2022 QCCQ 8115, 2022 QCCQ 8115

Arcobelli c. Dinu 2022 QCCQ 8115 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-161166-196 DATE : Le 11 novembre 2022 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE SYLVIE LACHAPELLE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ VINCENT ARCOBELLI

Partie demanderesse c. ANCA-MADALINA DINU et CRISTIAN POSTARU

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le demandeur M. Vincent Arcobelli « M. Arcobelli », ingénieur, allègue qu’il a inspecté la propriété des défendeurs Mme Anca-Madalina Dinu et M. Cristian Postaru « les défendeurs », a rédigé un rapport et a témoigné à

titre d’expert pour les défendeurs à qui il réclame le paiement de ses honoraires de 2 943,99 $. [ 2 ] Les défendeurs refusent de payer au motif que M. Arcobelli n’aurait pas donné un estimé de ses frais lesquels devaient se limiter à six heures, excluant le temps à la Cour. [ 3 ] Les défendeurs se portent demandeurs reconventionnels et ils allèguent que le rapport d’expertise préachat effectué en 2014 était incomplet en ce que M.

Arcobelli aurait omis de traiter plusieurs vices cachés découverts immédiatement après la prise de possession en février 2014. [ 4 ] Aussi, les défendeurs qui ont dû faire de nombreux travaux réclament à M. Arcobelli une compensation de 11 000 $ de dommages moraux parce que ce dernier ne les a pas aidés à régler les problèmes identifiés lors de l’inspection préachat. Questions en litige 1) M. Arcobelli a-t-il droit aux honoraires réclamés pour la confection de son rapport d’expert daté du 29 août 2017? 2) Les défendeurs/demandeurs reconventionnels ont-ils démontré que M.

Arcobelli n’a pas respecté ses obligations contractuelles découlant du mandat d’inspection préachat de février 2014? [ 5 ] Les défendeurs ont retenu les services de M. Arcobelli pour agir à

titre d’expert dans un recours en vices cachés intenté en 2017 contre les vendeurs de leur propriété. L’audience eu lieu le 30 octobre 2018 devant M. le juge Dortélus [1] . [ 6 ] Les défendeurs avaient préalablement mandaté M. Arcobelli pour faire l’inspection préachat de leur propriété en février 2014. [ 7 ] La défenderesse Mme Anca-Mandalina Dinu « Mme Dinu » argumente que les défendeurs ont convenu avec M. Arcobelli que ce dernier ne travaillerait pas plus de six heures excluant le temps à la Cour ceci afin de limiter les honoraires de M.

Arcobelli pour l’inspection et la préparation du rapport d’expert. [ 8 ] M. Arcobelli nie le témoignage de Mme Dinu. Il précise que cette dernière a signé une entente [2] qui prévoit que ses honoraires seront sur une base d’honoraires de 125 $ plus dépenses et taxes en sus. [ 9 ] M.

Arcobelli indique à l’entente que son mandat consiste à préparer une expertise en rapport avec des fissures dans les murs de fondation et présence de moisissure au sous-sol. [ 10 ] Selon l’entente, il est également prévu que les honoraires incluent toute autre consultation future avec les défendeurs ou leur avocat en rapport avec le présent dossier incluant la présence à la Cour si requise. [ 11 ] M.

Arcobelli conteste avoir pris l’engagement de limiter ses honoraires à un maximum de six heures. [ 12 ] Par ailleurs, il se souvient que les défendeurs avaient des moyens financiers limités et c’est pour cette raison qu’il réduit son tarif habituel de 160 $ à 125 $ de l’heure à

titre de tarif préférentiel. [ 13 ] M. Arcobelli témoigne avoir consacré 17.5 heures pour l’exécution de son mandat, tel que décrit à la facture [3] soit :

• trois visites (4 mars 2017; 26 avril 2017; 5 juillet 2017); • prise de photos; • préparation du rapport; et • témoignage. [ 14 ] Le Tribunal souligne que Mme Dinu ne peut contredire par son témoignage un écrit valablement fait, le tout tel que prévu à l’

article 2863 C.c.Q. , lequel se lit comme suit : Contradiction d’un écrit 2863. Les parties à un acte juridique constaté par un écrit ne peuvent, par témoignage, le contredire ou en changer les termes, à moins qu’il n’y ait un commencement de preuve. Commencement de preuve 2865. Le commencement de preuve peut résulter d’un aveu ou d’un écrit émanant de la

partie adverse, de son témoignage ou de la présentation d’un élément matériel, lorsqu’un tel moyen rend vraisemblable le fait allégué. [ 15 ] À la lumière de la preuve entendue et après avoir examiné les pièces D-1 à D-16 transmise au Tribunal le 9 novembre 2022, le Tribunal n’identifie aucun commencement de preuve et donc écarte le témoignage de Mme Dinu et conclut que les parties ont signé une entente prévoyant le paiement d’honoraires de M. Arcobelli à raison de 125 $ de l’heure. [ 16 ] La preuve révèle que M.

