2023 QCCA 805, 2023 QCCA 805

Bagur c. Massonnat 2023 QCCA 805 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-029879-228 (700-17-014837-172) DATE : 12 juin 2023 FORMATION : LES HONORABLES GUY GAGNON, J.C.A. ROBERT M. MAINVILLE, J.C.A. STEPHEN W. HAMILTON, J.C.A. PATRICK BAGUR MARJORIE MARIE-ANGE BAGUR NICOLAS BAGUR RICHARD ROBERT BERNAIX JEAN-PIERRE STÉPHANE FERRER FIDUCIE LES TERRES DE WAKENDA APPELANTS – défendeurs c.

CHRISTIAN MASSONNAT THÉRÈSE COULAUD MIGUEL GRATTIROLA MARIE-ANGE PYANET INTIMÉS – demandeurs et VILLE DE SAINTE-MARGUERITE-DU-LAC-MASSON SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE TYE MAEVA OFFICIER DE LA PUBLICITÉ DES DROITS DE LA CIRCONSCRIPTION FONCIÈRE DE TERREBONNE MIS EN CAUSE – mis en cause ARRÊT [ 1 ] Les appelants portent en appel le jugement du 30 septembre 2021 [1] de l’honorable Judith Harvie de la Cour supérieure, district de Terrebonne, qui ordonne à la majorité d’entre eux d’aménager dans les six mois un chemin sur un lot situé dans la Ville de Sainte- Marguerite-du-Lac-Masson, en conformité avec la réglementation municipale, à défaut de quoi les intimés Christian Massonnat et Thérèse Coulaud pourront se faire rembourser jusqu’à 220 821 $ à cette fin.

Le jugement condamne aussi les appelants à verser un montant de 5 000 $ à chacun des intimés Christian Massonnat et Thérèse Coulaud pour perte de jouissance de leur immeuble. [ 2 ] Bien que les intimés Miguel Grattirola et Marie-Ange Pyanet soient des parties dans le présent dossier, ils n’étaient ni représentés ni présents lors du procès et ils n’ont pas comparu en appel.

Dans ces circonstances, seules les parties intimées Christian Massonnat et Thérèse Coulaud sont les véritables intéressées dans cette affaire et, sauf indication contraire, ce sont elles qui seront désignées comme les « intimés » aux fins du présent arrêt. LE CONTEXTE [ 3 ] En 2008, les intimés, des citoyens français, souhaitent acheter un terrain afin d’y construire ultérieurement une résidence pour se rapprocher de leur fils et de leurs petits-enfants résidant au Québec.

Le terrain se situe à Sainte-Marguerite-du-Lac-Masson (la « Ville ») et appartient alors au promoteur immobilier Domaine Quiétude Québec inc. (« Domaine »). [ 4 ] Le 30 octobre 2008, les intimés procèdent à la signature d’un acte notarié pour l’acquisition du terrain.

Comme celui-ci n’a pas d’issue sur la voie publique, l’acte d’achat établit la servitude suivante [2] : À la faveur des présentes, le vendeur établit et constitue, au profit de l’immeuble faisant l’objet des présentes et étant ci-dessus décrit, étant le fonds dominant, une servitude réelle et perpétuelle consistant en un droit de passage à pied et en véhicule de toute nature sur

l’immeuble ci-dessous désigné, étant le fonds servant : Assiette de la servitude La présente servitude s’exercera sur un certain emplacement […] composé d’une

partie du lot originaire Numéro VINGT-SEPT rue projetée (27 ptie rue projeté

e) du rang 9 du canton de Wexford […] […] L’acheteur contribuera en commun avec tous les autres usagers aux charges d’entretien, de réparation et de déneigement dudit chemin. [Soulignement ajouté] [ 5 ] Au moment de l’acquisition, les intimés comprennent du représentant du vendeur et promoteur Domaine que le terrain proposé est accessible, constructible et sera desservi par les services municipaux. Le plan du projet immobilier comprend d’ailleurs une rue qui indique que les propriétés qui y seront construites se verront raccordées à la voie publique [3] .

Les intimés comprennent également que l’aménagement du chemin sera exécuté par un entrepreneur dont les services ont été retenus et c’est sur la foi de ces propos qu’ils achètent le terrain.

