2010 QCCQ 4287, 2010 QCCQ 4287

Desjardins c. Tremblay St-Pierre 2010 QCCQ 4287 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE JOLIETTE LOCALITÉ DE REPENTIGNY « Chambre civile » N° : 730-32-006114-073 DATE : 30 avril 2010 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE DENIS LE RESTE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ MONIQUE DESJARDINS, -et- RÉGINALD LAVIOLETTE,

Partie demanderesse c. ANGE-MARIE TREMBLAY ST-PIERRE,

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les demandeurs réclament 928,69 $ à la défenderesse pour les coûts des rapports d'inspection engagés suite à une promesse de vente d'immeuble intervenue entre les parties. QUESTION EN LITIGE: [ 2 ] La défenderesse doit-elle rembourser les coûts des rapports d'expertise défrayés par les demandeurs suite à l'annulation de l'offre d'achat de l'immeuble en litige? LES FAITS: [ 3 ] Les demandeurs signent le 23 juillet 2007 une promesse d'achat en faveur de la défenderesse pour son immeuble en vente à Repentigny. [ 4 ]

L'article 6.5 de cette promesse d'achat stipule: « VICE OU IRRÉGULARITÉ Advenant la dénonciation aux parties, avant la signature de l'acte de vente, d'un quelconque vice ou d'une quelconque irrégularité affectant les titres, ou au cas de non conformité à quelque garantie du VENDEUR contenue aux présentes, ce dernier disposera d'un délai de 21 jours à compter de la réception d'un avis écrit à cet effet, pour aviser l'ACHETEUR, par écrit, qu'il a remédié, à ses frais, au vice ou irrégularité soulevé, ou qu'il ne peut y remédier. Dans cette dernière éventualité, l'ACHETEUR pourra, dans les cinq (5) jours suivant la réception d'un tel avis, aviser le VENDEUR, par écrit:

a) qu'il achète avec les vices ou irrégularité allégués, auquel cas la garantie du VENDEUR sera diminuée d'autant, ou

b) qu'il rend la présente promesse d'achat nulle et non avenue, auquel cas les honoraires, dépenses et frais alors raisonnablement engagés par l'une ou l'autre des parties seront à la seule charge d VENDEUR. Dans le cas où l'ACHETEUR ne se serait pas prévalu des dispositions des paragraphes

a) ou

b) dans le délai stipulé, la présente promesse d'achat deviendra nulle et non avenue, auquel cas les honoraires, dépenses et frais alors engagés par chacune des parties seront à leur charge respective. » [ 5 ] La promesse d'achat était accompagnée de l'annexe B, prévoyant au paragraphe B2.4 l'inspection de l'immeuble par une personne désignée par l'acheteur dans les sept jours suivant cette acceptation. [ 6 ] Par la suite, les parties signent et acceptent une contre-proposition qui stipule que le prix de vente sera majoré et que l'acheteur paiera la moitié du test de pyrite. [ 7 ] Le 2 août 2007, une communication par télécopieur dénonçait les résultats préliminaires de l'indice pétrographique de

potentiel de gonflement, établissant celui-ci à la cote 5. Un remblai ayant un indice de gonflement entre 0 et 10 est considéré comme négligeable. [ 8 ] Les obligations des parties en regard du test de pyrite étaient donc satisfaites. [ 9 ] La facturation totale pour le test de la pyrite a d'ailleurs dûment été assumée à parts égales entre les parties. [ 10 ] Suite à l'inspection en bâtiment effectuée, les parties signent une modification à l'avis de réalisation des conditions de la promesse mutuellement acceptée pour la vente de l'immeuble.

Nous pouvons lire à ce document du 3 août 2007: « Suite au rapport verbal de l'inspecteur en bâtiment il y aurait de la vermiculite dans l'entre-toit, l'acheteur va faire un test de la vermiculite et si le test est négatif, il va acheter et si le test est positif, le vendeur devra faire décontaminer à ses frais, sinon la p.a. 53947 deviendra nul et non avenue. » (sic) [ 11 ] Le 7 août 2007, un mandat et contrat de service était confié par le demandeur à l'entreprise Pyritest inc . pour déterminer la présence ou non de vermiculite. [ 12 ] Le demandeur a dû débourser la somme de 250,69 $ pour l'analyse de cet échantillon. [ 13 ] Le 9 août 2007, l'entreprise Pyritest inc. rendait son rapport récapitulatif de l'expertise technique du laboratoire, démontrant que le chimiste confirmait qu'il y des fibres d'amiante dans l'isolant vermiculite.

