2017 QCCQ 941, 2017 QCCQ 941

123719 Canada inc. (Groupe Sutton Excellence) c. De Lima 2017 QCCQ 941 JF 1083 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LAVAL « Chambre Civile » N° : 540-22-021853-147 DATE : 19 janvier 2017 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE : L’HONORABLE LYNE FOUCAULT, j.c.Q. ______________________________________________________________________ 123719 CANADA INC. f.a.s.n. GROUPE SUTTON EXCELLENCE

Partie demanderesse c. Marcos antonio de lima et Leal miranda (de lima) deisylena

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ DEMANDE ET CONTESTATION : [ 1 ] Le 13 août 2014, 123719 Canada inc. f.a.s.n. Groupe Sutton Excellence (la demanderesse) réclame de Marcos Antonio De Lima et Leal Miranda (De Lima) Deisylena (les défendeurs) la somme de 19 833,48 $, à valoir pour une commission impayée de courtage immobilier. [ 2 ] Les défendeurs opposent que la clause d’irrévocabilité du contrat de courtage immobilier, tel qu’intervenu, est abusive, car contraire à la

Loi sur la Protection du consommateur du Québec , que le contrat de courtage immobilier s’applique à la vente et non à l’achat d’un immeuble au sens de cette même loi; que la clause d’irrévocabilité est nulle parce qu’abusive; que les défendeurs n’ont pas donné un consentement éclairé; qu’habituellement les vendeurs et non les acheteurs paient la commission, et que les propositions de propriétés par la demanderesse étaient insatisfaisantes.

QUESTIONS EN LITIGE : 1) Le contrat de courtage immobilier intervenu entre les parties à des fins d’acquisition d’une propriété peut-il être irrévocable ? 2) La conclusion d’un contrat non divulgué à son courtier immobilier en prévision de la construction d’une propriété est-elle visée par le contrat de courtage immobilier convenu entre les parties au sens de l’article 6 de celui-ci ? 3) Suivant les conclusions à la question précédente, et étant donné la résiliation unilatérale du contrat de courtage immobilier par les défendeurs, quelle est la portée de la clause pénale prévue au contrat ? 4) Et subsidiairement : y a t-il eu une erreur à la conclusion du contrat, laquelle portant sur un élément essentiel de celui-ci et qui aurait vicié le consentement des parties ? 5) La conclusion du contrat de courtage immobilier en l’instance pour une période de deux ans est-elle abusive ? 6) Étant donné leur statut d’immigrant de langue maternelle autre que l’anglais, les défendeurs ont-ils donné un consentement libre et éclairé à l’occasion du contrat de courtage immobilier intervenu ?

LE CONTEXTE : [ 3 ] Les défendeurs d’origine brésilienne habitent le Québec depuis plus ou moins six mois au moment où ils se rendent rencontrer un représentant de la demanderesse, dans le but de lui confier le mandat de leur trouver une propriété à habiter en vue d’un achat. [ 4 ] Les défendeurs, qui ont également habité les États-Unis de 2004 à 2006, sont scolarisés et s’expriment avec aisance en anglais à l’occasion de cette audience et des correspondances qu’ils ont adressées à la demanderesse à l’occasion des différents échanges par courriel.

[ 5 ] Le 5 août 2012, une rencontre de plusieurs heures entre les parties a abouti à la signature d’un contrat exclusif de courtage immobilier. Celui-ci intervient sous la forme préconisée par L’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ), et intitulé en anglais «Exclusive Contract-Purchase-Chiefly Residential Immovable containing less than 5 dwellings».

Suivant les prétentions de la demanderesse, cette rencontre de plusieurs heures avec les défendeurs a donné lieu à un contrat longuement lu et expliqué. [ 6 ] Ce contrat de courtage immobilier en vue d’acquérir une propriété est signé le 5 août 2012, pour une période de deux ans et sans frais pour les acheteurs, mais prévoit une clause pénale en cas de non-respect de l’entente signée (clause 6 du contrat). [ 7 ] Aux fins de la présente décision, ce contrat de courtage est intégralement reproduit :

