2020 QCCQ 8495, 2020 QCCQ 8495

Gingras c. Pluviose 2020 QCCQ 8495 COUR DU QUÉBEC « Division administrative et d’appel » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL CHAMBRE CIVILE N° : 500-80-038995-198 DATE : 1 er décembre 2020 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DU JUGE PATRICK CHOQUETTE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ ISABELLE GINGRAS, en sa qualité de syndique adjointe de l’Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) Appelante c.

JEAN-RODNEY PLUVIOSE et MAUDE PELLERIN Intimés et RENÉE DIONNE en sa qualité de secrétaire du comité de discipline de l'Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec Mise en cause ______________________________________________________________________ JUGEMENT RECTIFICATIF ______________________________________________________________________ [ 1 ] Vu qu’une erreur matérielle s’est glissée dans le jugement rendu le 9 novembre 2020 et qu’une conclusion quant aux frais a été oubliée relativement l’intimée Pluviose; [ 2 ] Vu qu’il est dans l’intérêt de la justice qu’il soit corrigé; [ 3 ] Vu les dispositions de l’

article 338 du Code de procédure civile ; POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : Pluviose (33-18-2078) [ 4 ] CONDAMNE l’intimée au paiement de la moitié des frais de l’audience devant le Comité de discipline de l’OACIQ; [ 5 ] SANS FRAIS DE JUSTICE pour la rectification . __________________________________ PATRICK CHOQUETTE, J.C.Q.

Gingras c. Pluviose 2020 QCCQ 8495 COUR DU QUÉBEC « Division administrative et d’appel » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL CHAMBRE CIVILE N° : 500-80-038995-198 DATE : 1 er décembre 2020 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DU JUGE PATRICK CHOQUETTE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ ISABELLE GINGRAS, en sa qualité de syndique adjointe de l’Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) Appelante c.

JEAN-RODNEY PLUVIOSE et MAUDE PELLERIN Intimés et RENÉE DIONNE en sa qualité de secrétaire du comité de discipline de l'Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec Mise en cause ______________________________________________________________________ JUGEMENT RECTIFIÉ DU JUGEMENT DU 9 NOVEMBRE 2020 ______________________________________________________________________ INTRODUCTION [ 6 ] L’OACIQ appelle d'une décision rendue par le comité de discipline de l’OACIQ le 30 avril 2019 (le Comité) relativement aux courtiers Jean-Rodney Pluviose (Pluviose) et Maude Pellerin (Pellerin). [ 7 ] L’OACIQ soutient que les sanctions rendues sont trop clémentes au point d’être déraisonnables et que le Comité a appliqué erronément le concept de globalité avec pour résultat que les amendes par chef sont inférieures au montant de l’amende minimale. [ 8 ] Pour Pluviose et Pellerin [1] , les sanctions ne sont pas clémentes et le Comité n’a pas commis d’erreur révisable.

QUESTIONS EN LITIGE

a) Le Comité a-t-il commis une erreur révisable dans l'évaluation des facteurs objectifs et subjectifs lors de la détermination des sanctions imposées à Pluviose et à Pellerin?

b) Le Comité a-t-il commis une erreur révisable dans son application du principe de la globalité des sanctions? CONTEXTE [ 9 ] Pluviose et Pellerin constituent une équipe de courtiers immobiliers. Ils ont signé un contrat de courtage pour la vente de la

résidence de Martin Houle dont une des conditions importantes était que l’immeuble soit vendu sans garantie légale et aux risques et périls de l’acheteur. [ 10 ] Cette mention a été inscrite au contrat de courtage, mais n’a pas été reproduite à la déclaration du vendeur ni à la fiche descriptive publiée sur Centris.

Il s’ensuit que la mention n’a pas été portée à la connaissance des promettants-acheteurs de la propriété dans leur promesse d’achat et pas davantage dans une contre-proposition. [ 11 ] Le vendeur réalise lors de la signature de la vente devant notaire, que l’immeuble est vendu avec la garantie légale et qu’il n’a d’autre choix que de signer. [ 12 ] Les échanges postérieurs à cette signature donnent également l’occasion à Martin Houle de manifester son mécontentement et d’exiger le paiement d’une somme de 500 $ que Pluviose lui aurait promise à

titre de dédommagement.

Les réponses de Pluviose manquent de modération et il ne paye pas la somme promise de 500 $. [ 13 ] La demande d’enquête de Martin Houle à l’OACIQ porte sur le manquement des intimés de le protéger adéquatement en ayant omis de faire en sorte que la vente soit faite sans la garantie légale de qualité et sur le défaut de respecter son engagement à le dédommager. [ 14 ] L’enquête de la syndique adjointe donnera lieu au dépôt d’une plainte disciplinaire contre chaque intimé pour laquelle ils sont reconnus coupables de la totalité des chefs [2] . [ 15 ] Pluviose a donc été reconnu coupable des infractions suivantes : 1.

À Trois-Rivières, l'Intimé ne s'est pas assuré que soit consigné par écrit que l'immeuble était vendu «sans garantie légale de qualité aux risques et périls de l'acheteur» aux documents suivants:

a) le ou vers le 25 février 2015, au formulaire Déclarations du vendeur, DV 81039;

b) le ou vers le 27 février 2015, à la fiche Centris no 15367267;

c) le ou vers le 17 septembre 2015, au formulaire Déclarations du vendeur, DV 23939; commettant ainsi à l’égard des chefs 1a) et 1c) une infraction à l’article 86 du Règlement sur les conditions d'exercice d'une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité et à l’égard du chef 1b) une infraction à l’article 118 du Règlement sur les conditions d'exercice d'une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité. 2. À Trois-Rivières, l'Intimé ne s'est pas assuré d'obtenir l'autorisation écrite du vendeur pour modifier la date d'expiration du contrat de courtage CCV 34840 aux occasions suivantes:

a) le ou vers le 25 mai 2015;

b) le ou vers le 4 juin 2015; commettant ainsi, à chacune de ces occasions, une infraction à l’article 86 du Règlement sur les conditions d'exercice d'une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité. 3. À Trois-Rivières, le ou vers le 17 septembre 2015, l'Intimé a apposé sa signature sur un seul exemplaire du contrat de courtage CCV 38410, commettant ainsi une infraction à l'article 12 du Règlement sur les contrats et formulaires. 4.

À Trois-Rivières, le ou vers le 25 février 2016, l'Intimé a dévoilé le contenu de la promesse d'achat PA 08053 du promettant-acheteur M.B. aux promettants- acheteurs P.D. ou L.D., commettant ainsi une infraction à l’article 96 du Règlement sur les conditions d'exercice d'une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité. 5.

À Trois-Rivières, le ou vers le 2 juin 2016, l'Intimé a permis que la vente de l'immeuble soit effectuée avec la garantie légale alors que le vendeur lui avait confié le mandat de vendre l'immeuble «sans garantie légale de qualité aux risques et périls de l'acheteur», commettant ainsi une infraction à l’article 15 du Règlement sur les conditions d'exercice d'une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers, et sur la publicité. 6.

