2014 QCCQ 737, 2014 QCCQ 737

Gestion 25 Vincent d'Indy inc. c. Donato 2014 QCCQ 737 JD2273 COUR DU QUÉBEC « Division administrative et d’appel » « Division de pratique » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE Montréal « Chambre civile » N°: 500-80-027332-130 DATE : 7 février 2014 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L'HONORABLE DANIEL DORTÉLUS ______________________________________________________________________ GESTION 25 VINCENT D’INDY INC. Requérante c.

MICHEL DONATO -et- MICHÈLE CHARLAND Intimés -et- RÉGIE DU LOGEMENT Mise en cause ______________________________________________________________________ JUGEMENT SUR REQUÊTE pour permission d'appeler d'une décision de la Régie du logement ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les Intimés font parties d'un groupe de six locataires dont les demandes en diminution de loyer pour perte de jouissance des lieux loués, dommages-intérêts pour troubles et inconvénients, dommages punitifs, dommages moraux et frais de déménagement, ont été réunies et ont fait l'objet d'une preuve commune devant la Régie du logement (« la Régie »). [ 2 ] Le 25 novembre 2013, la Régie a rendu six décisions dans lesquelles, elle accueille en

partie la demande de chacun des locataires et leur accorde un montant forfaitaire à

titre de diminution de loyer, un montant forfaitaire à

titre de dommages pour troubles et inconvénients et des frais de déménagement. [ 3 ] La Requérante saisit le Tribunal de six requêtes pour permission d'appeler des décisions de la Régie. [ 4 ] Les six requêtes dans les causes portant les numéros: 500-80-027332-130, 500-80-027333-138, 500-80-027334-136, 500-80- 027335-133, 500-80-027336-131 et 500-80-027337-139 sont réunies et sont instruites en même temps. [ 5 ] L'analyse et les motifs retenus dans ce jugement s'appliquent aux six requêtes qui soulèvent les mêmes questions et font l'objet de représentations communes, hormis une question additionnelle dans les dossiers 500-80-027334-136 et 500-80-027333-138.

MOYENS D’APPEL [ 6 ] La Requérante allègue que la décision rendue par le Régisseur Forest est mal fondée en ce qu’elle comporte des erreurs de droit et une appréciation erronée et nettement déraisonnable des faits qui ont été mis en preuve. [ 7 ] Elle soulève que : • Le Régisseur Forest a accordé une somme forfaitaire pour diminution de loyer aux locataires pour la perte de jouissance d’une

partie de leur logement parce que les locataires, entre autres, « ont dû endurer, durant plusieurs mois, du bruit, de la poussière, un non- accès à leur stationnement, un seul ascenseur fonctionnel, l’inutilisation de leur balcon, l’impossibilité d’ouvrir leurs fenêtres en saison estivale, etc. » ; • Le Régisseur Forest a aussi accordé aux locataires un montant forfaitaire de 1 500 $ en dommages-intérêts pour les troubles et inconvénients que leur a causé « l’ensemble des travaux », y inclut le bruit. [ 8 ] Elle reproche à la Régie d'avoir indemnisé deux fois les locataires pour les mêmes troubles et inconvénients en contradiction de l’

article 1865 C.c.Q. [1] .

[ 9 ] Elle plaide que même si cette Cour décide qu’une somme forfaitaire devrait être accordée en dommages-intérêts pour troubles et inconvénients, la Régie a eu tort en ne pas justifiant le montant octroyé. [ 10 ] Elle souligne, malgré le fait que la jurisprudence permet à la Régie d’allouer une somme forfaitaire plutôt qu’un pourcentage de diminution de loyer, le Régisseur doit tout de même justifier la somme accordée, ce qu’il n’a pas fait. [ 11 ] Selon la Requérante, une telle omission constitue une faiblesse apparente et une erreur de droit, ce qui justifie l'intervention de la Cour du Québec.

QUESTIONS EN LITIGE [ 12 ] Dans chacune des requêtes, les deux principales questions que la Requérante désire soumettre à cette Cour sont formulées comme suit :

a) Le Tribunal a-t-il commis une erreur en octroyant une diminution de loyer et des dommages-intérêts pour les mêmes troubles et inconvénients?

b) Le Tribunal a-t-il commis une erreur en ne justifiant pas les montants forfaitaires accordés pour diminution de loyer et en dommages-intérêts pour troubles et inconvénients? LA DÉCISION DE LA RÉGIE [ 13 ] On retrouve dans chacune des décisions le résumé des faits communs pour l'ensemble des locataires : « [3] Le locateur de l’immeuble en a fait l’acquisition en 2009, et a transmis à chaque locataire un avis en ce sens, afin que les paiements soient maintenant faits à son nom. [4] Il s’agit d’un immeuble de 8 étages comprenant 142 logements.

