2023 QCCQ 8550, 2023 QCCQ 8550

Coffrages isolants des Cantons de l'Est inc. c. Construction Excavation J.B. 2023 QCCQ 8550 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE BEDFORD LOCALITÉ DE GRANBY « Chambre civile » N° : 460-22-006674-220 460-22-006676-225 DATE : 8 novembre 2023 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE DENIS LAPIERRE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ 460-22-006674-220 COFFRAGES ISOLANTS DES CANTONS DE L’EST INC. Demandeur c. CONSTRUCTION EXCAVATION J.B.

Défendeur -et- JESSICA GUAY Mise-en-cause 460-22-006676-225 JESSICA GUAY Demanderesse c. COFFRAGES ISOLANTS DES CANTONS DE L’EST INC.

Défendeur -et- L’OFFICIER DU BUREAU DE LA PUBLICITÉ DES DROITS DE LA CIRCONSCRIPTION FONCIÈRE DE MISSISQUOI Mis-en-cause ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Deux dossiers ont été entendus simultanément dans la présente affaire. [ 2 ] Le premier est l’action sur compte de Coffrages Isolants des Cantons de l’Est Inc. (ci-après « Coffrages ») contre Constructions Excavation J.B.

Inc. (ci-après « J.B. ») pour des travaux d’érection de la structure de deux immeubles identiques situés sur des terrains contigus. [ 3 ] L’action est doublée d’une demande en délaissement forcé basée sur une hypothèque légale de la construction, aux dépens de la mise-en-cause Jessica Guay. [ 4 ] Le second dossier est celui par lequel cette dernière requiert la radiation de cette hypothèque, de même que des dommages- intérêts compensatoires et punitifs. [ 5 ] La particularité de cette affaire vient du fait que, pendant l’exécution des travaux de Coffrages, les immeubles appartenant initialement à J.B. ont été vendus à des tiers, dont la mise-en-cause, à l’insu de Coffrages. [ 6 ] Ainsi, si l’action sur compte est de 74 637,97 $, la demande en délaissement forcé ne vaut que pour la moitié de cette valeur, soit 37 318,98 $.

La raison en est que l’hypothèque ne grève que l’un des immeubles en cause, Coffrages n’ayant appris l’existence du deuxième qu’après l’inscription de son hypothèque. Il était alors trop tard pour en inscrire une autre sur le second immeuble. [ 7 ] Les deux bâtiments étant identiques et ayant été construits simultanément, Coffrages divise sa créance en deux parties égales dont une seule affecte l’immeuble de Jessica Guay. Le contexte

[ 8 ] De la preuve présentée à l’audience, le Tribunal retient les éléments pertinents suivants : [ 9 ] Le 28 février 2021, J.B. et Jessica Guay conviennent d’un contrat préliminaire par lequel J.B. s’engage à construire pour Jessica Guay, au plus tard le 27 juillet 2021, un duplex à même le terrain qu’elle promet de lui acheter le 19 mai 2021 [1] sur la rue Saint- Romuald à Farnham. [ 10 ] Quelque part au printemps 2021, J.B. confie à Coffrages les travaux d’érection de la « coquille » de deux immeubles jumeaux sur les terrains qu’elle détient à cet endroit.

Les deux bâtiments seront identiques et construits à partir d’un seul plan prévoyant les mêmes dimensions, les mêmes revêtements, les mêmes divisions et les mêmes caractéristiques. [ 11 ] Le mandat confié à Coffrages consiste à couler les fondations, à monter les murs constitués de sections de béton imbriquées comme des blocs Lego et à installer les fermes de toit et le pontage de la toiture. [ 12 ] Comme les deux immeubles sont érigés en même temps, les matériaux sont commandés et livrés indistinctement et la construction progresse de concert. [ 13 ] Les travaux de Coffrages débutent aux alentours du 25 mai 2021 [2] . [ 14 ] Le second immeuble est vendu à un tiers le 2 juin 2021.

La vente à Jessica Guay a lieu huit jours plus tard, le 10 juin [3] . Coffrages n’est pas informée de ces ventes.