À Trois-Rivières, à compter du 2 juin 2016, l'Intimé n'a pas respecté son engagement verbal de remettre une somme de 500 $ au vendeur suivant la vente de l'immeuble, commettant ainsi une infraction à l’article 62 du Règlement sur les conditions d'exercice d'une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité. 7.

À Trois-Rivières, les ou vers les 6 et 7 juin 2016, l'Intimé a manqué de modération et d'objectivité lors d'envoi de textos au vendeur, commettant ainsi une infraction à l’article 63 du Règlement sur les conditions d'exercice d'une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité́. [11] Pellerin est quant à elle reconnue coupable des infractions suivantes : 1. À Trois-Rivières, l'Intimée ne s'est pas assurée que soit consigné par écrit que l'immeuble était vendu «sans garantie légale de qualité́ aux risques et périls de l'acheteur» aux documents suivants:

a) le ou vers le 25 février 2015, au formulaire Déclarations du vendeur, DV 81039;

b) le ou vers le 27 février 2015, à la fiche Centris no 15367267;

c) le ou vers le 17 septembre 2015, au formulaire Déclarations du vendeur, DV 23939; commettant ainsi à l’égard des chefs 1a) et 1c) une infraction à l’article 86 du Règlement sur les conditions d'exercice d'une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité et à l’égard du chef 1b) une infraction à l’article 118 du Règlement sur les conditions d'exercice d'une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité. 2. À Trois-Rivières, l'Intimée n'a pas d'obtenu l'autorisation écrite du vendeur pour modifier la date d'expiration du contrat de courtage CCV 34840 aux occasions suivantes:

a) le ou vers le 25 mai 2015;

b) le ou vers le 4 juin 2015; commettant ainsi, à chacune de ces occasions, une infraction à l’article 86 du Règlement sur les conditions d'exercice d'une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité. 3.

À Trois-Rivières, le ou vers le 17 septembre 2015, l'Intimée a remis au vendeur un exemplaire du contrat de courtage CCV 38410 alors qu'il n'était pas signé par le courtier immobilier Jean-Rodney Pluviose, co-inscripteur, commettant ainsi une infraction à l'article 62 du Règlement sur les conditions d'exercice d'une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité. 4.

À Trois-Rivières, le ou vers le 17 septembre 2015, l'Intimée a fait un ajout sur un exemplaire du contrat de courtage CCV 38410 et ce, après que le vendeur y ait apposé sa signature, commettant ainsi une infraction à l'article 8 du Règlement sur les contrats et formulaires. [12] Le tableau suivant résume la position des parties et la décision du Comité sur sanction pour chacun des chefs d’infraction, avant pondération en raison du principe de globalité des sanctions : Infraction Position OACIQ Position Pluviose Décision Chef 1a (sans garantie légale DV) Suspension 90 jours Amende 2 000 $ [3] Amende 2 000 $ Chef 1b (sans garantie légale Centris) Suspension 90 jours concurrente 1a) Amende 2 000 $ Amende 2 000 $ Chef 1c (sans garantie légale DV2) Suspension 90 jours concurrente 1a) Amende 2 000 $ Amende 2 000 $ et formation (3 heures) Chef 2a (autorisation écrite CC) Amende 2 000 $ Réprimande Amende 2 000 $ Chef 2b (autorisation écrite CC 2) Amende 2 000 $ Réprimande Réprimande Chef 3 (un seul exemplaire CC signé

e) Réprimande Réprimande Réprimande Chef 4 (dévoile contenu PA) Amende 4 000 $ Amende 2 000 $ Amende 2 000 $ Chef 5 (avoir permis vente avec garantie) Suspension 120 jours Amende 2 000 $ Amende 2 000 $ Chef 6 (engagement de payer 500 $) Amende 2 000 $ Remboursement 500 $ et formation Suspension 30 jours et remboursement Chef 7 (manque de modération) Suspension 30 jours Réprimande Amende 2 000 $ [13] L’OACIQ considère la globalité de la sanction alors que les suspensions réclamées totalisent 240 jours et demande à ce que la durée soit réduite à 180 jours. [14] Pluviose, au nom du même principe, demande à ce que le total des amendes suggérées de 10 000 $ soit réduit à 7 000 $. [15] Quant à Pellerin : Infraction Position OACIQ Position Pellerin Décision Chef 1a (sans garantie légale DV) Suspension 90 jours Amende 2 000 $ Amende 2 000 $ Chef 1b (sans garantie légale Centris) Suspension 90 jours concurrente Amende 2 000 $ Amende 2 000 $

Chef 1c (sans garantie légale DV2) Suspension 90 jours concurrente Amende 2 000 $ Amende 2 000 $ et formation 3 heures Chef 2a (autorisation écrite CC) Amende 2 000 $ Réprimande Amende 2 000 $ Chef 2b (autorisation écrite CC 2) Amende 2 000 $ Réprimande Réprimande Chef 3 (remis exemplaire non signé) Réprimande Réprimande Réprimande Chef 4 (ajout au CC après signature) Amende 2 000 $ Réprimande Amende 2 000 $ [ 16 ] Le Comité évalue l’effet global des amendes qui totalisent 24 000 $ pour les deux intimés, soit 14 000 $ pour Pluviose et 10 000 $ pour Pellerin et en réduit le total à 8 000 $ qu’il répartit à 5 000 $ pour Pluviose et 3 000 $ pour Pellerin.

ANALYSE [ 17 ] La Cour suprême dans l’arrêt Canada (Ministre de la Citoyenneté et de l'Immigration) c. Vavilov , [4] a revu le spectre d’analyse des décisions de la Cour du Québec siégeant en appel : [37] Il convient donc de reconnaître que, lorsque le législateur prévoit un appel à l’encontre d’une décision administrative devant une cour de justice, la cour saisie de l’appel doit recourir aux normes applicables en appel pour réviser la décision. Ainsi, la norme de contrôle applicable doit être déterminée eu égard à la nature de la question et à la jurisprudence de notre Cour en la matière.

Par exemple, lorsqu’une cour de justice entend l’appel d’une décision administrative, elle se prononcera sur des questions de droit, touchant notamment à l’interprétation législative et à la portée de la compétence du décideur, selon la norme de la décision correcte conformément à l’ arrêt Housen c. Nikolaisen , 2002 CSC 33 , [2002] 2 R.C.S. 235 , par. 8 .