[ 8 ] Suivant le témoignage des défendeurs, leur objectif d’acheter une propriété aux fins d’habitation visait le printemps suivant, soit mars 2013. [ 9 ] La preuve révèle les échanges courriel entre les parties, lesquels entre le 6 et le 8 août suivant la signature du contrat de courtages, témoignent que les défendeurs ont remis en question l’acquisition d’une maison existante, pour privilégier une construction neuve et finalement envisager faire construire leur propriété, ceci devant les propriétés proposées par la demanderesse qui ne les satisfaisaient pas complètement, et compte tenu de leur projet d’avoir la maison «de leurs rêves». [ 10 ] Le 17 août 2012, les défendeurs, par la voie de leur procureur, avisent la demanderesse de leur intention de mettre fin au mandat de courtage immobilier convenu. [ 11 ] Cette mise en demeure est à l’effet suivant :

[ 12 ] Le 24 août 2012, la demanderesse oppose l’irrévocabilité du contrat de courtage et invoque la clause 6 du contrat en cas de résiliation prématurée. [ 13 ] Le 10 novembre 2012, les défendeurs signent un contrat préliminaire ou offre d’achat auprès de Gestion Benoit Dumoulin inc. en prévision de la construction d’une propriété neuve pour un coût total de 391 000 $. [ 14 ] L’acte de vente sur cette propriété intervient le 15 mars 2013 pour une somme de 345 005,46 $ plus taxes. [ 15 ] Le représentant de la demanderesse témoigne de l’impossibilité de faire visiter les propriétés proposées en dépit de l’enthousiasme initial manifesté par les défendeurs. [ 16 ] Celui-ci prétend qu’outre les propositions de visiter des propriétés existantes et mises en vente, notamment sur le site «Centrix», les projets de construction de propriétés sont également visés par le contrat de courtage immobilier exclusif en cause.

Il ajoute que des démarches auprès de certains constructeurs auraient été effectuées, au bénéfice des défendeurs, dont Gestion Benoit Dumoulin inc. [ 17 ] Aucune preuve de telles démarches ou initiatives n’est produite. [ 18 ] Le représentant de la demanderesse prétend qu’une commission de vente de 5 à 7% du prix d’une propriété est habituellement convenue avec les constructeurs en pareilles circonstances de démarches pour d’éventuels acquéreurs.

Aucune preuve à cet effet n’est non plus offerte. [ 19 ] Un représentant de Gestion Benoit Dumoulin inc. témoigne que la politique de l’entreprise est plutôt à l’effet de ne pas faire affaire directement avec les courtiers, et fournit une description

sommaire de la propriété vendue aux défendeurs. Il n’a pas connaissance que la demanderesse ait pris contact avec Gestion Benoit Dumoulin inc. au bénéfice des défendeurs relativement à cette nouvelle construction. [ 20 ] S’exprimant dans un anglais fluide et bien maîtrisé, la défenderesse rend un témoignage cohérent et bien articulé qui corrobore un certain niveau de scolarité et d’éducation, malgré ses prétentions voulant qu’elle ait moins bien maîtrisé l’anglais lors de son arrivée au Canada.

[ 21 ] La défenderesse explique qu’elle et son conjoint n’avaient aucune connaissance du marché immobilier canadien et de la géographie des lieux qu’ils devaient habiter.

C’est en conséquence de quoi, ils ont initié une rencontre avec la demanderesse. [ 22 ] La défenderesse prétend que le contrat de courtage immobilier ne lui a pas été lu, qu’elle ignorait sa durée de deux ans et son irrévocabilité. [ 23 ] Elle insiste sur son exigence que son exigence à habiter une maison neuve dans des délais permettant de donner un préavis de fin à son bail d’habitation pour décembre 2012, et que les propriétés proposées par la demanderesse ne lui convenaient pas. [ 24 ] La défenderesse admet avoir agi sciemment, en résiliant unilatéralement le contrat de courtage convenu avec la

partie demanderesse, après avoir tenté un règlement à l’amiable. [ 25 ] La demanderesse réplique pour indiquer avoir ignoré quelque délai quant à un bail à échoir, et quant aux autres exigences de la défenderesse pour les délais qui en découlent. DROIT APPLICABLE : [ 26 ] Depuis l’avènement du Code civil du Québec ( C.c.Q. ) en 1994, il est bien établi qu’un contrat de courtage est un contrat de service au sens de l’

