2021 QCCQ 8550, 2021 QCCQ 8550

Desfossés c. Syndicat des copropriétaires les Jardins du Havre 2021 QCCQ 8550 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE Laval LOCALITÉ DE Laval « Chambre civile » N° : 540-32-702244-193 DATE : 31 août 2021 SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE JEAN-PIERRE ARCHAMBAULT, JCQ LUCIE DESFOSSÉS et PIERRE BERNIER Demandeurs c.

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES LES JARDINS DU HAVRE Défendeur et INTACT COMPAGNIE D’ASSURANCE Intervenante volontaire JUGEMENT MISE EN SITUATION [ 1 ] Les demandeurs, qui étaient des copropriétaires habitant l’immeuble détenu en copropriété connu sous le nom Les Jardins du Havre, réclament une somme de 15 000,00 $ au défendeur le Syndicat des copropriétaires Les Jardins du Havre, ci-après appelé « le syndicat », à

titre de dommages suite à ce qu’ils allèguent être une perte de valeur de leur unité de condominium en raison d’une décision du syndicat de réduire les droits d’utilisation de la terrasse des demandeurs située sur le toit de l’immeuble abritant la copropriété. [ 2 ] Dans les circonstances, ils déclarent avoir fait évaluer la perte de valeur de leur unité par un évaluateur agréé qui a déterminé qu’ils avaient subi une perte de valeur de 23 000,00 $. [ 3 ] Afin de pouvoir, bénéficier des dispositions du Code de procédure civile relativement aux petites créances, les demandeurs acceptent de réduire leur réclamation à 15 000,00 $.

[ 4 ] Le syndicat défendeur conteste cette réclamation. [ 5 ] Intact Compagnie d’assurance, l’assureur du syndicat, intervient au présent dossier pour prendre les faits et cause du syndicat des copropriétaires les Jardins du Havre en vertu d’une police d’assurance entreprise portant le numéro 372-6049. QUESTION EN LITIGE Question .

La réclamation des demandeurs Lucie Desfossés et Pierre Bernier contre le défendeur, le syndicat des copropriétaires les Jardins du Havre et Intact Assurance au montant de 15 000,00 $ pour la perte de valeur alléguée de leur unité de condominium suite à la décision du syndicat de modifier l’exercice du droit d’utilisation de leur terrasse située sur le toit de l’immeuble est-elle bien fondée en faits et en droit ?

RÈGLES DE DROIT APPLICABLES [ 6 ] Afin de faciliter une meilleure compréhension du jugement par les parties, le Tribunal reproduit ci-dessous les articles pertinents du Code civil du Québec qui reçoivent application dans le présent dossier. [ 7 ] L'

article 2803 C.c.Q énonce : 2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Celui qui prétend qu'un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. [ 8 ] Cet

article impose, sur les épaules des demandeurs, le fardeau de prouver les allégations contenues dans la demande, par prépondérance de preuve. [ 9 ] L'

article 2804 C.c.Q. ajoute : 2804. La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la Loi n'exige une preuve plus convaincante. [ 10 ] Cet

article fait en sorte de permettre au Tribunal d'apprécier la preuve présentée de part et d'autre par les parties, afin de conclure que l'existence du fait litigieux est non seulement possible, mais plus probable que son inexistence. [ 11 ] Comme le précise le professeur Léo Ducharme dans son Précis de la preuve [1] : « S’il est nécessaire de savoir sur qui repose l’obligation de convaincre, c’est pour pouvoir déterminer qui doit assumer le risque de l’absence de preuve.

En effet, si, par rapport à un fait essentiel, la preuve offerte n’est pas suffisamment convaincante, ou encore si la preuve est contradictoire et que le juge est dans l’impossibilité de déterminer où se situe la vérité, le sort du procès va se décider en fonction de la charge de la preuve : celui sur qui reposait l’obligation de convaincre perdra. » [ 12 ] Dans le présent dossier, les demandeurs allèguent que la décision du syndicat de modifier les règles d’utilisation de leur terrasse située sur le toit de l’immeuble a causé une diminution de la valeur de leur unité de condominium et qu’en conséquence, ceci a engagé sa responsabilité extracontractuelle tel que définie à l’

article 1457 du Code civil du Québec qui précise : 1457. Toute personne a le devoir de respecter les règles de conduite qui, suivant les circonstances, les usages ou la loi, s’imposent à elle, de manière à ne pas causer de préjudice à autrui. Elle est, lorsqu’elle est douée de raison et qu’elle manque à ce devoir, responsable du préjudice qu’elle cause par cette faute à autrui et tenue de réparer ce préjudice, qu’il soit corporel, moral et matériel.

