2010 QCCQ 11750, 2010 QCCQ 11750

De Ladurantaye (Solugab 2000) c. 9162-8487 Québec inc. 2010 QCCQ 11750 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-22-160275-098 DATE : 14 décembre 2010 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE DANIEL DORTÉLUS ______________________________________________________________________ Gabriel de ladurantaye , f.a.s.r.s. de solugab 2000 Demandeur c. 9162-8487 québec inc.

Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le demandeur poursuit la défenderesse pour la somme de 35 802,50 $ représentant le solde dû dans le cadre d’un contrat à forfait portant sur des travaux d'installation d'isolant de mousse d'uréthane, de pose de blocs de bétons et de briques. [ 2 ] La défenderesse conteste la réclamation.

Elle allègue dans sa défense que les travaux n'ont pas été réalisés selon les règles de l'art en ce que le mur de briques, à certains endroits, dépasse le solage.

Il en résulte que l'immeuble empiète sur la propriété voisine. [ 3 ] La défenderesse prétend que les travaux sont affectés de malfaçons en ce que plusieurs briques sont fissurées; des briques sont installées sur la façade arrière de l'immeuble sans être assises sur un linteau d'acier. [ 4 ] Se portant demanderesse reconventionnelle, la défenderesse recherche la condamnation du demandeur pour la somme de 40 000 $. 1. les faits 1.1 Preuve en demande [ 5 ] Le demandeur exerce ses activités commerciales dans le secteur de la maçonnerie, pose de briques et isolation, sous le nom et la raison sociale de Solugab 2000. [ 6 ] Le 16 septembre 2008, il signe un contrat avec la défenderesse, 9162-8487 Québec Inc., pour des travaux à être effectués sur un immeuble industriel converti en copropriétés divises, situé au […] à Montréal. [ 7 ] Le contrat qui tient sur une page prévoit : « Travaux : Pour gicler de l’isolation d’uréthane, pose de feuillards, pose de solin (bleu skin) ± 5000 p.c. et 1’’ d’épaisseur ; 10 500$ plus taxes Pose de bloc de béton 800 p.c. ± 920 blocs X 4,50$ Pose de briques ± 5000 p.c. ± 24 5000 briques, lavage inclus 37 500,00$ plus taxes MONTANT PRIX FORFAITAIRE 50 000,00$ » [ 8 ] Le demandeur a effectué tous les travaux convenus et décrits au contrat. [ 9 ] Selon le contrat, la défenderesse s’est engagée à payer au demandeur la somme totalisant 56 437,50 $, soit le prix forfaitaire convenu, majoré des taxes applicables. [ 10 ] Quand les travaux sont terminés, la défenderesse n’a effectué qu’un paiement partiel au montant de 20 635,00 $, laissant un solde impayé au demandeur au montant de 35 802,50 $. [ 11 ] Le 28 novembre 2008, pour garantir le solde dû au montant de 35 802,50 $, le demandeur a publié sur l’immeuble de la défenderesse un avis d’hypothèque légale au bureau de la publicité des droits de la circonscription foncière de Montréal.

[ 12 ] Le 6 mars 2009, l’avis d’hypothèque légale, en faveur du demandeur, est substitué par une lettre de garantie bancaire au bénéfice du demandeur, émise par BMO, Banque de Montréal, sujet à certaines conditions. [ 13 ] La défenderesse refuse de payer au demandeur le solde dû. Témoignage de M.

Gabriel De LaDurantaye [ 14 ] Il débute les travaux au mois d'octobre pour les terminer à la fin du mois de novembre. [ 15 ] Lors de la première phase, il procède à l'injection sur les murs de la mousse d'uréthane d'une épaisseur d'un pouce. [ 16 ] Quand vient le temps de poser les briques, le surintendant de la défenderesse, qui est sur place, lui demande de cesser temporairement les travaux afin de lui permettre de procéder à l'installation des linteaux qu'il avait oubliés d'installer. [ 17 ] Lorsqu'il prend les mesures, M. De LaDurantaye constate que le plancher du deuxième étage est saillant.

Il demande au surintendant de couper le béton qui dépasse, ce qu'il a refusé de faire. [ 18 ] Il lui a donné instruction d'appliquer moins d'isolant afin que les briques ne dépassent pas. [ 19 ] Suite à l'installation des linteaux, effectuée par les mandataires de la défenderesse, le demandeur procède à la pose des briques et des blocs sous la surveillance du surintendant qui est présent sur le chantier et qui lui donne, au fur et à mesure, des instructions. [ 20 ] Quand les travaux sont complétés, à la fin du mois de novembre, le président de la défenderesse inspecte les travaux, et remet un deuxième chèque au demandeur.