Si l’appel prévu par la loi porte notamment sur des questions de fait, la norme de contrôle sera celle de l’erreur manifeste et déterminante (applicable également à l’égard des questions mixtes de fait et de droit en l’absence d’un principe juridique facilement isolable) : voir Housen , par. 10, 19 et 26-37 . Évidemment, si le législateur entend prévoir l’application en appel d’une autre norme de contrôle, il lui est toujours loisible d’exprimer son intention en énonçant dans la loi la norme de contrôle applicable. [caractères gras ajoutés] [ 18 ] La

Loi sur les tribunaux judiciaires [5] a d’ailleurs été modifiée, après l’

article 83 , par l’insertion du suivant : 83.1 Dans les cas où la loi lui attribue une compétence en appel d’une décision rendue dans l’exercice d’une fonction juridictionnelle, ou en contestation d’une décision prise dans l’exercice d’une fonction administrative, la Cour rend sa décision sans qu’il y ait lieu à déférence à l’égard des conclusions portant sur les questions de droit tranchées par la décision qui fait l’objet de l’appel ou sur toutes questions concernant la décision qui fait l’objet de la contestation.

Cette compétence est exercée par les seuls juges de la Cour que désigne le juge en chef en raison de leur expérience, leur expertise, leur sensibilité et leur intérêt marqués dans la matière sur laquelle porte l’appel ou la contestation. À moins de disposition contraire et compte tenu des adaptations nécessaires, l’appel est régi par les articles 351 à 390 du Code de procédure civile (chapitre C-25.01 ) et le recours en contestation l’est par les règles de ce code applicables en première instance. [ 19 ] Le droit d’appel d’une décision du Comité est prévu à l’

article 100 de la

Loi sur le courtage immobilier [6] et est interjeté devant la Cour du Québec, conformément à la sous-section 5 de la

section VII du

chapitre IV du Code des professions (

chapitre C-26 ), compte tenu des adaptations nécessaires. [ 20 ] Dans Vavilov , la Cour suprême n’aborde pas les critères d’intervention lors d’un appel d’une sanction disciplinaire; elle n’était pas saisie de cette question. [ 21 ] L’état du droit sur ce point demeure tel qu’établi dans R . c. Lacasse [7] , et repris dans Drolet-Savoie [8] : [60] La norme d’intervention du Tribunal des professions propre aux appels en matière de sanction disciplinaire coïncide, pour l’essentiel, avec celle applicable aux peines criminelles. Dans Lacasse c.

R. , le juge Wagner, au nom de la majorité, écrit : Au final, sauf dans les cas où le juge qui fixe la peine commet une erreur de droit ou une erreur de principe ayant une incidence sur la détermination de cette peine, une cour d’appel ne peut la modifier que si cette peine est manifestement non indiquée . [ 22 ] La question de la sanction manifestement non indiquée est une question mixte de fait et de droit.

Elle s’évalue selon la norme de l’erreur manifeste et déterminante. [ 23 ] L’erreur manifeste est celle qui saute aux yeux; c’est la poutre dans l’œil et non l’aiguille dans la botte de foin [9] . [ 24 ] Une erreur manifeste est « déterminante » lorsqu’elle a un impact «fatal» sur une conclusion de fait, ou mixte de fait et de droit, lorsqu’elle «fait obstacle, de manière dirimante, à la conclusion du juge sur une question de fait et qu’elle est de nature à influer sur l’issue du litige»; pour démontrer une telle erreur, le plaideur ne doit pas se limiter à « … pull at leaves and branches and leave the tree standing.

The entire tree must fall » [10] .

1. Le Comité a-t-il commis une erreur révisable dans l'évaluation des facteurs objectifs et subjectifs lors de la détermination dessanctions imposées aux intimés? [25] Les critères à prendre en considération pour imposer une sanction en droit disciplinaire sont bien établis par la doctrine et lajurisprudence. Dans l’arrêt Daigneault[11], la Cour d’appel, à la suite d’un jugement de la Cour du Québec siégeant alors en appel d’unedécision du Comité de discipline de l’ACAIQ, ancêtre de l’OACIQ, énonce ce qui suit: [37] La sanction imposée par le Comité́ de discipline doit coller aux faits du dossier.

Chaque cas est un cas d'espèce. [38] La sanction disciplinaire doit permettre d'atteindre les objectifs suivants: au premier chef la protection du public, puis la dissuasiondu professionnel de récidiver, l'exemplarité́ à l'égard des autres membres de la profession qui pourraient être tentée de poser des gestessemblables et enfin, le droit par le professionnel visé d'exercer sa profession (Latulippe c. Léveillé (Ordre professionnel des médecins),1998 QCTP 1687 , [1998] D.D.O.P. 311; Dr J. C. Paquette c.

Comité de discipline de la Corporation professionnelle desmédecins du Québec et al, (QC CA), [1995] R.D.J. 301 (C.A.); et R. c. Burns, (CSC), [1994] 1R.C.S. 656). [39] Le Comité́ de discipline impose la sanction après avoir pris en compte tous les facteurs, objectifs et subjectifs, propres au dossier.Parmi les facteurs objectifs, il faut voir si le public est affecté́ par les gestes posés par le professionnel, si l'infraction retenue contre leprofessionnel a un lien avec l'exercice de la profession, si le geste posé constitue un acte isolé ou un geste répétitif.

Parmi les facteurssubjectifs, il faut tenir compte de l'expérience, du passé disciplinaire et de l'âge du professionnel, de même que sa volonté de corriger soncomportement.

La délicate tâche du Comité de discipline consiste donc à décider d'une sanction qui tienne compte à la fois des principesapplicables en matière de droit disciplinaire et de toutes les circonstances, aggravantes et atténuantes, de l'affaire. [26] Le Comité préface son analyse d'un rappel des principes applicables quant à l'imposition de suspension, considérant la positionde l’OACIQ suggérant 180 et 90 jours de suspension respectivement à l’encontre de Pluviose et Pellerin. [27] Selon le Comité, l'imposition d'une sanction de suspension de permis est indiquée dans les cas les plus graves, c'est-à-direlorsqu'il s'agit d'une infraction de gravité objective importante et que la conduite de l'intimé contrevient à la norme de manière pouvantêtre qualifiée d’intentionnelle ou de façon répétée.[12] [28] Le Comité poursuit sa démarche d’individualisation de la sanction en tenant compte des circonstances atténuantes etaggravantes au dossier : [47] Quant aux facteurs atténuants, ils sont nombreux et le Comité retient les facteurs suivants : • Les intimés ont bien collaboré à l’enquête du syndic et l’intimée a plaidé coupable au chef 3 de la plainte la concernant; • Les intimés n’ont pas d’antécédent disciplinaire; • Les faits reprochés participent d’une seule et même transaction; • La preuve ne démontre pas malveillance ou une intention coupable de la part des intimés; • Les intimés souffrent plutôt d’un déficit de compétence par opposition à un manque d’honnêteté ou de probité; • La prise de conscience des intimés; • Un faible risque de récidive. [48] Relativement aux facteurs aggravants, nous remarquons : • Le défaut flagrant des intimés de procéder à la vérification des documents transactionnels qu’ils ont préparés; • La gravité objective importante des chefs 1a), 1b) et 1c) compte tenu du devoir de vérification et de conseil du courtier immobilier; • L’expérience des intimés. [29] L’OACIQ ne remet pas en cause l’identification des critères en question.

