2021 QCCA 978, 2021 QCCA 978

Blais c. Duchesne 2021 QCCA 978 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE QUÉBEC N° : 200-09-010122-197 (600-22-002533-173) DATE : 11 juin 2021 FORMATION : LES HONORABLES YVES-MARIE MORISSETTE, J.C.A. BENOÎT MOORE, J.C.A. SOPHIE LAVALLÉE, J.C.A. DANY BLAIS LOUISE ROBIN APPELANTS – défendeurs c.

MARIE-FRANCE DUCHESNE DAVID ALLEN INTIMÉS – demandeurs ARRÊT [ 1 ] Les appelants se pourvoient contre un jugement de la Cour du Québec, district de Rouyn-Noranda du 7 octobre 2019 (l’honorable Peggy Warolin) [1] , lequel accueille la demande des intimés en réduction de prix pour vices cachés et condamne les appelants à payer une somme de 76 281,39 $ avec intérêts et indemnité additionnelle à compter du 24 février 2017 de même que des frais de justice, incluant les frais d’expertise, de 6 596,99 $. [ 2 ] La résidence en litige est le résultat d’une autoconstruction supervisée par l’appelant Dany Blais.

Ce dernier et Louise Robin y habitent de septembre 2009 à octobre 2012 sans rencontrer de problème particulier. [ 3 ] Les intimés acquièrent la résidence le 11 octobre 2012. Préalablement à cette transaction, ils font au moins une visite en présence du courtier immobilier. Au cours de celle-ci, ils remarquent certains défauts affectant la céramique de la salle de bain, le plancher de bois franc et le fait que le plafond du sous-sol ne soit pas fini.

Malgré cela, ils ne procèdent pas à une inspection préachat qu’ils ne croient pas utile, la résidence étant pour ainsi dire neuve. [ 4 ] À l’hiver 2013-2014, les intimés commencent à constater du givre dans les fenêtres et des difficultés de chauffage. Ils remarquent également, à l’été 2015, l’absence de soffite sur une

partie du toit. [ 5 ] L’intimé David Allen demande à son patron, Yves Mercier, d’inspecter la résidence. Celui-ci, en retirant de la laine isolante dans le comble, constate l’absence de pare-vapeur. Il lui recommande alors de procéder à une inspection complète. Un premier avis de dénonciation est envoyé le 25 novembre 2015 aux appelants à la suite de cette inspection. [ 6 ] Les intimés mandatent alors l’ingénieur Pierre Beaupré pour procéder à l’inspection de la propriété.

Celui-ci rend son rapport le 29 septembre 2016 et constate de multiples problèmes liés à l’étanchéité du bâtiment, à la plomberie et à la maçonnerie de la lucarne. [ 7 ] Le 30 novembre 2016, les intimés reçoivent une première soumission pour les travaux de l’entreprise Construction M.F. Cloutier (« Cloutier »). [ 8 ] Le 24 février 2017, ils envoient une mise en demeure. Ils intentent action le 26 septembre 2017. * * * [ 9 ] La juge de première instance accueille l’action des intimés. Selon elle, ces derniers ont fait preuve de prudence et de diligence

selon l’

article 1726 du Code civil du Québec , et ce, même en l’absence d’inspection préachat. Elle analyse ensuite chacun des vices et conclut qu’ils sont à la fois cachés et graves. [ 10 ] Quant au quantum, elle retient la soumission de Cloutier la somme de 71 048,80 $, taxes incluses. À cela, s’ajoutent 3 725,19 $ pour la plomberie et 1 507,40 $ de frais d’électricité payés en trop en raison de la non-étanchéité du bâtiment pour un total de 76 281,39 $.

La juge octroie aussi 6 596,99 $ en frais d’expertise. * * * [ 11 ] Les appelants soulèvent différents moyens d’appel, lesquels peuvent être regroupés ainsi : 1) la juge erre en droit lorsqu’elle conclut à la diligence des intimés quant à l’absence de pare-vapeur et aux défauts à la plomberie; 2) la juge erre en droit lorsqu’elle qualifie de graves les défauts à la lucarne, à la douche, au pare-vapeur, à la plomberie et à la fixation d’un étrier dans le comble; 3) la juge erre en octroyant des dommages pour l’électricité payée en trop; 4) la juge erre dans l’évaluation du quantum. [ 12 ] Il convient d’analyser chacun de ces moyens. 1) La diligence des intimés [ 13 ] Les appelants font valoir que la juge aurait dû conclure que, si les intimés avaient été diligents, ils auraient constaté les vices liés au pare-vapeur et à la plomberie.