Un premier versement lui a été remis quand la moitié des travaux a été effectuée. [ 21 ] Après que l'institution bancaire de la défenderesse a refusé de certifier le chèque, le demandeur communique avec le président de la défenderesse qui lui promet qu'il va émettre un autre chèque. [ 22 ] Par la suite, il tente, sans succès, de communiquer avec le représentant de la défenderesse. [ 23 ] Afin de protéger sa créance, le demandeur fait enregistrer une hypothèque légale sur l'immeuble. [ 24 ] Ce n'est qu'en janvier 2009 que le demandeur est informé, par l'intermédiaire de son avocat, que la défenderesse prétend que les travaux exécutés sont affectés de malfaçons. [ 25 ] Le demandeur nie avoir mal exécuté les travaux de maçonnerie sur le bâtiment de la défenderesse.

Il reproche à la défenderesse de fixer, arbitrairement et exagérément, à la somme de 30 000 $ l’évaluation des travaux correctifs. [ 26 ] Le demandeur a dû mandater un expert en bâtiment afin d'évaluer la situation dénoncée par la défenderesse et de déterminer le coût des travaux correctifs nécessaires. [ 27 ] Monsieur André Lavoie, technologue en bâtiment, a procédé à l'inspection du bâtiment. Il s'est présenté sur place le 7 avril, 5 mai et 26 mai 2009 afin de préparer un rapport d'expertise pour le demandeur. [ 28 ] Dans son rapport, daté du 1 er juin 2009, M.

Lavoie indique : « En général, les travaux de maçonnerie ont été faits adéquatement des travaux correctifs mineurs sont à faire : il faudra installer un fer- angle boulonné à la fondation pour le mur arrière et latéral gauche pour supporter le revêtement de briques, nettoyer les résidus de mortier sur les murs latéraux et avant, évider les joints verticaux de dilatation et réparer une fissure dans le mortier du mur avant. Nous estimons le coût des travaux correctif (sic) à environ 4 500$ plus les taxes applicables. » cette

section sera numérisée » [ 29 ] Lors de son témoignage, M.

Lavoie précise que le dépassement des briques sur le mur de fondation, en arrière de l'immeuble qui fait l'objet d'empiètement, est de l'ordre de 3/8 de pouce sur le coin arrière gauche de l'immeuble et de 1/8 de pouce sur le coin arrière droit. [ 30 ] Ces empiètements, qui représentent moins d'un mètre carré, peuvent facilement être réglés avec la Ville et la propriété voisine par des servitudes de tolérances. [ 31 ] Suite à l'expertise, le demandeur a effectué les travaux correctifs recommandés, hormis l'installation du fer à angle boulonné pour le mur arrière latéral gauche qui est recommandée par l'ingénieur, Michel Provencher, que le demandeur a consulté, dont le rapport est produit au dossier (pièce P-6). [ 32 ] Le 18 juin, le demandeur a offert à la défenderesse d’effectuer, à ses frais, les derniers travaux correctifs sur le bâtiment construit sur l’immeuble de la défenderesse, à savoir : « Installer un fer-angle boulonné à la fondation pour le mur arrière et latéral gauche ; » [ 33 ] Le demandeur reconnaît avoir reçu en paiement partiel la somme de 20 635 $.

Il demande à cette Cour de condamner la défenderesse à lui payer le solde dû sur le contrat à forfait au montant de 35 802,50 $. [ 34 ] Il demande au Tribunal de condamner la défenderesse à lui rembourser les honoraires de l’expert mandaté pour examiner le bâtiment et rédiger le rapport d’expertise, et sa présence devant la Cour.

1.2 Preuve en défense [ 35 ] Monsieur Gualberto Duarte Gomez est entrepreneur et compagnon en maçonnerie. [ 36 ] Il a visité l'immeuble en février 2009 à la demande de la défenderesse. [ 37 ] Il a procédé à une estimation approximative pour démolir et réinstaller la brique.

