties est-il un contrat de consommation ou d’adhésion? Dans l’affirmative, la clause prévoyant une rétribution de 5 % sur le prix de vente lorsque la transaction est conclue directement par les vendeurs est-elle abusive?

Le cas échéant, le Tribunal doit-il prononcer la nullité de la clause ou la réduction de la rétribution? 3) Les courtières ont-elles droit au remboursement des frais engagés pour retracer les vendeurs après la vente de la résidence? 4) S’il y lieu, les vendeurs doivent-ils être condamnés solidairement au paiement des sommes que réclament les courtières? 5) La conduite des courtières est-elle fautive ou la demande introductive d’instance abusive?

Si oui, les vendeurs ont-ils le droit d’obtenir le remboursement des honoraires extrajudiciaires (11 958,09 $) encourus depuis l’automne 2020 et le versement d’une somme de 10 000 $ pour l’indemnisation de leurs pertes non pécuniaires? ANALYSE [ 21 ] Le Contrat de courtage immobilier exclusif intervenu le 11 octobre 2019 est un contrat de service [16] assujetti à la

Loi sur le courtage immobilier [17] . [ 22 ] Les clauses 7.1 et 11.1 du Contrat prévoient les conditions de versement de la rétribution : 7.1.

Le VENDEUR versera à I'AGENCE ou au COURTIER, dans les cas prévus en 1, 2, 3 et 4 de la présente clause, une rétribution de : Cinq (5%) du prix fixé pour la vente ou du prix fixé pour la vente ou du prix indiqué en 4.1, dans le cas en 4 ou advenant toute opération sur le capital-actions du vendeur ; 1. sauf dans le cas où aucun acte de vente ne se signe par la faute de l'acheteur, si une entente visant à vendre I'IMMEUBLE est acceptée pendant la durée du présent contrat, que ce soit par ou sans l'intermédiaire de I'AGENCE ou du COURTIER et que toutes les conditions de celle-ci ont été remplies, sauf la signature de l'acte de vente, ou ; 2. si une promesse d'achat conforme aux conditions de vente énoncées au présent contrat de courtage lui est présentée pendant la durée dudit contrat et que le VENDEUR la refuse, ou; 3. si une vente a lieu dans les 180 jours suivant la date d'expiration du contrat avec une personne qui a été intéressée à l'IMMEUBLE pendant la durée du contrat, sauf si, durant cette période, le VENDEUR a conclu de bonne foi avec une autre agence ou un autre courtier un contrat stipulé exclusif pour la vente de l'IMMEUBLE, ou; 4. si un acte volontaire du VENDEUR empêche la libre exécution du contrat. 11.1 […]

4) le vendeur peux [sic.] vendre seul ou de lui-même la rétribution sera la même qu’à la 7.1 [clause manuscrite - reproduction intégrale] [Nos soulignements] [ 23 ] La clause 11.1 comporte cinq ajouts rédigés à la main par les courtières (l’ajout n° 5 est partiellement raturé).

L’un de ces ajouts est le suivant : 1) Le vendeur aura 3 jours pour revoir le contrat après ce délai celui-ci sera irrévocable [Reproduction intégrale] [ 24 ] Les vendeurs ont signé ou paraphé le bas de la clause 11.1. [ 25 ] Avant de déterminer si les vendeurs doivent payer la rétribution, le Tribunal doit se prononcer sur la qualité de leur consentement. [ 26 ] S’il y a lieu, le Tribunal devra ensuite qualifier le Contrat (consommation ou adhésion) avant de statuer sur le caractère abusif ou non de l’obligation de payer une rétribution de 5 % sur le prix de vente lorsque la transaction intervient sans l’apport de RE/MAX ou des courtières. 1) La qualité du consentement offert par les vendeurs [ 27 ] Les vendeurs ont tous deux signé le Contrat.

Ce fait est admis. Toutefois, ils prétendent que les courtières ont vicié leur consentement. [ 28 ] Les vendeurs disent avoir consenti à signer le Contrat, mais dans la seule mesure où ils pouvaient vendre eux-mêmes (ou via Du Proprio) leur résidence, auquel cas aucune rétribution ne serait versée. Le paiement de la rétribution était donc conditionnel à ce que la vente soit conclue avec la participation des courtières en exécution du mandat confié à RE/MAX. Ils n’auraient jamais signé le Contrat si les courtières avaient exigé le paiement d’une rétribution sans avoir participé à la vente de la résidence.

Or, les termes de la rétribution prévus au Contrat contredisent les explications et garanties verbales reçues avant la signature. [ 29 ] Les courtières mentionnent avoir expliqué et revu, page par page, avec les vendeurs, chacun des termes prévus au Contrat avant sa signature. Ceux-ci savaient donc que la rétribution devait être payée malgré l’absence de toute contribution des courtières à la vente de la résidence.

La preuve est qu’ils ont signé et paraphé la clause 11.1 du Contrat. [ 30 ] Le Tribunal rappelle cette exigence incontournable : pour être valablement formé, un contrat doit être le résultat d’un échange de consentement entre les parties [18] .