Elle est aussi tenue, en certains cas, de réparer le préjudice causé à autrui par le fait ou la faute d’une autre personne ou par le fait des biens qu’elle a sous sa garde. (notre soulignement) [ 13 ] C’est donc en tenant compte de ces dispositions du Code civil et de la jurisprudence que le Tribunal procédera maintenant à l’analyse de la preuve entendue et des pièces déposées lors de l’instruction. ANALYSE ET DÉCISION Question .

La réclamation des demandeurs Lucie Desfossés et Pierre Bernier contre le défendeur, le syndicat des copropriétaires les Jardins du Havre et Intact Assurance au montant de 15 000,00 $ pour la perte de valeur alléguée de leur unité de condominium suite à la décision du syndicat de modifier l’exercice du droit d’utilisation de leur terrasse située sur le toit de

l’immeuble est-elle bien fondée en faits et en droit ? [ 14 ] Considérant la preuve documentaire et testimoniale présentée de part et d’autre par les parties, le Tribunal retient les faits suivants. [ 15 ] Il est admis que les demandeurs étaient copropriétaires d’une unité de condominium dans la copropriété connue sous le nom les Jardins du Havre à Laval qu’ils avaient acquise le 15 novembre 2013 et qu’ils ont revendue à Rafaelle Mancini et Nadia Rassy le 20 décembre 2018 [2] . [ 16 ] Il est aussi admis qu’en plus de leur unité précitée, les demandeurs étaient aussi propriétaires d’une terrasse située sur le toit de l’immeuble abritant leur condominium. [ 17 ] Lors de l’instruction la demanderesse Lucie Desfossés précise que suite aux opinions obtenues des experts engagés par le syndicat au moment de la réfection du toit de l’immeuble qui était rendu à la fin de sa vie utile puisque l’immeuble avait été construit en 1988, des questions ont été soulevées relativement à la sécurité et à la capacité porteuse du toit qui supportait notamment les diverses terrasses qui s’y trouvaient dont celle des demandeurs. [ 18 ] Le syndicat a alors engagé les services d’un ingénieur et d’un architecte afin d’expertiser la toiture et de répondre aux craintes et inquiétudes à son sujet. [ 19 ] Or, les rapports de l’ingénieur et de l’architecte engagés ont déterminé que le toit de l’immeuble n’avait pas été conçu pour y recevoir des terrasses et que la capacité portante structurale du toit était insuffisante pour recevoir des terrasses et leur contenu. [ 20 ] Ainsi, le rapport de l’architecte Luc Beaudoin en date du 19 octobre 2016 [3] en vient à la conclusion suivante : • Conclusion • En vertu du Code de sécurité, il est de la responsabilité du propriétaire d’effectuer les travaux nécessaires afin que le bâtiment respecte les exigences applicables à l’époque de sa construction.

Le propriétaire dont le bâtiment comporte des non-conformités s’expose à recevoir un avis d’infraction de la part du RBQ. •

Le passage extérieur sur le toit devra faire l’objet d’une demande de mesures différentes auprès du RBQ. Comme il s’agit d’une situation existante, les moyens d’évacuation pourraient des logements sur les 2 niveaux difficilement être modifiés.

Toutefois, la solution proposée assurera l’évacuation des occupants de ces logements et facilitera également l’évacuation des occupants sur les terrasses. • Les éléments combustibles présents au toit : terrasses, pergolas, les cabanons et les écrans séparateurs en bois ne sont pas permis en vertu du Code de construction 1985 applicable à l’époque de construction du bâtiment, il s’agit de non-conformités. Il faudra éliminer ces éléments combustibles et les remplacer par des éléments de construction incombustibles.