Elle est plutôt d’avis que le Comité occulte la gravitéobjective de certaines des infractions et omet de considérer la protection du public, l’exemplarité et la dissuasion ainsi que le préjudicecausé. [30] Il s’agit de questions mixtes de fait et de droit; elles doivent être étudiées sous l’angle de l’erreur manifeste et déterminante.

Les chefs 1a), 1b) et 1c) [31] L’élément déclencheur de cette histoire est l’omission de Pluviose et Pellerin de reproduire, dans les documents subséquents aucontrat de courtage, la mention que la vente est faite sans garantie légale et aux risques et péril de l’acheteur. [32] Elle ne se retrouve pas aux déclarations du vendeur, ni à la fiche descriptive sur Centris et le promettant-acheteur n’a pasconnaissance de cette condition lors de la rédaction de la promesse d’achat.

Pluviose et Pellerin n’ont pas davantage rectifié le tir dansune contre-proposition de sorte que le vendeur fut choqué de devoir vendre la propriété avec la garantie légale. [33] Ce sont ces omissions qui sont la base des demandes de suspension : 90 jours pour la faute initiale dans la rédaction desdocuments sans la mention sans garantie légale (chefs 1a, 1b et 1c) et 120 jours pour avoir permis que la vente soit signée avec garantie

légale (chef 5). [ 34 ] Pour l’OACIQ, les infractions des chefs 1 et 5 se situent au niveau médian de la gravité objective et comportent un risque de préjudice important pour le vendeur qui ne voulait pas se voir exposé au risque de poursuite en vices cachés. Les intimés ont eu plusieurs chances de rectifier le tir, ce qu’ils n’ont pas fait.

Il s’agit d’une faute au cœur même de la profession. [ 35 ] Le Comité regroupe les chefs 1 à 3 pour Pluviose et 1 à 4 pour Pellerin car les fautes résultent, en l’absence de mauvaise foi ou de malveillance, uniquement de la négligence ou d’un déficit de compétence des intimés. [ 36 ] Le Tribunal ne voit pas la poutre dans l’œil et ce constat ne comporte pas d’erreur révisable. Le Comité écarte la suspension et sanctionne la faute par l’imposition d’amendes.

Sa décision sur ce point est motivée et il s’en explique. [ 37 ] D’ailleurs, même si le principe de l’individualisation des sanctions permet de ne pas s’obliger à suivre les précédents, ceux soumis au Comité lors des arguments variaient de l’amende minimale à une amende demeurant sous le spectre médian. [ 38 ] La seule erreur manifeste est le postulat du Comité que les infractions des chefs 1a), 1b) et 1c) comportent une gravité objective importante puisqu’elles touchent au devoir de vérification et de conseil du courtier immobilier pour conclure en l’imposition de l’amende minimale pour chacun des chefs.

Cette erreur est d’autant plus évidente que le Comité impose également l’amende minimale au chef 2a) dont le défaut d’obtenir l’autorisation écrite, malgré l’autorisation verbale, s’apparente davantage à la faute de nature technique et se situe au bas de l’échelle de gravité objective. [ 39 ] Quoique manifeste, cette erreur n’est pas déterminante et voici pourquoi. [ 40 ] Dans la première phase de son analyse, le Comité condamne chacun des intimés à 2 000 $ sur chacun des chefs 1a), 1b) et 1c) ce qui correspond à 12 000 $ (2 x 6 000 $) pour les différentes conséquences d’une même faute.

En d’autres termes, cette faute qui consiste à ne pas avoir reproduit la mention de vente sans garantie légale découle du manque de compétence des intimés. [ 41 ] L’erreur n’est pas déterminante puisque le résultat net de l’opération, soit 6 000 $ par intimé pour le chef 1 globalement, n’est pas déraisonnable et demeure à l’intérieur du spectre des sanctions connues [13] , alors que la suggestion de l’OACIQ se retrouve à l’extérieur de la fourchette. Les chefs 2a) et 2b) [ 42 ] Le vendeur confiait aux intimés des contrats de courtage de courte durée.

La date d’expiration du contrat de courtage CCV 34840 a été modifiée à deux reprises soit le 25 mai 2015 (chef 2a) et le 14 juin 2015 (chef 2b). Pluviose et Pellerin ont obtenu l’autorisation verbale du vendeur, mais pas d’autorisation écrite. [ 43 ] Il s’agit de la même faute, répétée dans un très court laps de temps. L’OACIQ y voit plutôt une récidive de sorte que la réprimande sur le second chef, d’autant que le Comité ne la motive pas, est une sanction déraisonnable. [ 44 ] La gravité objective de l’infraction est au niveau inférieur.

Les mêmes facteurs subjectifs prévalent et le Tribunal ne voit pas d’erreur manifeste en imposant l’amende minimale sur le chef 2a) d’autant que la fourchette en semblable matière se situe entre la réprimande et une amende de 3 000 $ [14] . [ 45 ] Dans l’arrêt Metellus [15] , la Cour d’appel rappelle les enseignements de la Cour suprême dans l’arrêt Sheppard , suivant lesquels la motivation est une composante essentielle de l’obligation du juge de rendre compte aux parties et au public de la façon dont il s’acquitte de sa tâche judiciaire.

La Cour suprême y écrit également qu’une décision est motivée lorsqu’elle est raisonnablement intelligible. [ 46 ] La Cour d’appel reprend ainsi les principes applicables en cette matière : [11] Les principes applicables sont bien connus. Essentiellement, les motifs d’un jugement doivent être suffisants pour comprendre le fondement de la décision et permettre sa révision en appel. Pour déterminer s’ils sont suffisants, les motifs doivent être examinés dans leur ensemble tout en tenant compte du contexte.

Les motifs ne doivent pas être tenus pour insuffisants simplement parce qu’ils ne font pas état de chaque argument soulevé ou n’analysent pas tous les moyens invoqués, ni s’ils n’exposent pas tous les éléments de la preuve. Ainsi, un jugement peut être concis et rendre parfaitement justice aux parties sans que le juge ait à rendre compte de chaque témoignage et répondre à chaque prétention.

En somme, l’intervention de la Cour n’est justifiée que lorsque les motifs sont laconiques au point qu’ils font obstacle à un exercice de révision valable. [ 47 ] Plus récemment, la Cour suprême dans Vavilov [16] écrivait que les motifs écrits fournis par un organisme administratif ne doivent pas être jugés au regard d’une norme de perfection.

Le fait que les motifs de la décision «ne fassent pas référence à tous les arguments, dispositions législatives, précédents ou autres détails que le juge siégeant en révision aurait voulu y lire» ne constitue pas un fondement justifiant à lui seul d’infirmer la décision [17] . [ 48 ] L’implicite a sa place; le contexte et l’analyse préfaçant l’imposition de cette sanction permettent de comprendre les facteurs considérés par le Comité de sorte que l’imposition d’une réprimande sur le chef 2b) n’a rien de déraisonnable s’agissant d’une seconde connaissance de la même faute.