Or, ce « consentement doit être libre et éclairé » [19] . [ 31 ] En l’espèce, le consentement des vendeurs pourrait avoir été vicié de deux façons [20] : (1) par les manœuvres dolosives ou les fausses représentations des courtières (erreur dolosive) [21] ou (2) par l’erreur sur un élément essentiel ayant déterminé leur acceptation de la proposition visant à conclure le Contrat (erreur simple) [22] . [ 32 ] Le fardeau de démontrer, par preuve prépondérante [23] , l’existence d’un dol ou d’une erreur simple repose sur les vendeurs [24] . [ 33 ] D’entrée de jeu, les courtières allèguent que les termes du Contrat signé par les vendeurs sont clairs et dénués de toute ambiguïté.

Les vendeurs ne peuvent donc, par témoignage, contredire les termes du Contrat [25] . [ 34 ] Avec égard, la preuve par le témoignage était admise pour attaquer la validité du Contrat pour cause de vice de consentement [26] . [ 35 ] Qu’en est-il dans les faits? [ 36 ] Les vendeurs ont longuement insisté sur les fautes déontologiques que pourraient avoir commises les courtières. [ 37 ] Celles-ci admettent avoir reçu un avertissement écrit du syndic de l’OACIQ, décision qui faisait suite au dépôt de plaintes par les vendeurs [27] .

Les manquements reprochés sont liés à la clause 11.1 4) du Contrat et au caractère inadéquat des informations transmises aux vendeurs avant sa conclusion sur le versement de la rétribution. [ 38 ] Selon les courtières, le syndic recommande l’utilisation de la clause type dans les contrats de courtage fournis par l’OACIQ, plutôt qu’une clause rédigée à la main comme l’est la clause 11.1. Or, précisent-elles, aucune sanction ne leur a été imposée. [ 39 ] Cette dernière affirmation est juste, dans la mesure où l’avertissement du syndic n’est pas une des sanctions énumérées à l’

article 98 de la

Loi sur le courtage immobilier , que le comité de discipline de l’OACIQ (saisi d’une plainte du syndic après que ce dernier ait complété son enquête [28] ) peut adopter à l’encontre d’un courtier déclaré coupable d’une infraction déontologique [29] . [ 40 ]

Malgré cela, la décision du syndic, « un élément de preuve pertinent » qui « possède […] une autorité de fait indéniable » [30] , se comprend aisément à la lumière de la preuve soumise devant cette Cour. [ 41 ] En effet, lors de la rencontre du 11 octobre 2019, les courtières se montrent très convaincantes, voire persistantes, alors que l’attention est souvent détournée vers les deux jeunes enfants. L’environnement était donc plus ou moins propice aux discussions menant à la signature d’un contrat de courtage exclusif.

Il aurait sans doute été préférable de laisser quelques heures, voire quelques jours aux vendeurs pour leur donner le temps de réfléchir et de lire à tête reposée le Contrat avant de le signer. [ 42 ] Or, selon la clause 11.1 1), que les vendeurs ont signée et paraphée, le Contrat pouvait être résolu de plein droit dans les trois

jours de sa conclusion. Clause ou non, l’article 28 de la

Loi sur le courtage accordait cette faculté aux vendeurs. [ 43 ] Chose certaine, s’ils avaient lu attentivement le Contrat avant de le signer ou lu la clause 11.1 avant de la parapher, les vendeurs auraient pu, après avoir réfléchi sur l’étendue de l’obligation de rétribution, user de la faculté de résolution. [ 44 ] Cela dit, face à une obligation aussi importante que le versement d’une rétribution de 5 % du prix de vente, la qualité des informations transmises avant la signature du Contrat et de la rédaction des clauses qui en fixent les conditions et modalités devient un enjeu crucial. [ 45 ] À ce titre, le libellé de la clause 11.1 4), qui comporte des fautes d’orthographe, de grammaire et de syntaxe, dénote un manque de professionnalisme: « le vendeur peux [sic.] vendre seul ou de lui-même la rétribution sera la même qu’à la 7.1 » [reproduction intégrale] ».

Cette clause demeure toutefois compréhensible pour des personnes raisonnables comme les vendeurs, l’un ayant un diplôme de technicien en génie civil, l’autre un diplôme d’infirmière (ceux-ci ont d’ailleurs admis l’intelligibilité de la clause).

Le tout évidemment à la condition que des explications limpides aient été données aux vendeurs avant la signature du contrat. [ 46 ] Quoi qu’il en soit, il appert que les courtières ont sans doute manqué à certaines de leurs obligations contractuelles et déontologiques. [ 47 ] Premièrement, vu la qualité discutable de la rédaction de la clause 11.1 4), on peut reprocher aux courtières de ne pas avoir agi avec diligence [31] et compétence [32] envers les vendeurs. [ 48 ] Deuxièmement, les courtières pourraient avoir omis de s’assurer que l’environnement était propice à « fournir toutes les explications nécessaires à la compréhension et à l’appréciation [de leurs] services [ou ceux de] l’agence pour [laquelle elles agissent] » [33] . [ 49 ] Troisièmement, les courtières pourraient avoir enfreint les articles 1, 3, 7 et 13 du Règlement sur les contrats et formulaires , en vigueur à l’époque des faits [34] : 1.