article 2098 : 2098. Le contrat d'entreprise ou de service est celui par lequel une personne, selon le cas l'entrepreneur ou le prestataire de services, s'engage envers une autre personne, le client, à réaliser un ouvrage matériel ou intellectuel ou à fournir un service moyennant un prix que le client s'oblige à lui payer. [ 27 ] Une des particularités d’un contrat de service réside en la possibilité pour le client, unilatéralement de le résilier, «quoique la réalisation de l’ouvrage ou la prestation du service ait déjà été entreprise» (

article 2125 C.c.Q , ). Cet

article n’est pas d’ordre public, si bien que les parties peuvent prévoir l’irrévocabilité du contrat de service [1] . [ 28 ] Dans la présente affaire, il y a donc lieu de conclure à la légalité de la clause rendant irrévocable le contrat de courtage immobilier convenu pour une période de deux ans. [ 29 ] En conséquence d’une telle clause, le consentement du courtier immobilier est nécessaire pour résilier le contrat tel que le prévoit l’

article 1439 C.c.Q. : 1439. Le contrat ne peut être résolu, résilié, modifié ou révoqué que pour les causes reconnues par la loi ou de l’accord des parties. [ 30 ] Comme la résiliation unilatérale n’est pas réputée mettre fin au contrat de courtage irrévocable, les dispositions de l’

article 27 de la

Loi sur le courtage immobilier (LCI) [2] qui ont été invoquées ne sauraient s’appliquer avant la fin du terme convenu, soit dans la présente affaire, avant l’expiration du délai convenu de deux ans. [ 31 ] Le contrat de courtage exclusif est, en plus d’être un contrat de service ( art. 2098 C.c.Q. ), un contrat de consommation, lequel en cas de doute doit s’interpréter en faveur du consommateur en application de l’

article 1432 C.c.Q. [3] : 1432. Dans le doute, le contrat s’interprète en faveur de celui qui a contracté l’obligation et contre celui qui l’a stipulée. Dans tous les cas, il s’interprète en faveur de l’adhérent ou du consommateur . [ 32 ] À cela s’ajoute que toute clause abusive à un tel contrat est nulle ou l’obligation qui en découle réductible : 1437. La clause abusive d’un contrat de consommation ou d’adhésion est nulle ou l’obligation qui en découle, réductible.

Est abusive toute clause qui désavantage le consommateur ou l’adhérent d’une manière excessive et déraisonnable, allant ainsi à l’encontre de ce qu’exige la bonne foi; est abusive, notamment, la clause si éloignée des obligations essentielles qui découlent des règles gouvernant habituellement le contrat qu’elle dénature celui-ci. [28] Ainsi, l'

article 1437 C.c.Q. a permis de réduire les obligations découlant des clauses prévoyant des intérêts ou des pénalités excessives ou d'autres clauses avantageant de façon démesurée le créancier en cas de défaut comme les clauses permettant au locateur ou à celui qui accorde le crédit bail de reprendre le bien et d'exiger le paiement du plein montant du solde du loyer pour la durée non expirée du contrat. De toute évidence, l'article 1437 C.c.Q. laisse une grande marge d'appréciation aux tribunaux. [29] Dans l’arrêt Québec (Procureur général) c.

Kabakian Kechichian, le juge Baudouin, au nom de la Cour, s'attarde aux conditions d’existence du caractère abusif d’une clause et au fondement même de l'

article 1437 C.c.Q. [49] Le législateur impose donc deux conditions à l’existence du caractère abusif de la clause, soit qu’elle désavantage l’adhérent d’une façon excessive, mais aussi d’une façon déraisonnable. En tirant comme conséquence que cet abus doit aller à l’encontre de la bonne foi, le législateur donne donc aux tribunaux un large pouvoir d’appréciation. […] [52] Pour reprendre l’expression d’un auteur (J. PINEAU, D. BURMAN et S. GAUDET, Théorie des obligations, 3 e éd.

Montréal, Éditions Thémis, 1996, no. 239, p. 351) : Il s’agit d’une clause imposée par le fort et qui désavantage le faible de façon tellement excessive ou déraisonnable qu’il est permit de conclure qu’elle va à l’encontre de ce qui est généralement exigé pour que l’on considère qu’il y ait bonne foi.

[53] De façon sous-jacente, on trouve donc au cœur même de l’

article 1437 C.c.Q. l’idée fondamentale que, parce qu’il s’agit d’un contrat d’adhésion, celui-ci ne doit pas devenir un instrument d’exploitation du plus fort pour le plus faible . (soulignements ajoutés) [30] Dans un arrêt plus récent, Ford du Canada Ltée c.