Par ailleurs, selon la réglementation municipale, l’obtention d’un permis de la Ville afin de construire une résidence sur le terrain acquis par les intimés requiert l’aménagement d’un chemin conforme au Règlement municipal no. 09-2006 [4] de la Ville portant sur les normes minimales de construction des chemins, ce qu’un représentant de cette dernière confirme aux intimés au début de 2010. [ 6 ] Toujours en 2008, l’appelant Patrick Bagur, lui aussi citoyen français, acquiert trois terrains dans ce même projet immobilier de Domaine, soit un pour lui-même, un pour sa fille l’appelante Marjorie Marie-Ange Bagur (« Marjorie ») et le troisième pour son fils l’appelant Nicolas Bagur (« Nicolas ») (ces derniers étant collectivement désignés la « famille Bagur »).

Ces terrains de la famille Bagur bordent la voie publique et n’ont donc pas besoin d’un droit de passage pour y accéder. [ 7 ] Le 30 novembre 2010, la famille Bagur, ainsi que les appelants Richard Robert Bernaix (« Bernaix ») et Jean-Pierre Stéphane Ferrer (« Ferrer ») et la mise en cause Société Civile Immobilière Tye Maeva, acquièrent du promoteur Domaine, pour une somme nominale, le terrain devant servir de chemin et qui constitue le fonds servant des droits de passage pour les autres terrains du projet de développement [5] .

L’acte notarié établi à cette fin désigne ce terrain comme « servant de rue » et énonce « que le terrain étant une rue ou un passage commun est affecté de différentes servitudes de passage ». L’acte notarié stipule aussi que les acheteurs s’obligent à « aménager et rendre conforme si besoin est, aux règlementations et lois en vigueur et assurer l’entretien du chemin à la complète exonération du vendeur » [transcription textuelle]. [ 8 ] Le contexte entourant cet acte notarié est décrit par l’appelant Patrick Bagur à l’audience.

Il soutient que l’acquisition de l’assiette de la servitude de Domaine serait « tout à fait normal et que c’est le droit, que la servitude revienne aux acquéreurs » [6] . Une procuration a été accordée à cette fin à une agente immobilière, Julie Constantineau, afin qu’elle signe l’acte de vente au nom des acquéreurs. Patrick Bagur témoigne n’avoir jamais lu l’acte de vente avant qu’il soit conclu. Il indique que, selon lui, cet acte est truffé d’erreurs.

Notons cependant qu’aucune contestation judiciaire quant à l’authenticité ou la validité de cet acte notarié n’a été entreprise par les appelants et aucune poursuite en lien avec cet acte notarié n’a été entamée par ces derniers contre Domaine, Julie Constantineau ou le notaire instrumentant. [ 9 ] En 2016, la Ville offre aux appelants de lui céder le terrain devant servir de chemin afin qu’elle effectue elle-même les travaux de construction et de mise aux normes du chemin moyennant une facturation des coûts d’aménagement du chemin aux propriétaires desservis sous forme d’une taxe municipale échelonnée sur une période de 10 ans [7] .

Étonnamment, les appelants n’acceptent pas cette offre fort généreuse, exigeant plutôt le remboursement des dépenses qu’ils ont engagées, soit les frais du notaire, les frais de mutation et les taxes versées.

La Ville n’accepte pas cette contre-proposition. [ 10 ] En janvier 2017, les intimés mettent en demeure les appelants d’entreprendre les travaux afin d’aménager le chemin conformément à la réglementation municipale ou, à leur choix, de céder le terrain en cause à la Ville [8] . [ 11 ] En juin 2017, les membres de la famille Bagur cèdent leurs intérêts dans le terrain qui doit servir de chemin à l’appelante Fiducie les Terres de Wakenda (« Fiducie Wakenda »), dont les fiduciaires sont Marjorie et Nicolas Bagur [9] . [ 12 ] Le 27 décembre 2017 [10] , les intimés déposent une demande introductive d’instance dans laquelle ils demandent à la Cour supérieure d’ordonner aux appelants de procéder à l’aménagement du chemin conformément à la réglementation municipale, ou à défaut, de leur rembourser les frais qu’ils engageront pour procéder eux-mêmes à cet aménagement.

Ils réclament également 10 000 $ chacun pour perte de jouissance de leur propriété en raison des manquements des appelants. [ 13 ] Les appelants Bernaix et Ferrer ne répondent pas à la procédure [11] . La famille Bagur et la Fiducie Wakenda contestent. LE JUGEMENT DE PREMIÈRE INSTANCE [ 14 ] Après avoir établi les faits et énoncé le droit applicable, la juge constate que les parties conviennent que les intimés jouissent, par convention, d’une servitude de passage sur le terrain en cause [12] .

