2014 QCCQ 12780, 2014 QCCQ 12780

Chen c. Alexandre 2014 QCCQ 12780 COUR DU QUÉBEC « Division administrative et d’appel » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-80-024295-124 DATE : 24 novembre 2014 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE SCOTT HUGHES, J.C.Q. ______________________________________________________________________ CHUN-HUANG CHEN et YING-CHIN HUANG Appelants c.

ROLAND ALEXANDRE Intimé et RÉGIE DU LOGEMENT Mise en cause ______________________________________________________________________ JUGEMENT EN APPEL DE DEUX DÉCISIONS DE LA RÉGIE DU LOGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Il s'agit de l'appel par Chun-Huang Chen et Ying-Chin Huang (les locateurs) de deux décisions de la Régie du logement. La première du 25 septembre 2012 [1] , accueille en

partie la demande en diminution de loyer et dommages-intérêts du locataire Roland Alexandre et rejette la demande de dommages-intérêts des locateurs.

La deuxième décision datée du 29 novembre 2012 [2] , rejette la requête en rétractation des locateurs à l'encontre de la première décision. [ 2 ] Le juge Gilles Lareau, J.C.Q., a autorisé l'appel sur les questions suivantes : ➢ La Régie aurait erré en appuyant sa décision sur une grille d'inspection de la Ville de Montréal (R-18) sans que ce document (pour valoir témoignage) n'ait été produit à l'audience; ➢ La Régie aurait jugé ultra petita en accordant des dommages pour des problèmes qui n'ont pas été invoqués dans la demande initiale devant la Régie et sans que celle-ci ne soit amendée; ➢ La Régie aurait erré en voyant dans la pièce R-13 un aveu de la part du locateur CHEN; ➢ La Régie aurait erré dans l'établissement du quantum des dommages, ce montant n'étant pas supporté par la preuve; ➢ La Régie aurait manqué à ses obligations d'équité procédurale en décidant sur la rétractation sans avoir les pièces au dossier. [ 3 ] L'Appel procède de novo tel qu'ordonné par le juge Lareau : « vu l'état du dossier de la Régie, le Tribunal est d'avis qu'un procès de novo s'impose ». [3] LA NORME DE CONTRÔLE [ 4 ] L'appel procédant de novo , la question de la norme de contrôle ne se pose pas. [4] Toute la preuve testimoniale est entendue lors de l'audience.

La preuve documentaire est, en grande partie, produite de consentement. [5] CERTAINES QUESTIONS PRÉLIMINAIRES [ 5 ] Avant d'aborder les faits établis à l'audience, il y a lieu de disposer de certaines des questions à trancher.

a) La Régie aurait erré en appuyant sa décision sur une grille d'inspection de la Ville de Montréal (R-18) sans que ce document (pour valoir témoignage) n'ait été produit à l'audience. [ 6 ] Cette question constitue la principale justification de la permission d'appeler. D'ailleurs, la plus grande

partie du jugement du juge Lareau y est consacrée.

[ 7 ] Ainsi, les locateurs reprochent à la Régie du logement de s'être appuyée sur cette grille d'inspection qui, de l'admission même de monsieur Alexandre, n'a pas été produite « formellement » à l'audience. [ 8 ] Contre toute attente, à l'ouverture de l'audience de l'appel, les parties déclarent qu’une volumineuse preuve documentaire est produite de consentement, à l'exception de trois (3) pièces. Parmi ces pièces, se trouve la grille d'inspection du 15 février 2011, dont les appelants contestaient la mise en preuve illégale.

Les parties déclarent, par ailleurs, que cette pièce n'est pas requise aux fins de l'appel. [ 9 ] Le Tribunal prend acte de ce revirement de situation. [ 10 ] D'évidence, vu que cette grille d'inspection n'est plus requise aux fins de l'appel, la première question est devenue académique.

