2021 QCCA 739, 2021 QCCA 739

L'Espérance c. Municipalité du Canton de Stanstead 2021 QCCA 739 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL No : 500-09-028582-195 ( 450-17-006462-163 ) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE : Le 6 mai 2021 FORMATION : LES HONORABLES MARIE-FRANCE BICH, J.C.A. PATRICK HEALY, J.C.A. STÉPHANE SANSFAÇON, J.C.A.

PARTIE APPELANTE AVOCAT Pierre L'espérance Me MATHIEU PRINCE ( Delorme LeBel Bureau Savoie ) Par visioconférence

PARTIE INTIMÉE AVOCAT municipalité du canton de Stanstead Me SYLVAIN RACETTE ( Bélanger, Sauvé ) Par visioconférence En appel d’un jugement rendu le 21 août 2019 par l’honorable Claude Villeneuve de la Cour supérieure , district de Saint-François . NATURE DE L’APPEL : Municipal – Recours en garantie – Prescription - Location de chalet – Contravention à la réglementation – Dommages. Greffière-audiencière : Anne Dumont Salle : Antonio-Lamer AUDITION

9 h 35 Début de l’audience. Continuation de l'audience du 4 mai 2021. Les parties ont été dispensées d’être présentes à la Cour. PAR LA COUR : Arrêt – voir page 3. Fin de l’audience. Anne Dumont, Greffière-audiencière ARRÊT [ 1 ] La question de la responsabilité de la Municipalité ne fait pas l’objet de l’appel. Seules celles portant sur la prescription du recours et, le cas échéant, sur certains dommages demeurent. [ 2 ] L’appelant propose d’abord que le juge a erré en concluant que son recours est prescrit.

Il a raison. [ 3 ] Le juge indique que c’est à l’automne 2015 que la Municipalité décide d’imposer un moratoire sur l’interdiction de la location de chalets touristiques pour de courtes périodes et donc de ne pas exiger la cessation de cette activité prohibée par son règlement de zonage « le temps qu’elle procède à la refonte de sa réglementation entamée depuis 2014 » [1] .

Au soutien de cette affirmation, le juge réfère à l’interrogatoire sur déclaration sous serment de Mme Francine Caron Markwell, mairesse de la Municipalité, lors duquel elle précise que dès le 5 novembre 2015, il a été décidé que cet usage exercé à l’encontre du règlement de zonage serait toléré pendant la période que nécessiterait le travail de refonte de ce règlement, période qui offrait à la Municipalité l’occasion de revoir cette question.

Le juge poursuit en indiquant « [a]insi, au cours de l’automne 2015, [l’appelant] est éventuellement avisé du moratoire de la Municipalité » [2] , constatation qu’il réitère alors qu’il réfère à « la rencontre avec la Municipalité à l’automne 2015 où [l’appelant] se fait dire que la location de chalets allait être tolérée durant la période de refonte réglementaire [3] ».

Cette conclusion du juge est aussi partiellement confirmée par le témoignage de l’inspecteur municipal Dominic Gauthier, lorsqu’il affirme avoir mentionné à tous les propriétaires en situation d’irrégularité qui avaient obtenu un certificat de la Corporation de l’industrie touristique du Québec (certificat que détenait alors l’appelant) qu’il y aurait tolérance pendant le processus de refonte réglementaire en cours. [ 4 ] L’intimée, dans son mémoire, se dit d’accord avec les faits énoncés par le juge, et n’y soutient pas que celui-ci aurait erré de façon manifeste et déterminante à leur égard. [ 5 ] Ainsi, à l’automne 2015, la Municipalité décide d’imposer un moratoire sur l’application de son règlement de zonage, le temps de lui permettre de revoir sa réglementation.

