2013 QCCQ 7927, 2013 QCCQ 7927

Re/Max Montréal Métro inc. c. 9188-0955 Québec inc. 2013 QCCQ 7927 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-22-189345-120 DATE : Le 23 juillet 2013 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE SCOTT HUGHES, J.C.Q. ______________________________________________________________________ RE/MAX MONTRÉAL MÉTRO INC.

Demanderesse c. 9188-0955 QUÉBEC INC. et RACHID CHEKIR Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Re/Max Montréal Métro Inc. (Re/Max), un courtier immobilier, réclame la commission qui lui serait due par 9188-0955 Québec Inc. (9188) pour une transaction survenue pendant la durée de son contrat de courtage exclusif. Elle tient également responsable Rachid Chekir, le président et actionnaire unique de l'autre défenderesse, au motif que celui-ci a commis une faute extra-contractuelle.

Re/Max réclame aussi le paiement des honoraires extrajudiciaires de ses avocats prévus en vertu d'une disposition du contrat de courtage. [ 2 ] Les co-défendeurs allèguent que le contrat de courtage a été résilié verbalement avant la transaction alléguée par Re/Max. Également, ils plaident n'avoir eu aucune intention d'éviter le paiement de la commission. M. Chekir ajoute qu'il n'a commis aucune faute extra-contractuelle. QUESTIONS EN LITIGE [ 3 ] Le Tribunal doit décider :

a) La commission est-elle due ?

b) Les honoraires d'avocats peuvent-ils être réclamés ?

c) M. Chekir est-il responsable extra-contractuellement envers Re Max et pour quel montant ? [ 4 ] Le montant de la commission (20 626,52 $), non plus que la valeur des honoraires extrajudiciaires (5 156,62 $) n'ont été contestés. LES FAITS [ 5 ] Rachid Chekir est ingénieur en informatique. En 2007, son épouse et lui cherchent à acquérir une entreprise. Ils songent à une garderie, mais décident (vu le prix moindre) d'acheter une résidence pour personnes âgées semi-autonomes. [ 6 ] C'est ainsi que M. Chekir incorpore la co-défenderesse 9188.

Il est seul actionnaire et administrateur de cette personne morale qui n'a aucune autre activité que l'achat et l'administration d'une résidence pour personnes âgées. [ 7 ] Aussi, il entre en contact avec Richard Perreault, courtier immobilier et représentant de Re/Max. Celui-ci se spécialise dans la vente de résidences pour personnes âgées. Il a alors un mandat de vendre une résidence située à Sainte-Julienne (la Résidence). [ 8 ] Le 24 octobre 2007, 9188 acquiert la Résidence. [ 9 ] Rapidement, M.

Chekir et son épouse réalisent que cette entreprise requiert un investissement de temps et d'argent supérieur à ce qu'ils veulent y consacrer. Le nombre de locataires est en baisse. Le recrutement est difficile. Les heures sont exigeantes, compte tenu notamment de l'emploi d'informaticien de M. Chekir.

[ 10 ] C'est ainsi que dès juillet 2008, un contrat exclusif de courtage est confié de nouveau à Re/Max par 9188 pour la vente de la Résidence. [ 11 ] Le prix demandé est de 360 000 $. La durée est de six (6) mois. La commission est fixée à 8%, soit 2% de moins que le taux habituel, selon M. Perreault. M. Chekir affirme toutefois qu'il ne négocie pas cet aspect du contrat. D'ailleurs, il ajoute qu'il ne lit pas le contrat, du moins pas attentivement, avant de le signer. [ 12 ] Dès septembre 2008, M. Chekir s'inquiète, dit-il, du peu d'activité en vue de la vente. Il presse Re/Max d'en faire plus.

Cette affirmation ne résiste pas à l'analyse, car la preuve documentaire démontre que du 22 juillet 2008 au 11 février 2009, Re/Max reçoit au moins 16 acheteurs potentiels, dont une offre qui est refusée par M. Chekir. Celui-ci affirme n'avoir jamais été mis au courant de l'offre du 22 juillet 2008. La preuve documentaire, encore une fois, le contredit. En effet, cette offre est soumise à M. Chekir par courrier électronique le 24 juillet 2008. De l'aveu même de M.