S’il est souhaité de les remplacer par de nouvelles constructions en bois, il faudra élaborer une solution de rechange avec un consultant en Code du bâtiment et soumettre une demande de mesures différentes auprès de la RBQ. (notre soulignement) [ 21 ] Le rapport d’André Houle ingénieur en date du 12 novembre 2016 [4] en arrive quant à lui aux conclusions que la capacité de charge de la dalle de ciment du toit est présentement atteinte à 100% et que pour continuer d’utiliser la toiture les conditions d’utilisation suivantes devront s’appliquer : • Voici les conditions d’utilisation mentionnées dans le texte : • En été : concevoir une terrasse/toiture pour 25.33 lbs au pi.ca. maximum sachant que la charge minimale de neige qui est de 45 lbs au pi.ca compensera pour l’équivalent d’une charge typique d’un appartement (40 lbs au pi.ca.) donc pas de limitation sur le nombre de personnes qui se trouve sur la terrasse en même temps. • Aucune charge concentrée, soit pot de fleurs, arbres, bain tourbillon, etc. • Aucun entreposage, cabanon ou autre, clôture de séparation d’une hauteur maximale de 42’’ • En hiver : Aucune accumulation de neige, outre que celles qui sont naturelles c.a.d. ne pas pelleter pour libérer de l’espace sur les terrasses et accumuler la neige au toit, on doit évacuer la neige du toit si on désire pelleter pour libérer la ou les terrasses. • Aucune charge concentrée, soit pot de fleurs, arbres, bain tourbillon, etc. • Aucun entreposage, cabanon ou autre, clôture de séparation d’une hauteur maximale de 42’’ • Indiquer ces limitations dans les règlements d’usage de ces parties privatives. • Toute autre condition que le C.A. décidera d’appliquer et qui limitera les charges appliquées sur le toit. » (notre soulignement et caractères gras) [ 22 ] Le 7 mars 2017, le syndicat a transmis un communiqué à tous les copropriétaires les informant du projet de réhabilitation et de la mise aux normes de la toiture et des terrasses et des travaux à exécuter [5] . [ 23 ] Ce document précise :

• La vérification de la conception par l’ingénieur a révélé : • Qu’en fonction du CNB de l’année 2005 que la charge en cisaillement est trop grande autour des colonnes de béton centrales ce qui fait que toute charge additionnelle ajoutée sur la structure est à toute fin inadmissible • Qu’il est probable que la résistance en compression du béton soit supérieure à 20 Npa et que l’épaisseur soit légèrement supérieure à celle considérée • Qu’en fonction du CNB de l’année 1988 soit l’année de construction de l’immeuble qu’il n’y a plus de marge de manœuvre sur ce facteur de conception • Qu’en conclusion que la dalle est conçue avec une sollicitation à 100% • Conséquemment, il nous faut obligatoirement concevoir une toiture avec des terrasses sans charge concentrée avec un maximum de charge au pied carré tenant compte des charges mortes (charges dites permanentes toujours présentes sur l’ouvrage / ex. le poids propre de la toiture) et des charges vives, charges dites d’exploitation qui sont appliquées temporairement (ex. l’accumulation de neige, le poids des personnes). • …nous concluons : • 4.

Que les travaux de réhabilitation de la toiture à venir devront obligatoirement être réalisés en conformité avec les normes de construction applicable à l’époque ce qui a pour conséquence de prévenir le réaménagement des terrasses dans l’état qu’elles étaient avant leur démantèlement comme par exemple la présence de structure composée de matériaux combustibles, d’entreposage dans des cabanons ou de charges concentrées ce n’est plus permis. • 5.