Ce n’est qu’à l’issue de ce moratoire que les personnes en situation d’infraction seraient avisées du sort de l’usage en question, selon que le règlement serait ou non modifié de façon à légaliser l’usage. [ 6 ] Il ne fait pas de doute que la seule tolérance qu’une municipalité peut manifester à l’égard d’une activité prohibée ne crée aucun droit en faveur du citoyen en situation d’infraction et ne saurait retarder le cours de la prescription.

La situation est toutefois autre lorsque la municipalité met en place un moratoire afin d’analyser la possibilité de modifier le règlement en vue d’autoriser l’usage prohibé, puis procède à sa modification. [ 7 ] En l’espèce, jusqu’au rejet du règlement lors du scrutin référendaire tenu le 30 août 2017, l’appelant pouvait encore sérieusement espérer que les modifications réglementaires annoncées empêcheraient la survenance de ses dommages.

Ainsi, l’effet combiné de la tolérance de la Municipalité et de l’annonce d’une modification réglementaire susceptible de légaliser l’activité a ici empêché la matérialisation du préjudice de l’appelant [4] , et de ce fait, de son droit d’action qui n’a ainsi « pris naissance » (art. 1112.1 C.m. ) que le jour où il a été informé par l’intimée du résultat du scrutin référendaire et du fait que l’usage ne serait pas légalisé. [ 8 ] En décidant que le recours de l’appelant était prescrit, le juge commet donc une erreur déterminante.

Le fait que l’avocat de l’appelant ait en septembre 2015 transmis à l’intimée un avis d’intention de la poursuivre selon l’article 1112.1 C.m . [5] ou ait communiqué son opinion quant au point de départ de la prescription [6] ne saurait constituer une admission : la prudence alors exercée par l’avocat de l’appelant n’est pas ici synonyme d’admission de connaissance des dommages ni d’ailleurs une admission de l’existence de tels dommages (lesquels répétons-le, n’étaient pas encore matérialisés à l’époque). [ 9 ] Quant aux dommages, l’appelant ne réclame en appel que les dommages suivants : la perte de profits futurs pour les quatorze années durant lesquelles il souhaitait continuer de louer ses chalets, la TPS/TVQ qu’il devra payer à la suite du changement d’activités et les frais de courtage immobilier qu’il devra débourser lors de la revente éventuelle des chalets. [ 10 ] L’exercice qu’il convient de faire est de replacer l’intimé dans la situation qui aurait été sienne n’eût été la survenance de la faute [7] .

En l’espèce, n’eût été la faute de la municipalité, l’appelant n’aurait jamais entrepris cette activité ni investi dans ce projet. Il a

donc droit d’être indemnisé de sa perte entière, si perte il a bien subi. [ 11 ] L’appelant entendait se retirer de ce projet après vingt ans à compter de son implication initiale [8] . L’ayant déjà exploité sans contraintes durant six ans au moment où il a dû y mettre fin, l’appelant a durant cette période encaissé le profit qui s’y rapporte et ne peut donc pas réclamer de perte de profit pour celle-ci. [ 12 ] Pour ce qui est des quatorze années qui restaient à courir au moment du procès, rien n’empêche l’appelant de vendre ses immeubles et de réinvestir le produit de cette vente dans un autre projet.

Si le produit de la vente génère une perte par rapport à ce qu’il y a investi (coût d’achat, réparations, etc.), il peut la réclamer de l’intimée. Au moment du procès, l’appelant n’avait pas encore vendu les chalets. Son expert a toutefois évalué l’ensemble des pertes de l’appelant, dont celle lors de la vente éventuelle des chalets. Le juge a refusé de les lui accorder pour les motifs qu’il expose dans son jugement.

L’appelant n’ayant pas porté cette conclusion en appel, il n’est pas utile de s’y arrêter. [ 13 ] L’appelant réclame par ailleurs une indemnité pour la perte des profits qu’auraient générés ses deux chalets au cours des quatorze prochaines années. Le juge ne la lui a pas accordée. L’appelant la réclame à nouveau en appel. Il soutient que le juge a erré lorsqu’il conclut qu’il n’y a pas droit parce que l’usage serait illicite. [ 14 ] L’appelant a tort et n’a pas droit à une indemnité pour perte de profits futurs. Les faits de l’arrêt de la Cour dans Montréal (Ville) c.