Automobiles Duclos inc. la Cour d’appel reprend ces propos du juge Baudouin et ajoute que : [84] Le professeur Jobin rappelle qu’il faut éviter de considérer comme abusives les clauses qui sont simplement regrettables pour l’adhérent : Ce qui est visé, ce sont les pratiques véritablement choquantes, et non celles étonnent ou qui sont simplement regrettables - un peu comme les fautes lourdes par opposition aux fautes ordinaires.

Le législateur délègue aux tribunaux le pouvoir de sanctionner les stipulations qui s’écartent manifestement des pratiques contractuelles généralement acceptées dans la société. (soulignements ajoutés) [31] Dans l'arrêt Ibrahim c.

Groupe Sutton Immobilier inc., la Cour d'appel précise les pratiques contractuelles acceptables en matière de réclamation de dommages par un courtier immobilier. [ 33 ] Il faut donc considérer qu’en matière de recours par les courtiers immobiliers, en toutes circonstances, l’évaluation doit viser une juste compensation [4] . [ 34 ] Cette évaluation du caractère abusif d’une clause au contrat concerne tout autant la clause pénale ou l’évaluation anticipée au sens de l’

article 1623 C.c.Q. , lequel s’applique à toute clause pénale, même celle prévue dans un contrat de consommation ou d’adhésion [5] . [ 35 ] Le caractère abusif d’une clause pénale s’apprécie par rapport aux règles de l’

article 1437 C.c.Q. , le législateur n’ayant certainement pas voulu conférer au terme «abusif» deux sens différents [6] . [ 36 ] Compte tenu de l’

article 1437 C.c.Q. , la clause pénale peut être annulée ou réduite [7] . [ 37 ] Une clause pénale peut être jugée abusive si elle apparaît déraisonnable au moment de l’inexécution de l’obligation par le débiteur [8] . Ainsi, la disproportion entre le dommage réellement subi et la pénalité autorise le Tribunal à réduire celle-ci [9] . [ 38 ] En dépit des autres dispositions du Code civil du Québec , le contrat n’est formé que lorsqu’il est signé (

article 24 de la LCI ), et toute modification à celui-ci est sujette à cette même règle, attendu que tant le contrat que ses modifications ou annexes doivent être faits en utilisant le formulaire édicté par l’OACIQ. [ 39 ] Il s’avère que la nécessité de ce contrat écrit (

article 24 LCI ) soit tout autant applicable à l’achat qu’à la vente d’un immeuble [10] . [ 40 ] C’est l’

article 1 de LCI qui détermine le champ d’application en cette matière, soit la vente ou l’achat d’immeuble par l’intermédiaire d’un courtier : La présente loi s’applique à toute personne ou société qui, pour autrui et contre rétribution, se livre à une opération de courtage relative aux actes suivant: 1° l’achat, la vente, la promesse d’achat ou de vente d’un immeuble, ou l’achat ou la vente d’une telle promesse; 2° la location d’un immeuble, dès qu’il y a exploitation d’une entreprise par la personne ou la société qui agit à

titre d’intermédiaire dans ce domaine; 3° l’échange d’un immeuble; 4° le prêt garanti par hypothèque immobilière; 5° l’achat ou la vente d’une entreprise, la promesse d’achat ou de vente d’une entreprise ainsi que l’achat ou la vente d’une telle promesse, par un seul contrat, si les biens de l’entreprise, selon leur valeur marchande, sont principalement des biens immeubles. Toutefois, la présente loi ne s’applique pas à une opération portant sur un instrument dérivé au sens de la

Loi sur les instruments dérivés (chapitre I-14.01 ) ou à une opération portant sur une valeur mobilière au sens de la

Loi sur les valeurs mobilières (chapitre V-1.1 ). [ 41 ] Toutefois, sauf convention contraire, ce contrat d’acheter est gratuit, car l’usage et la pratique contractuelle nous apprennent que la renonciation est assurée par le propriétaire vendeur (client inscripteur) [11] . [ 42 ] Cet aspect du présent contrat de courtage immobilier en vue d’un achat et non d’une vente d’une propriété en l’absence de toute offre est un élément important dans l’appréciation d’un dommage ou d’un préjudice invoqué par le courtier immobilier, et distingue celui-ci de la situation où le courtier-inscripteur se voit privé d’une commission anéantie par défaut du promettant-acheteur de donner suite à une promesse d’achat, situation qui prive alors le courtier immobilier du fruit de son travail et d’un gain ainsi manqué [12] . [ 43 ] Étant donné les représentations faites à l’audience, le Tribunal considère qu’il y a lieu de préciser que le contrat de courtage immobilier n’est pas régi par la