Qu’il devient évident que les propriétaires des terrasses pourront continuer à en jouir, mais sous des conditions différentes qui devront obligatoirement et rigoureusement être respectées et inscrites aux règlements de l’immeuble. • En réhabilitant aujourd’hui la toiture aux normes applicables à l’époque de la construction de l’immeuble en 1988, ceci nous permet : • - d’assurer la sécurité des copropriétaires à résider dans l’immeuble par un contrôle efficace des charges permises sur la toiture • - de reconnaître le droit privatif des propriétaires de terrasses à en jouir en conformité avec les règlements de l’immeuble. • Il a clairement été déterminé que la dalle portante structurale est sollicitée à 100% de sa capacité et ne peut donc recevoir aucune charge morte additionnelle. (notre soulignement et caractères gras) [ 24 ] En conséquence, le 23 avril 2018, se basant sur ces rapports d’experts, le syndicat a adopté des règlements établissant une limitation de poids à respecter et obligeant que toute terrasse soit vidée de tous les effets et meubles avant l’hiver à chaque année et qu’aucun espace de rangement ne soit prévu à cette fin pour y déposer les meubles, tel qu’il appert de la copie du procès-verbal de la réunion du 23 avril 2018, Pièce P-6 (page 4). [ 25 ] Les demandeurs se plaignent aussi que les nouvelles clôtures installées sur le toit n’offrent aucune intimité et ajoutent que depuis l’installation de celles-ci, aucune toile d’intimité n’a été installée. [ 26 ] Ils ajoutent que les représentants du syndicat ont négligé ou omis de répondre à leurs questions à ce sujet. [ 27 ] Les demandeurs allèguent que ces modifications au règlement sur l’utilisation des terrasses diminuent et restreignent l’utilisation et l’usage de la terrasse qu’ils possédaient sur le toit de l’immeuble. [ 28 ] En conséquence de cette décision, ils ont donc obtenu une évaluation de la perte de valeur de leur terrasse de Raymond + Joyal évaluation immobilière qui conclut à une diminution de valeur de 23 000,00 $ en raison de ces restrictions [6] . [ 29 ] Dans sa contestation, le représentant du syndicat, Jacques Morin, confirme que le syndicat est responsable de la copropriété visée par la présente réclamation. [ 30 ] Il précise que l’immeuble abritant la copropriété a été construit en 1988, tel qu’il appert de la copie de la Déclaration de copropriété [7] . [ 31 ] Son représentant précise qu’au mois d’octobre 2016, la décision de procéder à la réfection du toit de l’immeuble a été prise par le syndicat puisque celui-ci avait atteint la durée de sa vie utile. [ 32 ] Il ajoute que durant l’analyse de la réfection certaines inquiétudes furent soulevées notamment quant à la présence de composantes structurales situées sur les terrasses du toit ainsi que quant à la capacité structurale portante de celui-ci, tel qu’il appert de l’expertise de Luc Beaudoin, architecte en date du 16 octobre 2016 [8] . [ 33 ] Le syndicat a alors poussé plus loin ses recherches à ce sujet afin qu’une révision structurale de la toiture soit effectuée. [ 34 ] Le représentant du syndicat précise que ce dernier a le devoir et l’obligation de voir à la conservation et à la sauvegarde de l’immeuble en vertu des dispositions du Code civil du Québec .

À cette fin, il doit veiller à la conservation de l’immeuble, notamment en prenant les décisions qui s’imposent concernant l’entretien et la maintenance de l’immeuble.

[ 35 ] Il déclare que dans les circonstances visées par la situation du toit de l’immeuble, le syndicat a exercé son pouvoir de gardien de la conservation de l’immeuble et du bien collectif et qu’en conséquence, aucune faute ne saurait lui être imputée pour les décisions qui ont été prises. [ 36 ] Il précise que la décision de modifier les règlements d’utilisation de la terrasse a été prise pour la sécurité des copropriétaires, pour les protéger et afin d’assurer la conservation de la bâtisse compte tenu des dangers que les deux expertises avaient révélés et surtout le fait que la toiture n’avait jamais été conçue pour recevoir des terrasses comme celles qui s’y trouvaient. [ 37 ] Le syndicat a même intenté une poursuite contre la ville de Laval pour avoir autorisé une telle utilisation illégale et contraire aux plans et au Code du bâtiment de l’époque [9] . [ 38 ] Monsieur Morin, l’administrateur représentant le syndicat déclare que seuls deux autres copropriétaires (monsieur Khalil et monsieur Sylva) avaient menacé de poursuivre le syndicat, mais ajoute que ceux-ci se sont désistés de leurs demandes et qu’en conséquence la poursuite contre la ville est devenue caduque. [ 39 ] Il déclare que l’amendement au règlement pour l’utilisation des terrasses adopté par le conseil d’administration le 23 avril 2018 a été rejeté par l’assemblée annuelle des copropriétaires le 6 novembre 2019 car plusieurs copropriétaires voulaient qu’il soit révisé par un comité de copropriétaires car il comportait certaines ambiguïtés. [ 40 ] Il a donc été révisé et à nouveau adopté par le conseil d’administration en 2020 et Monsieur Morin précise qu’il va être ratifié par l’assemblée des copropriétaires en 2021, puisqu’il n’a pas pu l’être en 2020 en raison de la pandémie de la COVID-19. [ 41 ] Il attire l’attention du Tribunal sur l’article 7.1.23 de la Déclaration de copropriété [10] concernant l’utilisation des terrasses qui était en vigueur au moment où les demandeurs ont acheté leur unité le 15 novembre 2015 qui précise : • « 7.1.23 Seul un ameublement saisonnier est permis sur les balcons, les patios et les terrasses. » [ 42 ] Il ajoute que cet

