2017 QCCA 1541, 2017 QCCA 1541

Société immobilière Carrefour St-Romuald inc. c. Ville de Lévis 2017 QCCA 1541 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N o : 200-09-009277-168 (200-17-019402-130) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE : Le 29 septembre 2017 CORAM : LES HONORABLES MARIE ST-PIERRE, J.C.A. MARK SCHRAGER, J.C.A. PATRICK HEALY, J.C.A. APPELANTE AVOCAT SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE CARREFOUR ST- ROMUALD INC. m E RICHARD LAFLAMME (Stein Monast ) (Absent) INTIMÉE AVOCAT VILLE DE LÉVIS ME PHILIPPE ASSELIN (Morency Société d’Avocats) (Absent) En appel d'un jugement rendu le 8 avril 2016 par l'honorable Claudette Tessier Couture de la Cour supérieure, district de Québec.

NATURE DE L'APPEL : Municipal – Interprétation –

Loi sur l’Aménagement et l’urbanisme Greffier d’audience : Philippe Dupont Salle : Antonio-Lamer AUDITION 9 h 31 Audition continuée du 25 septembre 2017. Les avocats ont été dispensés de se présenter à l’audience. 9 h 32 Par la Cour : arrêt – voir page 3. 9 h 32 Fin de l’audience. Greffier d’audience PAR LA COUR ARRÊT [ 1 ] L’appel soulève la question suivante : la

Loi sur l’aménagement et l’urbanisme [1] (« la Loi ») autorise-t-elle une municipalité à imposer par règlement une condition préalable à l’approbation d’un plan relatif à une opération cadastrale faisant en sorte qu’un demandeur, qui présente des demandes successives de cette nature quant à un même site, puisse être tenu de verser, à plus d’une reprise, une contribution pour « l’établissement, le maintien et l’amélioration de parcs et de terrains de jeux et la préservation d’espaces naturels »? [ 2 ] L’appelante est maître d’œuvre d’un projet de développement immobilier connu sous le nom de Carrefour St-Romuald.

Dans l’élaboration de ce projet, elle a d’abord loti le site globalement et présenté par la suite des demandes successives de lotissement ayant pour effet, à chaque fois, d’augmenter le nombre de lots sur le site. Lors de chacune de ces demandes, l’intimée lui a imposé, à

titre de condition préalable à son approbation, le versement d’une somme selon les prescriptions du règlement municipal en vigueur [2] portant sur le développement des parcs et autres espaces récréatifs. [ 3 ] L’appelante a versé la première somme volontairement, mais elle a inscrit un protêt quant à chacune des autres sommes réclamées d’avis que l’intimée n’était pas en droit de les lui réclamer.

Elle a introduit une requête en nullité du règlement concerné devant la Cour supérieure, soutenant qu’il n’était pas conforme à l’article 117.3(3) de la Loi , et elle a demandé le remboursement des sommes versées sous protêt. [ 4 ] Ce recours exercé par l’appelante devant la Cour supérieure soulevait, notamment, les questions que voici : (1) le règlement de l’intimée portant sur les conditions préalables d’établissement, de maintien et d’amélioration de parcs et de terrains de jeux et de préservation d’espaces naturels, dans un contexte de demande d’approbation d’un plan relatif à une opération cadastrale, est-il conforme aux articles 117.1 et s. de la Loi ? (2) l’intimée a-t-elle raison d’interpréter la Loi et le règlement qu’elle a adopté comme l’autorisant à réclamer et percevoir de telles contributions successives? [ 5 ] La juge a retenu que le règlement de l’intimé était conforme aux dispositions de la Loi et que celle-ci avait été, dans les

circonstances de l’espèce, justifiée de réclamer et bien fondée à percevoir des contributions successives tout en accordant un crédit pour les versements déjà faits. [ 6 ] L’appelante plaide que la juge a erré, que son interprétation de la Loi et du règlement est fautive et qu’une intervention de la Cour est conséquemment requise. [ 7 ] Aux fins de favoriser l’établissement, le maintien et l’amélioration de parcs et de terrains de jeux et la préservation d’espaces naturels, l’article 117.1(1) de la Loi accorde à une municipalité le pouvoir de prescrire dans son règlement de lotissement toute condition préalable, parmi celles mentionnées à l’article 117.2, à l’approbation d’un plan relatif à une opération cadastrale : il peut s’agir d’un engagement du propriétaire de lui céder gratuitement un terrain, d’un versement d’une somme d’argent effectué par ce dernier en sa faveur ou d’une combinaison engagement-versement.