Le chef 3 [ 49 ] Les deux parties ont suggéré l’imposition d’une réprimande, ce que le Comité a imposé à chacun des intimés Le chef 4 (Jean-Rodney Pluviose) [ 50 ] Il s’agit de l’infraction d’avoir divulgué le contenu d’une promesse d’achat du promettant-acheteur M.B. à d’autres promettant-

acheteurs. Pluviose a suggéré l’imposition de l’amende minimale et l’OACIQ, une amende de 4 000 $, soit le double. [ 51 ] Pour l’OACIQ, divulguer le contenu d’une promesse d’achat à des tiers, est une des pierres d’assise du courtage immobilier et essentiel à la protection du public afin que les règles du marché fonctionnent.

La gravité objective serait donc importante et l’expérience de l’intimé, un facteur aggravant. [ 52 ] Le Comité a analysé les positions respectives des parties et conclu que l’erreur est commise sans malveillance et qu’il s’agit d’une question de degré dans ce qui peut être divulgué tout en étant équitable avec toutes les parties. La suggestion de l’OACIQ rendrait cette sanction punitive. [ 53 ] Le Tribunal doit résister à la tentation de substituer sa propre évaluation de la sanction à celle du Comité simplement parce qu’il aurait été enclin à en imposer une plus lourde.

Le fardeau est imposant en cette matière, ainsi que l’ont déterminé les tribunaux et, à moins qu’il ne soit rencontré, une Cour doit respecter la décision du premier décideur, lui qui, pondérant les facteurs juridiques pertinents, a conçu la sanction qu’il jugeait appropriée aux circonstances d’une affaire [18] . [ 54 ] La sanction se situe dans le bas de la fourchette pour des infractions du même type et rien ne permet de conclure qu’elle soit déraisonnable. Le chef 5 (Jean-Rodney Pluviose) [ 55 ] Il s’agit de l’infraction d’avoir permis que la vente de l’immeuble soit faite avec la garantie légale.

Le Comité a suivi la suggestion de Pluviose d’une amende de 2 000 $ plutôt que la demande de l’OACIQ d’une suspension d’une durée de 120 jours. [ 56 ] Voici l’analyse du Comité : [71] Le chef 5 découle notamment des erreurs commises par les intimés et qui sont décrites au chef 1. [72] Les intimés font déjà l’objet de sanctions pour avoir omis d’inscrire la mention «sans garantie légale et aux risques et périls de l’acheteur» sur les documents transactionnels et à la fiche Centris de l’immeuble.

Nous devons donc en tenir compte. [73] Le chef 5 résulte de la négligence et/ou du déficit de compétence des intimés qui ont omis d’inscrire et d’aviser tout acheteur potentiel que cette vente devait se faire sans garantie légale. [74] Une fois rendu chez le notaire pour passer titre, l’intimé perdait en quelque sorte le contrôle de son dossier aux mains du notaire instrumentant.

Il devenait alors très difficile pour l’intimé de changer la donne et de convaincre son client de suspendre la vente alors que le notaire insistait pour procéder. [75] Néanmoins, l’intimé a bel et bien permis que la vente se fasse et cette faute est d’une gravité importante. [76] Par contre, il n’y a rien dans la preuve qui prouve que l’intimé agissait alors avec une intention coupable, de mauvaise foi ou qu’il voulait délibérément enfreindre la règle déontologique. [77] Le syndic adjoint voudrait que le Comité impose une période de suspension de 120 jours sur ce chef.

Or, à nos yeux, une telle sanction ne serait pas proportionnelle au degré de responsabilité́ de l’intimé. [78] Bien plus, notre rôle ne consiste pas à sanctionner une situation ou un comportement, mais plutôt un professionnel qui a eu un comportement fautif. [79] À nos yeux, il ne s’agit pas d’une infraction qui justifie une suspension de permis. Le Comité n’a pas été constitué pour punir les courtiers immobiliers. [80] La suggestion de la

partie intimée est retenue et le Comité impose à l’intimé une amende de 2 000 $ sur ce chef. [ 57 ] La sanction imposée n’est pas déraisonnable. Il s’agit d’un précédent dans la jurisprudence du Comité. Il n’y a démonstration d’aucune erreur révisable. Le chef 6 (Jean-Rodney Pluviose) [ 58 ] La faute est de ne pas avoir respecté l’engagement pris par Pluviose lors de la signature de la vente, de remettre 500 $ à son client vendeur.

L’OACIQ demandait l’imposition d’une amende de 2 000 $ alors que Pluviose suggérait une ordonnance de remboursement de la somme de 500 $ et une formation de trois (3) heures. [ 59 ] Le Comité a imposé une suspension de 30 jours et une ordonnance de remboursement. Il n’y a pas d’appel incident et l’OCAIQ ne fait valoir aucune erreur, tant s’en faut, la sanction étant plus sévère que celle demandée.

Le chef 7 (Jean-Rodney Pluviose) [ 60 ] L’intimé a été reconnu coupable d’avoir manqué de modération et d’objectivité dans un échange de messages texte avec son client Martin Houle à la suite de la signature de l’acte de vente chez le notaire. Martin Houle a communiqué sans ambages son insatisfaction quant à l’absence de la clause de vente sans garantie légale et se fait insistant sur le paiement du dédommagement promis de 500 $.

Les réponses de Pluviose manquent d’objectivité et de modération. [ 61 ] L’OACIQ demandait une suspension de trente (30) jours alors que Pluviose suggérait une réprimande. [ 62 ] Selon la jurisprudence du Comité [19] , ce type d’infraction commande généralement l’imposition de l’amende minimale. Après

avoir rappelé les facteurs atténuants, le Comité écarte chacune des positions des parties et impose une sanction qui n’est ni la plus clémente ni la plus sévère du spectre. [ 63 ] Il n’y a aucune erreur révisable dans l’analyse du Comité sur ce chef. Le chef 4 (Maude Pellerin) [ 64 ] Pellerin a été reconnue coupable d’avoir fait un ajout sur un exemplaire du contrat de courtage alors que la signature du client y avait déjà été apposée.

L’OACIQ demandait l’imposition d’une amende de 2 000 $ alors que Pellerin recommandait la réprimande. [ 65 ] Sans que le Comité ne précise ses motifs autrement que par les commentaires généraux des paragraphes 56 à 60, qui s’ajoutent à l’énumération des facteurs subjectifs, il impose la sanction recommandée par l’OACIQ sur ce chef. [ 66 ] En l’absence d’appel incident, il n’y a pas lieu d’intervenir. 2. Le Comité a-t-il commis une erreur révisable dans son application du principe de la globalité des sanctions?

a) Globalité et individualisation [ 67 ] Après avoir établi les sanctions chef par chef, le Comité en examine la globalité. Les 14 000 $ d’amendes de Pluviose sont additionnés au 10 000 $ de Pellerin. Cela constitue une erreur selon l’OACIQ alors que la sanction doit être individualisée. [ 68 ] Effectivement, la sanction doit être individualisée, mais l’un n’empêche pas l’autre. La sanction individualisée signifie que l a sanction imposée par le Comité de discipline doit coller aux faits du dossier. Chaque cas est un cas d'espèce.

