2020 QCCQ 8924, 2020 QCCQ 8924

Lapierre c. Leblanc 2020 QCCQ 8924 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE GASPÉ LOCALITÉ DE HAVRE-AUBERT « Chambre civile » N° : 115-32-700025-207 DATE : 4 décembre 2020 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE MONSIEUR LE JUGE DENIS PARADIS, C.Q. ______________________________________________________________________ Denise Lapierre Demanderesse c.

Johnny Leblanc Défendeur ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Madame Denise Lapierre [1] demande au tribunal de condamner monsieur Johnny Leblanc à lui verser la somme de 14 552,57 $. Elle prétend que la maison qu’elle achète du défendeur est affectée de vices cachés. [ 2 ] Monsieur Leblanc répond que madame Lapierre choisit de ne pas faire d’inspection préachat, et qu’en plus, elle le place devant un fait accompli lorsqu’elle procède à des réparations sans l’en informer.

LA PREUVE [ 3 ] Le 6 mars 2018, madame Lapierre acquiert la maison de monsieur Leblanc au coût de 160 000,00 $. Il s’agit d’une construction qui date de plus de 40 ans, ayant plusieurs agrandissements ainsi que l’ajout d’un étage. En octobre de la même année, elle constate une infiltration d’eau par le plafond du salon. [ 4 ] Durant l’hiver, des tuyaux gèlent et le champ d’épuration ne fonctionne pas. En avril 2019, madame Lapierre ouvre le plafond. « C’est un désastre », dit-elle. Il y a de la pourriture.

En fait, en effectuant des réparations, madame Lapierre découvre que les murs sont complètement pourris. [ 5 ] La raison pour laquelle elle ne fait pas inspecter la maison avant de l’acheter, c’est qu’il y a quatre mois d’attente pour obtenir le service d’inspection. À la demande de madame Lapierre, monsieur Leblanc remplace une porte et met du calfeutrage à certains endroits. [ 6 ] Le défendeur ne reçoit pas de lettre l’informant des travaux à faire puisqu’elles vont de « surprise en surprise », de mentionner madame Besner.

Selon elle, c’est humide dans la maison, mais rien ne laisse présager de tels problèmes. [ 7 ] Comme pièce P-8, la demanderesse produit une série de photos en cours de travaux. On y voit les fenêtres, les portes et l’intérieur de la maison. [ 8 ] Madame Lapierre produit aussi une série de factures pour des matériaux et de la main-d’œuvre ainsi qu’un résumé des travaux. [ 9 ] La pièce P-2 attire l’attention du tribunal. Il s’agit d’une entente datée du 10 janvier 2020, signée par monsieur Leblanc et madame Lapierre.

Cette entente prévoit que monsieur Leblanc verse 12 000,00 $ à la demanderesse contre une quittance, « le libérant de toutes responsabilités reliées aux infiltrations d’eau ». [ 10 ] Or, le 22 janvier 2020, l’avocate de monsieur Leblanc envoie une lettre [2] à la demanderesse, lui annonçant que son client ne lui offre que 4 000,00 $. Madame Lapierre répond par la demande introductive d’instance déposée le 29 janvier 2020. ANALYSE ET DÉCISION [ 11 ] Dans un premier temps, le Tribunal doit trancher si le document P-2 constitue une transaction entre les parties et quelle est sa portée s’il y a lieu.

Tout porte à croire que l’entente signée par les parties constitue une transaction au sens de l’

article 2631 du Code civil du Québec . Là n’est pas le problème. [ 12 ] Monsieur Leblanc, par le biais de son avocate, répudie la transaction dans la lettre du 22 janvier 2020 [3] . La demanderesse, en

déposant sa demande introductive d’instance, fait de même, puisqu’elle réclame plus que ce qui est convenu dans la transaction. [ 13 ] Madame Lapierre pouvait forcer le défendeur à respecter l’entente en demandant au tribunal de l’homologuer, mais elle ne le fait pas. Elle choisit plutôt de déposer des procédures, ce qui met définitivement la transaction de côté. [ 14 ] Il revient à madame Lapierre de convaincre le tribunal, selon la balance des probabilités, qu’elle acquiert une résidence affectée de vices cachés et que les coûts de réparation lui sont dus. Or, elle ne réussit pas dans son recours. [ 15 ] L’

article 1726 du Code civil du Québec édicte que le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien vendu est exempt de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel il est destiné ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus. [ 16 ] Le même

article précise que le vendeur n’est pas tenu de garantir le vice qui est apparent. Un vice apparent peut être constaté par un acheteur prudent et diligent, sans recourir à un expert. [ 17 ] Dans le cas à l’étude, il y a des indices indéniables qui incitent à la prudence. D’abord, la maison comprend plusieurs agrandissements. Ensuite, dix des onze fenêtres de cette maison ne possèdent pas de solin et une infiltration d’eau est visible. Un solin en aluminium est perforé au-dessus d’une fenêtre. La maison est humide.

Un des seuils de porte est pourri. [ 18 ] Madame Lapierre ne fait pas inspecter l’immeuble avant l’achat. Un simple examen rapide du bâtiment aurait permis d’allumer une lumière rouge. Elle est imprudente. Monsieur Poirier, le rénovateur, peut passer sa botte à travers le mur à un endroit, et sa main à travers un autre. Il s’agit de vice apparent.

Rien dans la preuve ne permet de croire que monsieur Leblanc est au courant des vices. [ 19 ] Le professeur Deslauriers, dans son traité sur la vente, résume bien l'effet du caractère apparent du vice : « Le vendeur ne peut être responsable des vices dont l'acheteur a pu lui-même déceler l'existence, que ce soit par leur caractère apparent ou par des indices permettant d'en soupçonner l'existence, car l'acheteur est alors présumé acheter en connaissance de cause.

Le régime de garantie légale de qualité ne protège pas l'acheteur imprudent ou incompétent qui n'accomplit pas consciencieusement son devoir d'inspection [4] . » [ 20 ] Dans un autre ordre d’idées, la demanderesse doit dénoncer par écrit au vendeur le vice qu’elle découvre. Madame Lapierre ne le fait pas. En certaines circonstances, une dénonciation verbale peut équivaloir à l’avis écrit, si elle a pour but l’examen de l’existence et de la gravité du vice.

Aussi, la preuve qu’un vendeur est averti à de nombreuses reprises de l’étendue des travaux à effectuer ne peut se réfugier derrière l’absence d’avis écrit. [ 21 ] Il n’y a pas cette preuve que monsieur Leblanc reçoit une dénonciation verbale ni qu’il est informé des travaux à effectuer. Cela est fatal au recours de madame Lapierre. [ 22 ] La seule dénonciation, soit la mise en demeure, est celle datée du 6 janvier 2020 alors que les travaux sont terminés depuis novembre 2019.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 23 ] REJETTE la demande. [ 24 ] AVEC LES FRAIS DE JUSTICE. __________________________________ Denis Paradis, J.C.Q. Date d’audience : 20 novembre 2020