article est toujours en vigueur et qu’il l’était le 20 décembre 2018 lorsque les demandeurs ont vendu leur unité de condominium [11] . [ 43 ] Il précise qu’au moment de la vente d’une unité de condominium, le courtier immobilier doit remettre une copie des règlements et de la Déclaration de copropriété aux acheteurs, il ajoute que la demanderesse qui est elle-même courtier en immeuble, est certainement au courant de ce fait. [ 44 ] Par ailleurs, la demanderesse admet elle-même que la terrasse des demandeurs n’a jamais été aménagée par eux entre 2013 et 2018 car selon elle, le toit devait être refait. [ 45 ] Elle déclare que les demandeurs avaient d’abord mis leur unité à vendre à 545 000,00 $ et qu’ils avaient reçu une offre d’achat de 515 000,00 $, qui aurait avorté possiblement à cause du problème de la terrasse, mais elle ne produit pas de copie de cette offre alléguée pour supporter ses prétentions. [ 46 ] Elle ajoute que les demandeurs ont alors décidé de réduire le prix demandé à 499 900,00 $ à cause du problème de la terrasse. [ 47 ] À ce sujet, monsieur Morin dépose une déclaration pour valoir témoignage de Raffaele Mancini qui a acheté l’unité de condominium des demandeurs avec sa conjointe Nadia Rassy [12] . [ 48 ] Dans un premier temps, il déclare que l’unité était mise en vente au prix de 499 900,00 $ et qu’ils ont fait une première offre à 480 000,00 $ avec certaines conditions. [ 49 ] Comme les demandeurs n’y ont pas répondu, ils ont fait une seconde offre d’achat en augmentant le montant offert à 490 000,00 $ avec prise de possession rapidement et leur offre d’achat a été acceptée par les demandeurs. [ 50 ] Elle précise que dès les premières rencontres avec les vendeurs, ceux-ci leur avaient mentionné que l’usage de la terrasse avait été modifiée mais sans leur donner aucune précision quant à la problématique réelle ou quant à une possible perte de valeur de l’unité des demandeurs. [ 51 ] Elle précise : • « 11.

Mon offre à un prix moindre de 9 900$ du prix d’achat ne prenait pas en considération la

partie privative connue et désignée comme étant le lot numéro 1 538 620, soit la terrasse privée extérieure sur le toit. • …14. Cette problématique avec la terrasse n’a jamais été le sujet de négociation avec les vendeurs et n’a eu aucun impact quant au prix de vente que j’ai offert dans la première et la deuxième offre d’achat. • 15. J’ai soumis une offre d’achat au montant de 490 000,00 $ qui ne prenait aucunement en considération l’état de la terrasse. • 16. Je suis d’avis que la somme payée était juste et raisonnable au moment de la transaction. • 17.

Au moment des présentes, je suis également d’avis que la modification de l’usage de la terrasse n’affecte pas la valeur de notre unité privative. » (notre soulignement) [ 52 ] Le Tribunal est d’opinion que la Déclaration pour valoir témoignage de Raffaele Mancini contredit le témoignage de la demanderesse Desfossés relativement à la perte de valeur ou diminution du prix de vente de l’unité de condominium des demandeurs.