Chekir, l'adresse courriel utilisée est active au moins jusqu'en novembre 2008. [ 13 ] Le 20 novembre 2008, les parties renégocient l'entente de courtage afin de baisser le prix à 290 000 $ et la commission à 6%. L'urgence financière et personnelle de M. Chekir est réelle. La durée du contrat demeure inchangée, si bien qu'il se renouvelle automatiquement pour six (6) mois de plus à compter du 17 janvier 2009. [ 14 ] M. Chekir affirme qu'il se décourage devant le peu de résultats obtenus par Re/Max. Ainsi, il discute avec M. Perreault en janvier 2009 pour annuler le contrat de courtage.

D'ailleurs, il allègue dans la défense amendée « que le contrat du courtage a été terminé verbalement suite à des discussions avec la demanderesse » (paragraphe 15 de la défense amendée, reproduit tel quel). [ 15 ] Une fois encore, ce témoignage et cette allégation ne sont pas soutenus par la preuve. [ 16 ] Le 12 février 2009, après d'autres discussions avec M. Perreault, M. Chekir lui écrit cette lettre : Ceci est pour informer de la non-reconduction du contrat de courtage signé avec la firme de courtage " Richard Perreault " qui prendrait fin le 17 juillet 2009.

Par conséquent, je vous demande de retirer la résidence "Villa Lépine" du marché jusqu'à nouvel ordre. (Pièce P-7) [ 17 ] De plus, le 12 mars 2009, une nouvelle modification au contrat de courtage intervient. La Résidence est mise « hors marché ». Le contrat ajoute : 2) Toutes les autres conditions demeurent inchangées et acceptées par les parties. (Pièce P-8) [ 18 ] M. Perreault explique qu'il accepte cette modification, car M. Chekir l'avise qu'il entend louer la Résidence à court terme afin de confier l'administration à un tiers qui doit la remettre sur des bases financières solides. M.

Perreault souhaite ainsi récupérer le mandat de vendre par la suite. M. Perreault ne manque pas d'aviser M. Chekir que le contrat de courtage lui donne, en principe, droit à sa pleine commission en cas de location. Re/Max allègue ceci à sa requête introductive ré-amendée : 15.

Le même jour, dans le cadre d'une conversation téléphonique, Monsieur Chékir informait les représentants de la demanderesse qu'il avait présumément rencontré une personne qui avait communiqué avec lui, alléguant vouloir placer sa mère en résidence pour personnes âgées, et, après discussion, il avait apparemment été convenu que cette dernière occuperait un poste de gérante de l'entreprise, et que Monsieur Chékir lui louerait l'immeuble pour une durée d'un an, le tout tel qu'il sera plus amplement démontré lors de l'enquête et audition; 16.

Selon les représentations de Monsieur Chékir, cette entente lui convenait et lui permettait de ne pas vendre l'entreprise à perte, le tout tel qu'il sera plus amplement démontré lors de l'enquête et audition; 17.

Dans ces conditions, les représentants de la demanderesse n'ont eu d'autre choix que de retirer la propriété du marché, après avoir obtenu de Monsieur Chékir , le nom de la locataire, soit Madame Isabelle Brossard tel qu'il appert du document intitulé « Modifications au contrat de courtage » portant le numéro MCC-366-339 et la date du 12 mars 2009, dont copie est alléguée au soutien des présentes sous la cote P-8 , pour valoir comme ci au long récité; [ 19 ] Ensuite, les choses ne se déroulent pas tel que M.

Chekir les avait représentées. [ 20 ] En effet, Isabelle Brossard, entendue au procès, ajoute aux informations données par M. Chekir à Re/Max. [ 21 ] Mme Brossard voit, à la fin novembre 2008, sur un site d'annonces classées internet, un avis en vue de la vente de la Résidence. Il ne s'agit pas de l'annonce préparée par Re/Max. Il ne s'agit pas non plus du site web de Re/Max. L'annonce contient le numéro de téléphone cellulaire de M. Chekir. Elle téléphone à celui-ci et fait une visite de la résidence.