Loi sur la protection du consommateur du Québec, tel que le prévoit spécifiquement l’article 6.1 de cette même loi : 6.1. Le présent titre, le

titre II relatif aux pratiques de commerce, les articles 264 à 267 et 277 à 290 du

titre IV, le

chapitre I du

titre V et les paragraphes c , k et r de l’article 350 s’appliquent également à la vente , à la location ou à la construction d’un immeuble, mais non

aux actes d’un courtier ou de son agent régis par la

Loi sur le courtage immobilier (chapitre C - 73.1) ou à la location d’un immeuble régie par les articles 1892 à 2000 du Code civil . (Soulignés du Tribunal) [ 44 ] Le contrat de courtage immobilier est comme tout contrat soumis aux règles naturelles quant à sa formation (articles 1385 et suivants C.c.Q. ) CONCLUSIONS : [ 45 ] Suivant les règles de droit applicables telles qu’exposées au préalable, il y a donc lieu de conclure à la légalité de la clause voulant que le contrat de courtage immobilier exclusif tel qu’intervenu soit irrévocable entre les parties. [ 46 ] En conséquence, la résiliation de celui-ci aurait dû intervenir avec l’accord de la demanderesse. [ 47 ] Le Tribunal est néanmoins d’avis qu’en ne donnant pas suite à ce contrat de courtage immobilier en prévision de l’achat d’une propriété, pour plutôt choisir de faire construire une propriété, les défendeurs n’ont commis aucune faute contractuelle. [ 48 ] En effet, le Tribunal est d’opinion que tant la LCI que le contrat de courtage exhibé réfèrent à un immeuble existant, et ne vise aucunement un éventuel projet de construction d’un immeuble. [ 49 ] Cet opinion du Tribunal s’infère du sens habituel du mot «immeuble» tel qu’utilisé dans la LCI , que du rôle du courtier immobilier qui y est prévu. [ 50 ] C’est ainsi que Re/Max propose les services d’un courtier immobilier lesquels contribuent au succès de chacune des étapes d’une transaction de vente ou d’achat d’une maison, d’un condo ou de tout type de propriété [13] . [ 51 ] Que l’

article 4 de la LCI définit le courtier immobilier ainsi :

Sous réserve des articles 2 et 3 et des autorisations spéciales de l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec, nul ne peut agir comme courtier immobilier ou hypothécaire, ni se présenter comme tel, s’il n’est titulaire d’un permis de courtier délivré par cet organisme. Le courtier immobilier est la personne physique qui se livre à une opération de courtage visée à l’article 1. Le courtier hypothécaire est la personne physique qui se livre uniquement à des opérations de courtage relatives à des prêts garantis par hypothèque immobilière.

Sous réserve de la

section IV du

chapitre II, quiconque contrevient aux dispositions du présent

article ne peut réclamer ni recevoir de rétribution pour l’opération de courtage à laquelle il s’est livré. De même, le courtier qui se livre à une opération de courtage par l’entremise d’une personne qui n’est pas titulaire d’un permis ne peut non plus réclamer ou recevoir de rétribution pour cette opération. [ 52 ] Non seulement, ni la LCi ni le contrat de courtage immobilier en l’instance ne visent un tel projet de construction de propriété, mais en aucun temps après la conclusion du contrat, n’y a t-il eu de modification afin de considérer un tel scénario, telle modification devant être apportée spécifiquement par écrit afin de recevoir application et de se conformer aux exigences de l’

article 24 de la LCI . [ 53 ] Le Tribunal ne peut donc interpréter le contrat dans le sens souhaité par la demanderesse, lequel non prévu quant à un projet de construction d’une propriété n’est aucunement soutenu par la preuve.