Le Comité de discipline impose la sanction après avoir pris en compte tous les facteurs, objectifs et subjectifs, propres au dossier [20] . [ 69 ] Il s’agit effectivement de l’exercice auquel s’est livré le Comité.

Après avoir individualisé chaque sanction pour chaque intimé, le Comité fait toutefois le constat que le total des amendes de 24 000 $, alors que les trois (3) premiers chefs sont intimement liés et découlent du fait qu’ils travaillent en équipe pour une seule transaction en l’espèce, n’est pas proportionnel à la culpabilité générale [21] des intimés. [ 70 ] Au nom du principe de la globalité, le Comité réduit le montant global de 24 000 $ à 8 000 $ qu’il répartit 5 000 $ pour Pluviose et 3 000 $ pour Pellerin.

Le Comité ne fournit aucune explication quant à la méthode utilisée pour en arriver à ce résultat. [ 71 ] Rappelons que s’ajoutent à ces amendes, une suspension de trente (30) jours, une ordonnance de remboursement et une formation de trois (3) heures dans le cas de Pluviose et cette même formation à suivre pour Pellerin. [ 72 ] L’OACIQ soutient également que le Comité a erré en concluant que la sanction monétaire est accablante en l’absence de preuve sur la situation financière des intimés. [ 73 ] Cette question a été soulevée par l’OACIQ dans l’affaire Lebel c. Milevschi et Martin [22] .

Voici comment la Juge Céline Gervais J.C.Q. s’exprime à ce sujet : [71] L’argumentation orale de l’OACIQ soulève l’insuffisance de motivation de la décision, soulignant qu’après lecture du jugement, on ne peut comprendre pourquoi le Comité choisit de réduire de moitié les amendes imposées, et qu’on ne comprend pas non plus pourquoi le montant total est accablant. L’OACIQ soulève également que la sentence ne tient pas compte de l’intention du Législateur qui avait dans l’intervalle augmenté le montant des amendes minimales. [72] Quant à la procureure de M.

Martin, elle plaide que l’exercice de globalité des sanctions est subjectif et qu’il ne s’agit pas d’une science exacte. Dans la mesure où l’exercice fait

partie de la prérogative du Comité de discipline et que la diminution du montant des amendes n’est pas excessive, on n’y retrouve pas d’erreur manifeste. [73] Quant à Mme Milevschi, son mémoire soulève que le Comité a correctement appliqué les principes juridiques et qu’on ne retrouve aucune erreur dans la démarche du Comité. [74] Les parties ont soumis une jurisprudence abondante sur la question. [75] On en retient qu’un décideur a l’obligation d’appliquer le principe de la globalité des sanctions, même en l’absence de toute preuve de la situation financière des parties, dans le but d’imposer une sentence qui respecte le principe de la proportionnalité et ne revêt pas un aspect punitif contraire à la finalité de la sanction disciplinaire, comme l’a indiqué le Comité dans sa décision. [76] On lit dans la décision Notaires c.

Duplantie 13 qu’il faut considérer l’ensemble de la décision pour décider si elle est motivée ou non. [77] Ce principe est particulièrement vrai dans l’application du concept de la globalité des sanctions.

Ainsi, le paragraphe 15 de la décision du Comité ne peut être lu isolement sans tenir compte des commentaires précédents du Comité sur la gravité objective de l’infraction et tous les autres facteurs considérés pour l’imposition de la sanction elle-même, pour chacun des chefs. [78] Par ailleurs, la Cour d’appel a récemment rappelé que l’intervention d’une cour d’appel n’est justifiée que dans les cas où les motifs sont à ce point laconiques qu’ils font obstacle à un examen valable en appel de la justesse de la décision [23] . [ 74 ] Il reste à voir si le Comité a correctement appliqué les étapes.

b) Globalité et peine minimale

[ 75 ] L’OACIQ soumet que le résultat de pondération du Comité au nom de la globalité des sanctions baisse les amendes sous le seuil de l’amende minimale, ce qui contrevient à la volonté du législateur d’autant qu’il a augmenté ce seuil de 1 000 $ à 2 000 $ le 13 juillet 2018 [24] . Au prorata, les amendes pour Pluviose sont dorénavant de 714,29 $ par chef et de 750 $ par chef pour Pellerin. [ 76 ] Les parties n’ont répertorié aucune décision des tribunaux judiciaires sur cette question.

Pluviose et Pellerin soulignent toutefois que l’OACIQ elle-même adhère au procédé de réduction d’amendes au nom du principe de globalité, sous le seuil de l’amende minimale dans le cadre d’observations communes suivant un plaidoyer de culpabilité [25] . [ 77 ] La jurisprudence du Tribunal des professions apporte une réponse à cette question.

Dans les affaires Seyer [26] et Normandin [27] , le Tribunal reconnaît que le comité, pour respecter le principe de globalité de sanction, peut imposer sur le premier chef une amende et, par la suite, une réprimande sur les autres chefs de même nature. [ 78 ] Dans L’Heureux c.

Paquin [28] , le Tribunal des professions reconnaît également que le comité peut imposer, en certaines circonstances, la réprimande alors même que la gravité objective de l’infraction commanderait l’imposition d’une amende : Par ailleurs, la globalité des sanctions , imposées sur plusieurs chefs doit être analysée quant à leur justesse et à leur convenance de la même façon qu’elle doit l’être pour chacun des chefs.

Ainsi, si la somme des amendes fait en sorte que le professionnel en sera réduit à la ruine, il y a lieu pour le Comité de discipline d’en tenir compte et pour le Tribunal des professions d’intervenir si le Comité de discipline a omis d’en tenir compte. [ 79 ] Ainsi, le Comité de discipline de l’OACIQ avait certes le pouvoir et même le devoir d’appliquer le principe de globalité. [ 80 ] C’est dans cet exercice où l’erreur du Comité est déterminante.

L’exercice doit être refait pour chaque intimé et non globalement pour les deux intimés. [ 81 ] Le Comité n’explique en rien le passage de 24 000 $ à 8 000 $ et la répartition de 5 000 $ et 3 000 $ respectivement. On ne voit ni ne comprend le raisonnement du Comité ni sa méthode. Comment et pourquoi en arrive-t-il à ce résultat?

L'intervention de la Cour n’est justifiée que lorsque les motifs sont laconiques au point qu'ils font obstacle à un exercice de révision valable [29] . [ 82 ] Qu’on le conçoive sous l’angle de la décision non motivée ou d’une erreur de droit dans la définition du principe de globalité, donc l’erreur de droit facilement isolable, la norme d’intervention est celle de la décision correcte.