Il produit une note de son entreprise, Goudart construction, indiquant qu'il coûterait 33 752,49 $ pour ces travaux. [ 38 ] Il produit aussi une estimation au montant de 2 900 $ plus taxes pour travaux de correction de maçonnerie, nettoyage, lavage de briques, nettoyage de fissures sur les joints et réparations de fissures. [ 39 ] Il affirme avoir effectué ces travaux pour lesquels la défenderesse lui a payé la somme de 3 273 $. [ 40 ] Monsieur Horatiu Alexandru est président et seul actionnaire de la défenderesse qui œuvre dans le secteur de développement de projet de condominium. [ 41 ] Il a agi à

titre de promoteur et gérant du projet pour lequel les services du demandeur ont été retenus. Les sous-traitants relevaient de lui. [ 42 ] Durant l'exécution des travaux, une personne prénommée Georges agissait comme surintendant sur le chantier. Il surveillait les travaux pour le compte de la défenderesse. [ 43 ] Le demandeur a déjà, dans le passé, travaillé sur un de ses projets. [ 44 ] Il l'a rencontré le 19 août 2008.

Il lui avait fait parvenir une soumission avant la signature du contrat à forfait. [ 45 ] Il lui a remis les plans de l'immeuble et suggère que c'est à partir des plans que le demandeur a pris les mesures et produit sa soumission. [ 46 ] Sur le plan est indiqué qu'il ne faut pas dépasser le solage de l'immeuble. Il reproche au demandeur d'avoir installé la brique qui n'est pas de niveau horizontal et vertical, et qui dépasse au point d'empiéter sur les propriétés voisines.

Il admet qu'il était sur le chantier tous les deux jours. [ 47 ] Le témoin suggère que dès le départ, le demandeur savait que les briques dépassaient. [ 48 ] Il reproche au demandeur de ne pas l'avoir informé de ce problème lors de l'exécution des travaux [ 49 ] Il affirme que le sous-traitant était responsable des travaux qu'il exécutait, ce n'était pas au surintendant d'interférer dans la façon dont le demandeur exécutait les travaux. [ 50 ] La méthode alternative d'installer le fer-angle n'est pas ce qu'il avait accepté. [ 51 ] Le fer-angle va encore dépasser plus, c'est dangereux. [ 52 ] Il n'a pas demandé les margelles, c'est la Ville qui les a expressément demandées. [ 53 ] Il affirme que le demandeur a refusé de reprendre les travaux, c'est pour cette raison qu'il a retenu les services d'un autre entrepreneur pour effectuer les corrections dans la

section donnant sur la ruelle. [ 54 ] C'est dans ce contexte qu'il a fait exécuter les correctifs par M. Gomez. [ 55 ] Il admet avoir reçu, au mois de mai, une lettre (P-5) et une autre, au mois de juin 2009, l'avisant que le demandeur effectuera les corrections à condition d'être payé. [ 56 ] En novembre 2009, la défenderesse transmet une mise en demeure au demandeur avant de retenir les services de M. Gomez. [ 57 ] Un montant de 3 273,36 $ est payé à M. Gomez pour les travaux. [ 58 ] Il admet que c'est lui qui a fourni les linteaux qui auraient dû être installés en respectant la limite des murs de fondation.

Les linteaux ne sont pas ancrés, ils sont installés sur le solage. [ 59 ] Le témoin reconnaît que ce n'était pas le demandeur qui avait la responsabilité de les installer, mais il pouvait constater leur mauvaise installation. [ 60 ] Il s'est rendu compte de l'empiètement en arrière, quand la poutre est enlevée. [ 61 ] La défenderesse a obtenu un certificat de localisation fait à partir des plans. C'est celui-là qui a été remis aux acheteurs. [ 62 ] La prévente des 32 unités de condo est faite à partir des plans.

La livraison était prévue pour décembre 2008. [ 63 ] Les unités de condos sont vendues en 2008, avant la fin des travaux, l'unité de condo 32 est vendue le 20 mai 2010. La défenderesse n'est plus propriétaire de l'immeuble. [ 64 ] Environ 10 000 briques composent le mur en arrière de l'immeuble qui, selon M. Alexandru, doit être démoli et refait.

[ 65 ] La défenderesse attend un jugement de cette Cour pour démolir et refaire le mur. [ 66 ] Monsieur Alain Barabé est inspecteur principal en bâtiment pour la Ville de Montréal. [ 67 ] Le témoin identifie l'empiètement, au coin de la rue Bossuet, à 0.03 m, soit 3 cm, et 0.01 m, soit 1 cm. [ 68 ] L'empiètement sur le mur arrière part de 3 cm à 1 cm. [ 69 ] La Ville ne demande pas de démolition pour un empiètement si minime. [ 70 ] La superficie de l’empiètement en question ne dépasse pas un mètre carré.