Tout contrat , toute proposition de transaction ou tout formulaire, y compris celui qui constate un tel contrat ou une telle proposition, relatif à une opération de courtage visée à l’

article 1 de la

Loi sur le courtage immobilier (chapitre C-73.2 ), doit être complété clairement et lisiblement par un titulaire de permis. Lorsque ce dernier en complète un de façon manuscrite, il doit le faire à l’encre. 3. Une mention ou une stipulation ne doit pas laisser d’ambiguïté quant au fait que certains termes et conditions d’un contrat, d’une proposition de transaction ou d’un formulaire s’appliquent ou non. 7.

Le titulaire de permis doit, avant de faire signer un contrat , une proposition de transaction ou un formulaire qu’il a complété, permettre aux parties de prendre connaissance des termes et conditions de celui-ci et fournir toutes les explications et réponses aux questions posées par celles-ci . 13 .

Tout contrat par lequel un courtier ou une agence s’engage à agir comme intermédiaire à l’égard d’un immeuble ou d’une entreprise doit indiquer les mentions suivantes: […] 7° le mode de rétribution du courtier ou de l’agence et les conditions d’exigibilité de cette rétribution; [Nos soulignements] [ 50 ] En définitive, un « manquement déontologique peut constituer une faute civile, et vice versa » [35] , mais il ne « saurait entraîner automatiquement la responsabilité » de son auteur [36] .

Autrement-dit, « une conduite illégale n’est pas systématiquement fautive sur le plan civil » [37] . [ 51 ] Il en va de soi pour le courtier, généralement tenu à des obligations de moyens et non de résultat envers son client [38] .

Ce n’est donc pas parce que le courtier manque à des obligations déontologiques ayant une incidence sur la qualité de l’information transmise au client ou sa compréhension de l’un ou l’autre des éléments essentiels du contrat de courtage, qu’il y a automatiquement dol – une faute civile [39] – ou erreur simple viciant le consentement. [ 52 ] Les vendeurs racontent avoir fait confiance aux courtières qui proposaient une entente de « partenariat » – et non un contrat de courtage exclusif – suivant lequel la vente de la résidence pouvait avoir lieu avec Du Proprio sans aucune rétribution.

Les deux sont affirmatifs dans leur témoignage : ils ont dit maintes fois aux courtières qu’aucune rétribution ne devait être payée si la vente de la résidence était conclue sans l’apport de RE/MAX.

De plus, les courtières auraient omis de les informer du droit de résoudre le Contrat dans les trois jours de la signature. [ 53 ] Voilà pourquoi ils prétendent avoir été victimes d’un dol et d’une erreur sur « un élément essentiel qui a déterminé [leur] consentement » [40] , c’est-à-dire, « la considération principale » du contrat [41] : l’obligation de verser une rétribution lorsque la vente a lieu sans l’intermédiaire de RE/MAX serait donc contraire à l’intention qu’ils avaient exprimée avant la signature du Contrat. [ 54 ] Avec égards, le Tribunal ne peut retenir cette version. [ 55 ] En effet, si les vendeurs ont réellement manifesté leur volonté de ne payer aucune rétribution si la vente avait lieu sans la participation des courtières, comment expliquer la présence de l’énoncé manuscrit à la clause 11.1 4) du Contrat?

Pourquoi la clause n’indique-t-elle pas que les courtières renoncent à leur rétribution dans l’éventualité où ce sont les vendeurs eux-mêmes qui vendent la

résidence? Et surtout, comment les vendeurs ont-ils pu signer ou apposer leur signature au bas de cette clause qui va à l’encontre d’une considération aussi essentielle, réitérée avant la conclusion du contrat? [42] [ 56 ] Le Tribunal rappelle que « le dol peut résulter du silence ou d’une réticence » [43] . La preuve de l’intention malveillante des courtières – leur volonté de tromper les vendeurs – est nécessaire pour établir le dol [44] .

Or, il est difficile de croire que les courtières ont menti aux vendeurs sur le paiement de la rétribution en cas de vente sans l’intermédiaire de RE/MAX, ou omis de la divulguer, alors que cette condition est indiquée explicitement – et de façon manuscrite! – à la clause 11.1 4). [ 57 ] Les vendeurs n’ont donc pas rempli leur fardeau d’établir le dol, selon la balance des probabilités. [ 58 ] Les vendeurs disent avoir appris, pour la première fois, chez le notaire, qu’ils devaient verser une rétribution aux courtières à la suite de la vente de la résidence.

Toutefois, dans une déclaration assermentée produite par les vendeurs [45] , Me Bouchard-Perron écrit : 9. Le jour du rdv de la vente, comment les vendeurs (Mme Caron et M. No Gueira) ont réagi lorsqu’ils ont appris l’existence de la facture RE/MAX? Ils étaient fâchés mais pas surpris, ils ne voulaient pas pay[er]. [ 59 ] Dans leur témoignage, les vendeurs ont voulu relativiser la portée de cette affirmation.