La juge conclut aussi de la preuve qu’accessoirement à cette servitude réelle se rattache une obligation de faire qui lui est indissociable, soit celle d’aménager sur l’assiette de la servitude un chemin conforme aux règles municipales [13] . [ 15 ] La juge conclut également que l’obligation d’aménager le terrain en chemin conforme à la réglementation municipale est

assumée solidairement par l’ensemble des propriétaires du terrain [14] . Puisque la famille Bagur a vendu ses intérêts à la Fiducie Wakenda, c’est cette dernière qui est maintenant responsable de cette obligation, solidairement avec les autres propriétaires. Cela étant, une fiducie n’ayant pas de personnalité juridique distincte, ce sont ses fiduciaires, Marjorie et Nicolas Bagur, qui peuvent se voir condamner, solidairement avec les autres propriétaires, soit Bernaix et Ferrer [15] . [ 16 ] La juge accepte le rapport d’expertise des intimés quant aux coûts d’aménagement du chemin, soit 220 821 $ [16] .

C’est ce montant que les intimés pourront récupérer afin d’aménager le terrain en chemin conforme, à défaut des propriétaires de s’exécuter dans les six mois du jugement [17] . Par ailleurs, la juge condamne les appelants à payer solidairement aux intimés 5 000 $ chacun pour la perte de jouissance de leur propriété [18] .

LES MOYENS D’APPEL [ 17 ] Les appelants énoncent dans leur mémoire les moyens d’appel suivants : - La juge de première instance a-t-elle erré en fait et en droit en omettant de prendre en compte dans le cadre de son analyse le comportement des parties, et plus particulièrement celui des intimés, préalablement à l’achat de leur terrain? - La juge de première instance a-t-elle erré de façon manifeste et déraisonnable en concluant que l’aménagement du chemin conforme à la réglementation constitue une obligation réelle, accessoire à la servitude qui lie les propriétés et le propriétaire du terrain et qu’il n’y a pas eu de délégation de paiement en vertu de l’acte d’achat du terrain? - La juge de première instance a-t-elle erré en fait et en droit en omettant de conclure que le recours des intimés était prescrit? - La juge de première instance a-t-elle erré de façon manifeste et déraisonnable en fait en condamnant les appelants à verser des dommages de 5 000 $ à chacun des intimés? [ 18 ] Les deux premiers moyens se recoupent largement puisqu’ils cherchent à contester la conclusion de la juge voulant que l’acte notarié conclu lors de l’achat du terrain des intimés contienne une obligation réelle accessoire à la servitude établie par celle-ci, soit celle d’aménager un chemin conforme à la réglementation municipale. [ 19 ] Quant au troisième moyen portant sur la prescription, bien qu’il n’ait pas été soulevé au procès ni énoncé dans la déclaration d’appel, les intimés y ont répondu sans protester et il y a donc lieu de le traiter. [ 20 ] Finalement, quant au quatrième moyen, l’appelant Patrick Bagur ne peut le soulever en appel.

La condamnation solidaire de verser 5 000 $ à chacun des intimés est la seule conclusion du jugement de première instance le visant et ce dernier n’a ni sollicité ni obtenu une permission d’appeler, tel que le requiert l’article 30 du Code de procédure civile , vu qu’à son égard la valeur de l’objet du litige en appel est inférieure à 60 000 $ [19] . Ce moyen d’appel ne concerne donc que les autres appelants. ANALYSE La servitude inclut-elle une obligation réelle accessoire d’aménager un chemin conforme à la réglementation municipale? [ 21 ] Les prétentions des appelants à ce sujet se déploient en deux volets.

En premier lieu, ils font valoir que la juge de première instance aurait commis une erreur manifeste et déterminante en concluant à l’existence d’une obligation réelle accessoire à la servitude de construire un chemin conforme à la réglementation municipale. Selon les appelants, les intimés ignoraient l’existence du règlement municipal de la Ville stipulant qu’un chemin conforme devait être aménagé avant l’obtention d’un permis de construction pour une résidence.