Elle poursuit ses travaux jusqu’à l’automne, sa dernière facture mentionnant des interventions jusqu’au 30 septembre 2021 [4] . [ 15 ] Jessica Guay et son locataire sont en mesure d’emménager dans l’immeuble du [...] à temps pour les fêtes de 2021. [ 16 ] En janvier et février 2022, J.B. perd successivement son accréditation auprès de la garantie pour les maisons neuves et sa licence d’entrepreneur pour ce type de travaux [5] . [ 17 ] Selon la preuve prépondérante, les travaux se terminent néanmoins dans le courant du mois de mars 2022. [ 18 ] En effet, un courriel de J.B. datant de février 2022 montre l’un des deux immeubles en cours de construction, au stade de la pose du revêtement extérieur [6] .

La même série de courriels parle d’une évaluation finale le 9 mars, mais un rapport de la GCR, l’organisme en charge de la garantie des maisons neuves, parle plutôt du 14 mars [7] . [ 19 ] Chose certaine, l’électricien David Dandonneau a travaillé sur place jusqu’au 18 mars 2022, tel qu’en témoignent ses bons de travail [8] . [ 20 ] L’hypothèque légale de Coffrages est inscrite sur l’immeuble appartenant maintenant à Jessica Guay le 1 er avril 2022 [9] et son préavis d’exercice est publié le 25 mai suivant [10] . [ 21 ] Tant l’avis que le préavis d’exercice désignent Jessica Guay comme propriétaire et J.B. comme débitrice.

Les deux mentionnent une créance due par J.B. de 74 637,97 $. [ 22 ] Rappelons que l’avis et le préavis ne concernent que la propriété vendue à Jessica Guay, Coffrages ignorant à ce moment l’existence d’un autre lot, le terrain contigu, vendu à un tiers le 2 juin 2021. [ 23 ] Il convient de mentionner que, au début de l’année 2023, les parties ont convenu entre elles que l’hypothèque légale devrait être réduite de moitié pour tenir compte de cette situation. La demande en délaissement forcé a été modifiée en ce sens le 8 septembre 2023, même si l’avis et le préavis d’hypothèque légale n’ont pas été amendés.

Les questions en litige [ 24 ] 1- J.B. est-elle endettée à l’égard de Coffrages d’une somme de 74 637,97 $? 2- L’hypothèque légale de la construction en faveur de Coffrages est-elle valide, et si oui pour quel montant? 3- Le cas échéant, à quelles conditions le délaissement forcé et la vente sous contrôle de justice doivent-ils avoir lieu?

Analyse et décision 1- J.B. est-elle endettée à l’égard de Coffrages d’une somme de 74 637,97 $ ? [ 25 ] Coffrages a démontré le bien-fondé de son action contre J.B. [ 26 ] Bien que cette dernière ait allégué en défense l’existence de nombreuses malfaçons reliées au travail de Coffrages, elle n’a présenté à l’audience aucune preuve en ce sens, ni d’ailleurs à quelque autre effet.

J.B. a brillé par son absence pendant toute la durée de l’instruction. [ 27 ] Par ailleurs, rien dans le rapport de l’organisme chargé de la garantie des maisons neuves ne semble adresser de reproche à des travaux effectués par Coffrages. Seul un problème d’alignement du parement extérieur pourrait provenir d’une déformation de l’un des murs montés par Coffrages, mais cette déformation serait dans les limites des tolérances admises par le concepteur de la méthode de construction utilisée.

Coffrages continue par ailleurs d’offrir d’effectuer les corrections appropriées si des investigations additionnelles démontraient une responsabilité de sa part. [ 28 ] La réclamation de Coffrages au montant de 74 637,97 $ est donc bien fondée et doit être accordée.

2- L’hypothèque légale de la construction en faveur de Coffrages est-elle valide, et si oui pour quel montant? [ 29 ] Rappelant à bon droit que l’hypothèque légale de construction, un droit d’exception, doit être interprétée de manière stricte, Jessica Guay invoque l’absence de dénonciation des travaux de Coffrages et conteste la plus-value apportée à l’immeuble par certains travaux. Elle conteste aussi la méthode consistant à diviser les factures en deux pour quantifier la plus-value apportée à chacun des immeubles jumeaux en cause.

Elle allègue enfin la tardiveté de l’avis et du préavis et plaide l’invalidité de ce dernier en raison de l’erreur qu’il comporte quant à la valeur des travaux impliqués (74 637,97 $) par rapport à celle résultant de la demande modifiée (37 318,98 $).

a) La dénonciation : [ 30 ] À ce sujet, la loi et la jurisprudence sont claires. Celui qui contracte directement avec le propriétaire n’a pas à dénoncer son contrat pour bénéficier du droit à l’hypothèque légale [11] . [ 31 ] Que l’immeuble en cause soit vendu pendant la construction ne change rien à l’affaire, à plus forte raison si cette vente a lieu à l’insu du bénéficiaire de l’hypothèque. Dans l’affaire Caisses populaires Desjardins d’Aylmer c.

