2016 QCCQ 7226, 2016 QCCQ 7226

Roy c. Laventure 2016 QCCQ 7226 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE SAINT-FRANÇOIS LOCALITÉ DE SHERBROOKE « Chambre civile » N° : 450-32-018029-157 DATE : 12 août 2016 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE GABRIEL DE POKOM Á NDY, J.C.Q. ______________________________________________________________________ Philippe ROY personnellement et en reprise d’instance pour feue Marie-Thérèse SAMSON-ROY Demandeurs c.

Laurent LAVENTURE et Hélène MOREAU Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le demandeur cherche à recouvrer les conséquences de ce qu’il estime être des vices cachés que recelait l’immeuble que les défendeurs lui ont vendu, dont 4 828,95 $ pour les réparations, 344,93 $ pour le coût d’expertise de la firme Inspectech, 327,68 $ pour la rédaction de rapport d’expertise et 1 000 $ pour troubles et inconvénients. [ 2 ] Les défendeurs contestent la réclamation en soumettant ne rien devoir puisque l’immeuble a été vendu sans garantie légale aux risques et périls de l’acheteur et qu’au surplus, ils ont déclaré les éléments à risque aux acheteurs préalablement à l’achat même si les défauts étaient visibles. [ 3 ] Le demandeur a acheté l’immeuble situé au […] à Sherbrooke mis en vente par les défendeurs. [ 4 ] Préalablement à l’achat, il a bénéficié du formulaire obligatoire de Déclaration du vendeur complété par les défendeurs (P-1) .

On y lit que la maison, construite en 1964, a déjà présenté des infiltrations d’eau du côté arrière dans l’atelier en 2007. On a fait des réparations aux murs de fondation fissurée au printemps 2008 par hydrojection, la pause de plaques d’acier et l’application d’une membrane collée à l’extérieur.

Depuis, il n’y a eu aucune autre infiltration d’eau malgré la présence d’autres fissures de fondation qui ont aussi été déclarées. [ 5 ] Il est clairement mentionné sur cette déclaration que la vente devait être faite sans garantie légale et aux risques et périls de l’acheteur. [ 6 ] Le 20 avril 2014, un rapport est confectionné par l’inspecteur Daniel Ouellet de QuébecSpec faisant état de ce qui a été constaté lors d’une visite du 15 avril 2014. [ 7 ] On y lit entre autres que l’expert est préoccupé par les descentes de gouttières qui se drainent dans le sol à proximité des fondations au risque de causer des infiltrations.

Il recommande de vérifier l’emplacement du drain, voire même de retirer les descentes du sol afin d’éviter des dommages causés par le tassement de sol et les infiltrations et de poser de rallonges au bas des descentes de gouttières afin d’éloigner l’eau de la fondation et des structures.

[ 8 ] Il a constaté aussi la présence de fissures sur le mur de fondation côté avant et arrière. L’inspecteur les a qualifiées de fissures de tassement et recommande de les réparer et de les sceller afin d’éviter des dommages par infiltration d’eau. Il suggère même de consulter un entrepreneur licencié afin d’évaluer et corriger la situation. [ 9 ] Dans l’entrée, il signale la présence de fissures de cisaillement et l’expert recommande de consulter un entrepreneur afin d’évaluer la situation.

On a remarqué de semblables fissures de cisaillement aussi dans le couloir du palier au premier étage. [ 10 ] Il est à remarquer que dans ce rapport, il n’est fait aucune mention de la présence des fissures dont fait état le propriétaire dans la déclaration de sorte qu’on ne semble pas avoir poussé plus loin l’enquête au sujet de ces réparations. [ 11 ] Le 22 mai 2014, le demandeur achète l’immeuble par contrat notarié sans aucune garantie et à ses risques et périls (P-2) . [ 12 ] À peine quelques jours après la prise de possession, le demandeur tentant de mettre la thermopompe en marche constate qu’il n’y a plus de réfrigérant et est obligé de faire appel au défendeur Laventure pour mettre le système en marche. [ 13 ] À l’été, il constate que les gouttières au lieu de canaliser l’eau semblent fuir de partout et malgré que les daleaux soient propres, elles ne semblent pas fonctionnelles pour apprendre plus tard qu‘elles sont à leur fin de vie. [ 14 ] À l’automne, le demandeur découvre que le renvoi du trop-plein du bain n’est plus fonctionnel et fuit quand sa fille prend le bain.