Ainsi, les parties à l’acte notarié constitutif de la servitude ne pouvaient avoir l’intention de construire un chemin conforme à la réglementation municipale, d’autant plus que l’acte constitutif de la servitude ne fait pas mention qu’elle doit être conforme à cette réglementation. [ 22 ] En deuxième lieu, les appelants soutiennent que l’aménagement d’un chemin conforme à la réglementation municipale à

titre d’obligation réelle accessoire à la servitude dépasse le principe voulant que la servitude s’étende à tout ce qui est nécessaire, pas seulement utile. Ainsi, selon les appelants, la juge devait s’en remettre uniquement au texte explicite de l’acte constitutif de la servitude voulant que le chemin permette une circulation à pied et en véhicule. En l’espèce, puisque les parties ont admis que le chemin était à tout le moins accessible par un véhicule de type « tout terrain », les obligations imposées conformément à la servitude prévue à l’acte notarié auraient été respectées. [ 23 ] Il y a lieu de rejeter ces prétentions. [ 24 ] L’

article 1178 du Code civil du Québec (« C.c.Q. ») stipule qu’une obligation de faire peut être rattachée à une servitude et imposée au propriétaire du fonds servant. Cette obligation doit être considérée comme un accessoire à la servitude et doit être stipulée au service ou l’exploitation de l’immeuble : 1178. Une obligation de faire peut être rattachée à une servitude et imposée au propriétaire du fonds servant. Cette obligation est un accessoire de la servitude et ne peut être stipulée que pour le service ou l’exploitation de l’immeuble. 1178 .

An obligation to do something may be attached to a servitude and imposed on the owner of the servient land. The obligation is an accessory to the servitude and can only be stipulated for the service or exploitation of the immovable [ 25 ] Cette obligation de faire, qualifiée d’obligation réelle ou d’obligation propter rem , a ceci de particulier, elle est celle « dont une personne est tenue uniquement en raison de sa qualité de titulaire d’un droit réel » [20] . Ainsi, suivant l’

article 1178 C.c.Q. , les parties

peuvent convenir d’imposer au propriétaire du fonds servant une obligation de faire, par exemple de construire le chemin d’une servitude de passage, qui est un accessoire de la servitude [21] . Une telle obligation lie le propriétaire du fonds servant, de même que ses ayants droit, et ne peut s’éteindre qu’avec la servitude dont elle est l’accessoire ou dans les circonstances prévues par la loi [22] .

Il s’agit donc d’une obligation réelle contractuellement imposée et définie [23] . [ 26 ] Dans la mesure où cette obligation de faire est destinée à faciliter l’exercice de la servitude, la prestation exigée au propriétaire du fonds servant est celle qui est nécessaire à son exercice [24] .

Ainsi, l’obligation de faire est attachée au droit réel de servitude dont elle est l’accessoire et elle se transmet aux propriétaires successifs du fonds servant [25] . [ 27 ] Ces points de droit étant établis, les prétentions des appelants s’appuient principalement sur le fait que l’acte notarié constitutif de la servitude ne prévoit pas une stipulation expresse contenant l’obligation de construire un chemin conforme à la réglementation municipale.

Or, la juge de première instance pouvait néanmoins conclure à l’existence d’une telle obligation de faire conformément à la méthode d’interprétation d’un acte constitutif d’une servitude, telle qu’énoncée par la Cour dans l’arrêt Granby (Ville de) c. Poulin (Succession de) [26] : [35] Comme pour tout contrat, lorsqu’on interprète un acte de servitude, il faut rechercher l’intention commune des parties plutôt que de s’arrêter au sens littéral des termes utilisés (article 1013 C.c.B.-C. ;

article 1425 C.c.Q. ). Il faut rechercher l’intention qui animait les parties « au moment où la servitude fut constituée » . Lorsqu’un doute subsiste, en dépit de toutes les manières de connaître l’intention commune des parties, il doit être résolu en faveur du fonds servant : c’est le principe de l’interprétation restrictive des charges susceptibles de grever un fonds.

Ce principe d’interprétation restrictive découle du fait que la loi ne privilégie pas le démembrement du droit de propriété. […] [37] La règle de l’interprétation restrictive ne s’applique qu’en cas de doute sur l’intention réelle des parties. […] [ 28 ] Or, comme l’a conclu la juge de première instance, l’examen de l’intention commune des parties dissipe tout doute à cet égard et permet d’établir que l’acte constitutif de la servitude comprenait une obligation d’aménager un chemin conforme à la réglementation municipale comme obligation de faire accessoire à la servitude. [ 29 ] D’abord, la juge de première instance relève que l’acte notarié constitutif de la servitude qualifie l’assiette de celle-ci de « rue projetée » et ne comprend aucun engagement des intimés d’aménager cette rue à leurs frais.