b) La Régie aurait manqué à ses obligations d'équité procédurale en décidant sur la rétractation sans avoir les pièces au dossier. [ 11 ] Les locateurs, avant de se pourvoir par requête pour permission d'appeler, ont présenté, sans sucées, une demande de rétractation en vertu de l'

article 89 de la

Loi sur la Régie du logement [6] (L.R.L.) : 89. Si une décision a été rendue contre une

partie qui a été empêchée de se présenter ou de fournir une preuve, par surprise, fraude ou autre cause jugée suffisante, cette

partie peut en demander la rétractation. Une

partie peut également demander la rétractation d'une décision lorsque la Régie a omis de statuer sur une

partie de la demande ou s'est prononcée au-delà de la demande. La demande de rétractation doit être faite par écrit dans les dix jours de la connaissance de la décision ou, selon le cas, du moment où cesse l'empêchement. La demande de rétractation suspend l'exécution de la décision et interrompt le délai d'appel ou de révision jusqu'à ce que les parties aient été avisées de la décision. [ 12 ] Lors de la présentation de la requête pour permission d’appeler, les parties ont admis que les pièces du dossier de la Régie du logement étaient disparues à l’occasion de l’audition de la requête en rétractation.

La requête en rétractation a été rejetée malgré que les pièces manquaient au dossier. [ 13 ] Les pièces alors manquantes ont toutes étaient retrouvées depuis. De plus, toutes les pièces utiles aux prétentions des parties en appel sont produites de consentement.

Ainsi, le Tribunal est en mesure d’évaluer le bien-fondé de la décision. [ 14 ] Les motifs de la Régie du logement, quant au rejet de la requête en rétractation, étaient à l’évidence bien-fondés. [ 15 ] La Régie du logement dispose de cette requête comme suit : [15] Le tribunal comprend que le locateur est en désaccord avec les conclusions de faits auxquelles en est venue la première juge administratif, à tort ou à raison, mais il n'appartient pas à la soussignée de juger de telles conclusions, n'étant pas le tribunal d'appel des décisions rendues par les juges administratifs de la Régie du logement. [16] En l'instance, les allégations du locateur sur l'utilisation d'un rapport d'inspection par la juge administratif, non produit à l'audience par les parties, ne sont nullement prouvées et au surplus sont sans fondement. [17] Il n'a pas non plus démontré avoir été empêché de fournir une preuve par surprise, fraude ou autre cause jugée suffisante, et en conséquence, le tribunal ne peut faire droit à sa demande [7] . [ 16 ] Il n’y a là aucune erreur.

Il s’agit de l’application de règles bien connues relatives à la rétractation de jugement. [ 17 ] La Régisseure conclut ainsi : [18] Cela étant, le tribunal ne peut faire droit à la demande de ce dernier, car sa demande revêt toutes les apparences d'un appel déguisé de la décision rendue par le juge administratif , rôle qui échoit à la Cour du Québec, non à la Régie du logement. (Soulignement ajouté) [ 18 ] Les motifs de rétractation invoqués n'en étaient pas.

L'appel autorisé et le procès de novo dont le Tribunal va ici disposer, permettent aux appelants de présenter toute la preuve et tous leurs arguments quant à ce litige.

c) La Régie aurait jugé ultra petita en accordant des dommages pour des problèmes qui n'ont pas été invoqués dans la demande initiale devant la Régie et sans que celle-ci ne soit amendée. [ 19 ] Cette question est aussi devenue académique en raison de ce procès de novo . Les parties déclarent que les témoins entendus à l'audience et les pièces produites (de consentement ou autrement) suffisent pour appuyer leurs prétentions. Le Tribunal rend son jugement sur la foi de cette preuve.

Les reproches à l'égard de la Régie du logement sont donc superflus. [ 20 ] De toute façon, la demande du 2 décembre 2008 de monsieur Alexandre [8] comporte la conclusion suivante : Diminuer le loyer à compter du 2008/10/12. [ 21 ] Bien que cette conclusion soit laconique, personne n'a requis de précisions lors des audiences devant la Régie. Dans ces circonstances, le reproche d'adjuger au-delà de la demande paraît bien technique.

[ 22 ] En effet, il faut se rappeler qu'à la date où la Régie rend sa décision, monsieur Alexandre et sa famille ont déjà quitté les lieux. Ainsi, la diminution de loyer, pour le passé, doit nécessairement être accordée par équivalence après avoir été liquidée.

C'est ainsi que la Régie du logement conclut [9] : [68] Le locataire qui a subi une perte de jouissance des lieux en raison de l'inexécution des obligations du locateur a droit à une diminution de loyer équivalente à cette perte. [69] Le tribunal estime juste et raisonnable d'octroyer au locataire une somme forfaitaire de 5 000 $, représentant une diminution de loyer globale pour rétablir les prestations entre les parties d'octobre 2009 à février 2011. [ 23 ] Il est donc manifeste que la Régie du logement n'a pas jugé ¨ ultra petita ¨.