Au soutien de cette proposition, ils soulignent que M. Allen possédait une expérience en matière de construction, dont la juge ne dit mot, et que les intimés n’ont pas procédé à une inspection préachat, alors que, pourtant, plusieurs indices auraient dû les inciter à ce faire. [ 14 ] Les appelants ont tort. [ 15 ] La juge ne commet ici aucune erreur révisable. Il ressort de la preuve que, bien que M. Allen œuvre depuis quelque temps dans la rénovation, il n’a pas de connaissance particulière en matière de structure et de charpente.

Cet élément n’avait donc pas d’impact dans l’évaluation de sa diligence ou du caractère apparent ou caché des vices, ce qui peut expliquer que la juge n’en dise mot. [ 16 ] Quant à l’absence d’inspection, l’

article 1726 C.c.Q. pose le principe selon lequel il ne s’agit pas là d’une exigence et la juge pouvait conclure que rien en l’espèce n’aurait dû amener les intimés à plus de vigilance. Rappelons, comme le fait la juge, que la résidence était neuve et que personne, incluant les appelants, n’a été surpris de cette décision, ce qui contribue à penser que celle-ci, dans le contexte, était raisonnable. [ 17 ] Les appelants soulignent que certains indices auraient dû inciter les intimés à procéder à une inspection, comme l’enseigne la jurisprudence [2] .

L’omission de ce faire rendrait les vices apparents. [ 18 ] Ce serait d’abord le cas de l’absence de pare-vapeur ou de certains défauts de la plomberie visibles par le plafond non fini du sous-sol. Selon les appelants, l’absence de pare-vapeur à cet endroit aurait dû amener les intimés à soupçonner qu’il en allait de même ailleurs dans la résidence. Ce serait aussi le cas du pare-vapeur dans le comble que les intimés n’ont pas visité.

Encore là, s’ils l’avaient fait, ils auraient pu soupçonner des vices et procéder à une expertise qui aurait permis de les découvrir. [ 19 ] Rien ne justifie l’intervention de la Cour sur ce point. La preuve au dossier, notamment la difficulté d’accès de l’endroit dans le comble ou encore l’apparence non terminée du sous-sol pouvant justifier l’absence de pare-vapeur, suffit pour expliquer la conclusion de la juge.

Comme le rappelle la jurisprudence, si des circonstances particulières peuvent justifier le recours à une inspection afin de conclure à la diligence de l’acheteur [3] , on ne peut pas pour autant écarter le principe de l’

article 1726 C.c.Q. [4] . [ 20 ] En l’espèce, le juge pouvait conclure que de telles circonstances n’étaient pas réunies. Ce premier moyen doit échouer. 2) La gravité de certains vices [ 21 ] Les appelants soutiennent ensuite que les vices affectant la lucarne, la douche et l’absence de pare-vapeur ne satisfont pas au critère de la gravité. [ 22 ] Selon l’

article 1726 C.c.Q. , un vice est grave lorsqu’il rend le bien impropre à l’usage auquel on le destine ou en diminue tellement son utilité que l’acheteur n’aurait pas donné si haut prix. [ 23 ] Dans l’évaluation de ce critère, il peut être pris en compte, notamment, le coût des réparations, la baisse de la valeur marchande, le déficit d’usage ou encore les inconvénients pour l’acheteur, étant entendu que les attentes sont plus grandes lorsque le bien est neuf [5] . La Cour suprême, dans l’arrêt ABB [6] , précise que ce critère n’implique pas que les dommages soient déjà survenus.

Il suffit que ceux-ci soient probables ou prévisibles. [ 24 ] La juge applique correctement ces principes aux faits de l’espèce et il n’y a ici aucun motif d’intervention. Les appelants invoquent, quant à la lucarne, que la juge commet une erreur en soulignant que le plan initial prévoyait un revêtement en vinyle, alors que c’était plutôt en acrylique. Il est exact que la juge se méprend ici, mais cette erreur est non déterminante, le revêtement de briques étant de toute manière plus lourd que l’acrylique.

De même, s’il est vrai, comme le soutiennent les appelants, que toute dérogation à un plan ne constitue pas nécessairement un vice, ces derniers ne nous convainquent pas que la juge ne pouvait conclure que tel était le cas en l’espèce. [ 25 ] Ce moyen aussi doit échouer. 3) Les surcoûts d’électricité

[ 26 ] Selon les appelants, la juge erre en octroyant un montant de 1 507,40 $ en dommages afin de compenser les surcoûts d’électricité découlant de la perte d’efficacité énergétique de la résidence. [ 27 ] Sur ce point, ils ont raison. [ 28 ] Le vendeur ne peut être tenu à des dommages-intérêts afin d’indemniser le préjudice de l’acheteur, au-delà de la diminution du prix, que lorsqu’il connaissait les vices ou qu’il ne pouvait les ignorer [7] . [ 29 ] En l’espèce, il n’est pas contesté que les appelants ignoraient les vices.