Mme Brossard et son associée veulent se lancer en affaires en acquérant une résidence de ce type. [ 22 ] Une rencontre a lieu début décembre 2008 à Laval. Mme Brossard est accompagnée de son associée et M. Chekir de son épouse. Mme Brossard veut acheter, mais n'exclut pas la possibilité de location. [ 23 ] Le 17 décembre 2008, une autre rencontre a lieu, cette fois chez M. Chekir. Les personnes présentes s'entendent quant à une vente au prix de 285 000 $. M. Chekir avise alors Mme Brossard qu'il a un contrat avec un courtier. Il affirme toutefois qu'il a le droit de résilier son contrat.

Ainsi, les acheteurs n'ont pas à s'en préoccuper dit-il. [ 24 ] Au début 2009, les acheteurs entreprennent les procédures de financement en vue de l'achat. C'est alors que M. Chekir les avise

que s'il vend, son créancier hypothécaire lui réclamera une pénalité importante. Dans les circonstances, la vente n'est pas envisageable. [ 25 ] Les acheteurs contactent leur notaire qui prépare un bail de type « Net, net, net ». Il s'agit d'un bail annuel renouvelable et comportant une option d'achat. Le loyer est égal au paiement hypothécaire, plus les primes d'assurances de 9188. Le capital de l'hypothèque ainsi payé doit être entièrement déduit du prix de vente déjà convenu. [ 26 ] Le bail du 11 février 2009, est inscrit au registre immobilier.

C'est d'ailleurs par le biais de cette inscription que Re/Max apprendra qu'une transaction est intervenue. [ 27 ] L'option d'achat est levée par les acheteurs. [ 28 ] En septembre 2012, M. Chekir communique avec Mme Brossard, la pressant de procéder le plus tôt possible à la signature de l'acte de vente « parce que l'agent immobilier me poursuit ». De fait, le dossier de la Cour démontre que ce procès est fixé pour audience lors d'un appel du rôle qui a lieu en septembre 2012. [ 29 ] Le contrat de vente est signé le 21 janvier 2013. Le solde de prix de vente est entièrement acquitté. [ 30 ] Au procès, M.

Chekir donne une version différente de celle de Mme Brossard. Selon lui, le projet a toujours été un projet de location. Le bail intervenu est annuel et serait fort précaire. Il n'a jamais eu l'intention de vendre la Résidence en décembre 2008. La vente de 2013 n'a pas de lien avec les discussions antérieures avec Mme Brossard. [ 31 ] Le Tribunal ne retient pas la version de M. Chekir à ce sujet. L'explication à cet effet se trouve dans la

section analyse de ce jugement. [ 32 ] M. Chekir admet que 9188 est constituée aux seules fins d'acheter et d'administrer la Résidence. De même, depuis le paiement du prix de vente, cette personne morale n'a aucune activité, ni actif. LA POSITION DES PARTIES [ 33 ] Re/Max argue que son contrat lui donne le droit à sa commission dès qu'une vente ou une location survient au cours de celui-ci. Les représentations de M. Chekir quant à une gestion temporaire de la Résidence s'étant révélées fausses, elle est en droit de réclamer sa commission.

En effet, c'est le 17 décembre 2008 que 9188 et Mme Brossard s'entendent sur une vente. Par ailleurs, le contrat contient une clause pénale visant les honoraires extrajudiciaires. Enfin, M. Chekir, en déguisant la vente, a manœuvré pour éviter le paiement de la commission. Il s'est assuré, avant le procès, que 9188 n'ait plus d'activité ni actif. Il s'agit des fautes extra-contractuelles qui le rendent responsable personnellement autant pour le paiement de la commission que pour les honoraires extrajudiciaires. [ 34 ] Les défendeurs plaident que le contrat a été résilié dès le mois de janvier 2009.