La municipalité choisit par règlement ou au cas par cas.

En effet l’article 117.2, al.1 de la loi prévoit que le règlement peut spécifier dans quels cas il y aura engagement, versement ou combinaison ou prévoir que le conseil ou le comité exécutif décide dans chaque cas laquelle de ces options s’applique. [ 8 ] Dans le présent dossier, seule l’option versement d’une somme d’argent est pertinente, alors que l’appelante n’a jamais été requise de souscrire un engagement de céder un terrain ni de donner une suite à une combinaison engagement-versement. [ 9 ] Dans ce contexte, la Loi énonce quatre éléments au sujet de la condition préalable et de la détermination de la somme payable : • le versement d’une somme d’argent ne s’applique que si le lotissement proposé augmente le nombre de lots sur le site (art. 117.2, al 2); • la valeur du site est considérée à la date de la réception par la municipalité du plan relatif à l’opération cadastrale (art. 117.6, al.1); • tout règlement édicté en application de l’article 117.1 de la Loi doit comporter des règles de calcul et la somme à verser ne soit pas excéder 10% de la valeur du site (art. 117.4, al 1); • les règles de calcul de la somme à verser doivent «tenir compte, au crédit du propriétaire, de toute cession ou de tout versement qui a été fait à l’occasion d’une opération cadastrale antérieure concernant tout ou

partie du site (art. 117.3, al.3). [ 10 ] La juge a eu raison d’énoncer que l’article 117.3 de la Loi autorise une municipalité à imposer une condition préalable, notamment sous forme de versement d’une somme d’argent, lors de chacune des demandes successives d’approbation d’une opération cadastrale, alors que le dossier en l’espèce révélait le respect de ces quatre éléments.

Elle a retenu, à bon droit, que les conditions préalables successives imposées par l’intimée l’avaient été en toute conformité au règlement de lotissement et à la Loi. [ 11 ] Dans ses motifs, la juge a repris les sages propos de notre collègue le juge Lorne Giroux : L'objectif visé par le législateur est de permettre à la municipalité, par la contribution pour fins de parcs, de se constituer un fonds de financement pour l'aménagement et l'entretien des parcs et terrains de jeux en corrélation avec le développement ou l'aménagement de son territoire .

Il s'agit d'un moyen efficace de répondre aux besoins générés par les nouveaux occupants d'un secteur en voie de développement sans avoir à financer elle-même ces investissements. [3] [Soulignements ajoutés] [ 12 ] L’imposition d’une condition préalable au moment où une opération cadastrale est envisagée prend ainsi en compte l’intensification du développement sur le territoire de la communauté locale, ce qui requiert et justifie, le cas échéant, une nouvelle contribution, tournée vers l’avenir, au profit de celle-ci.

Cette contribution ne doit jamais excéder 10% de la valeur du site considérée à la date de la réception par la municipalité du plan relatif à l’opération cadastrale concernée, prenant en compte toute contribution antérieure quant au site dont la municipalité doit donner crédit. [ 13 ] Bref, les conclusions de la juge relative à la légalité de conditions préalables successives eu égard à des opérations cadastrales successives quant à un même site ne comportent aucune erreur justifiant une intervention de cette Cour.

POUR CES MOTIFS, LA COUR [ 14 ] REJETTE l’appel, avec frais de justice en faveur de l’intimée. marie st-pierre, j.c.a. mark schrager, j.c.a.

patrick healy, j.c.a.