Un arrangement peut être pris avec le service des études techniques de la Ville afin de régulariser la situation. [ 71 ] Vu l'âge de la plupart des immeubles à Montréal, lors d’exécution de travaux de maçonnerie, il n'est pas inhabituel de voir des situations similaires, selon l’inspecteur Barabé. [ 72 ] Selon M. Barabé, il existe une solution. La Ville peut louer ou vendre la

partie de la ruelle faisant l'objet d'empiètement. [ 73 ] Dans son rapport (pièce D-1), l'architecte, Robert Constantin, mentionne que la maçonnerie de briques du mur arrière excédait de deux pouces le mur de fondation et que par conséquent, elle peut empiéter sur la ruelle. [ 74 ] La défenderesse plaide qu'elle a droit au montant de 3 273,38 $ qu'elle a défrayé, et au montant de 38 740,31 $ qu'elle aura a défrayé pour démolir et remplacer le mur arrière de l'immeuble. 2. prétentions des parties [ 75 ] Selon le demandeur, la prétention de la défenderesse, voulant que le travail n'est pas exécuté selon les règles de l'art, n'est pas supportée par la preuve. [ 76 ]

Malgré le fait qu'il y ait empiètement, aucune démarche auprès de la Ville pour voir la solution appropriée n'est effectuée par la défenderesse. [ 77 ] Le demandeur soulève que des corrections ont été effectuées, des offres judiciaires sont faites, le refus de la défenderesse de lui payer le solde dû n'est pas justifié. [ 78 ] La défenderesse a vendu toutes les unités de condominium composant l'immeuble.

Il n'y a aucun avis mettant en cause le syndicat des copropriétaires, ce qui fait obstacle à la démolition du mur par la défenderesse. [ 79 ] Si l'empiètement était sérieux, le contrat de vente des 32 condos aurait fait l'objet de réserve. [ 80 ] Lors de la vente de la dernière unité de condos en mai 2010, par la défenderesse, aucune mention de préjudice, ni réserve n'est dénoncée par la défenderesse. [ 81 ] Selon le demandeur, la garantie légale d'architecte est inapplicable ici. [ 82 ] La garantie porte sur le

titre en raison de l'empiètement, ce qui peut être facilement résolu. [ 83 ] Le demandeur suggère que l'isolation avec un pouce d'uréthane exigé a occasionné le dépassement des briques. [ 84 ] Il soulève que les briques brisées, le sont après les corrections, ce qui apparaît avoir été causé par impact. [ 85 ] Le demandeur invoque l'article 2117 et suivant C.c.Q. . [ 86 ] Il reproche à la défenderesse son manquement à l'obligation de vérifier l'état des travaux. Ce manquement peut être imputé, en vertu de l'

article 2160 C.c.Q. , au surintendant, Georges, qui est un mandataire de la défenderesse. Les dispositions de l'

article 1482 C.c.Q. qui traite de la gestion d'affaires s'appliquent, selon le demandeur. [ 87 ] Selon le demandeur, les motifs invoqués par la défenderesse ne sont qu'un prétexte pour refuser de payer. [ 88 ] Selon la défenderesse, l'empiètement est une cause de dommages et une mauvaise exécution des travaux. [ 89 ] Elle prétend qu'il y a eu inexécution partielle. Les travaux ne sont pas faits comme demandé, l’obligation de résultat de l'

article 2100 C.c.Q. n’est pas rencontrée. [ 90 ] Le demandeur demande, subsidiairement, que soit déclarée prématurée la demande de dommages pour l'empiètement. [ 91 ] Le demandeur plaide que si la défenderesse est poursuivie, elle peut l'appeler en garantie, la réserve n'est pas nécessaire. 3. analyse et motifs [ 92 ] Il ressort de la preuve que le demandeur a rempli ses obligations en vertu du contrat de forfait qui lie les parties. [ 93 ] Il a procédé à l'installation d'un pouce de mousse isolante avant de poser les briques et les blocs de béton. [ 94 ] Il a agi de manière responsable en retenant les services d'un inspecteur en bâtiment et a exécuté les travaux correctifs recommandés.

[ 95 ] En ce qui concerne l'installation d'un fer-angle recommandé par le témoin expert, l'inspecteur M.

Lavoie, et aussi l'ingénieur, Michel Provencher, pour corriger l'appui de la maçonnerie qui n'est pas appuyée par un linteau, dès le mois de juin 2009, le demandeur a offert d'effectuer ces travaux à ses frais, la défenderesse a refusé, sans raison valable, cette offre. [ 96 ] Le Tribunal estime que le demandeur a démontré, par une preuve prépondérante, qu'il a rempli ses obligations contractuelles et qu'en conséquence, la défenderesse lui doit le solde au montant de 35 802,50 $ qu'il retient sans motif valable.

