2018 QCCQ 9903, 2018 QCCQ 9903

Jubinville-Dery c. Hurtubise 2018 QCCQ 9903 COUR DU QUÉBEC (Division des petites créances) CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LONGUEUIL LOCALITÉ DE LONGUEUIL « Chambre civile » N° : 505-32-700607-170 DATE : 17 décembre 2018 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE JEAN-PAUL DECOSTE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ KIM JUBINVILLE-DERY Demanderesse c. CHARLES HURTUBISE et ISABELLE COLLETTE et INSPECTION SUMMUM INC.

Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] La demanderesse réclame aux défendeurs la somme de 15 000 $ en alléguant « vices cachés » sur une résidence sise à Saint-Amable que lui avait vendue les défendeurs Hurtubise et Collette le 22 juin 2016 au prix de 180 000 $.

Avant de se porter acquéreur de l’immeuble, la demanderesse avait retenu les services de la firme Inspection Summum inc., laquelle inspection lui a coûté 459,90 $. [ 2 ] La demanderesse soutient que l’immeuble était affecté d’un sérieux vice, spécifiquement le toit, que l’on se doit de qualifier de caché. Elle ajoute que la firme Inspection Summum inc. n’a pas adéquatement rempli le contrat qui lui avait été confié en ne mentionnant pas le défaut qui affectait cet immeuble. LES FAITS.

LA DEMANDERESSE : [ 3 ] Par son témoignage et les documents qu’elle a produits, la demanderesse a établi les faits suivants : Après l’inspection effectuée par Inspection Summum inc. en avril 2016, la demanderesse a été informée que la toiture de la maison avait été refaite par le vendeur lui-même, Charles Hurtubise.

Elle avait donc pleinement confiance en la qualité de l’immeuble dont elle ambitionnait de devenir propriétaire, aucune anomalie n’étant décelée par elle-même ou son évaluateur. [ 4 ] Or, le 4 janvier 2017 en soirée, une importante infiltration d’eau survient dans une des chambres à l’arrière de la maison. On réalisa alors que le plancher était couvert d’eau et le plafond était à ce point imbibé d’eau qu’on craignait qu’il s’effondre sous le poids de l’eau.

Pour évacuer le surplus d’eau, la demanderesse et son conjoint percèrent un trou dans le milieu du plafond et installèrent des seaux pour récupérer le plus d’eau possible. Les dommages créés par cette infiltration d’eau étaient très sérieux. Dans l’immédiat, la demanderesse et son conjoint ont changé l’isolant, refait le plafond, le plancher, quelques murs et la peinture. Le coût de ces urgentes réparations a représenté la somme de 7 588 $. [ 5 ] Les vendeurs sont informés de la situation dès le lendemain.

La lecture des échanges de courrier entre les parties laisse voir que les vendeurs ont alors suggéré à la demanderesse de se tourner vers ses assureurs. Ces derniers prirent contact avec les défendeurs Hurtubise et Collette le 6 janvier 2017, leur intimant au nom de la demanderesse de « prendre les dispositions nécessaires à l’examen des lieux et aux réparations requises ». [ 6 ] La demanderesse explique qu’une

partie de la toiture de cette résidence est presque horizontale. D’un côté de la toiture, la pente est de 4 pouces sur 12 pieds, et dans l’autre moitié, de 1½ pouce sur 12 pieds. Selon les expertises produites, pour un toit d’une telle pente, (1 pouce sur 12 pieds), la pose de bardeaux d’asphalte est nettement inefficace. [ 7 ] Vu ses capacités financières limitées, la demanderesse s’est limitée à ne réparer que la moitié de la toiture, ce qui lui a coûté 7 600 $. Refaire ce toit au complet représenterait la somme de 15 000 $.

LES DÉFENDEURS HURTUBISE ET COLLETTE : [ 8 ] Les défendeurs, pour leur part, sont d’avis que la demanderesse avait des raisons de se douter que le toit pourrait représenter des problèmes d’étanchéité. Si l’on peut prétendre que cela constitue un vice, on doit le qualifier d’apparent. Ainsi, le rapport de l’expert ne mentionnait-il pas (clause 3 de la pièce D-1) les limites de ce genre d’inspection et l’avantage que représenterait une inspection exhaustive de l’immeuble nécessitant l’intervention de professionnels.

On peut y lire : « le client reconnait par les présentes avoir été dûment informé des limites de la présente inspection et des avantages de l’inspection exhaustive d’un immeuble …». [ 9 ] Les défendeurs Hurtubise et Collette ont signalé à la demanderesse qu’en février 2015 il y avait déjà eu infiltration d’eau, mais que le toit avait été refait au complet en novembre 2015. Ils l’ont aussi informée qu’il y avait déjà eu accumulation de neige et de glace en bordure du toit durant l’hiver. Ils lui reprochent d’avoir laissé s’accumuler de la neige sur le toit.

LA DÉFENDERESSE INSPECTION SUMMUM INC. : [ 10 ] Pour sa part, Inspection Summum inc., par son propriétaire Richard Poulin, estime avoir rempli son mandat en conformité avec les exigences de son ordre professionnel.