Ainsi, aucune commission n'est due. Ils ajoutent qu'ils n'ont jamais tenté d'éluder le paiement de la commission. En tout état de cause, aucune commission n'est due puisque la vente est intervenue en 2013, longtemps après l'expiration du contrat. Enfin, selon la défense, M. Chekir n'a pas commis de faute personnelle. ANALYSE

a) La commission est-elle due ? [ 35 ] Le contrat de courtage décrit les circonstances où la commission est due : 6. RÉTRIBUTION DU COURTIER IMMOBILIER : Le vendeur versera au courtier , dans les cas prévu en a,b,c,d et e du présent article, au moment de la signature de l'acte de vente, une rétribution de : VENTE D'ACTIONS et/ou (VENTE D'ACTIFS): Huit pour cent (8%) du prix de vente prévu à l'article 4 ou d'un prix de vente autre auquel le vendeur aura donné son assentiment par écrit, le cas échéant;

a) si une promesse d'achat conforme aux conditions de vente énoncées au présent contrat de courtage ( et ses amendements, le cas échéant ) lui est présentée pendant la durée dudit contrat et que cette promesse d'achat conduise effectivement à la vente de l'immeuble; ou

b) si une entente visant à vendre l'immeuble est conclue pendant la durée du présent contrat, que ce soit par ou sans l'intermédiaire du courtier, et que cette entente conduise effectivement à la vente de l'immeuble; ou

c) si une vente a lieu suivant la date d'expiration du présent contrat de courtage, avec une personne qui a été intéressée à l'immeuble, même si pendant cette période le vendeur est couvert par un contrat de courtage signé avec un autre courtier immobilier agrée; ou

d) si une vente d'action(

s) de la compagnie et ou si une vente de part(

s) de la société en commandite et ou si une vente de part(

s) de la société en nom collectif vendeur détenue(

s) par l'intervenant (vendeur) ci-haut cité, a lieu en totalité ou en partie, elle sera considérée par le vendeur comme une vente en vertu du présent contrat de courtage, et en conséquence la rétribution du courtier sera exigible tel que prévu aux présentes;

e) le vendeur ci-haut mentionné, soit la corporation 9188-0955 QUÉBEC INC. et l'administrateur de celle-ci, soit RACHID CHEKIR déclarent reconnaître et accepter que si au cours d'une négociation entre les parties (soit acheteurs, vendeurs) décident d'effectuer un transfert des actions de la corporation plutôt qu'une vente des actifs de la société, alors la commission de VINGT-HUIT MILLE HUIT CENTS DOLLARS (28 800,$) sera payable au courtier. […] 8. OBLIGATIONS DU VENDEUR : Le vendeur s'engage, pendant la durée du contrat, à ne pas, directement ou indirectement:

a- offrir l'immeuble en vente par lui-même ou par l'intermédiaire d'une personne, autre que le courtier; b- devenir

partie à une entente visant à la vente, l'échange ou la location de l'immeuble sans l'intermédiaire du courtier. • Si une entente a lieu par l'intermédiaire ou sans l'intermédiaire de courtier entre un acheteur ou locataire potentiel et le vendeur pour l'immeuble stipulé ci-haut et que cette entente stipule à la location à court ou long terme avec ou sans option d'achat, alors ; la commission stipulée au présent contrat de courtage s'appliquera en totalité au moment où les parties auraient mis en place cette entente écrite ou verbale, et ce, que ce soit sous forme de location avec ou sans option d'achat et, peu importe le prix d'achat futur qui pourrait être entendu entre les parties et peu importe la date prévue entre les parties pour lever l'option d'achat ou l'achat de l'immeuble. (Reproduction intégrale) (Soulignement ajouté) [ 36 ] La preuve démontre-t-elle l'une de ces circonstances ? [ 37 ] La réponse est manifestement oui. [ 38 ] Le témoignage de Mme Brossard doit être retenu.