Néanmoins, il est manifeste que Me Bouchard-Perron décrit une réaction de colère et non de stupéfaction lorsque les vendeurs apprennent l’existence de la facture. [ 60 ] En conséquence, et pour les raisons déjà évoquées ci-haut, le Tribunal conclut que la preuve ne permet pas d’établir, de façon prépondérante, qu’une erreur simple a vicié le consentement des vendeurs. [ 61 ] Et même si l’erreur simple avait été prouvée, les courtières ont amplement démontré qu’il s’agit d’une erreur « inexcusable » [46] qui ne peut entraîner la nullité du Contrat [47] . [ 62 ] Ce type d’erreur, qui « ne constitue pas un vice de consentement » [48] , est celle que « la victime aurait pu aisément […] éviter en prenant un minimum de précautions » [49] .

Elle se rapproche de la « faute lourde » [50] , c’est-à-dire, une faute « qui dénote une insouciance, une imprudence ou une négligence grossières » [51] . [ 63 ] Or, les vendeurs ont tous deux apposé leur signature ou leurs initiales au bas de la clause 11.1 et ont tous deux signé le Contrat. Mais aucun d’eux n’a lu le document avant de le signer, ni la clause 11.1 avant de la parapher et de la signer.

En l’absence de dol, il s’agit généralement d’une erreur grossière que seules des circonstances particulières permettraient d’excuser [52] . [ 64 ] Cette inadvertance aurait peut-être été excusable si, dans les circonstances relatées ci-haut, l’un des vendeurs avait été seul lors de la rencontre du 11 octobre 2019 et l’unique signataire du Contrat. Cependant, les vendeurs étaient tous les deux présents lors de la rencontre et chacun est parti au Contrat .

Malgré cela, ni l’un ni l’autre n’a lu le Contrat avant de le signer ou lu la clause 11.1 avant de la parapher.

Si l’un d’entre eux avait accompli son devoir, les vendeurs auraient compris que la résolution du Contrat était possible dans les trois jours suivant sa conclusion et que la rétribution était due si la vente de la résidence avait lieu sans l’intermédiaire de RE/MAX. [ 65 ] En somme, le Tribunal est d’avis que deux personnes raisonnables ( dotées d’une intelligence égale ou supérieure à la moyenne, ayant des diplômes postsecondaires et exerçant des professions dans les domaines du génie civil et de la santé), placées dans les mêmes circonstances que les vendeurs (instance de séparation, enfants en bas âge, nécessité de vendre hâtivement la résidence familiale, précarité économique), auraient lu le Contrat avant de le signer ou, à tout le moins, lu la clause 11.1 avant de la parapher (ou après l’avoir paraphé) [53] . [ 66 ] Une lecture minimalement attentive du Contrat était requise pour comprendre la nature de l’engagement très onéreux (rétribution possible avoisinant les 20 000 $) souscrit par les vendeurs et s’assurer qu’il respecte les conditions posées avant sa signature. [ 67 ] Le Tribunal juge donc que le consentement des vendeurs n’a pas été vicié. 2) La qualification du Contrat de courtage exclusif et le caractère abusif de la clause de rétribution [ 68 ] Les vendeurs prétendent que le Contrat est un contrat d’adhésion et de consommation au sens des articles 1379 et 1384 C.c.Q.

Or, disent-ils, la clause de rétribution est « excessive et injustifiable » et les « désavantage en tous points ». Cette clause abusive doit donc être annulée. [ 69 ] Il incombe aux vendeurs de prouver ces allégations [54] que contestent les courtières. [ 70 ] Les articles 23 à 30 de la

Loi sur le courtage immobilier régissent le Contrat intervenu entre les parties. Cette loi vise à protéger le « client », ici les vendeurs, que les tribunaux qualifient sans réserve de « consommateur » [55] . [ 71 ] Il est vrai que le Contrat n’est pas assujetti à la

Loi sur la protection du consommateur [56] (« L.p.c. »). Néanmoins, il s’agit bel et bien d’un contrat de consommation, dans le sens où l’entend l’

article 1384 C.c.Q. [57] , dont la portée est plus étendue que le seul champ d’application de cette loi : 1384. Le contrat de consommation est le contrat dont le champ d’application est délimité par les lois relatives à la protection du consommateur, par lequel l’une des parties, étant une personne physique, le consommateur , acquiert, loue, emprunte ou se procure de toute autre manière, à des fins personnelles , familiales ou domestiques, des biens ou des services auprès de l’autre

partie , laquelle offre de tels biens ou services dans le cadre d’une entreprise qu’elle exploite . [Nos soulignements]

[ 72 ] En l’espèce, les vendeurs sont deux personnes physiques qui ont eu recours, à des fins personnelles, aux services de RE/MAX, une entreprise de courtage immobilier. [ 73 ] Cette qualification entraîne une conséquence sérieuse, envisagée à l’

article 1437 C.c.Q. : la possibilité pour le Tribunal de déterminer si la clause de rétribution prévue au Contrat est abusive et, s’il y a lieu, d’en prononcer la nullité ou la réduction de l’obligation qui en découle : 1437. La clause abusive d’un contrat de consommation ou d’adhésion est nulle ou l’obligation qui en découle, réductible.