Le Tribunal doit intervenir pour définir la règle qui aurait dû être appliquée à l’ensemble des autres constats du Comité car elle est déterminante quant à la décision relative aux sanctions monétaires [30] . [ 83 ] L’exercice de cette pondération doit être balisé. La méthode est claire et connue en matière de suspension alors qu’elle s’exerce par l’imposition de suspensions concurrentes pour des infractions de même nature ou dans le même continuum. [ 84 ] Dans l’arrêt Tan c.

Lebel [31] , une autre affaire issue du courtage immobilier, la Cour d’appel se prononce sur les critères menant à l’imposition de suspensions concurrentes ou consécutives. [26] En matière pénale, les peines sont généralement concurrentes lorsque les 10 infractions sont intimement reliées et découlent du même incident. Ce principe doit tout autant prévaloir en matière de sanctions disciplinaires. [27] Les deux accusations du premier chef portent sur le fait d'avoir imité la signature de son client, dans un cas, sur le contrat de courtage et, dans l’autre, sur le formulaire de modifications.

Le Comité de discipline a imposé deux suspensions concurrentes de six mois, ce qui respecte le principe énoncé au paragraphe précédent. [28] L’appelante a été déclarée coupable des deux accusations du deuxième chef, pour avoir faussement représenté à certaines personnes, et ce, à deux dates différentes, mais rapprochées, détenir un contrat de courtage.

Le Comité de discipline a infligé, sur le deuxième chef d’accusation, une suspension consécutive de six mois à celle imposée sur le premier chef. [29 ] Le Comité de discipline n’explique pas pourquoi il impose des sanctions consécutives pour les condamnations sur les accusations portées en vertu des deux premiers chefs.

L’infraction consistant à avoir imité la signature de son client pour faire croire au renouvellement du contrat de courtage et du formulaire de modifications et celle d’avoir, au cours de la même période de sept jours, faussement représenté détenir un contrat de courtage présentent un lien étroit, au point où, en l’absence d’autres raisons, que ne fait pas voir la décision, les suspensions auraient dû être concurrentes pour les deux premiers chefs d’accusation. Elles découlent également des mêmes incidents. La décision sur la sanction est, à cet égard, déraisonnable.

Il y a donc lieu d’intervenir pour rendre les sanctions de six mois sur chacun des deux premiers chefs concurrentes. L’avocate de l’intimé a d’ailleurs concédé, à l’audience, qu'elles auraient dû l'être, tout en soutenant que la peine de 18 mois est par ailleurs globalement adéquate.

Je reviendrai sur cette question un peu plus loin. (soulignements ajoutés) [ 85 ] Lors de la pondération des amendes en raison du principe de globalité, le Comité doit débuter par l’imposition de l’amende sur le premier chef et le cas échéant, la réprimande sur les autres chefs de même nature. [ 86 ] Lorsque le législateur impose une amende minimale, le Comité ne peut aller sous ce seuil.

Il ne revient pas au Comité de discipline de modeler des amendes monétaires qui vont à l’encontre de la volonté du législateur, d’autant qu’il a doublé l’amende minimale en juillet 2018 spécifiquement pour le courtage immobilier [32] . [ 87 ] Dans sa décision, le Comité amalgame l’ensemble des amendes dans une conclusion omnibus se lisant ainsi quant à chaque intimé : • Pour Jean-Rodney Pluviose : CONSIDÉRANT le principe de la globalité de la sanction, RÉDUIT le total des amendes ci-haut mentionnées à la somme globale de 5 000 $;

• Pour Maude Pellerin : CONSIDÉRANT le principe de la globalité de la sanction, RÉDUIT le total des amendes ci-haut mentionnées à la somme globale de 3 000 $ ; [ 88 ] Pourtant, l’

article 98 3) de la

Loi sur le courtage immobilier prévoit clairement l’imposition d’une amende d’au moins 2 000 $ et d’au plus 50 000 $ pour chaque chef . (soulignements ajoutés) [ 89 ] Le Comité peut également, même dans les cas où la gravité objective de l’infraction commande l’imposition d’une amende, ordonner la réprimande, mais il doit s’en expliquer.

Autrement, il ne peut moduler une sanction sous le seuil de l’amende minimale alors que la volonté claire du législateur est de hausser ce premier palier. [ 90 ] Le Tribunal retient les facteurs objectifs et subjectifs du Comité dans la première étape de détermination des sanctions sous réserve de ce qui suit.

Les conclusions du Comité sur chaque chef avant pondération demeurent inchangées sauf quant aux chefs 1a), 1b), 1c) et 5 pour Pluviose et 1a), 1b) et 1c) pour Pellerin. [ 91 ] L’application du principe de la globalité est atteinte en modulant l’imposition d’amendes et de réprimandes et non descendant sous l’amende minimale. [ 92 ] Le Tribunal dispose de l’ensemble des facteurs objectifs et suggestifs considérés par le Comité et il n’est pas nécessaire de lui retourner le dossier pour décider la sanction en appliquant correctement le principe de globalité. [ 93 ] Cet exercice doit être repris de la façon suivante. [ 94 ] Les chefs 1a), 1b) et 1c) pour chacun des intimés sont de même nature et résultent de la même faute.

Le chef 5 pour Pluviose relève également de la même faute; il en est la conséquence. Ces chefs peuvent être regroupés pour les fins de l’impact de la globalité. [ 95 ] En transposant le principe de l’arrêt Tan de la Cour d’appel aux sanctions monétaires, le Comité aurait dû imposer une amende sur le chef 1a) afin de tenir compte de la gravité objective plus importante et du préjudice subi ou que le vendeur pourrait être appelé à subir des suites de cette faute et imposer des réprimandes sur les chefs 1b) et 1c).

C’est d’ailleurs de cette façon que le Comité a imposé la sanction des chefs 2a) et 2b), soit une amende de 2 000 $ sur le premier et une réprimande sur le second. [ 96 ] Le Tribunal impose à Pluviose et Pellerin une amende de 4 000 $ sur le chef 1a) et une réprimande sur les chefs 1b) et 1c) chacun. Cette amende tient compte de la gravité objective médiane selon l’OACIQ et de l’effet global de la sanction en fonction de la culpabilité générale des intimés. Il s’agit du geste le plus sérieux d’où tout le reste découle.

Il s’agit du double de l’amende minimale et permet d’éviter de banaliser ce type de comportement dont les conséquences pourraient être importantes pour le vendeur qui n’a pas reçu la protection à laquelle il est en droit de s’attendre de la part de courtiers immobiliers d’expérience. [ 97 ] Le chef 5 découle de cette même erreur, de la même omission. Pluviose a permis que la vente soit signée avec la garantie légale.

Tout est consommé rendu chez la notaire et on conçoit mal que les courtiers puissent faire quoique ce soit d’autre que de conseiller leur client de ne pas signer alors que l’acte de vente est conforme aux documents précontractuels et l’exposer à des procédures judiciaires.