[ 53 ] Monsieur Morin ajoute que dans les circonstances le recours des demandeurs se fonde essentiellement sur une perte de valeur marchande de leur unité de condominium selon le rapport d’un évaluateur. [ 54 ] Il se questionne sur les principes et les balises ayant guidé cette évaluation relativement à la perte de valeur marchande de l’unité des demandeurs et notamment quant à la méthode de comparaison utilisée pour établir la valeur marchande de la terrasse en 2013 ainsi que concernant la méthode de calcul employée pour déterminer la diminution de valeur. [ 55 ] Par ailleurs, il déclare que cette perte de valeur n’est aucunement représentative des dommages réclamés par les demandeurs considérant qu’ils ont procédé à la vente de leur unité de condominium le ou vers le 20 décembre 2018, tel qu’il appert de la copie de l’index aux immeubles et de l’acte de vente produits en liasse [13] . [ 56 ] Suite à l’examen de ce rapport d’évaluation, le Tribunal constate que les évaluateurs ont fait une analyse du marché relativement à la vente d’une unité de condominium avec une terrasse dans l’immeuble même des Jardins du Havre et que pour les raisons indiquées dans le rapport, il leur a été impossible de vérifier l’impact sur la valeur marchande d’un condo vendu avec une terrasse sur le toit avec usage estival, car aucune transaction semblable n’a eu lieu dans l’immeuble. [ 57 ] Par la suite, les évaluateurs déclarent : « Nous allons donc tenter de calculer le coût qu’un propriétaire d’une unité terrasse devra débourser afin de remédier aux restrictions qui lui sont imposées. » [ 58 ] Ils choisissent alors de faire une étude comparative avec un condo situé dans une autre bâtisse à Chomedey et à Montréal. [ 59 ] Ils calculent alors des coûts d’entreposage et de déménagement qu’ils évaluent à 12 417 $ pour 10 ans et qu’ils additionnent à la perte de valeur de la terrasse et en arrivent ainsi à la somme de 23 000,00 $ tel qu’il appert de leur conclusion. [ 60 ] Avec respect, le Tribunal ne retient pas ces calculs qui reposent sur des hypothèses de dépenses et d’évaluation de la valeur d’une terrasse à 41 500,00 $ effectuée non pas dans l’immeuble des demandeurs, mais dans un immeuble à condo situé à Chomedey et un autre à Montréal. [ 61 ] Monsieur Morin ajoute que si des représentations erronées quant à l’aménagement des terrasses ont été faites aux demandeurs au moment de l’achat de leur unité, ils devraient poursuivre leur propre vendeur et non le syndicat. [ 62 ] Il précise que le syndicat a été informé de la problématique de la capacité portante de la structure du toit en même temps que tous les copropriétaires lors du processus de réfection du toit. [ 63 ] Il déclare qu’aucune mise en demeure ne fut transmise au syndicat avant la vente de l’unité de condominium des demandeurs le 20 décembre 2018, ajoutant que cette prémisse est essentielle à la validité du recours des demandeurs dans la mesure où ils ont vendu leur unité de condominium en toute connaissance de la perte de valeur marchande établie par leur évaluateur, sans en informer le syndicat. [ 64 ] Le Tribunal constate que l’article 7.1 de la Déclaration de copropriété prévoit la manière dont les règles d’utilisation des terrasses sont établies : « 7.1 Chaque copropriétaire a le droit de jouir comme bon lui semble de sa

