2017 QCCA 267, 2017 QCCA 267

Les Immeubles Mésy c. Ville de Sherbrooke 2017 QCCA 267 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-025572-157 (450-17-004769-130) DATE : 15 février 2017 CORAM : LES HONORABLES LOUIS ROCHETTE, J.C.A. FRANÇOIS PELLETIER, J.C.A. ALLAN R. HILTON, J.C.A. LES IMMEUBLES MÉSY S.E.N.C. APPELANTE/DÉFENDERESSE INCIDENTE - Défenderesse c. VILLE DE SHERBROOKE INTIMÉE/APPELANTE INCIDENTE – Demanderesse et SOCIÉTÉ DE PLACEMENT J.P.C.

S.E.N.C. et OFFICIER DE LA PUBLICITÉ DES DROITS DE LA CIRCONSCRIPTION FONCIÈRE DE SHERBROOKE MIS EN CAUSE – Mis en cause ARRÊT [ 1 ] LA COUR : Statuant sur l’appel principal et sur l’appel incident contre un jugement rendu le 7 août 2015 par la Cour supérieure, district de Saint-François (l’honorable Charles Ouellet), qui a accueilli, pour partie, la requête introductive d’instance en injonction de l’intimée et rejeté la demande reconventionnelle de l’appelante principale. [ 2 ] Au soutien de son appel recherchant une déclaration de nullité d’une servitude réelle publiée le 9 janvier 2009 et, subsidiairement, une ordonnance exigeant de l’intimée qu’elle effectue les travaux et assume les coûts de remise en état de « tous les cabanons et des stationnements qui devraient être démolis », l’appelante soulève quatre moyens qui s’alignent, pour l’essentiel, sur le débat engagé devant la Cour supérieure. [ 3 ] Premièrement , l’appelante plaide que « la servitude n’est pas légale ».

Elle a tort. [ 4 ] L’article 1177 C.c.Q. énonce : 1177. La servitude est une charge imposée sur un immeuble, le fonds servant, en faveur d’un autre immeuble, le fonds dominant, et qui appartient à un propriétaire différent. Cette charge oblige le propriétaire du fonds servant à supporter, de la part du propriétaire du fonds dominant, certains actes d’usage ou à s’abstenir lui-même d’exercer certains droits inhérents à la propriété. La servitude s’étend à tout ce qui est nécessaire à son exercice. 1177.

A servitude is a charge imposed on an immovable, the servient land, in favour of another immovable, the dominant land, belonging to a different owner. Under the charge the owner of the servient land is required to tolerate certain acts of use by the owner of the dominant land or himself abstain from exercising certain rights inherent in ownership. A servitude extends to all that is necessary for its exercise. [ 5 ] Les critères permettant de conclure à l’établissement d’une servitude, en application de l’

article 1177 C.c.Q ., sont regroupés ainsi par l’auteur Pierre-Claude Lafond [1] : 1934 – Cardinal [2] voit six conditions à la création d’une servitude réelle : 1 o Il faut qu’il y ait deux fonds de terre.

2 o Que ces deux héritages appartiennent à deux propriétaires différents. 3 o Que ces deux héritages soient voisins. 4 o Que la servitude consiste en un avantage pour l’un des fonds. 5 o Qu’elle oblige le propriétaire du fonds asservi à souffrir ou à ne pas faire quelque chose. 6 o Que la servitude soit de nature perpétuelle. […] À partir de ces conditions, on peut dégager les caractères suivants de la servitude. Il s’agit d’un droit immobilier (A.), accessoire d’un fonds (B.), perpétuel (C.), indivisible (D.), qui confère un usus non exclusif (E.) et une charge passive (F.).