Sauvé [12] citée par Coffrages, le juge Patrick Théroux de cette Cour, après une des minutieuses études dont il a le secret, conclut que l’entrepreneur ou le fournisseur de matériaux qui a contracté avec un propriétaire avant la vente de son immeuble, même s’il a fourni les services ou les matériaux après cette date, n’a pas à dénoncer son contrat au nouveau propriétaire. [ 32 ] Le juge Denis Le Reste en arrive à la même conclusion dans une affaire concernant un immeuble vendu pendant les travaux de construction à des copropriétaires indivis [13] .

b) La plus-value [ 33 ] Dans ce même jugement, de même que dans celui de la Cour supérieure pour l’affaire Bangel [14] , il est indiqué que l’hypothèque légale née de la construction d’un ensemble d’unité de condos n’a pas à être ventilée pour chacune des copropriétés, le projet initial n’ayant constitué au départ qu’une seule unité d’exploitation. [ 34 ] Dans les deux cas, la solution a consisté à répartir la plus-value au prorata de la superficie de chaque condo. [ 35 ] Pour le Tribunal, la méthode utilisée par Coffrages est au moins aussi appropriée.

La preuve non contredite démontre de façon incontestable que les deux bâtiments concernés étaient identiques, situés sur des terrains contigus, construits en même temps, au même rythme, de la même façon et en utilisant pour chacun la moitié des mêmes matériaux livrés aux mêmes moments de manière indistincte. Il était impossible de deviner qu’il s’agissait en réalité de deux lots.

Les factures et les crédits P-4 de Coffrages sont à l’avenant. [ 36 ] La preuve prépondérante démontre donc que toutes et chacune des interventions de Coffrages, de même que les factures qui les représentent, bénéficiaient à chacun des deux bâtiments pour moitié. [ 37 ] Quant à déterminer ce qui, dans les factures P-4, constitue des travaux ayant apporté une réelle plus-value à l’immeuble de Jessica Guay, le Tribunal rappelle que bien que cette condition soit essentielle [15] , il demeure que le Tribunal doit faire preuve de réalisme dans son évaluation.

On ne saurait faire reproche à l’entrepreneur de produire des factures trop détaillées ou encore l’inciter à se contenter de généralités pour éviter de voir ses factures décortiquées à la recherche d’éléments qui n’ont pas spécifiquement apporté une plus-value à l’immeuble, comme le temps de transport ou la location de certains outils. [ 38 ] Ainsi, dans un arrêt de 2014 [16] la Cour d’appel distingue les travaux de nivellement qui n’apportent aucune plus-value à l’immeuble de ceux qui sont nécessaires à la construction d’un bâtiment.

Les premiers ne donnent pas ouverture à une hypothèque légale alors que les seconds le permettent. [ 39 ] Citant différents auteurs, la Cour d’appel ajoute que certains travaux de démolition nécessaires à la progression d’une construction, ou des travaux d’amélioration d’un terrain, ou encore des travaux d’aménagement paysager, s’ils s’inscrivent dans un projet de construction, peuvent donner lieu à une hypothèque légale. [ 40 ] On ne doit donc pas faire l’erreur de croire que le concept de construction est limité à l’érection de bâtiments.

Le critère est la nécessité de l’ouvrage pour l’exécution du contrat de construction. Selon la Cour d’appel, il s’agit là d’une question de fait qui doit être laissée à l’appréciation souveraine du Tribunal. [ 41 ] Aussi dans la présente instance, à l’instar du juge Le Reste dans l’affaire Emyka précitée [17] , le Tribunal n’a-t-il aucune hésitation à reconnaitre que le travail effectué par Coffrages, qui consistait rappelons-le à ériger les fondations, les murs, les fermes de toit et le pontage, a donné une plus-value au moins équivalente à la somme de 37 318,98 $.

c) La fin des travaux [ 42 ] La preuve prépondérante situe la fin des travaux entre le 9 et le 18 mars 2022. [ 43 ] En effet, ce n’est pas l’époque où l’immeuble a été habité qui est déterminante, même si elle peut être pertinente, mais le moment où l’ensemble des travaux prévus a été terminé, excluant la correction de déficiences. [ 44 ] Les courriels P-5 démontrent que le revêtement extérieur n’était pas terminé en février et le bon de travail P-15, appuyé par le témoignage de son auteur, révèle des travaux d’électricité effectués jusqu’au 18 mars. [ 45 ] L’avis d’hypothèque du 1 er avril et le préavis du 24 mai 2022 ont donc été inscrits dans les délais prévus par l’

article 2727 C.c.Q.