Elle a témoigné clairement et objectivement. Elle n'a aucun intérêt dans ce litige. Enfin, les documents signés avec 9188 corroborent en tout point ses dires. [ 39 ] C'est ainsi que dès le 17 décembre 2008, il y a eu accord de volontés pour l'achat de la Résidence. Mme Brossard et son associée ont même entamé les démarches en vue du financement de l'achat. [ 40 ] Si la vente n'a pas lieu dès le mois de janvier 2009, c'est que 9188 ne peut, de l'aveu même de M. Chekir, vendre sans payer une pénalité. En plus de cet aveu, le Tribunal conclut de l'ensemble de la preuve que 9188 et M.

Chekir savaient pertinemment que la commission serait due si la vente avait lieu. [ 41 ] La location a lieu pour éviter le paiement de cette commission. Dans les faits, le bail intervenu et de nature net, net, net. Aux termes de celui-ci, la compagnie incorporée par Mme Brossard (spécifiquement pour l'achat et l'administration de la Résidence) agit en tout point comme un propriétaire dès sa prise de possession de la Résidence. La compagnie de Mme Brossard déduit du prix de vente 100% de la portion « capital » de son loyer.

Le prix de vente versé en 2013 est celui sur lequel il y a eu entente en décembre 2008. 9188 n'a plus aucune responsabilité à l'égard de la Résidence dès la signature du bail. [ 42 ] La vente du 21 janvier 2013 n'est que la conclusion logique du mécanisme juridique mis en place par le notaire de Mme Brossard. [ 43 ] Le Tribunal conclut que tant le paragraphe 6

b) que 6

c) du contrat de courtage justifient l'octroi de la commission. [ 44 ] En effet, le contrat de courtage est en vigueur au mois de décembre 2008. Ainsi, puisqu'il y a eu accord de volontés pour une vente le 17 décembre 2008, la commission est due [6 b)]. Alternativement, il est manifeste que Madame Brossard soit devenue intéressée à la Résidence pendant la durée de Re/Max [6 c)]. [ 45 ] Monsieur Chekir affirme qu'au mois de janvier 2009, il y a eu résiliation du contrat de courtage. Compte tenu de la conclusion du Tribunal au paragraphe précédent, cet argument est académique.

Toutefois, le Tribunal ajoute que l'affirmation de M. Chekir n'est pas fondée. En effet, dans sa lettre du 12 février 2009, M. Chekir reconnaît que le contrat demeure en vigueur jusqu'en juillet 2009. De plus, au mois de mars 2009, les parties confirment par l'amendement au contrat de courtage que celui-ci demeure en vigueur même si l'immeuble est mis hors marché. Ainsi, lors de la conclusion du bail par 9188, le contrat de courtage est toujours en vigueur.

Puisqu'il s'agit là de la première étape de la concrétisation de la vente qui surviendra officiellement en janvier 2013, le Tribunal conclut qu'il y a là un argument supplémentaire d'accorder la commission. [ 46 ] L'autre argument de M. Chekir à l'effet qu'il n'a pas lu attentivement son contrat ne constitue pas un moyen de défense. En effet, aucune cause de nullité de ce contrat n'a été prouvée, ni même alléguée. [ 47 ] En conséquence, la commission de 20 626,52 $ est due par 9188.

b) Les honoraires d'avocats peuvent-ils être réclamés ? [ 48 ] Re/Max fonde sa réclamation pour les honoraires extrajudiciaires de ces avocats sur l'article 11.2 du contrat : 11.2-Si le VENDEUR empêchait le courtier Re/Max Montréal Métro Inc. de quelque façon et pour quelque motif que ce soit, d'être payé lors du déboursé par le notaire instrumentant à même le produit de la vente dans les SEPT

(7) JOURS suivant l'acte de vente, le VENDEUR devra payer au courtier, en sus de la rétribution qui lui est due, une pénalité équivalant au double de cette rétribution, en plus des taxes applicables, à

titre de dommages-intérêts liquides. Dans tous les cas où le COURTIER doit entreprendre des procédures judiciaires pour s'assurer de paiement de sa rétribution, le vendeur sera responsable du remboursement au COURTIER de tout ses honoraires extra-judiciaires . (Reproduction intégrale) (Soulignement ajouté) [ 49 ] Re/Max ne réclame pas la pénalité équivalant au double de la commission identifiée à ce paragraphe. Elle réclame seulement les frais extrajudiciaires de ses avocats en vertu de la phrase soulignée. [ 50 ] Les honoraires réclamés sont ceux convenus entre Re/Max et ses avocats dans la convention d'honoraires produite (pièce P-13).

