2010 QCCQ 11835, 2010 QCCQ 11835

Re/Max Action 1992 inc. c. Dagan 2010 QCCQ 11835 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL LOCALITÉ DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-22-089618-030 DATE : 22 décembre 2010 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE SYLVAIN COUTLÉE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ RE MAX ACTION 1992 INC. Demanderesse c.

ELIAU DAGAN Défendeur ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] La demanderesse réclame du défendeur sa commission d'agent immobilier, (24 442.81 $). Elle soutient que le défendeur a posé des gestes qui avaient pour but de priver la demanderesse de sa commission. La réclamation de la demanderesse repose sur l'application de la clause 7.1 et plus particulièrement, la clause 7.2 du contrat de courtage (P-2). [ 2 ] Le défendeur nie devoir le montant qui lui est réclamé.

Il allègue que la transaction a échoué par la faute des promettant- acheteurs qui n'ont tout simplement pas donné suite à leur offre d'achat (P-4). De plus, il soutient n'avoir commis aucun geste qui aurait pu compromettre la transaction de vente de son immeuble. Les faits [ 3 ] Le défendeur est le propriétaire inscrit d'un immeuble situé au […], dans la ville de Montréal. [ 4 ] Le 11 mars 2002, le créancier hypothécaire du défendeur inscrit un préavis d'exercice d'un droit hypothécaire (vente sous contrôle de justice) (D-1). [ 5 ] La preuve démontre que le défendeur a des difficultés financières.

Il cherche donc à vendre son immeuble dans les plus brefs délais afin de faire échec au recours hypothécaire de son créancier. [ 6 ] Il confie la vente de son immeuble à la demanderesse. En date du 19 mars 2002, il signe un mandat exclusif à cet effet. Le contrat de courtage est valide jusqu'au 30 septembre 2002. [ 7 ] La demanderesse, par le biais de son agent, monsieur Sylvain Legris, présente au défendeur une première promesse d'achat au nom de monsieur Frank Valiante.

Cette promesse d'achat, pour des motifs qui sont inconnus de la Cour, n'aura pas de suite. [ 8 ] Peu de temps après, le défendeur présente, à monsieur Legris, les frères Doak. Ces derniers se disent intéressés à acheter l'immeuble du défendeur. [ 9 ] Le défendeur organise une rencontre entre les parties, à laquelle monsieur Legris assiste. [ 10 ] Après discussions, les parties en arrivent à une entente.

Cette entente est consignée dans l'offre d'achat P-4. [ 11 ] À la demande du défendeur, monsieur Legris prépare une offre d'achat en bonne et due forme dans laquelle on retrouve en plus du prix convenu, certaines conditions particulières qui se lisent ainsi : L'acheteur déclare qu'il ne fait pas de test environnemental sur le terrain. L'acheteur n'aura aucune recours contre le vendeur, il vend le terrain et les bâtiments ci-dessus érigés sans garantie et contenance.

L'acheteur accepte le certificat de localisation fait par Daniel Fouquet, arpenteur géomètre, le 24 mars 1994 même sachant que les lots rénovés # 1573565 # 1573574 ne corresponde pas aux numéros mentionnés sur le certificat de localisation. Le vendeur vend les lots mentionnés sur le certificat fait par Daniel Fouquet le 24 mars 1994. Si l'acheteur est en retard pour la date notarié l'acheteur paiera $ 1 000,00 (mille) par semaine en pénalité au vendeur en sus du prix de vente avec un délai maximum pour notarié la vente le 11 août 2002.

Le vendeur aura un délai de 45 jours suivant la date de l'acte notarié pour libérer les lieux. (sic) [ 12 ] La preuve démontre que ces clauses ont été incluses à la demande du défendeur, avec l'approbation des promettant-acheteurs, les frères Doak. [ 13 ] Le défendeur quitte la rencontre avant la fin.

Il demande à monsieur Legris de compléter la promesse d'achat. [ 14 ] Le lendemain, le défendeur appelle monsieur Legris pour lui demander si les frères Doak ont signé l'offre et s'ils ont effectué le dépôt, tel qu'il avait été convenu. [ 15 ] Monsieur Legris informe le défendeur que l'offre d'achat n'est pas signée. Lors de son témoignage, monsieur Legris soutient avoir dit au défendeur que les frères Doak n'avaient pas signé parce qu'ils voulaient des informations supplémentaires. Il soutient avoir répondu aux frères Doak le lendemain.

Questionné par le procureur du défendeur, monsieur Legris finira par admettre que les frères Doak n'ont pas signé parce que « ça ne pressait pas ». [ 16 ] Dans sa requête introductive d'instance, la demanderesse soutient que les frères Doak ne signaient pas l'offre d'achat parce qu'ils étaient aux prises avec un problème de financement. Lors de son témoignage, monsieur Legris évacue ce motif et soutient « qu'il n'a jamais été question de financement ». [ 17 ] Le défendeur éprouve toujours des difficultés financières.