[ 46 ] Jessica Guay propose aussi un argument selon lequel la fin des travaux coïnciderait avec la perte par J.B. de sa licence d’entrepreneur, le 4 février 2022. L’argument veut que, comme selon la jurisprudence et l’

article 50 de la

Loi sur le bâtiment [18] le droit à l’hypothèque légale de la construction est réservé aux détenteurs de la licence appropriée, la perte de certification par l’entrepreneur général ferait perdre tout droit à une hypothèque légale de la construction non seulement à cet entrepreneur mais à tous ses sous-traitants. [ 47 ] Le simple énoncé de l’argument fait voir ses limites. [ 48 ] L’hypothèque légale de la construction vise précisément à protéger certains intervenants de l’industrie des gestes ou omissions des donneurs d’ouvrage, propriétaires ou entrepreneurs généraux.

Punir les sous-traitants pour la faute de l’entrepreneur général viderait de leur sens les dispositions des articles 2124 et suivants C.c.Q. [ 49 ] Il n’y a donc pas eu fin des travaux en février 2022, pas plus qu’il n’y a eu perte du bénéfice de son hypothèque légale pour Coffrages, d’autant plus que celui-ci avait contracté avec J.B. non pas à

titre d’entrepreneur mais bien comme propriétaire. L’argument est mal fondé et ne saurait être retenu. [ 50 ] Jessica Guay soutient par ailleurs qu’il pourrait y avoir eu un grand nombre de microcontrats à l’origine de chaque intervention de Coffrages pendant la durée du chantier, dont certains après la vente à Jessica Guay, entrainant par voie de conséquences l’obligation de lui dénoncer les contrats subséquents [19] . [ 51 ] Cette ingénieuse prétention n’est pas soutenue par la preuve.

Pour le Tribunal, un seul contrat a été conclu, lequel a pu connaitre certaines modifications en cours de route comme c’est généralement le cas en matière de construction. La vente à Jessica Guay n’a rien changé à cet état de fait et il serait exagéré d’imposer dans un tel cas une série de nouvelles dénonciations à chaque modification, à plus forte raison à un nouveau propriétaire dont on ignore l’existence.

d) La validité du préavis en raison de l’inexactitude du montant réclamé [ 52 ] Selon Jessica Guay, la créance alléguée dans l’avis et le préavis d’hypothèque légale étant erronée de l’aveu même de son détenteur, la validité du préavis en serait affectée et, partant, vu le temps écoulé, l’hypothèque serait éteinte au sens de l’

article 2727 alinéa 3 C.c.Q. [ 53 ] Elle appuie son argument sur un cas d’espèce émanant de la Cour supérieure [20] , dans lequel le juge Claude Villeneuve invalide un préavis d’exercice en raison d’erreurs dans le montant des créances réclamées. [ 54 ] Sauf que l’hypothèque en cause dans cette affaire était une hypothèque conventionnelle et non une hypothèque légale de la construction. [ 55 ] Dans ce dernier cas, comme le fait remarquer l’avocat de Coffrages, imposer une telle rigueur équivaudrait à pratiquement invalider la totalité des hypothèques légales.

Rares sont celles qui font état du montant exact reconnu subséquemment par un jugement. [ 56 ] La Cour d’appel le rappelle dans un arrêt de 2011 [21] , un avis incomplet quant à la valeur de la créance décrite globalement et non par unité de condo n’est pas fatale. [ 57 ] Dans un jugement plus récent également cité par Coffrages [22] , le juge Sylvain Coutlée réitère qu’un solde réclamé inexact n’invalide pas l’hypothèque légale.

La simple erreur ne reçoit aucune telle sanction dans le Code civil . [ 58 ] Bref, le Tribunal ne voit rien dans le présent dossier qui soit de nature à invalider l’hypothèque légale inscrite par Coffrages.

