2023 QCCQ 7686, 2023 QCCQ 7686

Romdhani c. Dessureault 2023 QCCQ 7686 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL N° : 500-32-713036-202 DATE : 30 octobre 2023 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE JEAN-FRANÇOIS ROBERGE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ MOHSEN ROMDHANI et ANDREA SZABO Parties demanderesses c. ROBERT DESSUREAULT

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ APERÇU [ 1 ] Monsieur Mohsen Romdhani et Madame Andrea Szabo ( Les Acheteurs ) réclament 14 722,87 $ à Monsieur Robert Dessureault ( Le Vendeur ) pour un vice caché allégué sur l’immeuble centenaire situé à Montréal qu’il leur a vendu avec garantie légale en février 2020.

Les chefs de réclamation concernent les coûts des travaux correctifs du plafond et des murs de la chambre affectés par un dégât d’eau (11 670,71 $), de l’injection d’un isolant uréthane (1 552,16 $) et d’une indemnisation pour les troubles et inconvénients subis (1 500 $). [ 2 ] Les Acheteurs prétendent que le drain de la terrasse possède un défaut qui correspond à un vice caché dont résulte le dégât d’eau survenu en mars 2020 et que le problème était connu de l’Acheteur. [ 3 ] Le Vendeur allègue qu’il a déclaré aux Acheteurs qu’une infiltration d’eau s’est produite par le drain de la terrasse dans les années 1990 [1] , et qu’il a consenti une réduction du prix de vente de 25 000 $ étant donné la vétusté du toit principal et de la maçonnerie [2] .

Le Vendeur allègue également que les Acheteurs ont effectué les travaux correctifs sans lui donner la possibilité réelle d’inspecter les lieux pour examiner le vice allégué et lui permettre de participer aux travaux pour respecter son obligation de qualité. QUESTION EN LITIGE [ 4 ] Afin de trancher le litige, le Tribunal répond à la question suivante : « Les Acheteurs démontrent-ils de manière prépondérante l’existence d’un vice caché affectant le drain de la terrasse? »

DROIT APPLICABLE [ 5 ] Selon le Code civil du Québec ( C.c.Q . ), les Acheteurs ont le droit d’obtenir l’immeuble dans l’état convenu et qui reflète le prix payé. Le Vendeur est tenu d’offrir une garantie légale de qualité sur l’immeuble vendu qui implique qu’il est exempt de vice caché [3] .

La garantie légale ne couvre pas la vétusté, l’usure normale ou l’atteinte de la durée de vie utile d’un bien [4] . [ 6 ] Pour que le Tribunal conclue qu’un vice caché existe, les Acheteurs doivent prouver l’existence de quatre conditions cumulatives : (1) le vice doit être antérieur à la vente (2) il ne doit pas être apparent pour un acheteur prudent et diligent (3) il doit être inconnu des Acheteurs (4) et le déficit d’usage doit être important et grave [5] . [ 7 ] De plus, les Acheteurs doivent prouver qu’ils ont dénoncé de manière formelle le vice au Vendeur dans un délai raisonnable afin de le mettre en demeure et de lui permettre de faire sa propre évaluation par expert et pour lui permettre d’apporter les correctifs nécessaires dans le but d’honorer son obligation de qualité [6] . [ 8 ] Si un vice caché affecte l’immeuble, les Acheteurs peuvent obtenir une compensation correspondant à ce qui aurait dû être la réduction de prix lors de la vente, et qui est généralement équivalent aux travaux nécessaires pour faire réparer le bien afin qu’il soit dans l’état convenu.

Dans son évaluation de la compensation à verser, le Tribunal prend en considération toutes les circonstances appropriées incluant la dépréciation du bien original, de même que le cas échéant la plus-value que le bien ou le matériel nouveau donne à

l’immeuble [7] . La compensation à verser ne vise pas à enrichir les Acheteurs, mais plutôt à les indemniser pour le défaut que l’immeuble ne devait pas avoir lors de la vente [8] . [ 9 ] Si le Vendeur connaissait l’existence du vice au moment de la vente, il est également tenu de réparer ou d’indemniser les Acheteurs pour les autres dommages subis qui en sont une suite immédiate et directe, tels que les troubles et inconvénients par exemple [9] .