La juge s’intéresse ensuite aux circonstances de la conclusion de l’acte notarié et à l’interprétation que lui ont donné les parties pour conclure que celui-ci comprenait l’obligation accessoire du propriétaire du fonds servant d’aménager un chemin conforme à la réglementation municipale. [ 30 ] Ces circonstances sont les suivantes. Les intimés achètent leur terrain dans le but d’y construire une résidence au sein d’un projet de développement immobilier comprenant plusieurs autres terrains qui doivent être desservis par une rue projetée. Le plan de lotissement du projet immobilier le prévoit explicitement [27] .

L’intimé Massonnat explique d’ailleurs, lors de son témoignage, qu’au moment de l’achat de son terrain avec sa conjointe, le représentant de Domaine lui fait des représentations selon lesquelles ce terrain est constructible et que le chemin pour y accéder à cette fin est en cours d’achèvement par un entrepreneur à qui les travaux auraient été confiés [28] . Aucun autre témoin n’est venu contredire ces propos.

D’ailleurs, au moment de l’achat du terrain, le règlement municipal de la Ville exigeait déjà qu’un chemin conforme à celle-ci soit aménagé afin de délivrer un permis de construction. [ 31 ] Par ailleurs, lors de la cession aux appelants du terrain devant servir de chemin, l’acte notarié rédigé à cette fin prévoit explicitement l’obligation des acheteurs, en l’occurrence les appelants, d’aménager un chemin conforme à la réglementation municipale.

Il en découle que les représentants de Domaine étaient tout à fait conscients de l’obligation de cette dernière d’aménager un chemin conforme à la réglementation municipale et qu’ils ont choisi de céder cette obligation aux appelants, qui l’ont acceptée. [ 32 ] Ces circonstances, soutenues par la preuve, permettaient amplement à la juge de conclure que la servitude établie dans l’acte notarié comprenait l’obligation accessoire d’aménager un chemin permettant aux intimés de construire une résidence sur le terrain qu’ils avaient acquis, c’est-à-dire un chemin conforme à la réglementation municipale.

C’est ce qui se dégage de l’intention de Domaine et des intimés au moment de conclure l’acte constitutif de servitude et de leur comportement subséquent, notamment le comportement de Domaine lors de la cession subséquente aux appelants du terrain devant servir de chemin. [ 33 ] Par ailleurs, lorsque les tribunaux interprètent le mode d’exercice de la servitude, y compris ce qui en est accessoire, il faut aussi tenir compte de son objet et de l’usage des lieux [29] .

En l’espèce, dans la mesure où le terrain acquis par les intimés était pour les fins d’y construire une résidence et que la servitude de passage a été établie suivant cet objet, il est clair que l’aménagement d’un chemin respectant les exigences municipales est nécessaire à l’exercice de la servitude. [ 34 ] Il s’ensuit donc, conformément à la nature de l’obligation de faire établie par l’

article 1178 C.c.Q. , qu’elle s’est transmise aux appelants en leur qualité de propriétaires successifs du fonds servants. Cette transmission est d’ailleurs expressément constatée dans l’acte notarié du 30 novembre 2010 qui stipule que les acheteurs (c’est-à-dire les appelants) s’obligent « à aménager et rendre conforme, si besoin est, aux règlementations et lois en vigueur et assurer l’entretien du chemin » tout en énonçant que le terrain est « un immeuble servant de rue » ou encore « une rue ou un passage commun » [30] .

Le recours des intimés est-il prescrit? [ 35 ] Selon le régime de la prescription extinctive du Code civil du Québec , le délai de prescription d’une action qui vise à faire valoir un droit réel immobilier est de 10 ans, tandis que celui d’une action qui tend à faire valoir un droit personnel ou un droit réel mobilier et dont le délai n’est pas autrement fixé par la loi est de 3 ans [31] . Quant à l’

article 1191 , alinéa 5 e C.c.Q. , il énonce qu’une servitude s’éteint par le non-usage pendant 10 ans. [ 36 ] La Cour a récemment rappelé que l’obligation de faire rattachée à une servitude et prévue par l’

article 1178 C.c.Q . ne peut s’éteindre qu’avec la servitude dont elle est l’accessoire ou dans les circonstances établies par la loi [32] . Il en découle que c’est le délai

de prescription de 10 ans prévu à l’

article 2923 C.c.Q. concernant les droits réels immobiliers qui s’applique lorsqu’il s’agit de faire valoir l’exécution d’une telle obligation. [ 37 ] C’est d’ailleurs l’approche retenue par le juge Dumas de la Cour supérieure dans Gourdeau c. Ashby [33] où l’obligation accessoire à la servitude était, comme ici, la construction d’un chemin. Le juge Dumas écrit [34] : [93] C'est la juste application de l'