Le montant de 5 156,62 $ n'est pas contesté. [ 51 ] La légalité d'une clause contractuelle prévoyant le paiement des honoraires d'avocats est reconnue [1] : 122. Bref, même lorsqu'elle n'indique pas un montant précis ou un mode détaillé de calcul (ce qui serait assurément préférable ne serait-ce que pour éviter ou minimiser le risque de litige accessoire sur ce point précis), la clause pourvoyant en des termes suffisamment clairs au paiement des honoraires et débours extrajudiciaires encourus par une

partie dans l'exercice des droits contractuels a un objet déterminé et comporte une prestation déterminable au sens des articles 1373 et 1374 C.c.Q. Ce n'est pas, par ailleurs, une obligation purement potestative, qui met le débiteur à la seule merci de son créancier, l'avocat de celui-ci ayant du reste des obligations déontologiques en matière de facturation. [ 52 ] Lorsque la clause est claire, rien n'empêche son application. [ 53 ] Il ne s'agit toutefois pas d'un blanc-seing pour la demanderesse ni pour ses avocats. [ 54 ] Le Tribunal doit évaluer la raisonnabilité des honoraires réclamés: 124.

Cela dit, il convient de rappeler, à l'instar de l'arrêt Compagnie Montréal Trust, que l'application des clauses contractuelles de ce genre doit se faire de manière raisonnable, sous le contrôle du tribunal, dans une perspective contextuelle. En fait, on doit lire dans toutes ces clauses, en filigrane, que seuls peuvent être réclamés les honoraires et débours raisonnablement encourus et non excessifs ou abusifs, dans le respect des métarègles issues des articles 6 , 7 et 1375 C.c.Q.

Les facteurs suivants peuvent notamment être considérés pour évaluer le caractère raisonnable de la réclamation : importance et difficulté du litige, temps qu'il était nécessaire d'y consacrer, mais aussi façon dont l'instance a été menée par la

partie qui réclame le remboursement de ses honoraires extrajudiciaires (y compris en rapport avec l'utilité ou la pertinence des procédures), ainsi que raisonnabilité intrinsèque du taux horaire de l'avocat de cette

partie ou du montant facturé, selon la formule convenue avec le client, pour assurer sa représentation dans l'instance. Il faut aussi, bien sûr, examiner la proportionnalité des honoraires réclamés au regard de la condamnation prononcée et l'ensemble du contexte. [ 55 ] Ici, les honoraires sont convenus sur une base forfaitaire de 25% de la réclamation de Re/Max. Ce taux n'a rien d'exagéré en soi. Par ailleurs, tenant compte des questions en litige, de la complexité factuelle et juridique du dossier et de la durée du procès, le Tribunal conclut que cette réclamation est fondée. [ 56 ] 9188 est responsable de la somme de 5 156,62 $.

c) M. Chekir est-il responsable extra-contractuellement envers Re/Max et pour quel montant ? [ 57 ] Par ailleurs, 9188 a été consituée exclusivement pour l'achat et l'administration de la Résidence. Les seuls actifs étaient l'immeuble et l'entreprise vendus . [ 58 ] La prépondérance de la preuve est à l'effet que le bail intervenu en février 2009, l'a été afin d'éviter de signer l'acte de vente pendant la durée du contrat de courtage. Le Tribunal a toutefois déjà conclu que l'intention de vendre était déjà bien arrêtée et que le bail n'est qu'un subterfuge. [ 59 ] Voyant arriver le procès, M.