Est abusive toute clause qui désavantage le consommateur ou l’adhérent d’une manière excessive et déraisonnable , allant ainsi à l’encontre de ce qu’exige la bonne foi; est abusive, notamment, la clause si éloignée des obligations essentielles qui découlent des règles gouvernant habituellement le contrat qu’elle dénature celui-ci. [Nos soulignements] [ 74 ] Considérant que l’

article 1437 C.c.Q. s’applique au contrat de consommation, le Tribunal n’a pas à déterminer si le Contrat est d’adhésion ou non. [ 75 ] Cela dit, voici comment la Cour d’appel résume la finalité de l’

article 1437 C.c.Q. : [46] L’

article 1437 C.c.Q. vise à bannir les stipulations qui s’écartent manifestement des pratiques contractuelles généralement acceptées par la société . Il consacre l’idée selon laquelle le contrat d’adhésion ou de consommation ne doit pas devenir un instrument d’exploitation du plus faible par le plus fort . Bien sûr que le caractère excessif ou déraisonnable d’une clause particulière d’un contrat ne peut être déterminé sans considérer l’ensemble du contrat dans lequel la clause s’inscrit.

Cela étant, il ne s’agit pas d’établir si le contrat lui-même, dans son ensemble, est abusif ou déséquilibré, ce qui relèverait de la lésion, mais plutôt de s’assurer que la clause contestée correspond ou non à une contrepartie raisonnable ou s’inscrit dans une démarche abusive au sein d’un contrat qui ne présente pas nécessairement, dans son ensemble, un caractère lésionnaire . [58] [Nos soulignements] [Références omises]. [ 76 ] La Cour d’appel apporte toutefois une nuance importante : « Une clause contractuelle qui dessert, même nettement, les intérêts d’une

partie à un contrat d’adhésion, n’est pas nécessairement abusive » [59] . [ 77 ] Notons que si le caractère abusif d’une clause doit « [s’]évaluer principalement […] au moment de la conclusion de l’engagement », les circonstances dans lesquelles a lieu son exécution peuvent aussi être examinées [60] . Des auteurs invitent d’ailleurs le Tribunal à faire une analyse pragmatique et contextuelle de la clause litigieuse [61] .

Cet exercice doit forcément comprendre « la situation du cocontractant et les circonstances de l’exécution du contrat » [62] . [ 78 ] Aussi, pour déterminer si la clause de rétribution va « à l’encontre des exigences de la bonne foi », le Tribunal doit examiner la conduite des courtières lors de l’élaboration de la clause « et non dans les circonstances de son application » [63] . [ 79 ] Enfin, la

Loi sur le courtage immobilier et le Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité n’interdisent ou ne balisent pas l’obligation de verser une rétribution si la vente de l’immeuble a lieu directement par le client, comme le prévoit la clause 11.1 4) du Contrat. [ 80 ] Le Tribunal ne peut donc exclure d’emblée l’évaluation du caractère abusif de cette clause [64] . [ 81 ] Pour résumer, les critères prioritaires qui doivent guider le Tribunal en vertu de l’

article 1437 C.c.Q. sont : - la nature de la clause et ses effets sur chaque partie; - le statut des parties, leur rapport de force et la nature de leurs échanges avant la signature du Contrat; - la conformité de la clause de rétribution aux usages et aux normes en vigueur dans le domaine du courtage immobilier; - l’ampleur des effets dommageables qui résultent de l’application de la clause de rétribution sur les vendeurs [65] . [ 82 ] Examinons ces différentes considérations sans nécessairement les aborder dans le même ordre. [ 83 ] Premièrement, les vendeurs ont signé un « Contrat de courtage exclusif » [66] avec RE/MAX.

La clause 2.1 du Contrat stipule d’ailleurs, sans ambiguïté, que les vendeurs « retien[nen]t en exclusivité les services de [RE/MAX] ou [des courtières] pour mettre en marché [la résidence] et agir en vue de réaliser une entente visant la vente de [celle-ci] » [67] . [ 84 ] Ensuite, aux termes de la clause 8.2, les vendeurs s’engagent, « pendant la durée du contrat, à ne pas, directement ou indirectement »: 1. offrir l’IMMEUBLE en vente par [eux-mêmes] ou par un l’intermédiaire d’une autre personne que [RE/MAX] ou [les courtières]; 2. devenir

partie à une entente visant la vente [de la résidence] […] sans l’intermédiaire de [RE/MAX] ou [des courtières]. [ 85 ] Enfin, la clause 8.8 « accorde en exclusivité » à RE/MAX ou aux courtières le droit de faire visiter la résidence et d’effectuer toute publicité et tout affichage approprié, selon les conditions et modalités énoncées [68] .

[ 86 ] En l’espèce, le Tribunal réitère que malgré une rédaction boiteuse, la clause 11.1 4), écrite à la main et que les vendeurs ont paraphée et signée, est intelligible et dénuée d’ambiguïté. [ 87 ] Or, il est de l’essence du contrat de courtage exclusif que la rétribution soit exigible à partir du moment où la vente de l’immeuble se réalise pendant la durée de celui-ci, et ce, peu importe que le courtier ait ou non participé à la transaction [69] . [ 88 ] À ce sujet, Alexandre Dumas écrit : « Un contrat de courtage immobilier qui est stipulé exclusif gardera ce caractère même si le courtier accorde au vendeur le droit de continuer de vendre par lui-même durant le contrat » [70] . [ 89 ] C’est ce qui est arrivé ici.