Les conditions de Cardinal s’y retrouvent toutes, sous une forme ou sous une autre. Cette liste d’attributs révèle toute son importance lorsqu’on a à qualifier un acte ou une convention entre voisins. [Caractères gras conformes à l’original] [ 6 ] L’appelante plaide que la quatrième condition n’est pas satisfaite. [ 7 ] Toutes les conditions sont présentes ici. L’utilité de l’acte de servitude pour le fonds dominant réside dans le bon fonctionnement du réseau d’égout. L’acte [3] mentionne : 1.3 Pour le bénéfice de l'ensemble de son réseau d'égout, LA VILLE désire obtenir, sur une

partie desdits immeubles, une servitude permettant d'installer, d'opérer, d'entretenir et de réparer une conduite d'égout pluvial et LE PROPRIÉTAIRE consent à lui accorder cette servitude. EN CONSÉQUENCE, LES PARTIES CONVIENNENT DE CE QUI SUIT :

ARTICLE 2 SERVITUDE POUR ÉGOUT PLUVIAL 2.1 LE PROPRIÉTAIRE constitue, par les présentes, contre ses immeubles, le fonds servant ci-dessous désigné au paragraphe 2.2, en faveur du fonds dominant ci-dessous désigné au paragraphe 2.3, une servitude, réelle et perpétuelle et un droit de passage nécessaire à l'installation, l'opération, l'entretien, la réparation et le remplacement d'une conduite d'égout pluvial sur l'immeuble décrit comme suit : […] [ 8 ] Le juge de première instance écrit à ce sujet : [66] […] La preuve a démontré que le fond [sic] dominant sur lequel se trouve le boulevard Lionel-Groulx est l’un des maillons dans la succession de canalisations, fossés et cours d’eau qui dans leur ensemble constituent un réseau servant à capter, canaliser et évacuer les eaux de surface sur le territoire de LA VILLE.

C’est là une caractéristique intrinsèque du fond [sic] dominant qui résulte plus de sa localisation que de la volonté de son propriétaire. [67] Le Tribunal estime qu’à ce

titre également le fond [sic] dominant Lionel-Groulx tire un avantage du bon fonctionnement de la conduite, laquelle est sa tributaire immédiate dans ce réseau, dont il est lui-même l’une des composantes. [ 9 ] Ces déterminations de fait ne sont pas affectées d’une erreur manifeste et déterminante. [ 10 ] L’appelante réplique que, puisque le fonds dominant désigné à l’acte de servitude, soit le fonds sur lequel passe le boulevard Lionel-Groulx, reçoit l’eau du fonds servant, il ne retire aucun avantage de la servitude. Cet argument se base sur une lecture trop étroite de l’

article 1177 C.c.Q. en proposant que les termes « en faveur de » sont synonymes de « avantage » ou « bénéfice » dans le sens positif du terme. [ 11 ] Ce n’est pas parce que le fonds dominant demeure, dans les faits, inchangé à la suite de la création de la servitude, que celle-ci ne lui procure aucun avantage. L’

article 1177 C.c.Q. reprend la définition qu’en donnait le Code civil du Bas-Canada à son

article 499 en référant à « une charge imposée à un héritage pour l’ utilité d’un autre héritage » [4] [soulignement ajouté]. Le professeur Sylvio Normand écrit [5] : Charge – La servitude établit une charge qui grève un immeuble en faveur d’un autre immeuble (1177 C.c.Q. ). Elle crée un rapport de droit entre deux immeubles pour l’utilité de l’un d’entre eux.

L’ avantage offert facilite l’exploitation de l’immeuble ou contribue à son agrément en constituant, par exemple, une servitude de vue ou de non-construction. [Renvoi omis – caractères gras et italique conformes à l’original] [ 12 ] Rappelons que la portion du réseau d’égout de l’intimée longeant le boulevard Lionel-Groulx comporte un fossé qui fait

partie intégrante du fonds dominant. Par ailleurs, les explications fournies par l’ingénieur Daniel Leblanc [6] mettent en lumière l’importance d’un réseau fonctionnel d’écoulement des eaux pluviales.

L’on en retient que tous les fonds, y compris le fonds dominant, ont donc avantage ici à ce que ce réseau d’égout fonctionne adéquatement, ce que facilite la servitude. [ 13 ] L’appelante fait aussi un rapprochement entre les articles 1177 et 979 C.c.Q. en soutenant que la réception des eaux ne peut être qu’un inconvénient en vertu de ce dernier, ce qui permettrait d’opposer une fin de non-recevoir à toute servitude visant à faciliter l’écoulement des eaux dans une situation où le fonds dominant serait le fonds inférieur. Cette prétention ne tient pas la route.