L’immeuble a été construit il y a environ quarante ans. [5] La gestionnaire de l’immeuble, Mme Décary, n’avait pas son bureau dans l’immeuble durant les travaux. [6] Le bâtiment n’était pas muni d’un système d’air conditionné, seul un système de ventilation est fonctionnel dans l’immeuble. Et ce dernier n’aurait pas été en opération à l’été 2010. [7] Les locataires ont déposé plusieurs avis de travaux qu’ils ont reçus. Le locateur admet avoir transmis tous ces avis.

Les dates de ces avis sont : 1 er avril 2010, 19 aout 2010, 1 er octobre 2010, 15 octobre 2010, 15 novembre 2010, 6 décembre 2010, 21 avril 2011, 17 aout 2011, 22 aout 2011, 4 octobre 2011 et 6 octobre 2011. [8] Les travaux de rénovation ont débuté en avril 2010. Au début, les travaux avaient pour but de rénover les logements vacants. Plusieurs ont été complètement démolis et reconstruits. [9] Les tapis des corridors ont été enlevés.

Ces travaux ont duré un mois. [10] Le seuil de la porte de chaque logement a été retiré, ce qui permettait à la poussière de pénétrer dans chaque appartement. [11] À compter du mois de juillet au mois d’octobre 2010 et pour une période de quatre mois, les balcons ont été enlevés sur la façade avant de l’immeuble. [12] Afin d’enlever ces balcons, les ouvriers ont dû utiliser un marteau piqueur, ce qui a provoqué un bruit infernal. Ce bruit se produisait tous les jours, ainsi que beaucoup de poussières, dès 6:00 AM jusqu’à 16:00.

La vibration se faisait sentir dans l’ensemble de l’immeuble lorsque le marteau piqueur fonctionnait. [13] Dû aux travaux sur les balcons, ceux-ci n’étaient pas disponibles par les locataires. [14] Les fenêtres de ces balcons ont dû être fermées et barrées. [15] Les ouvriers devaient monter et descendre de façon régulière sur les monte-charges, ce qui leur donnait une vue à l’intérieur des appartements, ce qui empêchait les locataires d’avoir une vie privée. [16] Durant un an, les locataires ont dû se contenter que d’un seul ascenseur. [17] Ce seul ascenseur servait aussi aux ouvriers, ce qui laissait moins de disponibilité aux locataires. [18] Donc, il y avait des déménagements, des débris, etc. qui passaient par cet ascenseur. [19] En novembre 2010, les travaux au garage ont débuté. [20] Les locataires ont dû se stationner à l’extérieur, mais ils ont obtenu de la Ville de Montréal, une permission d’utiliser les rues avoisinantes à raison de 20 $ pour l’émission du permis temporaire valide pour deux mois.

Ce permis était renouvelable au besoin. [21] Un petit tracteur au gaz était utilisé pour casser le béton du garage, ce qui, encore une fois, produisait un bruit infernal et faisait

de la vibration dans tout l’immeuble. [22] Le taux de décibel a été enregistré en date du 1 er septembre 2010 de 80 à 82 DBA. Selon le règlement de la ville, le taux de décibel devrait normalement se situe aux alentours de 50 DBA. [23] Les émanations de gaz d’échappement de cette machine se retrouvaient sur les étages et dans les logements. Les locataires pouvaient les sentir. [24] Dû à la présence de ces gaz, les alarmes d’incendie se déclenchaient régulièrement.

Les pompiers ont dû s’y présente de trois reprises. [25] Les gens ont fini par ne plus donner suite à ces alarmes. [26] Durant les travaux, certains problèmes de chauffage sont survenus.