En effet, la décision rendue n'adjuge pas au-delà de la demande; elle a simplement liquidé la réduction du loyer accordée. LE FOND [ 24 ] Les deux (2) autres questions en appel sont intimement liées aux faits :

a) La Régie aurait erré en voyant dans la pièce R-13 un aveu de la part du locateur CHEN ;

b) La Régie aurait erré dans l'établissement du quantum des dommages, ce montant n'étant pas supporté par la preuve. [ 25 ] Le Tribunal répondra à ces deux questions en décidant de l'appel au fond. LES FAITS [ 26 ] Le Tribunal résume les faits qui ont été prouvés à l’audience selon la prépondérance de la preuve. [ 27 ] Roland Alexandre loue un logement rue Saint-André à Montréal. C'est sa conjointe qui visite le logement à une reprise avant que le couple se rende pour la signature du bail.

Le bail [10] signé par monsieur Alexandre le 15 novembre 2006, prévoit une durée de deux (2) ans. [ 28 ] Peu de temps après la signature, monsieur Alexandre et sa famille prennent possession du logement. Ils se rendent alors compte que le logement est en mauvais état. Toutefois, le locateur Chun-Huang Chen s'engage à faire les réparations requises. [ 29 ] Les travaux tardent à être entrepris. Les tuiles du plancher de cuisine sont remplacées, mais seulement après un long moment.

Les fenêtres et la porte arrière qui laissent passer l'air et causent condensation et moisissures ne sont remplacées qu'après l'intervention des inspecteurs de la Ville de Montréal à la demande de monsieur Alexandre. [ 30 ] Pendant les étés de 2007 et 2008, monsieur Alexandre et sa famille utilisent la cour arrière. Il s'agit du principal attrait du logement puisque le couple désire que leurs enfants en profitent.

La famille y cultive même des légumes en saison, à la connaissance de la locatrice Ying-Chin Huang qui fournit des conseils sur les plantations. [ 31 ] Monsieur Alexandre demande continuellement aux locateurs de faire les travaux auxquels ils se sont engagés. La situation s'envenime lorsque les locateurs, avec l'aide de leur fils, rénovent deux autres logements dans l'immeuble. Monsieur Alexandre se fait alors plus pressant.

C'est à partir de ce moment que le fils des locateurs Chien Yu Chen prend charge des communications avec monsieur Alexandre. [ 32 ] À l'automne 2008, la première mise en demeure est expédiée. [11] La demande à la Régie du logement de monsieur Alexandre est datée du 2 décembre 2008. [ 33 ] Les interventions des inspecteurs de la Ville de Montréal débutent en janvier 2009. [ 34 ] En effet, dès le 22 janvier 2009 [12] , les locateurs sont avisés par lettre, qu'ils commettent des infractions au Règlement sur la salubrité et l'entretien des logements [13] .

À cette lettre est annexée une liste des déficiences constatées dans la salle de bain, la cuisine et le vivoir du logement de monsieur Alexandre. Il s'agit essentiellement de problèmes de ventilation, d'évacuation d'eau et de portes et fenêtres brisées et non étanches. [ 35 ] Un suivi est fait le 29 janvier 2010 [14] . Plusieurs des infractions de l'année précédente sont encore présentes.

En effet, la porte non étanche, les problèmes de plomberie et la fenêtre du salon permettant une infiltration d'air constante ne sont pas corrigés. [ 36 ] À compter de l’institution des procédures par monsieur Alexandre devant la Régie du logement, monsieur Chen s'oppose à l'utilisation de la cour arrière, affirmant que le bail l'exclut nommément. Monsieur Alexandre affirme de son côté n'avoir jamais vu cette mention au bail et ajoute que la famille a utilisé la cour au vu et au su des locateurs pendant deux (2) ans. Il ajoute que le bail l’oblige à pelleter la neige de la cour en hiver.

Monsieur Chen justifie cette obligation par un souci de sécurité des lieux et non pas par un droit d'usage au profit de monsieur Alexandre. [ 37 ] Le 25 février 2011, les locateurs obtiennent la reprise de possession du logement. [15] [ 38 ] C'est à la suite du déménagement des locataires que monsieur Chen, fils, s'aperçoit que le logement est en piteux état, en raison dit-il, des faits et gestes de monsieur Alexandre et sa famille. Il procède alors à la correction de toutes les déficiences notées par l’inspecteur municipal en 2009 et en 2010.