[ 14 ] Le terme « aggravation » retenu à l’

article 979 C.c.Q. n’empêche pas les parties à un acte de servitude de considérer comme utile et à leur bénéfice l’établissement d’une servitude pourvoyant à l’écoulement des eaux. [ 15 ] L’appelante plaide enfin, sur son premier moyen, que l’utilité recherchée, soit l’entretien de la conduite d’égout enfouie sur le fonds servant, relève de spéculations sur l’obstruction possible de la conduite.

Or, l’ingénieur Leblanc a précisé, à l’enquête, avoir exigé que la canalisation soit sous l’autorité de l’intimée, car son expérience lui enseigne qu’une conduite d’égout pluviale privée a tendance à être moins bien entretenue, ce qui engendre des problèmes d’érosion, de qualité des eaux ou autre. [ 16 ] Au surplus, il tombe sous le sens qu’un réseau d’égout pluvial est utile en continu aux fonds qu’il dessert et que cette caractéristique ne peut être assurée que par l’entretien adéquat du réseau. [ 17 ] En somme, la servitude est valablement constituée, ses clauses sont claires et ne posent pas de problème d’interprétation [7] . [ 18 ] Deuxièmement , l’appelante soutient qu’en application de l’

article 1467 C.c.Q. , sa qualité de propriétaire l’oblige à répondre des dommages causés par le défaut d’entretien de son fonds et de la conduite qui s’y trouve. Par conséquent, elle aurait la responsabilité et l’obligation d’entretenir l’égout pluvial, indépendamment de la servitude. L’intimée, même si elle détenait un droit de passage pour l’entretien de la conduite, ne pourrait s’approprier ce bien de l’appelante sans une juste indemnité et après s’être entendue avec elle ou l’avoir expropriée. Autrement, cela reviendrait à l’obliger à céder son fonds sans lui verser une juste indemnité conformément aux articles 952 et 953 C.c.Q. [ 19 ] En vertu de l’

article 1182 C.c.Q. , l’existence de la servitude ne dépend pas de la propriété des fonds en cause [8] : 1182. Les mutations de propriété du fonds servant ou dominant ne portent pas atteinte à la servitude. Celle-ci suit les immeubles en quelques mains qu’ils passent, sous réserve des dispositions relatives à la publicité des droits. 1182. Servitudes are not affected by the transfer of ownership of the servient or dominant land.

They remain attached to the immovables through changes of ownership, subject to the provisions relating to the publication of rights. [ 20 ] Par ailleurs, l’acte de servitude stipule clairement que l’intimée prend notamment à sa charge l’opération, l’entretien et la réparation de la conduite d’égout pluvial [9] et que le propriétaire du fonds servant constitue, contre ses immeubles et en faveur du fonds dominant, une telle servitude réelle et perpétuelle [10] . [ 21 ] Ce moyen est sans mérite. [ 22 ] Troisièmement , l’appelante reproche au juge de première instance d’avoir erré en appuyant sa décision sur l’élément suivant : [63] LA VILLE a un intérêt personnel, qui existerait même si elle n’était pas la propriétaire du fond [sic] dominant, à ce que la conduite enfouie sous le fond servant soit entretenue et maintenue en bon état de fonctionnement.

Cela ressort de l’extrait précité, au paragraphe 39, du témoignage au procès du chargé de projet Daniel Lablanc, ing. Cet intérêt personnel de LA VILLE découle aussi de la responsabilité qui lui est imposée notamment par les articles 103 et 105 de la

Loi sur les compétences municipales , lesquels s’appliquent à LA VILLE de Sherbrooke suivant l’article 98 de la même loi : « 104. Toute municipalité régionale de comté peut adopter des règlements pour régir toute matière relative à l'écoulement des eaux d'un cours d'eau, y compris les traverses, les obstructions et les nuisances. Défaut d'effectuer des travaux. Si une personne n'effectue pas les travaux qui lui sont imposés par une disposition d'un règlement adopté en vertu du premier alinéa, la municipalité régionale de comté peut les effectuer aux frais de cette personne.