ANALYSE [ 10 ] À la lumière de la preuve, le Tribunal est d’opinion qu’il n’est pas démontré de manière prépondérante que le drain est affecté d’un vice, et qu’un acheteur prudent et diligent placé dans les mêmes circonstances aurait fait des vérifications supplémentaires. Voici pourquoi. [ 11 ] Premièrement, le défaut allégué au drain n’est pas démontré directement ni soutenu par une évaluation ou une expertise. [ 12 ] En effet, les Acheteurs ne fournissent aucune évaluation ni expertise en ce qui concerne l’état du drain.

Ils n’identifient donc pas directement un défaut précis qui pourrait être qualifié de vice. Les photos soumises en preuve démontrent une infiltration d’eau dont les conséquences ont nécessité une réparation [10] . La facture de réparation soumise identifie les correctifs nécessaires pour remettre la chambre en état après le sinistre [11] . [ 13 ] Ce sont des preuves qu’un sinistre a eu lieu, mais elles n’identifient pas de défaut précis au drain ni les causes de l’infiltration d’eau survenue au printemps.

Pour expliquer l’infiltration d’eau, le défaut au drain demeure une hypothèse comme une autre, telle que le mauvais entretien de la neige sur la terrasse ou la vétusté de l’immeuble par exemple. D’ailleurs, l’immeuble a été construit en 1890 et une réduction de prix a été consentie étant donné l’usure de l’édifice incluant le toit et la maçonnerie.

Par conséquent, l’existence même du vice n’est pas démontrée de manière probable. [ 14 ] Ajoutons que l’infiltration d’eau survenue dans les années 1990 avait été dénoncée dans la déclaration du Vendeur [12] , et qu’un acheteur prudent aurait pu faire des vérifications supplémentaires lors de l’inspection préachat, surtout dans le contexte où le rapport notait une inspection visuelle limitée [13] . [ 15 ] Deuxièmement, les Acheteurs ont fait les réparations avant que le Vendeur n’ait pu constater les travaux et participer aux travaux correctifs. [ 16 ] En effet, les Acheteurs dénoncent le 11 avril 2020 par courriel au Vendeur l’infiltration d’eau constatée entre les 8 et 10 avril [14] .

Le Vendeur prend acte de la situation et leur répond le 11 avril qu’il va « prendre une fin de semaine de réflexion et de consultation », et « en attendant vous pouvez faire voir la situation à un entrepreneur avec des compétences en toit-terrasse. [15] » Par la suite, le Vendeur et les Acheteurs n’ont pas communiqué les uns avec les autres.

Or, les Acheteurs ont choisi de faire réaliser les travaux de réparation et d’isolation en juin 2020, et ils réclament aujourd’hui que ce soit le Vendeur qui assume les frais de 13 222,87 $. [ 17 ] Dans les circonstances, les Acheteurs ne respectent pas entièrement leur obligation d’informer le Vendeur du vice allégué avec documentation en appui et de le mettre en demeure d’exécuter son obligation de qualité. Les Acheteurs ont agi unilatéralement sans communiquer l’état complet de la situation avec le Vendeur.

Il est vrai que la situation sanitaire restreignait les contacts physiques au printemps 2020, mais les Acheteurs auraient pu tenir informé le Vendeur de l’état de la situation par des courriels avec pièces jointes par exemple.

Ainsi le Vendeur aurait pu constater le vice allégué, examiner la preuve, commander une évaluation ou une expertise et procéder aux réparations en limitant les coûts. [ 18 ] En résumé, le Tribunal conclut que les Acheteurs ne respectent pas leur fardeau de preuve de démontrer de manière probable l’existence d’un défaut au drain, car il n’y a aucune évaluation technique identifiant un vice précis au dossier. Les Acheteurs ne démontrent pas que les dommages subis résultent d’un vice caché, et ils peuvent résulter de plusieurs causes.

De plus, la dénonciation générale sans suivi que font les Acheteurs du défaut constaté n’est pas suffisante pour permettre de constater, examiner et corriger la situation. Par conséquent, le recours en vice caché n’est pas accueilli étant donné l’insuffisance de la preuve. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la demande des parties demanderesses; LE TOUT avec le paiement des frais de justice de 211 $. _______________________________ JEAN-FRANÇOIS ROBERGE, J.C.Q. Date d’audience : 18 septembre 2023