Alors que le Contrat est en vigueur jusqu’au 30 juin 2020, l’offre d’achat de la résidence est acceptée le 7 avril 2020 et l’acte de vente signé le 12 juin 2020. [ 90 ] Selon les clauses 7.1 et 11.1 4) du Contrat, les vendeurs doivent donc en principe verser une rétribution de 5 % sur le prix de vente de leur résidence à RE/MAX. [ 91 ] Deuxièmement, le rapport de force n’est vraisemblablement pas du côté des vendeurs lors de la signature du Contrat. [ 92 ] D’abord, ils refusent de faire appel aux services d’une agence et préfèrent recourir à Du Proprio.

Après un premier refus, ils se laissent amadouer par les courtières qui insistent pour les rencontrer.

En instance de séparation, avec de jeunes enfants, ils ont besoin de vendre rapidement leur résidence. [ 93 ] Les représentations des courtières, qui œuvrent toutes les deux depuis plusieurs années dans le domaine de l’immobilier, sont suffisamment convaincantes pour les inciter à s’engager auprès de RE/MAX et conclure un contrat de courtage exclusif prévoyant le versement d’une rétribution de 5 %, ce qui représente une somme très importante (avoisinant les 20 000 $). [ 94 ] Troisièmement, les courtières affirment avoir déployé les mêmes efforts pour vendre la propriété des vendeurs que dans tout autre dossier n’impliquant pas Du Proprio. [ 95 ] Elles ajoutent avoir effectué plusieurs démarches pour vendre la propriété [71] et attribuent le faible nombre de visites de la résidence des vendeurs (estimé à deux ou trois) après la signature du Contrat par l’arrivée de la COVID-19, qui a ralenti considérablement le marché immobilier. [ 96 ] Un fait demeure néanmoins : les courtières n’ont pas du tout été impliquées dans la vente de la résidence.

En outre, lors de la signature du Contrat, la fiche descriptive de l’immeuble était déjà complétée, puisque la résidence était en vente sur Du Proprio. De plus, les courtières ont utilisé les photos accessibles sur Du Proprio et n’ont effectué que deux ou trois visites sans offre d’achat sur une période de six mois. [ 97 ] Dans ce contexte, les vendeurs estiment injuste de leur imposer une rétribution de 5 %.

Cette obligation serait d’autant plus déraisonnable qu’il s’agit de la même rétribution lorsque la transaction est initiée, supervisée et complétée par les courtières. [ 98 ] Le Tribunal rappelle que l’enjeu n’est pas la présence d’une clause de rétribution comme celle en l’espèce, mais plutôt l’ampleur de l’obligation imposée aux vendeurs, dans les circonstances décrites ci-haut. [ 99 ] Les vendeurs ont sans doute bénéficié de l’apport et de l’expertise des courtières.

Mais pourquoi exiger la totalité de la rétribution lorsque la vente est conclue directement par les vendeurs et sans aucune implication de la part des courtières? Comment justifier que la rétribution soit la même, peu importe que la vente soit conclue ou non par l’intermédiaire de RE/MAX ou des courtières?

Et dans l’éventualité où une autre agence ou un autre courtier collabore à la vente de la résidence, pourquoi prévoir le versement d’une rétribution de 2 % du prix de vente à même la rétribution payée par les vendeurs (clause 7.4 du Contrat), mais exiger une rétribution de 5 % lorsque RE/MAX ou les courtières ne participent aucunement à la transaction? [ 100 ] Rien dans la preuve ne permet de répondre à ces questions. [ 101 ] Quatrièmement, selon les courtières, la grande majorité de la clientèle est déjà inscrite sur Du Proprio lors de la signature du contrat de courtage.

Plusieurs clients, et c’était le cas des vendeurs, souhaitent vendre rapidement leur résidence. Or, chacun est libre de demeurer ou non avec Du Proprio.

Toutefois, sachant que pendant la durée du contrat de courtage, le client peut retirer sa propriété de Du Proprio et y revenir ensuite, les courtières exigent que la rétribution soit versée même lorsque le client vend directement sa propriété. [ 102 ] Une obligation comme celle prévue à la clause 11.1 4) serait donc une pratique courante chez les courtières [72] et peut-être même dans le domaine du courtage immobilier en général (bien que la preuve soumise soit insuffisante pour permettre au Tribunal de conclure en ce sens).

Or, cet élément est pertinent, mais non déterminant [73] . [ 103 ] D’ailleurs, des courtiers immobiliers ont pour usage de réduire le pourcentage de la rétribution si la vente est conclue directement par le client [74] . [ 104 ] L’objectif de la clause 11.1 4), tel que l’ont décrit les courtières, semble louable. Cependant, elles n’ont donné aucune explication sur la raison d’être de l’obligation de verser la totalité de la rétribution de 5 % lorsque la vente est conclue directement par les vendeurs.