Chekir a communiqué avec Madame Brossard afin d'accélérer la finalisation de la vente. Son objectif, selon le Tribunal, ne pouvait être autre que de retirer de la personne morale, le produit de la vente avant la tenue du procès. [ 60 ] Re/Max argue qu'il s'agit là, d'une faute extra-contractuelle de M. Chekir envers Re/Max. Il a sciemment manœuvré dès 2009 afin d'éviter le paiement de la commission à Re/Max. Il a vidé 9188 de ces actifs. Bien que M. Chekir n'ait pas admis cette intention au procès, il n'y a aucune autre conclusion possible. [ 61 ] Récemment la Cour d'appel a tranché une question toute semblable.

Dans l'affaire Gareau inc. [2] , les défendeurs suite à une réclamation pour congédiement déguisé, avaient déclaré des dividendes dans leur compagnie afin de la vider de ses actifs à la veille du procès. Le juge Rochon écrit: 29. La juge retient que R. Gareau a versé ces dividendes dans le but d'éluder la responsabilité contractuelle potentielle de la société. Dès lors, il s'agit d'un comportement frauduleux, conclu hors du cours normal des affaires d'une entreprise qui avait cessé toutes ses opérations. R. Gareau pose ce geste alors que la date du procès est fixée.

Il prend cette décision sans consulter quelque professionnel que ce soit. Il sait ou devait savoir que la réclamation de Brouillette était sérieuse et susceptible d'entraîner la condamnation du Groupe Gareau. Brouillette occupait le poste de directeur général de l'entreprise et y avait travaillé pendant près de 20 ans. C'est dans ces circonstances que R. Gareau soutire d'une compagnie qui a cessé ses opérations la quasi-totalité de ses actifs en sachant pertinemment que la compagnie ne pourra acquitter quelque montant d'une éventuelle condamnation.

Quand on sait le climat malsain qui existait entre les parties et que seul R. Gareau profitait de la manœuvre au détriment de Brouillette, force est de conclure à l'existence d'une faute extra-contractuelle de R. Gareau. 30. En manœuvrant ainsi, R. Gareau commet une faute extra-contractuelle, aux termes de l'

article 1457 C.c.Q. , faute qui est distincte des obligations contractuelles entre Groupe Gareau et Brouillette. Cette faute cause un dommage à Brouillette qui est empêché de percevoir sa créance de la débitrice. [ 62 ] Le Tribunal conclut que la faute extra-contractuelle de M. Chekir le rend redevable de dommages intérêts envers Re/Max. Le Tribunal ne voit aucun obstacle à condamner M. Chekir sur une base extra-contractuelle aux mêmes dommages que 9188. En effet, en matière extra-contractuelle, le dommage doit être direct. Le critère de la prévisibilité n'est pas requis. Tous ces dommages sont directs.

D'ailleurs, c'est pour éviter à 9188 de les payer que M. Chekir a commis sa faute. [ 63 ] Le Tribunal conclut qu'il y a lieu de condamner Rachid Chekir avec 9188-0955 Québec Inc. à la somme de 25 783,14 $. La condamnation sera "in solidum" vu que la nature de la responsabilité des co-défendeurs est différente.

[ 64 ] Selon la preuve, les honoraires d'avocats n'ont toujours pas été payés aux avocats de la demanderesse. Ainsi, les intérêts sur cette somme ne courront qu'à compter du 30 e jour suivant le jugement en l'instance. [ 65 ] De plus, puisque les honoraires extrajudiciaires sont payés, il y a lieu de condamner les défendeurs seulement aux déboursés judiciaires. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE la requête introductive d'instance; REJETTE la défense; CONDAMNE "in solidum" 9188-0955 Québec Inc. et Rachid Chekir à payer à Re/max Montréal Métro Inc. la somme de 25 783,14 $; DÉCLARE que la somme de 20 626,52 $ porte intérêts au taux légal plus l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec depuis la demeure; DÉCLARE que la somme de 5 156,62 $ porte intérêts au taux légal plus l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec à compter du 30 e jour suivant ce jugement; LE TOUT, avec dépens, limités aux déboursés judiciaires. __________________________________ SCOTT HUGHES, J.C.Q. Me Catia Larose Bernard, Brassard s.e.n.c.r.l. Procureurs pour la demanderesse Me Hazem Mehrez Procureur pour les défendeurs Date d’audience : 22 mars 2013