Durant l’hiver, le chauffage était intermittent. » [ 14 ] Dans la décision, le Régisseur résume les faits particuliers qu'il a retenus pour les Intimés Donato et Charland en ces termes : « [49] Le locataire habite l’immeuble avec sa conjointe, mais seul son nom est sur le bail depuis le 1 er juin 2004 et il a quitté en novembre 2010. [50] En juin 2010, il payait 1 066 $ plus un montant de 66 $ pour le stationnement. [51] Il est musicien, contrebassiste et compositeur. [52] Il ne pouvait faire de l’écriture de composition de chez lui dû au bruit. Le bruit était insupportable.

Il était impossible de soutenir une conversation. [53] Dû au bruit, son appartement devenait inhabitable. [54] Le matin, il s’organisait afin de sortir de son logement pour éviter l’exposition au bruit.

Il devait donc s’organiser pour travailler ailleurs. [55] Comme il était aussi compositeur au piano, il ne pouvait apporter son piano à l’extérieur, ce qui lui causait de grave préjudice. [56] Il ne pouvait recevoir sa famille, qui se compose de sept petits-enfants. [57] Il a décidé de quitter quand le locateur lui a annoncé que le garage serait fermé pour des travaux majeurs. [58] Avec son contrebasse, il ne pouvait se permettre de ne pas avoir de voiture à proximité. [59] Il aimait le quartier.

Il enseignait à l’Université situé juste à proximité. [60] Il dépose des factures de déménagement de 1 017,86 $, ainsi qu’une facture pour un expert en déménagement de piano de 191,89 $. [61] Le 26 octobre 2010, il écrit au locateur pour lui dire qu’il voulait mettre fin au bail, le 30 novembre 2010. [62] Une entente est intervenue et le locataire a pu résilier son bail et quitter son logement sans pénalité en novembre 2010. [63] Comme il a quitté en novembre, il n’a pas vécu les problèmes reliés à certains travaux. [64] Il avait l’impression que le locateur voulait que les locataires quittent.

Il est persuadé qu’il a été obligé de partir. [65] Par curiosité, il est retourné voir le coût des logements à la suite des travaux.

Alors qu’il payait 1 066 $ à son départ, le prix du logement comparable au sien est maintenant de 1 800 $ sans garage. [66] Si un expert lui disait qu’il y avait urgence et que les travaux devaient se faire, il comprendrait, mais il n’avait pas cette information. [ 15 ] Les Intimés ont saisi la Régie d’une demande en diminution de loyer de 50 % du 1 er mai 2010 au 30 novembre 2010 (4 245 $), de dommages-intérêts pour troubles et inconvénients de 10 000 $, dommages-intérêts punitifs de 10 000 $, dommages moraux de 10 000 $ et de frais de déménagement de 1 208,89 $. [ 16 ] Aucun montant n'est accordé pour dommages moraux et dommages punitifs.

Dans la décision, on retrouve le raisonnement suivi par le Régisseur pour octroyer un montant forfaitaire à

titre de diminution de loyer et à

titre de dommages-intérêts pour troubles et inconvénients et des frais de déménagement : « Diminution de loyer [83] Pour la diminution de loyer, le tribunal doit vérifier si pendant la période alléguée, le locataire a perdu la jouissance d'une

partie de son logement. Le principe veut que le loyer soit pleinement exigible lorsqu'un locataire a l'usage normal du logement et des

espaces communs. [84] Selon la preuve entendue, le tribunal constate que les locataires n’ont pas eu la pleine jouissance de leur logement durant lapériode des travaux. [85] Ils ont dû endurer, durant plusieurs mois, du bruit, de la poussière, un non-accès à leur stationnement, un seul ascenseurfonctionnel, l’inutilisation de leur balcon, l’impossibilité d’ouvrir leurs fenêtres en saison estivale, etc. [86] Ces évènements ont surement affecté les locataires dans la jouissance de leur logement et le tribunal accordera unediminution de loyer. [87] Comme les travaux ont duré plusieurs mois, dont certains ont affecté plus la jouissance des logements que d’autres, et àdivers degrés, il est impossible d’accorder un pourcentage de diminution de loyer. [88] Le tribunal optera plus pour un montant forfaitaire comme la jurisprudence le lui permet. [89] Dans le présent dossier, il est demandé au tribunal d’accorder une diminution de loyer, mais dans les circonstances, letribunal substitue la diminution de loyer en un montant forfaitaire.