article 1178 C.c.Q. L'obligation de construire un chemin mentionnée à une servitude de passage constitue une obligation de faire imposée au propriétaire du fonds servant. Cette obligation constitue un accessoire d'un droit réel et possède les mêmes caractères que celui-ci. [94] Puisque la servitude n’est pas prescrite, l’accessoire de la servitude possède les caractères de droit réel, il faut conclure que l’obligation se prescrit selon la règle générale de la prescription de 10 ans de l’

article 2923 C.c.Q. , applicable aux droits réels immobiliers. [Transcription textuelle] [ 38 ] Il y a lieu d’entériner cette analyse. En effet, d’une part, la servitude de passage constitue un droit réel et, d’autre part, l’

article 1178 C.c.Q. prévoit que l'obligation de faire imposée au propriétaire du fonds servant constitue un « accessoire à la servitude » « stipulée que pour le service et l’exploitation de l’immeuble ». Cette obligation de faire prévue par l’

article 1178 C.c.Q. possède donc le caractère d'un droit réel sans nécessairement en être un. Cette position est appuyée par Mazeaud dans Leçons de droit civil [35] : « lorsqu'il s'agit d'obligations accessoires à la servitude - obligations d'entretenir les travaux ou ouvrages nécessaires à l'usage du fonds dominant - le Code civil et la jurisprudence confèrent à l'obligation les caractères de la servitude elle-même : les caractères du droit réel ». [ 39 ] Ce caractère de droit réel s’étend à l’obligation de faire prévue par l’

article 1178 C.c.Q. vu la rédaction particulière de cet article, et ce, peu importe la caractérisation de cette obligation sous le droit civil, laquelle caractérisation fait d’ailleurs l’objet d’une controverse doctrinale dont il n’est pas nécessaire de traiter aux fins du présent appel [36] . [ 40 ] Le recours des intimés ayant été entrepris en décembre 2017 [37] , il n’est donc pas prescrit. La juge a-t-elle erré en condamnant les appelants à verser des dommages de 5 000 $ à chacun des intimés? [ 41 ] Comme déjà noté, l’appelant Patrick Bagur est forclos de plaider ce moyen en appel.

Quant aux autres appelants, ils soutiennent que la juge aurait erré tant en octroyant des dommages qu’en évaluant leur quantum. Ils reprochent à la juge de ne pas avoir tenu compte du comportement des intimés, notamment les délais encourus pour réaliser leur projet de résidence.

Ils soutiennent aussi que la juge n’aurait pas non plus tenu compte que ce sont eux qui ont acquitté, à ce jour, les frais liés à la servitude, notamment le versement des taxes municipales sur le terrain servant d’assiette à celle-ci. [ 42 ] Or, contrairement aux prétentions des appelants, la juge de première instance a effectivement tenu compte du comportement des intimés et elle conclut même que ceux-ci étaient « en

partie responsable[s] des délais pour jouir librement de leur terrain » [38] . [ 43 ] Cela étant, il est manifeste que les appelants, en tant que propriétaires du fonds servant, ont assumé l’obligation de Domaine d’aménager un chemin conforme à la réglementation municipale et qu’ils refusent de le faire depuis plusieurs années. Par ailleurs, ils ont refusé l’offre généreuse de la Ville d’aménager ce chemin à leur place si ces derniers lui cédaient le terrain de l’assiette de la servitude.

Dans ces circonstances, la juge était amplement justifiée de conclure que les appelants empêchaient les intimés de pleinement jouir du terrain qu’ils avaient acquis et qu’ils devaient donc les compenser. [ 44 ] Quant au quantum, la norme de contrôle en appel est très exigeante et commande un degré élevé de déférence [39] . La Cour n’intervient sur le montant des dommages qu’en présence d’une erreur de droit, une erreur manifeste et dominante dans l’appréciation de la preuve ou lorsque le montant accordé choque le sens de la justice puisqu’il est manifestement disproportionné ou déraisonnable [40] .

Ce n’est manifestement pas le cas en l’espèce. POUR CES MOTIFS , LA COUR : [ 45 ] REJETTE l’appel, avec les frais de justice. GUY GAGNON, J.C.A. ROBERT M. MAINVILLE, J.C.A. STEPHEN W. HAMILTON, J.C.A. Me Dora Hilario MSBA AVOCATS Pour les appelants Me Patrice Hockenhull

PRÉVOST FORTIN D’AOUST Pour les intimés Date d’audience : 25 avril 2023