[ 39 ] Les locateurs réclament des dommages-intérêts pour le nettoyage du logement. Ils réclament aussi une indemnité pour l'utilisation de la cour et une

partie du palier, devant la porte du logement loué. En effet, dans ce dernier cas, les locateurs prétendent que monsieur Alexandre y a entreposé, sans droit, ses effets personnels. ANALYSE [ 40 ] Les parties ont démontré, lors de l'audience, la profonde mésentente qui existe entre elles, et ce, malgré les nombreux mois s'étant écoulés depuis les faits. Tout autant monsieur Alexandre que monsieur Chen, fils [16] , ont relaté une foule de détails sans pertinence avec le véritable débat. [ 41 ] Le litige est pourtant simple :

a) Le logement était-il sujet à des déficiences justifiant une réduction de loyer ?

b) Quelle indemnité est appropriée ?

c) La réclamation des locateurs est-elle fondée ? [ 42 ] Chacune des parties avait le fardeau de la preuve quant à sa réclamation. Le Code civil du Québec dicte que cette preuve doit être établie selon le critère de la prépondérance [17] . [ 43 ] Le Tribunal bénéficie des pièces dont la majorité est produite de consentement, du témoignage de monsieur Alexandre, de son épouse et celui de monsieur Chen, fils. [ 44 ] Tel que mentionné plus haut, en l'absence d'une norme de contrôle applicable, le Tribunal tranchera les prétentions des parties selon cette preuve.

a) Le logement était-il sujet à des déficiences justifiant une réduction de loyer? [ 45 ] Les inspecteurs de la Ville de Montréal n'ont pas témoigné quant à leurs constats des déficiences des lieux. [ 46 ] Toutefois, la description des lieux donnée par monsieur Alexandre est entièrement corroborée par son épouse de même que par les photographies produites. De plus, et c'est certes l'élément fondamental, la preuve documentaire provenant de la Ville de Montréal, est explicite.

Elle est produite de consentement. [ 47 ] Pendant toute la période des interventions des inspecteurs, monsieur Chen, fils, tente de reporter les travaux. Celui-ci n'en disconvient pas d'ailleurs. Il témoigne en effet qu'il négocie des délais pour effectuer les travaux. Toutefois, ces délais, plutôt que de servir à faire les travaux, sont l'occasion pour lui de ne pas les faire. En effet, monsieur Alexandre doit réactiver le dossier d'inspection municipal tant en janvier 2010 qu'en janvier 2011 faute par monsieur Chen de respecter ses obligations.

Même en février 2011, lors du départ de la famille Alexandre, le Tribunal retient comme prépondérante, la description des lieux fournie par les témoignages de monsieur Alexandre et de son épouse. [ 48 ] Monsieur Alexandre affirme que le logement était envahi de moisissures. Monsieur Chen le nie parfois. À d'autres moments de son témoignage, il en impute plutôt la responsabilité à ses locataires affirmant qu'ils auraient dû laisser une fenêtre ouverte l'hiver afin de fournir une meilleure ventilation.

L'affirmation paraît loufoque, en plus de n'être appuyée d'aucune preuve autre que le seul témoignage de monsieur Chen. Le témoignage de monsieur Chen n’est pas convaincant et n’est pas retenu. [ 49 ] La lettre du 21 septembre 2008 de monsieur Chen [18] , où la Régie constate un aveu, constitue une corroboration supplémentaire du piteux état du logement.

Monsieur Chen écrit en effet : […] Tous les items que vous avez mentionnés(les fenêtres en avant, la porte arrière, la fenêtre de la cuisine avec passage d'échappement pour la sécheuse ainsi que les tuiles ont été tel que vous avez vu lorsque vous avez signé le présent bail et tous étaient acceptables pour vous . (Reproduction intégrale) (Soulignement ajouté) Il s'agit de la reconnaissance par monsieur Chen de faits qui emportent pour lui des conséquences négatives en droit. Il s'agit là de la définition même d'un aveu [19] .

La Régie ne s'est donc pas trompée en ce sens. [ 50 ] En conséquence, le Tribunal conclut que le logement habité par la famille Alexandre était effectivement dans un état justifiant une réduction de leur loyer, et ce, jusqu’à leur départ en février 2011.

b) Quelle indemnité est appropriée? [ 51 ] Les obligations des locateurs en regard de la jouissance des lieux sont décrites au Code civil du Québec : 1854. Le locateur est tenu de délivrer au locataire le bien loué en bon état de réparation de toute espèce et de lui en procurer la jouissance paisible pendant toute la durée du bail. Il est aussi tenu de garantir au locataire que le bien peut servir à l'usage pour lequel il est loué, et de l'entretenir à cette fin pendant toute la durée du bail.