La preuve révèle qu'il obtient un prêt au montant de 130 000 $ de la compagnie 3216438 Canada inc, propriété des frères Doak (P-5). [ 18 ] En considération du prêt, le défendeur consent, aux frères Doak, en plus des conditions contenues à la promesse d'achat, une option d'achat de son immeuble, valable pour 18 mois, soit jusqu'au 26 janvier 2004 (D-2). [ 19 ] Monsieur Legris témoigne qu'il connaît l'existence du prêt assorti de l'option d'achat consentie par les frères Doak au défendeur à compter du 31 juillet 2002. [ 20 ] À la suite du prêt, monsieur Legris communique avec le défendeur.

Il ne se souvient pas s'il a parlé au défendeur du prêt et de l'option d'achat. Il soutient qu'à cette occasion, le défendeur lui aurait dit qu'il ne désirait plus vendre. [ 21 ] Selon la version du défendeur, c'est lui qui a communiqué avec monsieur Legris et qu'il l'a informé du prêt et de l'option d'achat. Toujours selon le défendeur, la réaction de monsieur Legris aurait été de dire qu'il en parlerait à sa patronne.

Concernant l'allégation à l'effet qu'il lui aurait dit qu'il ne désirait plus vendre, le défendeur nie catégoriquement cette affirmation. [ 22 ] En septembre, le mandat de courtage arrivant à échéance, monsieur Legris aurait demandé au défendeur s'il voulait renouveler le mandat.

Selon la version du défendeur, monsieur Legris ne lui aurait jamais demandé s'il désirait renouveler le mandat de courtage. [ 23 ] Il appert de la preuve qu'informé du prêt et surtout de l'option d'achat, monsieur Legris a sollicité un avis juridique. [ 24 ] Monsieur Legris confirme qu'il ferme son dossier pour un an. [ 25 ] Le 12 septembre 2003, la demanderesse expédie une mise en demeure au défendeur lui reprochant d'avoir fait obstacle à la réalisation du contrat de courtage en consentant une option d'achat aux promettant-acheteurs (P-6). [ 26 ] Peu après, la preuve révèle que les relations entre le défendeur et les frères Doak se détériorent.

À preuve, les frères Doak entreprennent deux actions en passation de titre. Les deux actions sont rejetées par des jugements différents. La première action a fait l'objet d'une requête en irrecevabilité, qui a été accordée. La deuxième décision a bénéficié d'une audition sur le fond. Le juge Fraiberg, dans une décision étoffée, a lui aussi rejeté les prétentions des frères Doak.

Dans les deux cas, le motif principal est le même; les frères Doak ont présenté au défendeur un acte de vente différent de la promesse d'achat. [ 27 ] Dans le premier jugement, daté du 27 août 2004, le juge Baker [1] s'exprime ainsi : [3] […] Thus, the conclusions sought are not in conformity with either the allegations of the action, or the option agreement P-2, and as a consequence Plaintiff, which is not in compliance with the express terms of the option agreement which is to take the immoveable in the state in which it exists at the time of exercise of the option, cannot, as a matter of law, ask to be declared owner for any amount other than that stipulated between the parties." [ 28 ] Dans la deuxième décision, datée du 5 novembre 2008, le juge Fraiberg [2] s'exprime ainsi, au paragraphe 118 de la décision : [118] In the present case, not only did Machineco not sign a conforming deed within the delay stipulated in the notice of default but the non-conforming draft its lawyer finally submitted as the one it was prepared to sign indicated that it had no intention of signing a conforming one.

It was not just late; it was also wrong. Mr. Dagan was therefore entitled to cancel the contract without further formality. (la compagnie Machineco est la propriété des frères Doak) [ 29 ] Les deux décisions concluent que la transaction n'a pas eu lieu par la faute des frères Doak de présenter un contrat de vente conforme à la proposition d'achat conclue par les parties. Question en litige [ 30 ] Le défendeur a-t-il volontairement fait obstacle à la vente, en raison des gestes qu'il a posés et de ce fait, empêché l'exécution du contrat de courtage?

Discussion et décision [ 31 ] Au soutien de sa réclamation, la demanderesse invoque les articles 7.1 et 7.2 qui se lisent comme suit : 7.1 Le vendeur versera au courtier, dans les cas prévus en 1 o , 2 o et 3 o du présent article, au moment de la signature de l'acte de vente, une rétribution de : cinq pour cent (5%) du prix de vente prévu à l'article 4.1 ou d'un prix de vente autre auquel le vendeur aura donné son assentiment par écrit, le cas échéant ; ou 1 o si une promesse d'achat conforme aux conditions de vente énoncées au présent contrat de courtage (et ses amendements, le cas échéant) lui est présentée pendant la durée dudit contrat et que cette promesse d'achat conduise effectivement à la vente de l'immeuble, ou 2 o si une entente visant à vendre l'immeuble est conclue pendant la durée du présent contrat, que ce soit par ou sans l'intermédiaire du courtier, et que cette entente conduise effectivement à la vente de l'immeuble, ou 3 o si une vente a lieu dans les 180 jours suivant la date d'expiration du contrat avec une personne qui a été intéressée à l'immeuble pendant la durée du contrat, sauf si, durant cette période, le vendeur a conclu avec un autre courtier immobilier un contrat stipulé exclusif pour la vente de l'immeuble. 7.2 Rien dans ce qui est stipulé à l'article 7.1 ne doit être interprété comme venant restreindre le droit du courtier d'obtenir, le cas échéant, le paiement de toutes sommes pouvant lui être dues à