De fait, le Tribunal doute que cette mesure permette logiquement d’atteindre l’objectif véhiculé par les courtières dans leur témoignage. [ 105 ] Chose certaine, une somme de 17 964,84 $ est une rétribution très onéreuse pour les vendeurs et fort généreuse pour les courtières, qui n’ont pas contribué aux étapes menant à la signature de l’acte de vente de la résidence. [ 106 ] Les vendeurs ont donc établi, par preuve prépondérante, que le cumul des clauses 7.1 et 11.1 4) du Contrat les désavantage de manière excessive et déraisonnable.

[ 107 ] Dans ces circonstances, et suivant la preuve administrée de part et d’autre, le Tribunal juge abusive la clause 11.1 4) du Contrat. [ 108 ] Cela étant, il y a lieu d’opter pour la réduction de la rétribution, plutôt que l’annulation de la clause, pour corriger le « déséquilibre insupportable » que génère la clause abusive.

La solution retenue préserve « l’équilibre contractuel » [75] , c’est-à-dire respecte le principe de l’autonomie de la volonté des parties qui ont conclu un contrat de courtage exclusif prévoyant le versement d’une rétribution [76] . [ 109 ] S’inspirant de la clause de partage de rétribution lorsqu’une autre agence ou un autre courtier collabore à la vente de l’immeuble (clause 7.4 du Contrat), le Tribunal réduit la rétribution à 3 % sur le prix de vente de la résidence.

Cette rétribution, juste et raisonnable, ménage la spécificité du Contrat de courtage exclusif et tient compte de l’apport des vendeurs (ou de Du Proprio) à la vente de leur résidence. [ 110 ] Les vendeurs sont donc condamnés à verser une rétribution de 9 375 $. 3) Les frais engagés pour retracer les vendeurs [ 111 ] Après avoir été informées de la vente de la résidence, les courtières ont déboursé 206,96 $ pour obtenir les nouvelles coordonnées des vendeurs [77] . [ 112 ] Elles leur reprochent d’avoir bloqué toutes les communications à la suite des échanges textes et téléphoniques du 20 mai 2022. [ 113 ] Les vendeurs rejettent catégoriquement ces allégations.

Ils disent n’avoir reçu aucune communication de la part des courtières à compter du 20 mai 2022 et nient avoir bloqué les appels de ces dernières ou modifié leurs numéros de téléphone.

D’ailleurs, madame Douce-Caron dit avoir eu recours au service de suivi postal pour diriger le courrier vers son nouveau domicile. [ 114 ] De l’explication de l’avocat des courtières lors de la phase de l’argumentation, le Tribunal retient qu’une faute extracontractuelle est reprochée aux vendeurs : des manœuvres visant à éviter tout retraçage et échapper à l’obligation de verser la rétribution. [ 115 ] Dans ce cas, le Tribunal doit appliquer le régime de responsabilité prévu à l’

article 1457 C.c.Q . [ 116 ] Il revenait donc aux courtières d’établir, par preuve prépondérante [78] , que les vendeurs ont manqué à ce devoir « en se comportant d’une manière qui s’écarte de la conduite qu’une personne raisonnable, prudente et diligente aurait eue dans les mêmes circonstances » [79] . [ 117 ] Or, la preuve est insuffisante pour établir la faute reprochée aux vendeurs ou encore, le lien de causalité avec le dommage allégué [80] . [ 118 ] Les courtières font état de leurs efforts pour rejoindre par texto et téléphone les vendeurs.

Toutefois, les mises en demeure des 28 janvier et 2 février 2022 ont été transmises après avoir mandaté la firme de localisation [81] . Aucune autre démarche n’a été effectuée avant de recourir à la firme, comme l’envoi d’une lettre recommandée ou certifiée à l’adresse de la résidence. [ 119 ] Si les vendeurs avaient effectivement eu recours au service de suivi postal, la lettre aurait été redirigée vers l’un ou l’autre de leur domicile.

Dans le cas contraire, la lettre serait retournée à son expéditeur, justifiant ainsi le recours éventuel à une firme de localisation. [ 120 ] Quoi qu’il en soit, le Tribunal n’est pas convaincu, selon la balance des probabilités, que les vendeurs ont commis la faute reprochée. [ 121 ] La réclamation de 206,96 $ est donc rejetée. 4) La responsabilité conjointe des vendeurs [ 122 ] Chacun des vendeurs ayant signé l’acte de vente et étant propriétaires de la résidence, les courtières estiment qu’ils doivent être condamnés solidairement au paiement de la rétribution et des frais de localisation. [ 123 ] La solidarité ne se présume pas.