Au surplus, il y a lieu d’ajouter que toute ambiguïté à ce contrat devrait bénéficier aux défendeurs adhérant à ce contrat. [ 54 ] En conséquence, la réclamation voulant que les défendeurs sont redevables à la demanderesse de la somme de 5% du coût d’acquisition d’une propriété à être construite n’est visée ni par le contrat de courtage immobilier convenu, ni par la clause pénale prévue par tel contrat. [ 55 ] De l’opinion du Tribunal, pour recevoir application, la clause pénale doit prévoir spécifiquement la situation reprochée, qui autrement ne peut être considérée comme une faute visée par celle-ci. [ 56 ] En dépit de l’unilatéralité de la résiliation souhaitée et du défaut de donner suite des défendeurs malgré l’irrévocabilité du contrat, la demanderesse n’est donc pas fondée à se prévaloir de la clause pénale ainsi prévue au contrat. [ 57 ] En conclusion, le Tribunal est d’opinion que de plutôt opter pour la construction d’une propriété, au détriment de l’achat d’une propriété existante via le courtier immobilier tel que prévu au mandat convenu entre les parties ne constitue aucunement une faute contractuelle à l’entente de courtage immobilier convenue, et ne peut être assimilé à une situation visant à empêcher le libre cours de l’entente de courtage au sens de l’article 6 du contrat. [ 58 ] Nonobstant que ce qui précède entraîne le sort de la réclamation, le Tribunal ajoute que rien ne démontre que les défendeurs auraient nécessairement trouvé une propriété leur convenant parmi celles proposées par la demanderesse, attendu que le contrat de courtage immobilier est intervenu à

titre gratuit pour les acheteurs et qu’aucune offre d’achat n’a été faite. En conséquence, le Tribunal ne constate aucune preuve de préjudices subis par la demanderesse qui n’est privée d’aucun gain. [ 59 ] Outre le fait que le Tribunal est d’opinion qu’au moment où la clause pénale est exercée, elle puisse paraître abusive parce qu’exorbitante à la lumière des services rendus par la demanderesse, en dépit du caractère dissuasif que l’on veut lui donner, le Tribunal est de toute manière d’avis qu’elle ne saurait recevoir quelqu’application en l’instance. [ 60 ] Subsidiairement, quant aux représentations des défendeurs portant sur le fait que le contrat de courtage devait viser une

construction neuve à être acquise avant le délai pour donner un avis de résiliation de leur bail d’habitation en décembre 2012, le Tribunal constate que ces témoignages, contredits, ne peuvent contredire le contrat écrit dûment intervenu, ( art. 2863 C.c.Q. ) alors que sa durée bien qu’assez longue n’est pas nécessairement abusive compte tenu de l’intérêt des défendeurs de rechercher «a dreamed house», et que la possibilité de choisir plutôt une construction neuve déjà construite était tout à fait possible si tel était le souhait des défendeurs vu la clause 4 du contrat intervenu. [ 61 ] Le Tribunal n’a aucunement retenu les prétentions des défendeurs quant à des méprises de leur part en raison de la qualité de leur anglais ou de leur statut d’immigrant.

À cet égard, le Tribunal est plutôt d’opinion que la défenderesse qui a témoigné dans un très bon anglais est apparue plus instruite et renseignée que le citoyen «ordinaire» et n’a pas accordé foi aux prétentions de quelque méprise de leurs droits quant au consentement donné à l’occasion du contrat de courtage immobilier intervenu.

D’ailleurs, les défendeurs ne se sont jamais pourvus afin de demander la nullité du contrat de courtage immobilier, malgré telles prétentions de leur part. [ 62 ] Le Tribunal comprend que les défendeurs souhaitent se libérer de leur engagement afin de plutôt faire construire une propriété. [ 63 ] Ce ne sont donc pas ces derniers éléments qui justifient le rejet de la demande, mais l’absence de faute contractuelle de la part des défendeurs. [ 64 ] La demanderesse n’a pas fourni de preuve suffisante pour soutenir sa réclamation selon l’

article 2803 C.c.Q. qui stipule que : 2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Celui qui prétend qu'un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée.. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 65 ] REJETTE la demande; [ 66 ] AVEC LES FRAIS DE JUSTICE . __________________________________ LYNE FOUCAULT, j.c.Q. Me Normand Haché HACHÉ & ASSOCIÉS Procureurs de la

partie demanderesse M. Simon-Pierre Sirois, stagiaire Me François Lapointe Procureur de la

partie défenderesse Date d’audience : 9 et 10 JUIN 2015