Cette façon est permise telle que l’a confirmée l’honorable juge JulieVeilleux dans le dossier Clark c. Dike (C.Q., 2011 QCCQ 11500 , 500-80-019760-116, 28 septembre 2011) : « [16] Au surplus, bien que la requérante réfère à des courants jurisprudentiels en regard des questions en litige soulevées, elle n’a faitaucune démonstration de telle controverse.

Au contraire, l’extrait de doctrine soumis par la requérante réfère expressément à lapossibilité d’allouer une somme forfaitaire plutôt qu’un montant mensuel à la suite d’une demande de diminution de loyer » [90] Le tribunal octroie, au locataire, la somme forfaitaire de 3 000 $.

Dommages-intérêts pour troubles et inconvénients [91] Le locataire demande un montant de 10 000 $ pour troubles et inconvénients. [92] Il est bien évident que l’ensemble des travaux a causé au locataire certains troubles et inconvénients. [93] Durant les travaux, le locataire a dû s’absenter régulièrement de son logement pour ne pas subir le bruit. Le locataire n’a paspu recevoir des amis, a été empêché de dormir convenablement.

Sa vie personnelle en a été affectée. [94] Pour l’ensemble des troubles et inconvénients dont a été victime le locataire, le tribunal lui accordera un montant forfaitairede 1 500 $. […] Frais de déménagement [107] Finalement, le locataire demande de 1 208,89 $. [108] À cet effet, il dépose une facture de ce montant. [109] Le locataire a-t-il le droit de recevoir le remboursement de ses frais de déménagement ? [110] Il est en preuve que le locataire n’aurait pas déménagé s’il n’y aurait pas eu de travaux dans l’immeuble.

Les travaux sont lacause directe de son déménagement. [111] Le tribunal lui accordera donc un montant de 1 208,89 $. » prétentions des parties [17] Selon la Requérante, la décision est entachée d'erreurs en raison de : • La non-justification du montant forfaitaire de diminution de loyer qui varie d'un locataire à un autre, qui est selon elle, accordé demanière aléatoire par le Régisseur; • L'absence de justification pour l'octroi des dommages pour troubles et inconvénients; • L'octroi de diminution de loyer et de dommages-intérêts pour les mêmes troubles et inconvénients. [18] Elle reproche au Régisseur de ne pas avoir procédé à une analyse individuelle pour chacun des locataires. [19] Selon les Intimés, ce que la Requérante recherche, c'est un réexamen de la preuve qui a été présentée devant la Régie, ce quin'est pas du ressort de la Cour du Québec siégeant en appel. [20] Selon les Intimés, les décisions de la Régie qui doivent être prises dans leur ensemble sont suffisamment motivées et qu'il n'y apas lieu pour la Cour du Québec d'intervenir. [21] Selon les Intimés, la règle de la proportionnalité milite en faveur du rejet des requêtes pour permission d'appeler. analyse et motifs

[ 22 ] L’

article 91 de la

Loi sur la Régie du logement [2] (« L.R. ») énonce : « 91 . Les décisions de la Régie du logement peuvent faire l'objet d'un appel sur permission d'un juge de la Cour du Québec, lorsque la question en jeu en est une qui devrait être soumise à la Cour du Québec. […] [ 23 ] Selon les critères dégagés par la jurisprudence pour l’application de l’

article 91 de la L.R. , il n'appartient pas à la Cour du Québec, au stade de la requête pour permission d'appeler, d'entrer dans le mérite des questions soulevées [3] , ni de se prononcer sur le fond.

Il appartient plutôt à cette Cour de déterminer si les questions que la Requérante veut soumettre à cette Cour sont controversées [4] , sérieuses, nouvelles, d'intérêt général [5] ou que la décision de la Régie souffre d'une faiblesse apparente entraînant des conséquences préjudiciables [6] . [ 24 ] Le critère d’une faiblesse apparente inclut le concept de l'erreur en droit ou une erreur manifeste dans l'appréciation des faits mis en preuve. [ 25 ] Le Tribunal constate, en ce qui concerne la première question qui porte sur une double compensation pour les mêmes faits, que la Requérante invite la Cour du Québec à réexaminer la preuve afin de déterminer si les faits retenus pour la diminution de loyer sont les mêmes faits retenus par le Régisseur pour l'octroi des dommages pour troubles et inconvénients. [ 26 ] Quant à la question portant sur l'absence de justification et absence de cohérence dans les décisions, elle est assimilable à une question d'insuffisance ou d'absence de motivation des décisions de la Régie. [ 27 ] Au sujet de la méthode retenue et appliquée par le Régisseur d’exprimer en montant forfaitaire la diminution de loyer à accorder aux Intimés, il appert de la décision que le décideur de première instance a effectué une évaluation globale de la situation des Intimés afin de déterminer le montant forfaitaire accordé à