La demande reconventionnelle [ 97 ] Le Tribunal retient de la preuve que, dès le mois de juin 2009, les correctifs identifiés ont été apportés par le demandeur. [ 98 ] Les travaux que la défenderesse allègue avoir fait effectuer en novembre 2009 par M. Gomez ne résultent pas de malfaçons, ce poste de la réclamation doit être rejeté. Les graffitis sur les murs, les blocs brisés par impact ne relèvent pas de la malfaçon. [ 99 ] L'expert en bâtiment, l'ingénieur en structure, le témoin expert de la défenderesse et son témoin, M.

Gomez, reconnaissent qu'il existe une solution peu coûteuse pour corriger la situation, des briques installées sur la façade arrière de l'immeuble sans assises sur un linteau d'acier. [ 100 ] Aucun des témoins experts n'a fait la recommandation de démolir le mur arrière de l’immeuble, ni n'a démontré que le mur en briques en question n'a pas été érigé selon les règles de l'art. [ 101 ] Le Tribunal retient de l'ensemble de la preuve que le mur de briques, en arrière de l'immeuble, n'est pas affecté de vices majeurs, ni de malfaçons pour être démoli. [ 102 ] L'empiètement sur la propriété de la Ville et la propriété voisine est si minime au point que la défenderesse ne l'a pas dénoncé lorsqu'il vend les 32 unités, dont la dernière est vendue en mai 2010. [ 103 ] La défenderesse n'étant plus propriétaire de l'immeuble, sa prétention voulant qu'elle attend le jugement pour faire démolir le mur ne tient pas la route. [ 104 ] L'obligation de garantie invoquée par la défenderesse, qui concerne la garantie d'architecte, ne s'applique pas en l'espèce et ne constitue ni un moyen de défense, ni un motif pour refuser de payer au demandeur le montant qui lui est dû. [ 105 ] La seule garantie qui pourrait s'appliquer en regard de la preuve présentée serait celle qui porte sur le

titre de propriété. Or, les empiètements en question sont minimes au point de n'occasionner aucun préjudice réel. [ 106 ] La pièce D-2 reflète un empiètement minime qui ne peut pas causer de préjudice réel. Dans ce contexte, le Tribunal estime non dénuée de fondement la prétention du demandeur voulant que le comportement de la

partie défenderesse dans toute cette affaire démontre de la mauvaise foi et que les motifs qu’elle invoque pour refuser de payer ne sont que des prétextes. [ 107 ] Vu qu'aucun montant n'est réclamé pour abus de droit, il n'y a pas lieu d'élaborer sur ce point. [ 108 ] Pour ces motifs, la demande reconventionnelle doit échouer. [ 109 ] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 110 ] ACCUEILLE la demande ; [ 111 ] PREND ACTE de l’offre du demandeur d’effectuer à ses frais les derniers travaux correctifs sur le bâtiment construit sur l’immeuble de la défenderesse, à savoir : « Installer un fer-angle boulonné à la fondation pour le mur arrière et latéral gauche ; » [ 112 ] CONDAMNE la défenderesse à payer au demandeur, Gabriel De LaDurantaye, la somme de 35 802,50 $ avec intérêts au taux convenu de 12 % l’an, à compter du 28 novembre 2008; [ 113 ] DÉCLARE que la défenderesse, 9162-8487 Québec inc., est qualifiée ici « le donneur d’ordre » dans le cadre de la caution bancaire nº : BMTO249729OG, laquelle est donnée au bénéfice du demandeur, Gabriel De LaDurantaye, en substitution de la radiation des inscriptions portant les numéros 15 798 976 et 15 940 425 sur les lots 2 280 595 et 2 280 577 de la circonscription foncière de Montréal conclue dans la cause nº : 500-22-155245-098, cette cause était intimement liée à la présente cause et a été présumée désistée par la défenderesse; [ 114 ] DÉCLARE également que le présent jugement a le même effet entre les parties concernant la caution bancaire nº : BMTO249729OG comme s’il était prononcé dans la cause nº : 500-22-155245-098; [ 115 ] ORDONNE l'exécution provisoire de ce jugement; [ 116 ] LE TOUT avec dépens y compris les frais de l’expert du demandeur pour la confection du rapport, et sa présence pour son témoignage devant cette Cour. __________________________________ DANIEL DORTÉLUS, J.C.Q.

M e Guy Ste-Marie Gutkin ste-marie Avocat du demandeur M e Caroline Léonard Cardinal leonard Avocate de la défenderesse Dates d’audiences : 17 & 18 novembre 2010