Rétablissement de l'écoulement normal des eaux. 105. Toute municipalité régionale de comté doit réaliser les travaux requis pour rétablir l'écoulement normal des eaux d'un cours d'eau lorsqu'elle est informée de la présence d'une obstruction qui menace la sécurité des personnes ou des biens. » Enlèvement des obstructions.

Tout employé désigné à cette fin par la municipalité régionale de comté peut, sans délai, retirer d'un cours d'eau les obstructions qui empêchent ou gênent l'écoulement normal des eaux, sans préjudice aux droits de la municipalité de recouvrer, de toute personne qui les a causées, les frais relatifs à leur enlèvement. » [Caractères italiques et soulignement conformes à l’original] [ 23 ] L’appelante plaide que : selon l’

article 103 al. 3 de la

Loi sur les compétences municipales [11] [ LCM ], une municipalité régionale de comté n’a pas compétence sur un fossé mitoyen au sens de l’

article 1002 C.c.Q .; l’égout pluvial a été construit dans le lit d’un cours d’eau qui passait à la limite sud du fonds servant; ce cours d’eau était un fossé mitoyen au sens de l’article 1002 C.c.Q .; elle a tenté de faire une preuve à ce sujet, mais le juge a accueilli une objection de l’intimée et l’en a empêchée; en se référant à la LCM , le juge exclurait cependant l’application de l’exception énoncée à l’article 103 al. 3 LCM , après avoir empêché l’appelante de faire la preuve qu’il s’agissait bien d’un fossé mitoyen et non d’un cours d’eau. [ 24 ] Il n’est pas opportun de s’attarder sur ce moyen.

À supposer qu’il y ait eu erreur du juge sous ce rapport, elle n’est pas déterminante. Indépendamment de la LCM , l’intimée a intérêt à maintenir son réseau d’égout pluvial en bon état puisqu’elle en est responsable à

titre de gardienne d’un bien au sens de l’

article 1465 C.c.Q. [12] . Sa responsabilité pourrait également découler de l’obligation de ne pas aggraver une servitude d’écoulement des eaux naturelles au sens de l’

article 979 C.c.Q. Au surplus, le débat qui

est soumis à la Cour concerne la légalité de la servitude [13] et non la responsabilité éventuelle de l’intimée en raison d’un éventuel litige relatif à l’égout pluvial. [ 25 ] Ce moyen doit également échouer. [ 26 ] Quatrièmement , l’appelante fait valoir que l’intimée n’a pas exercé ses droits civils de bonne foi. Elle lui reproche d’avoir manqué à l’équité procédurale en ne l’informant pas, au préalable, des discussions qui devaient avoir lieu au conseil municipal et au terme desquelles on a décidé d’intenter des procédures contre elle.

Également, l’intimée n’aurait pas négocié de bonne foi pour tenter de trouver une solution alternative à la difficulté qui se présentait.

Elle aurait également été fautive de ne pas l’informer dès le départ de l’empiètement et de changer « son fusil d’épaule » en cours de négociation sans l’en informer rapidement. [ 27 ] Le juge de première instance a rejeté l’allégation de mauvaise foi rattachée à l’échec des tentatives de règlement : [77] Cet argument n’est pas supporté par la preuve. [78] Ce que celle-ci démontre, c’est que le service juridique de LA VILLE a activement cherché, en collaboration avec le représentant de MÉSY, une solution pour :

a) régulariser la situation des ouvrages déjà effectués par MÉSY dans l’emprise de la servitude;

b) permettre à MÉSY d’effectuer d’autres ouvrages dans l’emprise dans le futur. [79] Cependant, le représentant de MÉSY, qui a été notaire pendant quelques années avant d’être avocat, a toujours été conscient que LA VILLE ne pouvait valablement consentir à la modification de la servitude que par résolution de son conseil municipal. Le représentant de MÉSY fait lui-même référence, dans sa lettre du 11 juin 2010, à la nécessité de l’acceptation de LA VILLE de Sherbrooke.

En dépit de l’absence de cette acceptation, MÉSY a continué à effectuer des travaux dans l’assiette de la servitude. [80] La preuve n’a pas établi que des préposés ou mandataires de LA VILLE aient commis une ou des fautes ayant causé des dommages à MÉSY. [81] Ceci dit avec égards, le Tribunal estime que la cause des dommages que va subir MÉSY lorsqu’elle sera contrainte d’enlever ses ouvrages est sa propre imprudence.