titre de diminution de loyer. [ 28 ] Suivant les principes dégagés par la doctrine et la jurisprudence [7] , la somme forfaitaire accordée à

titre de diminution de loyer vise à dédommager le locataire durant la période qu'il n’a plus la pleine et entière jouissance des lieux loués. Le loyer doit être réduit en proportion de la diminution subie, alors il ne s’agit pas d’une compensation pour des dommages ou des inconvénients que la situation peut causer.

Une compensation pour de tels dommages peut aussi être accordée si la preuve démontre à la satisfaction du Régisseur, que le locataire a subi des troubles et inconvénients qui résultent de la situation dans laquelle il se retrouve à cause du manquement du locateur de remplir son obligation en vertu du bail. [ 29 ] Il appert de la lecture de la décision qu'elle ne s'écarte pas des règles de droit applicable et qu'elle est bien dirigée en droit. [ 30 ] La lecture de l’ensemble de la décision permet de situer la date à laquelle la diminution du loyer débute et prend fin, ainsi que l’étendue de la perte de services qui occasionne une perte de jouissance et justifie le montant forfaitaire accordé à

titre de diminution de loyer. [ 31 ] Les motifs exprimés dans la décision de la Régie pour l’octroi des dommages pour troubles et inconvénients trouvent assise dans la trame factuelle qui supporte l’existence de faits qui donnent ouverture à l’octroi de diminution de loyer ainsi que l'existence d'autres faits distincts qui donnent ouverture à l’octroi des dommages pour troubles et inconvénients. [ 32 ] Il n’appartient pas à la Cour du Québec de réexaminer les faits à la place de la Régie, ce tant au stade de la requête pour permission d'appeler qu'au stade de l'audition de l'appel au fond.

Faut-il rappeler qu'il n'appartient pas au Tribunal de révision de se livrer à sa propre analyse des faits, car même dans le cas où le Tribunal de révision conclurait que la réponse donnée par le Tribunal inférieur n'est pas la meilleure, il doit refuser d'intervenir [8] . [ 33 ] Selon les principes bien établis par la jurisprudence, lorsque les éléments de fait et de droit mentionnés dans une décision rendent celle-ci intelligible et permettent de comprendre son fondement, on ne peut pas conclure en une absence de motivation ou de justification [9] . [ 34 ] En ce qui concerne la question portant sur l'absence de justification ou insuffisance des motifs de la décision de la Régie, le Tribunal constate à la lecture de la décision, bien que les motifs soient succincts et que le Régisseur reprend une même formulation dans les motifs des décisions, les éléments de faits particuliers retenus dans chacune des décisions qui doivent être lus avec les motifs de la décision rendent celle-ci intelligible et permet de comprendre son fondement.

On ne peut pas conclure en une absence de motivation qui constituerait une atteinte aux règles de justice naturelle [10] , ce qui n'est pas le cas ici. [ 35 ] Prise dans son ensemble, la décision de la Régie ne paraît pas à première vue présenter une absence de justification pour les montants accordés à

titre de diminution de loyer et de dommages pour troubles et inconvénients. [ 36 ] La requête pour permission d’appeler et la lecture de la décision qui est bien étoffée et suffisamment motivée ne font pas voir ce en quoi la décision de la Régie, à première vue, présente soit; une faiblesse apparente, une absence de justification ou insuffisance de motivation ou une erreur manifeste dans l'appréciation des faits par la Régie. [ 37 ] VU que la Requérante n'a pas réussi à démontrer qu'un des critères pour l'application de l'

article 91 de la

Loi sur la Régie du logement [11] est rencontré, en conséquence, l’autorisation d’en appeler de la décision ne peut pas être accordée. [ 38 ] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 39 ] Rejette la requête pour permission d’appeler.

__________________________________ DANIEL DORTÉLUS, J.C.Q. Me Marie-Noël Rochon Étude légale : Heenan Blaikie Avocats Avocate de la Requérante Me Kamel Balti Étude légale : Kamel Balti Avocat Avocat des Intimés Date de l’audience : 5 février 2014