partie exclusive comme unité d’habitation résidentielle , à la condition expresse de ne pas nuire aux droits des autres copropriétaires et de ne rien faire qui puisse soit compromettre la solidité de l’immeuble , soit porter atteinte à sa destination… » (notre soulignement) [ 65 ] Or, le Tribunal est d’opinion que la situation qui prévalait en 2016 au Jardin du Havre au moment de la décision et plus particulièrement les rapports de l’ingénieur André Houle et de l’architecte Luc Beaudoin a clairement mis en lumière un danger réel pour la santé et la sécurité des copropriétaires de l’immeuble habitant l’immeuble et de toute autre personne s’y trouvant. [ 66 ] Si on ne remédiait pas rapidement à corriger la situation de la toiture et à régler le problème de solidité du toit et de sa capacité de charge porteuse de la dalle de ciment du toit qui avait déjà atteint 100%, il existait un réel danger d’écroulement possiblement semblable à ce qui est arrivé avec certaines unités de condominiums situées en Floride au début de l’été 2021 qui se sont effectivement écroulées causant des centaines de morts et disparus. [ 67 ] C’est le syndicat qui doit adopter les règlements afin d’assurer la sécurité et la pleine jouissance des lieux aux copropriétaires. [ 68 ] Dans le présent dossier, il y avait urgence et le Tribunal est d’opinion que le syndicat n’a commis aucune faute et que dans les circonstances, il ne peut être tenu responsable d’un dommage tel que celui que réclament par les demandeurs. [ 69 ] En effet, c’est l’

article 1039 du Code civil qui énonce la responsabilité du syndicat en matière de copropriété divise : « Art. 1039. La collectivité des copropriétaires constitue, dès la publication de la déclaration de copropriété, une personne morale qui a pour objet la conservation de l’immeuble, l’entretien et l’administration des parties communes, la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble ou à la copropriété, ainsi que toutes les opérations d’intérêt commun. Elle prend le nom de syndicat.» [ 70 ] Ce sont les articles 1063 et 1064 C.c.Q . qui énoncent la responsabilité des copropriétaires par rapport à leur fraction ou

partie privative : « Art. 1063. Chaque copropriétaire dispose de sa fraction : il use et jouit librement de sa

partie privative et des parties communes à la condition de respecter le règlement de l’immeuble et de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de

l’immeuble. Art. 1064. Chacun des copropriétaires contribue, en proportion de la valeur relative de sa fraction, aux charges résultant de la copropriété et de l’exploitation de l’immeuble, ainsi qu’au fonds de prévoyance constitué en application de l’article 1071.

Toutefois, les copropriétaires qui utilisent les parties communes à usage restreint contribuent seuls aux charges qui en résultent. » (notre soulignement) [ 71 ] Il incombe donc au syndicat d’établir les règles et règlements d’utilisation de l’immeuble en copropriété et de l’usage et de l’utilisation des différentes parties de la copropriété. [ 72 ] Dans le présent dossier, il s’agissait d’une situation urgente et peu commune où la sécurité des copropriétaires et occupants de la bâtisse était mise en danger tel que l’expliquent clairement les rapports des deux experts retenus par le syndicat. [ 73 ] Dans les circonstances, on peut même parler de sécurité publique et il n’était donc pas question de remettre les terrasses dans leur état antérieur comme l’auraient souhaité certains propriétaires de terrasses dont les demandeurs. [ 74 ] Il fallait donc agir rapidement et avec prudence et diligence. [ 75 ] C’est exactement ce que le syndicat a fait dans le présent dossier et il n’a donc commis aucune faute en exécutant le mandant qui lui est dévolu en vertu des dispositions du Code civil du Québec et de la Déclaration de copropriété. [ 76 ] Le syndicat a tenu les copropriétaires informés tout au long de ses démarches et a modifié les règles d’aménagement desdites terrasses en tenant compte des recommandations des deux experts retenus afin d’assurer la conservation de l’immeuble et la sécurité des copropriétaires et occupants de celui-ci. [ 77 ] Aucune faute ne peut donc lui être reprochée. [ 78 ] De plus, la preuve est à L’effet que les demandeurs n’ont jamais réellement aménagé leur terrasse comme tel et ils n’ont pas fait la preuve qu’ils ont réduit le prix demandé en raison des problèmes avec la terrasse. [ 79 ] Dans les circonstances, le Tribunal est d’opinion que les demandeurs n’ont pas prouvé le bien-fondé de leur réclamation.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la réclamation des demandeurs. CONDAMNE les demandeurs à payer à la défenderesse le syndicat des copropriétaires Les Jardins du Havre les frais judiciaires au montant de 308,00 $ __________________________________ JEAN-PIERRE ARCHAMBAULT, JCQ Date de l'audience : 11 août 2021