À fortiori, l’inscription de cette hypothèque et le préavis qui l’a suivie ne constituent en rien un abus de droit donnant ouverture à une réclamation en dommages, qu’ils soient indemnitaires ou punitifs. [ 59 ] La demande en radiation et en dommages-intérêts de Jessica Guay doit donc être rejetée. 3- Le cas échéant, à quelles conditions le délaissement forcé et la vente sous contrôle de justice doivent-ils avoir lieu? [ 60 ] Les conditions rattachées à la demande en délaissement forcé de Coffrages sont particulièrement sévères.

Il est question de délaissement dans les 15 jours, d’expulsion et d’enlèvement de biens dans le même délai, de mandat à 177 $ de l’heure et de mise à prix à 435 000 $. [ 61 ] Dans les circonstances, le Tribunal ne croit pas nécessaire de se prononcer sur de telles modalités. [ 62 ] En effet, le montant en jeu pour l’hypothèque est de 37 318,98 $. [ 63 ] L’instruction de la cause a permis au Tribunal d’apprendre qu’un montant de 68 000 $ en déboursé hypothécaire est retenu par l’institution prêteuse en raison de l’hypothèque légale de Coffrages (d’abord au montant de 74 637,97 $) et d’une autre d’un fournisseur de matériaux qui n’a pas encore agi malgré les délais prévus à l’

article 2727 C.c.Q. [ 64 ] Avec le présent jugement, le Tribunal comprend et espère que l’institution financière débloquera 37 318,98 $ au profit de madame Guay pour qu’elle puisse les remettre à Coffrages en diminution de sa créance totale à l’égard de J.B. [ 65 ] Le jugement constatera donc l’existence et la validité de l’hypothèque légale, de même que le droit de Coffrages au délaissement forcé et à la vente sous contrôle de justice, mais sans en prononcer les modalités. [ 66 ] Si cela devenait nécessaire, dans les 90 jours de la date du présent jugement, Coffrages pourra à nouveau s’adresser au soussigné, qui ne se dessaisira du dossier qu’après cette date, afin d’en établir les modalités par simple demande de mise au rôle en division de pratique.

[ 67 ] Le Tribunal ose espérer que ce ne sera pas nécessaire. [ 68 ] PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : DOSSIER 460-22-006674-220 [ 69 ] ACCUEILLE la demande introductive d’instance de Coffrages Isolants des Cantons de l’Est Inc.; [ 70 ] CONDAMNE la défenderesse Construction Excavation J.B. Inc. à payer à la demanderesse Coffrages Isolants des Cantons de l’Est Inc. la somme de 74 637,97 $ avec intérêts au taux légal majoré de l’indemnité additionnelle prévue par l’

article 1619 du Code civil du Québec et ce, à compter du 26 avril 2022, date d’expiration de la mise en demeure P-8; [ 71 ] DÉCLARE valide l’hypothèque légale de Coffrages Isolants des Cantons de l’Est Inc. à l’égard de l’immeuble de la mise-en- cause Jessica Guay désigné comme suit : Un immeuble connu et désigné comme étant le lot [...] ([...]) , cadastre du Québec, circonscription foncière de Bedford.

Avec bâtisse dessus construite. [ 72 ] DÉCLARE Coffrages Isolants des Cantons de l’Est Inc. en droit d’obtenir le délaissement forcé et la vente sous contrôle de justice dudit immeuble moyennant des modalités à être fixées par le Tribunal; [ 73 ] DEMEURE saisi du présent dossier pour les 90 jours suivant le présent jugement; [ 74 ] AUTORISE si nécessaire la demanderesse Coffrages Isolants des Cantons de l’Est Inc. à s’adresser au soussigné par simple inscription en division de pratique afin de déterminer les conditions desdits délaissement forcé et vente sous contrôle de justice; [ 75 ] LE TOUT avec dépens contre Constructions Excavation J.B.

Inc.; Dossier 460-22-006676-225 [ 76 ] REJETTE la demande introductive d’instance en radiation d’inscription et en dommages-intérêts de la demanderesse Jessica Guay; [ 77 ] LE TOUT avec les frais de justice contre Jessica Guay. __________________________________ DENIS LAPIERRE, J.C.Q. M e Kévin Lampron Jodoin & Associés Avocats Avocat de Coffrages Isolants des Cantons de l’Est Inc. M e Yves Demers Avocat de Construction Excavation J.B. Inc. M e Stéphanie Doyon Racicot Chandonnet Avocate de M me Jessica Guay Date d’audience : 18 septembre 2023