Arcobelli a consacré 17.5 heures pour exécuter son mandat, et ce qui justifie le compte d’honoraires au montant de 2 943,99 $. [ 17 ] De plus, la preuve révèle que les défendeurs ont eu gain de cause dans leur recours en vices cachés et que le juge du procès s’est basé sur l’opinion de M. Arcobelli. [ 18 ] Mme Dinu argumente également que les honoraires étaient limités à 1 000 $. Or, M. le juge Dortélus condamne les défendeurs à payer un montant de 1 000 $ pour les frais d’expert, ce qui ne décharge pas Mme Dinu et M.

Postaru de payer les honoraires de leur propre expert selon les termes et conditions de l’entente convenue avec ce dernier. Demande reconventionnelle [ 19 ] Le Tribunal comprend du témoignage des demandeurs reconventionnels que les reproches formulés contre M.

Arcobelli sont : 1. le manque de précision au rapport préinspection ainsi qu’un manque d’encadrement lors de leurs travaux; 2. de ne pas les avoir obligés à faire des recherches approfondies avant d’acheter leur maison. [ 20 ] Aussi devant l’ampleur des taches à exécuter, les défendeurs témoignent qu’ils auraient aimé se faire conseiller, encourager et approuver leurs décisions alors qu’ils ont été laissés à eux-mêmes et qu’en conséquence ils ont vécu une période de stress et de désarroi. [ 21 ] Le Tribunal se réfère à l’identification de la portée de l’inspection préachat, tel que défini par l’honorable Geneviève Cotnam : « L’inspecteur préachat a, à l’égard de son client, une obligation de moyens et non de résultat.

À ce titre, il doit agir avec prudence et diligence. L’inspection préachat est une inspection générale et non une expertise. L’objectif d’une inspection n’est pas de découvrir et d’identifier des indices susceptibles d’indiquer un problème potentiel affectant le bien acheté qui pourrait avoir une influence sur son prix.

Tout au plus l’inspection a-t-elle pour but d’aviser le futur acheteur des problèmes potentiels du bâtiment et il appartiendra alors à l’acheteur de pousser plus loin sa démarche s’il désire procéder néanmoins à l’acquisition, le jeu des négociations entre le vendeur et l’acheteur étant alors enclenché. L’inspecteur préachat n’a pas contrairement à l’expert, le mandat d’identifier la cause du vice et les solutions potentielles. De la même façon, il se contentera d’une inspection visuelle, c’est-à-dire d’un « examen attentif et sérieux quoique plutôt rapide et non approfondi.»

En l’absence d’un indice révélateur, l’acheteur ou l’inspecteur n’a pas à ouvrir les murs ou à creuser autour des fondations [4] . » [ 22 ] Ceci étant, tel que souligné lors de l’audience, les défendeurs n’ont produit aucun rapport d’expert sur les questions énumérées ci-haut. Personne n’est venu affirmer qu’un expert préachat normalement prudent et compétent placé dans les mêmes circonstances aurait agi différemment ou aurait produit un rapport plus complet que celui de M.

Arcobelli. [ 23 ] Le Tribunal n’étant pas un expert dans ce domaine force de conclure que les défendeurs n’ont pas démontré une faute contractuelle de l’inspecteur préachat. [ 24 ] De plus, comme M. Arcobelli a complété son rapport pré-inspection en février 2014, le recours initié le 29 novembre 2020 sous forme de demande reconventionnelle est prescrit puisque plus de trois ans se sont écoulées depuis la naissance du droit d’action. [ 25 ] M. Arcobelli qui agissait à

titre d’inspecteur préachat en tant qu’ingénieur en structure avec expertise en bâtiment a complété son mandat lequel n’est pas d’agir à

titre d’entrepreneur général ou de contremaître pour encadrer les défendeurs lors de leurs travaux. [ 26 ] Aussi, le Tribunal conclut que la demande reconventionnelle n’est pas fondée en faits et en droit. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

ACCUEILLE la demande de Monsieur Arcobelli; CONDAMNE les défendeurs à payer au demandeur la somme de 2 943,99 $ plus les intérêts au taux légal ainsi que l’indemnité additionnelle en vertu de l’

article 1619 C.c.Q. , et ce, à compter de la demande introductive d’instance en date du 1 er octobre 2019; AVEC FRAIS DE JUSTICE . REJETTE la demande reconventionnelle. AVEC FRAIS DE JUSTICE . __________________________________ SYLVIE LACHAPELLE, j.c.Q. Date d’audience : 25 octobre 2022