titre de rétribution ou de dommages-intérêts selon les règles ordinaires du droit commun notamment, mais sans limiter la généralité de ce qui précède, dans le cas où la vente n'aurait pas lieu parce que c'est le vendeur qui y a volontairement fait obstacle ou qui a autrement volontairement empêché la libre exécution du présent contrat. [ 32 ] De plus, la demanderesse invoque l'

article 1503 du Code civil du Québec : 1503. L'obligation conditionnelle a tout son effet lorsque le débiteur obligé sous telle condition en empêche l'accomplissement. [ 33 ] Concernant l'interprétation qu'il faut donner à l'

article 1503 C.c.Q. , le Tribunal fait siens les commentaires du professeur Karim [3] qui, à cet égard, écrit ce qui suit : En fait, pour que la présomption de l'

article 1503 C.c.Q. bénéficie au créancier de l'obligation, ce dernier doit faire la preuve que c'est par la faute ou par la négligence du débiteur même que la condition n'a pu se réaliser 69 . Les tribunaux sont d'avis qu'il ne suffit pas de prouver que le débiteur n'a pas fait tous les efforts en vue de la réalisation de la condition, mais il faut démontrer une faute de sa

part 70 , qu'il ait agit de façon intentionnelle ou non. De plus, la faute établie doit être la cause directe de la non-réalisation de la condition. En d'autres termes, la preuve de certains comportements ou agissements de la part du débiteur, même s'ils constituent une faute, ne suffit pas pour considérer la condition accomplie.

Le créancier doit, en plus, faire la preuve que les agissements fautifs ou les actes accomplis par le débiteur sont la cause immédiate et directe qui a empêché la réalisation de la condition 71 . (Références omises) [ 34 ] Pour réussir dans sa réclamation, la demanderesse doit démontrer que les agissements du défendeur en cours de mandat ont été la cause directe et immédiate de l'empêchement de la réalisation de la vente de l'immeuble. [ 35 ] Pendant sa plaidoirie, le procureur de la demanderesse attire l'attention du Tribunal sur plusieurs passages du jugement rendu par le juge Fraiberg [4] , qui mettent en cause la crédibilité et la probité du défendeur.

Le juge prend la peine de faire un

titre qui s'intitule : « Mr. Dagan's dishonesty to the Court and to his real estate broker ».

Le passage le plus intéressant se lit comme suit : [204] Mr. Dagan is evidently not a paragon of commercial rectitude, although he was aided and abetted by the Doak brothers in his attempt to frustrate his real estate broker's claim for commission. However, just because he acted in bad faith in that regard, or did not and does not want to sell to them the property or was a slovenly owner does not make him responsible for their own failure to cure their default to proceed to the purchase of the property in the manner they had agreed to and as required by an unvarying jurisprudence. [ 36 ]

Malgré l'attitude du défendeur, décrite par le juge, ce dernier conclut ainsi : [205] Mr. Dagan was wrong in this, but it does not mean that his breach of the listing agreement was responsible for Machineco's failure to tender a proper deed on time. [ 37 ] Dans l'hypothèse où le Tribunal tiendrait pour avérées les manigances du défendeur avec la complicité des frères Doak dans le but d'éluder le paiement de la commission de la demanderesse, est-ce que cela constitue la cause réelle du préjudice subi par la défenderesse?

Le Tribunal conclut par la négative. [ 38 ] Les manigances relatées dans le jugement du juge Fraiberg, bien que répréhensibles, ne constituent pas la cause immédiate et directe de l'empêchement de la vente de l'immeuble (1607 C.c.Q. ).

La cause réelle, du préjudice allégué par la demanderesse, est le non- respect par les frères Doak (promettant-acheteurs) de soumettre un acte de vente conforme à la promesse d'achat. [ 39 ] Même si le Tribunal retenait les circonstances relatées par le juge Fraiberg, la demanderesse n'a présenté aucune preuve qui tend à démontrer que le défendeur a commis une faute qui constituerait la cause directe et immédiate du préjudice allégué par la demanderesse.

[ 40 ] En conséquence, le Tribunal rejette la réclamation de la demanderesse. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la réclamation de la demanderesse; LE TOUT avec dépens. __________________________________ SYLVAIN COUTLÉE, J.C.Q. Me Alain Mongeau Procureur de la demanderesse […] Me Jean El Masri El Masri Dugal Procureurs du défendeur 4, rue Notre-Dame Est, bureau 750 Montréal QC H2Y 1B8 Date d’audience : 18 juin 2010