Ainsi, il citera quelques articles de « l’Association des inspecteurs en Bâtiments du Québec »notamment les articles 26, 27, 28 et 56. [ 11 ] Il réfère le Tribunal à la convention conclue avec le client et plus particulièrement à l’article 5.4 qui mentionne : « l’inspection consiste en un examen visuel des systèmes et composantes facilement accessibles de l’immeuble, tels qu’énumérés à la Norme de pratique de l’Association des inspecteurs en Bâtiments du Québec reproduite en

annexe à la présente convention. Cet examen est attentif mais

sommaire et a pour but de donner au client les informations nécessaires à une meilleure connaissance de l’état de l’immeuble, tel que constaté au moment de l’inspection ». [ 12 ] Il citera aussi l’article 27 qui prescrit : « l’inspecteur doit mentionner au rapport les méthodes utilisées pour l’observation de la toiture », et enfin, en son

article 28 : « l’inspecteur n’est pas tenu 1) d’observer les accessoires fixés au bâtiment tels que les capteurs solaires, les antennes, les cheminés paratonnerre et autres accessoires similaires 2) d’observer l’intérieur des cheminées ». [ 13 ] Il ajoute que le montant de la réclamation est nettement exagéré, d’autant plus que la demanderesse réclame la réfection d’une moitié de la toiture qui n’est d’aucune façon endommagée. LE DROIT LES VICES CACHÉS [ 14 ] L’

article 1726 du Code civil du Québec stipule : « Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent

tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus. Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. » [ 15 ] Que le vendeur connaisse ou non le vice ne change rien à sa responsabilité. Dans l'arrêt ABB Inc. c.

Domtar Inc. [1] , la Cour suprême énumère les conditions essentielles de la mise en œuvre de cette garantie au paragraphe 50 : « Cependant, quelle que soit la qualification du vice, il doit présenter quatre caractères, tous essentiels à la garantie : il doit être caché, suffisamment grave, existant au moment de la vente et inconnu de l'acheteur. » [ 16 ] Telle obligation du vendeur n’existe pas quant à la révélation de vices que l’on qualifie d’apparents. Sera considéré comme « apparent » celui que connaît l’acheteur au moment de la vente.

De plus, il se doit d’être à l’affut d‘indices apparents pouvant laisser soupçonner un vice caché potentiel, et lorsque l’acheteur décèle des indices visibles qui peuvent créer des soupçons sur la qualité du bien, les tribunaux qualifieront ce vice « d’apparent ». La jurisprudence nous indique que la possibilité de découvrir un vice suffit pour qu’il ne soit pas caché. Voilà pourquoi l’acheteur doit être diligent et procéder avec diligence avant l’achat : sans que cela constitue une obligation, il est de mise de retenir les services d’un inspecteur ou d’un tiers.

L’OBLIGATION DE L’INSPECTEUR EN BÂTIMENTS [ 17 ] L’inspection préachat, rappelons-le, n’est pas une expertise. Son inspection est visuelle, mais se doit quand même d’être approfondie .Elle ne comporte aucune mesure ou méthode destructive pour permettre de voir à l'intérieur des murs, des plafonds, des conduits mécaniques, des systèmes mécaniques ou dans tout autre espace inaccessible, caché ou non vérifiable. À moins d’indice révélateur, il n’a pas à ouvrir des murs et/ou creuser autour des fondations.

Il ne garantit pas l’absence de vices cachés, mais est tenu de signaler à son client quelque vice apparent. [ 18 ] Dans son volume Droit Immobilier, Me Geneviève Cotman écrivait : « L’ inspecteur préachat a, à l'égard de son client, une obligation de moyens et non de résultat. À ce titre, il doit agir avec prudence et diligence. L'inspection pré-achat est une inspection générale et non une expertise. L'objectif d'une inspection n'est pas de découvrir et d'identifier des indices susceptibles d'indiquer un problème potentiel affectant le bien acheté et qui pourrait avoir une influence sur son prix.

Tout au plus l'inspection a-t-elle pour but d'aviser le futur acheteur des problèmes potentiels du bâtiment et il appartiendra alors à l'acheteur de pousser plus loin sa démarche s'il désire procéder néanmoins à l'acquisition, le jeu des négociations entre le vendeur et l'acheteur étant alors enclenché. L’ inspecteur pré-achat n'a pas, contrairement à l'expert, le mandat d'identifier la cause du vice et les solutions potentielles. De la même façon, il se contentera d'une inspection visuelle, c'est-à-dire d'un »examen attentif et sérieux » quoique plutôt rapide et non approfondi.

En l'absence d'un indice révélateur, l'acheteur ou l’ inspecteur n'a pas à ouvrir les murs ou à creuser autour des fondations." L'inspection doit cependant couvrir les composantes visibles d'un immeuble à l'intérieur et à l'extérieur, l'objectif poursuivi étant d'identifier les vices apparents majeurs ou ceux susceptibles de diminuer l'usage ou la valeur de l'immeuble. Cela implique que le rapport devrait indiquer également les vices apparents qui, au premier abord, ne semblent pas très sérieux mais pourraient révéler la présence possible d'un vice caché.