Pour exister, elle doit avoir été expressément stipulée par les parties ou prévue par la loi [82] . [ 124 ] Or, en l’espèce, la solidarité n’est pas stipulée au Contrat ni prévue dans la

Loi sur le courtage immobilier . [ 125 ] Au demeurant, les vendeurs ne se sont pas engagés pour le service ou l’exploitation d’une entreprise [83] , et leur responsabilité vis-à-vis des courtières est contractuelle et non extracontractuelle [84] . [ 126 ] Le Tribunal condamne donc conjointement les vendeurs. 5) Les fautes reprochées aux courtières [ 127 ] Reprochant diverses fautes aux courtières, les vendeurs réclament le paiement de leurs honoraires extrajudiciaires (11 958,09 $) déboursés depuis l’automne 2020 et une somme de 10 000 $ pour les pertes non pécuniaires. [ 128 ] Il convient d’examiner tour à tour chacune des fautes alléguées. - Les manœuvres dolosives, fausses représentations et infractions déontologiques [ 129 ] Le Tribunal a déjà conclu que le consentement des vendeurs n’avait pas été vicié par le dol ou l’erreur simple.

Bref, les

allégations de manœuvres dolosives et de fausses représentations n’ont pas été retenues. [ 130 ] Quant aux infractions déontologiques, elles ont été en

partie établies. Fautes contractuelles [85] , elles engagent en principe la responsabilité des courtières [86] , mais le Tribunal a conclu qu’elles n’avaient pas entraîné de vice de consentement. [ 131 ] Dans ces circonstances, il est ardu d’identifier le préjudice que ces infractions pourraient avoir causé directement aux vendeurs [87] . De fait, la réduction de la rétribution, prononcée en vertu de l’

article 1437 C.c.Q. , est une mesure qui compense justement et intégralement les vendeurs pour le préjudice attribuable aux infractions déontologiques. - L’utilisation des photographies présentes sur la fiche Du Proprio sans le consentement des vendeurs [ 132 ] Cette allégation ne tient pas. [ 133 ] Les vendeurs ont signé le Contrat en date du 11 octobre 2019.

Les photos de la résidence ont été reprises par RE/MAX peu de temps pour la fiche descriptive de l’agence. [ 134 ] Si les vendeurs s’opposaient à cette utilisation, ils n’avaient qu’à se manifester et demander aux courtières de prendre de nouvelles photos de la résidence. Rien n’indique qu’elles n’auraient pas obtempéré. - La conduite des courtières après avoir appris la vente de la résidence [ 135 ] Les vendeurs reprochent aux courtières d’être intervenues sans justification auprès du notaire pour exiger le versement de la rétribution, alors qu’elles n’avaient pas participé à la vente de la résidence.

Ils condamnent également leur acharnement à vouloir obtenir le paiement de la rétribution. [ 136 ] Le Tribunal doit rejeter ces allégations. [ 137 ] Pour les motifs exposés ci-haut, les courtières étaient parfaitement en droit d’intervenir auprès du notaire, de mettre en demeure les vendeurs et d’introduire leur recours pour obtenir le paiement de la rétribution selon les clauses 7.1 et 11.1 du Contrat. [ 138 ] Il faut rappeler qu’après avoir reçu le courriel de monsieur No Gueira, le 20 mai 2022, les courtières présument que les vendeurs savent qu’ils doivent payer la rétribution, mais leurs tentatives de les joindre sont vaines. [ 139 ] De plus, le Tribunal a émis des doutes sur le fait que les vendeurs ignoraient réellement qu’ils devaient payer la rétribution lors de la signature de l’acte de vente. [ 140 ] En dernière instance, le Tribunal ne peut qualifier d’abusive – c’est-à-dire de « manifestement mal fondée, frivole ou dilatoire » [88] – la demande introduite par les vendeurs qui, de fait, par ce jugement, est partiellement accueillie. [ 141 ] Aussi, rien dans la preuve ne démontre que les courtières ont utilisé leur recours « de manière excessive ou déraisonnable ou de manière à [lui] nuire […] » [89] ou dans un objectif de « détournement des fins de la justice » [90] . [ 142 ] En conséquence, le Tribunal rejette la demande de remboursement des honoraires extrajudiciaires et de versement de dommages-intérêts [91] . * * * [ 143 ] Les courtières fixent le point de départ du calcul des intérêts au 12 juin 2020, date de la signature de l’acte de vente.

Or, le Contrat est silencieux sur la question. [ 144 ] Dans ces circonstances, le calcul des intérêts débutera le 20 février 2022, date de l’expiration du délai fixé par la mise en demeure du 2 février 2022 [92] . POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : - Sur la demande principale [ 145 ] ACCUEILLE en

partie la demande; [ 146 ] CONDAMNE Sophie Douce-Caron et Roberto No Gueira, conjointement , à payer la somme de 9 375 $ à Marjolaine et Chantale Dancause, avec intérêts au taux légal majorés de l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec à compter du 20 février 2022, date de l’expiration du délai fixé par la demande; [ 147 ] LE TOUT , avec frais de justice; - Sur la demande reconventionnelle [ 148 ] REJETTE la demande reconventionnelle; [ 149 ] LE TOUT, avec frais de justice. __________________________________ DOMINIC ROUX, J.C.Q.

Date d’audience : 22 novembre 2023 Me Sébastien Jalbert Jalbert Lamarre Avocats s.e.n.c.r.l. Avocats des demanderesses et défenderesses reconventionnelles Madame Sophie-Douce Caron Monsieur Roberto No Gueira Défendeurs et demandeurs reconventionnels