Il appelle le défendeur qui l’informe qu’ils prenaient peu de bains et que probablement ce doit être le joint d’étanchéité qui est séché. [ 15 ] En janvier 2015, le demandeur s’aperçoit que la réparation d’une fissure dans le garage n’aurait pas été adéquate, car elle s’est agrandie et le mortier semble s’effriter.

Il communique de nouveau avec les vendeurs pour leur faire part du problème. [ 16 ] Ceux-ci sont allés voir la situation, mais ont nié toute responsabilité soulignant que la vente a été faite sans garantie légale. [ 17 ] Le demandeur a retenu les services d’Inspectech et l’expert, Pascal Martin, a examiné la situation.

Son rapport (P-7) confirme que la bâtisse est soumise à un mouvement de soulèvement par le gel de la fondation à l’avant gauche du garage, phénomène qui existerait depuis 2009 et dont témoignent notamment des réparations visibles de la brique, coin supérieur gauche de la porte. [ 18 ] Il a aussi constaté la présence des fissures signalées par l’inspection préachat, mais aussi celles réparées par le vendeur dans le garage avec du mortier, des boulons et du bitume. [ 19 ] À son avis, cette méthode de réparation n’est pas adéquate en raison de l’absence de la consolidation au moyen d’une soudure qu’aurait assurée l’époxy si on l’avait utilisée. [ 20 ] De plus, il est d’avis que le positionnement des boulons favorisera encore plus le cisaillement du béton en cas de pression latérale. [ 21 ] Cet expert conclut que la réparation artisanale de l’ancien propriétaire, visible en plus d’être déclarée lors de l’achat de la maison, était inefficace. [ 22 ] Il est d’avis que les réparations effectuées ne se sont pas attaquées à la cause du problème.

Il suggère d’excaver le périmètre du coin avant gauche de la fondation, réparer adéquatement celle-ci par injection, évacuer et remplacer les matériaux gélifs et isoler verticalement et horizontalement la fondation. [ 23 ] Le demandeur a obtenu une soumission de Jimmy Préfontaine qui chargeait 4 828,95 $ (P-8) pour procéder aux réparations recommandées par l’expert.

Cependant, le demandeur n’a pas fait effectuer les travaux jusqu’à maintenant. [ 24 ] Les services d’Inspectech ont coûté 344,93 $ pour l’expertise et 327,68 $ pour la rédaction des comptes rendus ( respectivement P-9 et P-10) . [ 25 ] Dès le 17 février 2015, le demandeur a mis en demeure les défendeurs de contribuer aux coûts des réparations des gouttières et des fissures, de même qu’à la réinstallation des soffites des fascias (P-4) . [ 26 ] Les défendeurs ont répondu que tous les défauts pour lesquels le demandeur réclame étaient visibles et présents lors de ses visites ou déclarés, sans compter que la vente était faite sans garantie légale de qualité aux risques et périls de l’acheteur. [ 27 ] Le 28 septembre 2015, le demandeur s’adresse à M e Frédéric-Antoine Lemieux, avocat, qui transmet aussi une mise en demeure aux défendeurs, signifiée par huissier (P-12) à laquelle les défendeurs répondent dans le même sens qu’à la précédente (P-6) . [ 28 ] Le demandeur dépose à l’audience la liasse de factures qui lui a été remise par son vendeur (P-13) et on y lit entre autres la confirmation qu’en 2008 une fissure et le mur de brique, côté rue Parent ont été réparés et qu’en 2013 on a procédé au recouvrement de la toiture, y compris le changement de tôle tout le tour du périmètre. [ 29 ] L’agente, Odette Dutil, qui représentait les vendeurs, confirme la présence de fissures visibles, et que les réparations majeures ont été déclarées dans la Déclaration du vendeur, avec copies des factures de réparations des murs remises aux acheteurs avec un historique des travaux. [ 30 ] Le défendeur, Laurent Laventure, relate qu’ils ont acheté cet immeuble sans garantie légale d’une succession et lorsqu’ils ont envisagé la revente, ils l’ont aussi revendu sans garantie légale.

Lorsque le vendeur leur a fait part de certaines inquiétudes, ils ont tenté de l’aider à solutionner les problèmes.