En considération des principes énoncés ci-devant, le Comité devait imposer une réprimande dans sa démarche de pondération en fonction de la globalité. [ 98 ] Le Comité n’a pas commis d’erreur révisable quant aux autres chefs qui demeurent comme tel avant pondération. [ 99 ] Le total des amendes monétaires pour Pluviose est de 10 000 $ et de 8 000 $ pour Pellerin.

Les paragraphes suivants seront soustraits des conclusions : CONSIDÉRANT le principe de la globalité de la sanction, RÉDUIT le total des amendes ci-haut mentionnées à la somme globale de 5 000 $ ; (Pluviose) CONSIDÉRANT le principe de la globalité de la sanction, RÉDUIT le total des amendes ci-haut mentionnées à la somme globale de 3 000 $ ; (Pellerin) POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 100 ] ACCUEILLE en

partie l’appel du jugement du Comité de discipline de l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec du 30 avril 2019; [ 101 ] INFIRME en

partie la décision sur sanction rendue par le Comité de discipline de l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec dans les dossiers no. 33-18-2078 et 33-18-2079; [ 102 ] IMPOSE les sanctions qui auraient dû être imposées en première instance, à savoir : Pluviose (33-18-2078) [ 103 ] Chef 1a) ORDONNE le paiement d’une amende de 4 000 $; [ 104 ] Chef 1b) IMPOSE une réprimande; [ 105 ] Chef 1c) IMPOSE une réprimande; et ORDONNE à l’intimé, conformément à l’ article 98 (7) de la

Loi sur le courtage immobilier , si l’intimé est titulaire de permis, de suivre dans un délai de un (1) an de l’expiration des délais d’appel et ce, en sus des cours que l’intimé doit suivre pour satisfaire à ses obligations aux termes de la formation continue obligatoire, la formation d’une durée de trois (3) heures intitulée «Sachez éviter les pièges de l’Inscription» dispensée par Pierre Denault ou toute autre formation équivalente

accréditée par l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec, à défaut de quoi, son droit d’exercer des activités professionnelles de courtage immobilier sera suspendu jusqu’à ce qu’il ait satisfait à cette obligation.

Si l’intimé n’est plus titulaire de permis au moment de l’exécution de la présente ordonnance, il devra avoir suivi ladite formation ou toute autre formation équivalente accréditée par l’OACIQ pour obtenir la délivrance d’un permis; [ 106 ] Chef 2a) ORDONNE le paiement d’une amende de 2 000 $; [ 107 ] Chef 2b) IMPOSE une réprimande; [ 108 ] Chef 3) IMPOSE une réprimande; [ 109 ] Chef 4) ORDONNE le paiement d’une amende de 2 000 $; [ 110 ] Chef 5) IMPOSE une réprimande; [ 111 ] Chef 6) ORDONNE la suspension du permis de courtier immobilier (D8593) de l’intimé pour une période de trente (30) jours, à être purgée à l’expiration des délais d’appel si l’intimé est titulaire d’un permis délivré par l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec ou, à défaut, au moment où il en redeviendra titulaire; [ 112 ] PREND ACTE de l’engagement de l’intimé de rembourser à Martin Houle la somme de 500 $ et ORDONNE à l’intimé, conformément à l’ article 98 (4) de la

Loi sur le courtage immobilier , de payer à Martin Houle, la somme de 500 $ dans les vingt (20) jours suivant l’expiration des délais d’appel, à défaut de quoi, son permis sera révoqué conformément à l’article 19

(6) b) du Règlement sur la délivrance des permis de courtier ou d’agence et ce, jusqu’à ce qu’il ait satisfait à cette obligation; [ 113 ] ORDONNE à l’intimé de communiquer au greffe la preuve du paiement de la somme de 500 $ dans les vingt (20) jours suivants l’expiration des délais d’appel; [ 114 ] Chef 7) ORDONNE le paiement d’une amende de 2 000 $; [ 115 ] ORDONNE qu’un avis de la présente décision soit publié, aux frais de l’intimé, dans un journal circulant sur le territoire desservant la clientèle de l’intimé et ce, à l’expiration du délai d’appel si l’intimé est titulaire d’un permis délivré par l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec ou, à défaut, au moment où il en redeviendra titulaire; [ 116 ] CONDAMNE l’intimé au paiement de tous les déboursés encourus dans le dossier 33-18-2078 et à la moitié des frais de l’audience devant le Comité de discipline de l’OACIQ ainsi que la totalité des frais se rapportant à la publication de l’avis de la décision de suspension.

Pellerin (33-18-2079) [ 117 ] Chef 1a) ORDONNE le paiement d’une amende de 4 000 $; [ 118 ] Chef 1b) IMPOSE une réprimande; [ 119 ] Chef 1c) IMPOSE une réprimande; et ORDONNE à l’intimée, conformément à l’ article 98 (7) de la

Loi sur le courtage immobilier , si l’intimée est titulaire de permis, de suivre dans un délai de un (1) an de l’expiration des délais d’appel et ce, en sus des cours que l’intimée doit suivre pour satisfaire à ses obligations aux termes de la formation continue obligatoire, la formation d’une durée de trois (3) heures intitulée «Sachez éviter les pièges de l’Inscription» dispensée par Pierre Denault ou toute autre formation équivalente accréditée par l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec, à défaut de quoi, son droit d’exercer des activités professionnelles de courtage immobilier sera suspendu jusqu’à ce qu’elle ait satisfait à cette obligation.

Si l’intimée n’est plus titulaire de permis au moment de l’exécution de la présente ordonnance, elle devra avoir suivi ladite formation ou toute autre formation équivalente accréditée par l’OACIQ pour obtenir la délivrance d’un permis; [ 120 ] Chef 2a) ORDONNE le paiement d’une amende de 2 000 $; [ 121 ] Chef 2b) IMPOSE une réprimande; [ 122 ] Chef 3) IMPOSE une réprimande; [ 123 ] Chef 4) ORDONNE le paiement d’une amende de 2 000 $; [ 124 ] CONDAMNE l’intimée au paiement de la moitié des frais de l’audience devant le Comité de discipline de l’OACIQ; [ 125 ] LE TOUT, chaque

partie payant ses frais, vu le résultat mitigé de l’appel. __________________________________ PATRICK CHOQUETTE, J.C.Q.

Me Julie Blouin Organisme du courtage Immobilier du Québec (OACIQ) Avocate de l’appelante Me Stéphane Pagé Bouchard + AvocatsAvocat des intimés Date d’audience : 13 septembre 2020 [7] R. c. Lacasse, 2015 CSC 64, [2015] 3 R.C.S. 1089, paragr. 11. [11] Pigeon c. Daigneault, QCCA. [26] Seyer c. Saucier, (QC TP). [27] Normandin c. Orthophonistes et audiologistes, 2002 QCTP 20 . [28] (QC TP). [31] 2010 QCCA 667.