Nous pouvons également lire dans ce rapport: « Le chimiste confirme qu'il y a des fibres d'amiante dans l'isolant vermiculite. En effet, l'analyse en laboratoire confirme que la quantité d'amiante dans l'isolant est supérieure à 0,1 % selon la norme de la

Loi sur la santé et la sécurité du travail du Québec . Cela ne veut pas dire qu'il faut absolument remplacer l'isolant de vermiculite.

Santé Canada dit qu'il n'y a pas de risque démontré pour la santé si l'isolant est scellé dans les panneaux muraux ou le plancher, isolé dans un grenier ou absent de l'air ambiant. (…) Si vous prévoyez faire des travaux qui dérangeront la vermiculite, confiez le retrait du matériau à des professionnels formés pour manipuler l'amiante. » [ 14 ] Le 16 août 2007, les demandeurs expédiaient un formulaire de modification à la réalisation des conditions qui stipule: « M2.3 Autres modifications: En vertu de l'article 6.5 de la P.A. #53947 et suite au refus du vendeur de faire décontaminer le grenier de la vermiculite testée positive, l'acheteur se retire de l'offre d'achat #53947 qui devient nul et non avenue et par se fait l'acheteur réclame les frais encourus qui sont: L'inspecteur en bâtiment $ 455,80 Teste de vermiculite $ 250,69 Teste de pyrite $ 222,20 Pour un total de $ 928,69 » (sic) [ 15 ] Par mise en demeure du 1 er novembre 2007, les demandeurs réclamaient ces sommes à la défenderesse en ces termes: « Suite à l'inspection en bâtiment réalisé par Amérispec, l'inspecteur soupçonnant de la vermiculite dans l'entre-toit, ce dernier recommanda de faire les tests appropriés à une telle situation.

Lesdits tests ont effectivement démontré la présence de vermiculite. Votre refus d'effectuer la décontamination m'a forcé à annuler la vente. » (sic) LE DROIT APPLICABLE: [ 16 ] Le Tribunal estime important de mentionner les articles pertinents du Code civil du Québec . 1458. «Toute personne a le devoir d'honorer les engagements qu'elle a contractés.

Elle est, lorsqu'elle manque à ce devoir, responsable du préjudice, corporel, moral ou matériel, qu'elle cause à son cocontractant et tenue de réparer ce préjudice; ni elle ni le cocontractant ne peuvent alors se soustraire à l'application des règles du régime contractuel de responsabilité pour opter en faveur de règles qui leur seraient plus profitables.» [ 17 ] Le Tribunal considère important de décrire les règles et critères applicables dans le cadre du fardeau de la preuve.

[ 18 ] En effet, le rôle principal des parties dans la charge de la preuve est établi aux articles 2803 et 2804 du Code civil du Québec qui stipulent: 2803. « Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Celui qui prétend qu'un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. 2804.

La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante.» [ 19 ] Selon ces articles, les justiciables ont le fardeau de prouver l'existence, la modification ou l'extinction d'un droit. Les règles du fardeau de la preuve signifient l'obligation de convaincre, qui est également qualifiée de fardeau de persuasion.

Il s'agit donc de l'obligation de produire dans les éléments de preuve une quantité et une qualité de preuve nécessaires à convaincre le Tribunal des allégations faites lors du procès. [ 20 ] La Cour Suprême du Canada, dans la décision de Parent c.

Lapointe [1] , nous précisait sous la plume de l'Honorable juge Taschereau: « C'est par la prépondérance de la preuve que les causes doivent être déterminées, et c'est à la lumière de ce que révèlent les faits les plus probables, que les responsabilités doivent être établies. » [ 21 ] Les auteurs rappellent la décision de notre Cour d'Appel du Québec dans l'arrêt Dubois c. Génois [2] où le Juge Rinfret s'exprime comme suit: « Il aurait pu également s'appuyer sur les décisions citées par M. le juge Taschereau dans Rousseau c.

Bennett, pour appuyer la théorie que "les tribunaux doivent souvent agir en pesant les probabilités. Pratiquement rien ne peut être mathématiquement prouvé." » [ 22 ] Pour les Tribunaux, plusieurs règles peuvent aider un juge à décider de la suffisance ou non de la preuve entendue lors d'un procès. [ 23 ] Par exemple, une preuve directe est préférée à une preuve indirecte, la preuve d'un fait positif est préférée à celle d'un fait négatif.