Cordia Ltd. [9] , que l’appelant présente au soutien de sa prétention, se distinguent clairement de ceux de l’espèce et permettent d’illustrer pourquoi l’appelant n’a pas droit à l’indemnité qu’il réclame pour la perte de profits. [ 15 ] Dans Cordia , le justiciable s’était vu accorder sa perte de profits futurs à la suite d’une erreur commise par un inspecteur de la Ville. Cordia exploitait depuis très longtemps un garage en vertu de droits acquis.

Désireuse de le démolir afin d’en construire un nouveau, plus moderne, elle obtient un permis de démolition de l’inspecteur ainsi qu’une assurance qu’elle pourra par la suite obtenir un permis de construction du nouveau bâtiment. Une fois son garage complètement démoli, un voisin la poursuit et fait reconnaître par le tribunal la perte des droits acquis. [ 16 ] Dans Cordia , la faute de la ville a fait perdre à Cordia son droit d’exercer une activité légitime et lucrative, qui générait des profits, d’où l’indemnité correspondante qui lui fut accordée par le tribunal.

Dans notre affaire, la faute de la municipalité est plutôt d’avoir permis l’exercice d’une activité qui était prohibée et à l’égard de laquelle l’appelant n’a jamais possédé de droits. L’erreur de l’inspecteur ne lui a pas fait perdre le droit d’exploiter cette entreprise puisque l’appelant n’a jamais possédé un tel droit, pas plus qu'il n'a possédé le droit de générer des profits de cette activité. Sans doute l’appelant n’aurait-il pas acheté l’immeuble ou investi des sommes importantes dans sa rénovation s’il avait su que la location à court terme était interdite dans ce secteur du territoire municipal.

Il aurait sans doute pu réclamer de l’intimée la perte subie à cet égard (ce qu’il a fait sans succès en première instance, comme on l’a vu, ce dont il ne fait pas appel devant la Cour), mais il ne peut pour autant pas réclamer les profits d’une entreprise qui n’aurait jamais dû être. [ 17 ] L’appelant ajoute que le juge, en fixant le montant des dommages qu’il aurait accordés n’eût été de la prescription, a aussi erré en ne lui accordant qu’une

partie (121 779,70 $) de la perte liée à la cotisation pour la TPS et la TVQ. L’appelant a raison : l’expert Roy précise dans son rapport que, vu que la cessation de l’usage commercial a précédé la vente de l’immeuble, c’est la somme calculée en fonction de la valeur marchande démontrée, c’est-à-dire 140 016,25 $, que l’appelant devra verser en TPS et TVQ. [ 18 ] Par ailleurs, quant à la réclamation relative à la commission du courtier, même si l’intimée n’avait pas commis de faute, l’appelant aurait dû payer une telle commission de toute façon à l’échéance de son investissement, soit dans quatorze ans.

Le dommage réel qu’il subit ne peut donc être le montant de cette commission, mais la perte des revenus sur cette somme puisqu’en la déboursant immédiatement plutôt que dans quatorze ans, il ne pourra pas l’investir et la faire fructifier. Toutefois, puisque la valeur de cette dernière perte en placement est pratiquement identique au montant de la commission [10] , si erreur il y a, elle n’est pas déterminante. POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 19 ] ACCUEILLE l’appel en partie; [ 20 ] CONDAMNE l’intimée à payer à l’appelant 186 766,25 $ avec l’intérêt au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec à compter de l’assignation; [ 21 ] AVEC les frais de justice tant en première instance qu’en appel. MARIE-FRANCE BICH, J.C.A. PATRICK HEALY, J.C.A.

STÉPHANE SANSFAÇON, J.C.A.