La correspondance échangée entre les parties fait voir des périodes de plusieurs mois durant lesquels MÉSY ne donnait pas suite aux démarches qu’elle avait entreprises auprès de LA VILLE, et elle a littéralement pris un risque en effectuant des travaux dans l’emprise de la servitude alors qu’elle savait que la servitude était toujours tenante et que seul le conseil municipal pouvait, par résolution, consentir à l’abandonner. [ 28 ] L’appelante ne démontre pas que ces constats de fait sont affectés d’une erreur manifeste et déterminante sans laquelle l’intervention de la Cour est exclue.

Ajoutons que les négociations ont achoppé quand l’intimée a reçu un avis l’informant que, même si elle cédait la propriété de la servitude à l’appelante, elle demeurait responsable des dommages résultant de l’obstruction de la conduite. La preuve d’une intention malicieuse n’a pas été faite. [ 29 ] Quant au manquement allégué à l’équité procédurale, un argument soulevé pour la première fois en appel, il faut rappeler que la résolution municipale dont on se plaint n’a pas été attaquée en nullité.

Par ailleurs, l’intimée avait le droit strict de faire trancher le litige entre les parties par les tribunaux et de faire respecter la servitude dont elle bénéficiait. Enfin, le responsable du contentieux de l’intimée a témoigné qu’un

sommaire décisionnel a été soumis au conseil municipal et que ce document fait état des tentatives de trouver un compromis. *** [ 30 ] Reste l’appel incident de l’intimée recherchant un ajout aux conclusions du jugement dont appel qui lui permette d’effectuer les travaux ordonnés à l’appelante, à défaut par elle de le faire. [ 31 ] Cette conclusion était recherchée dans le recours introductif de l’intimée.

Elle soumet qu’il s’agit d’un oubli du juge et qu’elle n’a pu demander la rectification du jugement vu l’appel. [ 32 ] Il y a lieu de faire droit à cette demande. [ 33 ] En conséquence, LA COUR : [ 34 ] rejette l’appel principal, avec les frais de justice; [ 35 ] accueille l’appel incident, sans frais, à la seule fin d’ajouter la conclusion suivante au dispositif du jugement : À défaut par la défenderesse de se conformer à la présente ordonnance dans un délai de 30 jours, AUTORISE la demanderesse à faire exécuter les travaux décrits à cette ordonnance aux frais de la défenderesse. LOUIS ROCHETTE, J.C.A.

FRANÇOIS PELLETIER, J.C.A. ALLAN R. HILTON, J.C.A.

Me Robert Poupart Pour l’appelante Me Dominique Guenin Sauvé Cormier Chabot & Associés Pour l’intimée Date d’audience : 8 février 2017 [1] Pierre-Claude Lafond, Précis de droit des biens , 2 e éd., Montréal, Éditions Thémis, 2007, n o 1934, p. 845. Cité dans Charbonneau c. Moreau , 2014 QCCA 1425 , paragr. 61 ; Ferland c. Turgeon , 2015 QCCA 1113 , paragr. 22 ; Pelletier c.

Bui , 2010 QCCS 657 , requête en rejet d’appel accueillie, 2010 QCCA 855 , paragr. 79 . [2] L’auteur se réfère ici à Jean-Guy Cardinal, « Un cas singulier de servitude réelle », (1954-55) 57 R. du N. 748, p. 485. [3] Acte de servitude daté du 9 janvier 2009, pièce P-1. [4] Art. 499 C.c.B-C. Voir les commentaires du ministre de la Justice, Commentaires du ministre de la Justice – Le Code civil du Québec , t. 1, Québec, Les Publications du Québec, 1993, p. 691. [5] Sylvio Normand, Introduction au droit des biens , 2 e éd., Montréal, Wilson & Lafleur, 2014, p. 276. [6] Qui œuvre à la

section ingénierie, division Gestion des eaux, de l’intimée. [7] 151692 Canada inc. c. Centre de loisirs de Pierrefonds enr . , 2005 QCCA 376 , paragr. 30 .