La corroboration est une preuve qui renforce un témoignage de façon à inciter le juge à le croire, et l'attitude lors d'un procès d'un témoin peut même influencer le Tribunal. [ 24 ] Le Tribunal doit donc, à la lumière de tous les éléments de la preuve, soit la preuve matérielle, documentaire et la preuve testimoniale reçue lors du procès, déterminer si la

partie demanderesse a réussi à le convaincre selon les règles des probabilités. ANALYSE ET DISCUSSION: [ 25 ] Les demandeurs appuient leur réclamation sur l'interprétation qu'ils en font de la clause 6.5 de la promesse d'achat. [ 26 ] Bien qu'ils assimilent la situation à celle des vices cachés, il n'en est rien. [ 27 ] L'

article 1726 du Code civil du Québec concernant les vices cachés s'applique uniquement lorsqu'il y a eu vente.

En l'espèce, elle ne s'est jamais concrétisée. [ 28 ] Nous en sommes donc à l'interprétation des contrats purement et simplement. [ 29 ] Le Tribunal constate qu'en aucun moment, la défenderesse ne s’est engagée à assumer les frais et déboursés d'une façon conventionnelle. [ 30 ] Bien au contraire, la seule entente prévoyant un partage de coûts est celle au niveau du test de pyrite, que les parties ont d'ailleurs acquittée avec justesse selon leur engagement contractuel. [ 31 ] Le Tribunal conclut qu'il n'y a pas de preuve prépondérante à l'effet que la défenderesse s'est engagée de quelque façon que ce soit à assumer les coûts de la décontamination et/ou des expertises effectuées en ce sens. [ 32 ] L'interprétation à donner de la clause 6.5 de la promesse d'achat est la suivante: [ 33 ] Advenant la dénonciation avant l'acte notarié d'un vice ou d'une irrégularité, l'acheteur a la possibilité de se soustraire de son offre d'achat et il n'est pas tenu d'acheter la résidence.

Selon cette clause, dès que le problème est soulevé, il doit en aviser par écrit le

vendeur et ce dernier disposera alors d'un délai de 21 jours, à son tour, pour aviser l'acheteur soit qu'il remédie au défaut, ou qu'il ne peut y remédier. [ 34 ] Ici, il y a absence totale d'avis écrit des demandeurs contre la défenderesse afin de la forcer à choisir de remédier ou non aux irrégularités. En plus, le document du 3 août 2002 signé entre les parties indique que la défenderesse devra faire décontaminer si le test de vermiculite est positif, puisqu'à défaut, la promesse d'achat deviendra nulle.

C'est justement cette option qui s'applique ici. [ 35 ] Nulle part au dossier le Tribunal n'a constaté d'avis écrit des demandeurs envers la défenderesse pour la forcer à effectuer le choix précité. [ 36 ] Au surplus, si comme l'allèguent les demandeurs, la défenderesse les a avisés qu'elle ne remédierait pas à la situation et qu'elle ne ferait pas décontaminer; les demandeurs avaient donc cinq jours suivant cet avis pour lui dénoncer maintenant leur choix. [ 37 ] En pareilles circonstances, les demandeurs pouvaient choisir d'acheter avec les vices ou les irrégularités allégués auquel cas la garantie du vendeur en serait diminuée d'autant ou choisir d'annuler la transaction.

Dans cette dernière perspective, les demandeurs auraient pu exiger de la défenderesse que tous les frais qu'ils ont raisonnablement engagés pour acquérir l'immeuble leur soient remboursés. [ 38 ] Compte tenu que ce délai de cinq jours dont disposaient les demandeurs est de rigueur, la promesse d'achat devient donc nulle et non avenue et les frais engagés sont à la charge des parties respectives.

Ici, il y a une double condition non respectée en regard de cette clause 6.5 en ce que les demandeurs n'ont pas, par écrit, demandé à la défenderesse de choisir son option, de même qu'ils n'ont pas respecté eux-mêmes le délai de rigueur de cinq jours dans l'envoi de leur propre décision de mettre un terme à cette promesse d'achat. [ 39 ] La réclamation ne peut donc être accueillie en pareilles circonstances. [ 40 ] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL: [ 41 ] REJETTE la réclamation. [ 42 ] CONDAMNE les demandeurs à rembourser à la défenderesse les frais de sa contestation au montant de 56 $. __________________________________ DENIS LE RESTE, J.C.Q.

Date d’audience : 21 avril 2010