[ 31 ] En ce qui concerne les gouttières, ils reconnaissent qu’elles étaient près des fondations et leur changement était à prévoir. [ 32 ] À l’avant, il y avait une seule descente qui se connectait à un drain de sorte que l’eau ne restait pas près de la fondation. [ 33 ] Les fissures existantes sur la bâtisse ont été déclarées. Les plus importantes, celles qui ont été réparées par des plaques d’acier l’ont été en 2008 et on a appliqué une membrane soudée à l’extérieur. Il n’y a jamais eu d’infiltration ni avant ces réparations ni après, mais on a procédé aux réparations à

titre préventif étant donné la piscine que les défendeurs avaient décidé d’installer à l’époque. [ 34 ] Les défendeurs n’ont jamais constaté que le mur où se trouvait la fissure principale aurait bougé, mais même s’il a bougé, l’eau ne pouvait pas plus entrer à cause de la membrane. [ 35 ] Les plaques d’acier étaient très visibles lors des visites autant par l’acheteur que son inspecteur préachat. [ 36 ] Les défendeurs n’estiment n’avoir rien caché. [ 37 ] C’est en résumé la preuve que le Tribunal s’est vu présenter et que nous devons maintenant analyser à la lumière des principes des règles de droit qui régissent en semblable matière.

LE DROIT [ 38 ] Le litige présenté au Tribunal invoque les articles suivants du Code civil du Québec : 1726 . Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 39 ] Ces articles imposent au vendeur une obligation de garantie contre les vices cachés du bien vendu.

Au cas de manquement, l'acheteur aura à sa disposition le recours en diminution de prix ou l'action en résolution du contrat de vente, selon la gravité du vice. [ 40 ] L'acheteur d'une maison qui veut bénéficier de cette garantie doit établir que le bien était affecté au moment de la vente d'un défaut d'une certaine gravité et qu'il l'ignorait au moment de la signature du contrat, malgré un examen sérieux qu'il en a fait. [ 41 ] Le défaut, découvert depuis la vente, doit être d'une telle gravité qu'il rend le bien impropre à l'usage auquel on le destinait ou diminue tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté ou n'aurait pas donné un si haut prix s'il l'avait connu. [ 42 ] Il faut donc un certain déficit d'usage causé par ou en relation avec la présence et la gravité du vice caché. [ 43 ] L'acheteur qui invoque l'obligation de garantie du vendeur contre les vices cachés doit établir qu'il ignorait la défectuosité lors de la vente. [ 44 ] Le vice, pour donner lieu à la garantie, doit donc être caché.

Il ne doit pas, lors de la vente, se révéler à l'examen de la chose vendue.

Si le vice dont se plaint l'acheteur est apparent, quelque grave qu'il soit, il ne donnera ouverture à aucun recours contre le vendeur. [ 45 ] Le défaut sera considéré apparent si l'acheteur connaissait son existence ou si un acheteur prudent et diligent ayant pris toutes les précautions raisonnables, sans avoir besoin de recourir à un expert, l'aurait constaté [1] . [ 46 ] L'acheteur a l'obligation d'être vigilant et faire preuve d'un certain sérieux dans l'examen du bien qu'il convoite. [ 47 ] Un défaut ne sera pas considéré caché par cela seul que l'acheteur ne l'a pas aperçu alors qu'il était visible ou qu'il n'en a pas apprécié la véritable gravité. [ 48 ] L'obligation de garantie du vendeur n'est pas destinée à remédier aux conséquences de la légèreté ou de l'ignorance d'un acheteur [2] . [ 49 ] Le comportement de l'acquéreur sera évalué par rapport à la norme objective de l'acheteur raisonnable et prudent [3] . [ 50 ] L'obligation de prudence et de diligence exige que l'acheteur prête une attention suffisante au bien qu'il examine en vue de son achat [4] . [ 51 ] L'examen requis n'est pas un examen approfondi.

S'il doit être attentif, il peut demeurer

sommaire [5] . [ 52 ] Lorsque l'immeuble présente un indice permettant de soupçonner l'existence d'un vice potentiel, l'acheteur prudent et diligent, doit le faire vérifier de façon plus approfondie. Dans le cas où l'acheteur a fait appel à un expert, la présence de signes annonciateurs d'un vice potentiel ou une déclaration du vendeur oblige l'expert à faire une inspection plus approfondie. S'il ne le fait pas et qu'un vice est mis à jour, la conclusion que le vice n'était pas caché s'imposera [6] . [ 53 ] Le comportement du vendeur pourra, à l'occasion, jouer un rôle dans l'appréciation du caractère du vice.