La juge fonde plutôt les dommages-intérêts sur la présomption de connaissance en assimilant, de manière automatique, l’autoconstructeur à un fabricant [8] . [ 30 ] Or, tel n’est pas le principe développé par la jurisprudence [9] . S’il est possible de procéder à une telle assimilation, elle n’est aucunement automatique et doit découler d’une analyse contextuelle que ne fait pas la juge.

En l’espèce, une telle analyse aurait dû au contraire l’amener à conclure que les appelants ne pouvaient être qualifiés de fabricants dans la mesure où ils n’avaient pas de connaissances spécialisées dans la construction et avaient bâti cette seule résidence non pas pour la vendre, mais pour y habiter. [ 31 ] Cette réclamation aurait donc dû être rejetée. 4) Le quantum [ 32 ] Les appelants soulèvent ici trois éléments principaux. [ 33 ] D’abord ils plaident que la juge aurait dû imputer une dépréciation afin d’éviter que les intimés s’enrichissent.

Plutôt que cela, la juge conclut que les travaux correctifs n’apportent aucune plus-value à la résidence dans la mesure où ils ne visent qu’à corriger des erreurs faites par les appelants. C’est le cas, par exemple, du manque d’étanchéité de la résidence ou encore de la structure de la lucarne.

La réparation de ces éléments ne fait, selon elle, que mettre la résidence dans l’état où elle aurait dû l’être lors de la construction. [ 34 ] Or, la conclusion de la juge repose sur la preuve au dossier à l’exception de ce qui concerne la douche puisque, dans ce cas, les intimés se retrouvent avec une douche neuve plutôt qu’une usagée de plusieurs années. La juge aurait dû ici appliquer un facteur de dépréciation.

Nous fixerons celui-ci à 50 % des 3 334,28 $ (2 900 $ plus taxes) qu’a coûté la réfection de la douche, soit 1 667,14 $. [ 35 ] Les appelants soulèvent ensuite une longue série d’éléments ou d’erreurs contenus dans la soumission de Cloutier, soumission qu’ils reprochent à la juge de ne pas avoir examinée suffisamment.

Ils font aussi valoir que la juge aurait dû arbitrer ou pondérer la réduction totale, laquelle représente 22 % du prix, comme l’avait fait notre Cour dans l’arrêt Lahaie [10] . [ 36 ] La détermination de ce qu’il convient d’octroyer comme diminution de prix constitue un exercice discrétionnaire à l’égard duquel notre Cour doit faire preuve d’une grande déférence [11] . De tous les éléments soulevés, seule la question du plafond du sous-sol, lequel, lors de l’acquisition, n’était complété que pour moitié, justifie l’intervention de la Cour puisque la juge octroie aux intimés la totalité des coûts.

Il y a lieu de diminuer de moitié le montant de 2 092,55 $ octroyé à ce sujet, soit 1 046,28 $. [ 37 ] En bref, il y a lieu de déduire de la somme octroyée les montants de 1 507,40 $, 1 667,14 $ et 1 046,28 $ soit un total de 4 220,82 $ faisant ainsi passer la condamnation à 72 060,57 $. [ 38 ] Les appelants font enfin valoir que la juge erre en incluant dans les frais d’expertise la somme de 344,93 $ qui représente la modification de la soumission initiale de l’entrepreneur Cloutier. Ils ont raison de prétendre que cette somme n’aurait pas dû être incluse aux frais d’experts.

Il y a donc lieu de la retirer, ce qui aura pour impact de réduire les frais de justice au montant de 6 252,06 $. POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 39 ] ACCUEILLE en

partie l’appel; [ 40 ] MODIFIE les paragraphes [111] et [112] du jugement entrepris par ceux-ci : [111] CONDAMNE les défendeurs à verser aux demandeurs la somme de 72 060, 57 $, ainsi que l’intérêt au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec , depuis le 24 février 2017; [112] CONDAMNE les défendeurs au paiement des frais de justice incluant les frais d’expertise de 6 252,06 $. [ 41 ] LE TOUT sans frais de justice, vu le sort mitigé de l’appel. YVES-MARIE MORISSETTE, J.C.A. BENOÎT MOORE, J.C.A. SOPHIE LAVALLÉE, J.C.A. Me Jean-Philippe Ponce Me Valérie Lessard PONCE AVOCATS

Pour les appelants Me Sandra Éthier Me Corinne Brousseau CAIN, LAMARRE Pour les intimés Date d’audience : 9 juin 2021