En effet, si l'inspection révèle la présence de signes annonciateurs d'un vice potentiel, l’ inspecteur a l'obligation de faire un examen plus approfondi. S'il ne le fait pas et qu'un vice est mis au jour, la conclusion que le vice n'était pas caché s'imposera alors... Ironiquement, le vice qui aurait possiblement été occulte pour l'acheteur devient apparent du fait de la faute de l’ inspecteur . L'acheteur disposera alors d'un recours en responsabilité contractuelle contre l’ inspecteur ." »; DISPOSITIF. [ 19 ] Nous ne pouvons conclure à l’existence d’un vice caché sur cette résidence.

Il y avait vice dans la résidence vendue, mais ce vice était apparent. Une observation sérieuse aurait permis de découvrir ce grave défaut et nous nous devons de le qualifier de « vice apparent ». Ajoutons le fait que les défendeurs vendeurs mentionnaient dans la formule obligatoire « Déclarations du vendeur » : « Y a-t-il déjà eu accumulation de glace ou de glaçons en bordure de toit l’hiver : oui […] . Voir v D.3.1 infiltration d’eau par le toit.

Toit refait […] D.7.1 dû à la légère pente du toit possibilité d’accumulation en hiver selon les vents. » [ 20 ] Ces commentaires auraient dû éveiller des soupçons, des interrogations de la part de la demanderesse et surtout de l’inspecteur « Inspection Summum inc. ». L’inspecteur, monsieur Richard Poulin, n’a jamais présenté de commentaires particuliers sur l’état de la toiture. On peut lire dans son rapport rédigé le 11 avril 2016 : « la toiture de ce bâtiment a été inspectée à partir du sol […] La condition générale de la toiture est bonne.

Aucune anomalie digne de mention n’a été observée au moment de l’inspection » (à la page 7 de 42). [ 21 ] Comme l’explique l’expert « Service de Toiture Duval », dont les services avaient été retenus par Desjardins Assurances Générales : « Nous avons observé le versant arrière qui se trouve au-dessus des écoulements internes. Ce versant possède une pente à inclinaison 1.5./12. Ceci est une erreur d’installation . Avec un bardeau architectural, le manufacturier exige une pente minimale de 4/12 pour en garantir l’étanchéité …. nous avons ensuite examiné le versant avant.

Lui aussi ne répond pas aux exigences du manufacturier. Il est couvert de bardeaux architecturaux et sa pente est de 3/12. Là encore , le mauvais système d’étanchéité a été utilisé . Cela dit, l’impact de cette non-conformité est moins à risque . » Rappelons que ce rapport est rédigé quelques jours après le 4 janvier 2017. [ 22 ] Comment peut-on qualifier la « condition générale » de bonne en ne regardant qu’à partir du sol l’état de cette toiture.

Monsieur Poulin fait son inspection le 11 avril 2016 et ne fait aucun commentaire sur l’état de la température qui l’aurait empêché de mieux observer l’état de cette toiture. Sans marcher sur ce toit, n’aurait-il pas été possible de poser une échelle sur son rebord pour mieux observer son état? [ 23 ] D’autre part, sa qualification d’expert ne lui aurait-elle pas permis de connaître les exigences de la qualité exigible du matériel de recouvrement d’une toiture présentant une pente quasi- horizontale.

Il est trop facile de se réfugier derrière une liste « d’exemptions » énumérées dans la réglementation de l’Association des inspecteurs en Bâtiments du Québec pour se disculper de toute responsabilité. Cette réglementation est à l’usage exclusif des membres de l’Association et par conséquent, inconnue du public. Par ailleurs, le citoyen qui fait appel à un de ses membres est en droit de s’attendre à ce qu’on lui révèle toutes « informations nécessaires à une meilleure connaissance de l’état de l’immeuble. », sans pour autant exiger de sa part une expertise.

RESPONSABILITÉ [ 24 ] On ne peut attribuer quelque responsabilité aux défendeurs vendeurs puisque le vice affectant l’immeuble ne constituait pas un vice caché, mais était apparent. [ 25 ] Il en va autrement de la défenderesse Inspection Summun inc. qui n’a pas adéquatement rempli son mandat auprès de la demanderesse. Quant au montant des dommages, nous les limitons à la somme de 7 600 $, soit les réparations effectuées, excluant les travaux éventuels possibles sur l’autre

partie de la toiture. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :, [ 26 ] REJETTE la demande contre les défendeurs Charles Hurtubise et Isabelle Collette, avec dépens; [ 27 ] ACCUEILLE en

partie la demande contre la défenderesse Inspection Summum inc.; [ 28 ] CONDAMNE la défenderesse Inspection Summum inc. à payer à la demanderesse Kim Jubinville-Dery la somme de 7 600 $ avec intérêts au taux légal depuis l’assignation en sus de l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 C.c.Q. ; [ 29 ] CONDAMNE la défenderesse Inspection Summum inc. aux entiers dépens. __________________________________ JEAN-PAUL DECOSTE, J.C.Q. Date d’audience : 3 octobre 2018