Le dol ou le mensonge du vendeur, le camouflage, les représentations trompeuses, voire la réticence qui heurtent la bonne foi peuvent réduire l'obligation de l'acheteur d'examiner le bien et amener les tribunaux à considérer juridiquement caché un vice qui est apparent [7] . [ 54 ] De tels comportements de la part du vendeur quant à l'état de la chose ou aux causes réelles des vices apparents dégageront

parfois l'acquéreur de l'obligation d'explorer davantage [8] . [ 55 ] Les vendeurs demeurent donc soumis à des obligations d’honnêteté et de loyauté vis-à-vis de l’acquéreur potentiel. Connaissant un problème sérieux, ils se doivent, à tout le moins, de ne pas induire en erreur l’autre

partie en l’envoyant délibérément sur une fausse piste ou en induisant chez elle un sentiment de fausse sécurité [9] .. . [ 56 ] Il n’en reste pas moins qu’un vendeur non professionnel peut exclure ou limiter sa responsabilité pour des vices qu’il connaît par une entente que la vente est faite aux risques et périls de l’acheteur , mais cette règle demeure toujours assujettie à la règle énoncée à l’ art. 1474 al. 1 C .c.Q . [10] [ 57 ] Cet

article prévoit qu’une personne ne peut exclure ou limiter sa responsabilité pour le préjudice matériel causé à autrui par une faute intentionnelle ou une faute lourde. [ 58 ] La clause de vente aux risques et périls de l’acheteur ne protégera donc pas le vendeur contre son dol sous forme de mensonges, manœuvres ou réticences (demi-vérité) [11] . [ 59 ] La clause d’exclusion de la garantie risque donc être inopposable à l’acheteur dans les situations où le vendeur connaissait le vice ou était légalement présumé le connaître et l’a caché à l’autre

partie ( art. 1733 C .c.Q .) [12] . [ 60 ] Aux termes des articles 2803 et 2804 C .c.Q ., c'est le réclamant qui a le fardeau de prouver de façon prépondérante les faits au soutien de ses prétentions. [ 61 ] Voici, en résumé, les principes et les règles de droit reconnus qui régissent la situation des vices et défauts cachés lors de l'achat d'un bien sans garantie légale. [ 62 ] Nous allons maintenant examiner les prétentions et la conduite des parties à la lumière de ces principes, en faisant les distinctions qui peuvent s'imposer.

ANALYSE ET DISCUSSION [ 63 ] L’acceptation d’une clause d’achat sans garantie aucune et à ses propres risques et périls de vente prive généralement l’acheteur de tout recours à moins d’une conduite fautive de la part du vendeur. [ 64 ] Pour avoir gain de cause, le demandeur avait donc le fardeau établir une telle conduite fautive. [ 65 ] Il a échoué.

Non seulement la preuve est à l’effet que les vendeurs ont été des plus transparents, mais les problèmes rencontrés par le demandeur étaient visibles et déclarés. [ 66 ] Aucune manœuvre dolosive, frauduleuse ou trompeuse n’a été établie contre les vendeurs. [ 67 ] Bien que l’examen préachat nous apparaisse avoir été plutôt

sommaire, et ne semble pas s’être attardé à certains éléments importants, ceux-ci étaient déclarés dans la Déclaration du vendeur et étaient visibles. [ 68 ] Même en l’absence de clause d’achat sans garantie le recours du demandeur n’aurait pas été recevable.

Les fissures étaient visibles autant dans le mur de brique que dans les murs de fondation et les réparations pour peu qu’on s’y serait attardées étaient évidentes. [ 69 ] Le problème avec le renvoi du trop-plein du bain ne nous apparaît pas être un vice caché, mais bien une question d’entretien pour laquelle le vendeur ne se tient généralement pas garant aux termes de son obligation de garantie. [ 70 ] Il en est aussi ainsi de l’entretien de la thermopompe et des liquides qu’il faut à l’occasion y ajouter. [ 71 ] Le problème de la gouttière et du fascia ne nous apparaît pas non plus être de la nature des vices cachés faisant appel à l’obligation de garantie du vendeur. [ 72 ] Le recours du demandeur ne nous apparaît pas fondé et il y a lieu de le rejeter.

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la demande, sans frais. __________________________________ GABRIEL de POKOMÁNDY, J.C.Q. Date d’audience : 27 avril 2016

N.B. – Un an après la date du présent jugement, les pièces produites au dossier seront détruites à moins que les parties n'en reprennent possession avant cette échéance.