[…] 1864. Le locateur est tenu, au cours du bail, de faire toutes les réparations nécessaires au bien loué, à l'exception des menues réparations d'entretien; celles-ci sont à la charge du locataire, à moins qu'elles ne résultent de la vétusté du bien ou d'une force majeure. […] 1910. Le locateur est tenu de délivrer un logement en bon état d'habitabilité; il est aussi tenu de le maintenir ainsi pendant toute la durée du bail. La stipulation par laquelle le locataire reconnaît que le logement est en bon état d'habitabilité est sans effet. [ 52 ] Il s'agit d'obligations de résultat que la loi impose aux locateurs.

Dans le cas de l'article 1854 al. 2, il s'agit même d'obligation de garantie. [ 53 ] L'avocate des locateurs ne remet pas en question cette conclusion de droit de la Régie du logement [20] . [ 54 ] Seule l'évaluation de la réduction de loyer est en jeu. [ 55 ] Clairement, il est anormal qu'une famille doive supporter les conséquences d'un logement quasi insalubre, mal ventilé, mal chauffé et dont les portes et fenêtres sont brisées et mal ajustées pendant deux ans. [ 56 ] L'avocat de monsieur Alexandre propose un calcul afin d'évaluer l'indemnité.

La demande date de décembre 2008 alors que le logement, selon la preuve, demeure dans un état inacceptable jusqu'en février 2011 lors de la reprise du logement. Ainsi, pendant environ 25 mois, monsieur Alexandre a payé un loyer mensuel de 480 $ sans bénéficier de la contre-partie attendue. [ 57 ] Il est proposé qu'une réduction de 50% du loyer est raisonnable dans les circonstances. L’avocat de monsieur Alexandre propose que l’évaluation des dommages effectuée par la Régie du logement doit être confirmée.

Les locateurs pour leur part, ne proposent aucune autre méthode d’évaluation. [ 58 ] L'évaluation des dommages-intérêts n'est pas toujours susceptible d'une précision absolue. Il ne s'agit pas d'une science exacte. Une évaluation des dommages-intérêts par voie d’estimation pour établir « la juste compensation de façon approximative » est recevable [21] . [ 59 ] En conséquence, le Tribunal évalue que la somme de 5 000 $, afin de liquider la réduction de loyers pour le passé, est tout à fait appropriée. Cette conclusion justifie le rejet de l’appel à ce sujet.

c) La réclamation des locateurs est-elle fondée? [ 60 ] Les locateurs réclament une indemnité pour l'utilisation de la cour et du palier de même que pour des travaux d'entretien du logement à la suite de la reprise de possession. [ 61 ] Quant à l'occupation de la cour, la réclamation est mal fondée. [ 62 ] D'abord, la clause du bail refusant l'accès à la cour aux locataires, même si elle était valide, ce que conteste vigoureusement monsieur Alexandre, a clairement fait l'objet d'une renonciation par les locateurs.

Ils ont en effet, au minimum, toléré l'utilisation de la cour pendant une période de deux années avant de s'en plaindre. Ensuite, ils n'ont présenté aucune demande à la Régie pour faire cesser cet usage. Cela suffit pour conclure au rejet de l’indemnité demandée à ce sujet. [ 63 ] Par ailleurs, l'usage du palier est nié par monsieur Alexandre. Il affirme que les meubles apparaissant sur les photographies ne lui appartiennent pas. La preuve des locateurs à ce sujet n'est pas convaincante.

Le Tribunal ne retient aucune responsabilité à ce sujet. [ 64 ] De toute façon, monsieur Chen calcule l'indemnité d'occupation en utilisant la tarification d'une entreprise de location d'espace en libre service [22] . Il s'agit d'une preuve qui n'a aucune valeur de comparaison et ne peut être retenue. [ 65 ] Quant à l'entretien du logement, il n'y a aucune preuve que les dommages ont été causés par la famille Alexandre.

Il s'agit, au mieux, de vétusté dont la correction relève de la responsabilité des locateurs et, selon toute vraisemblance, il s'agit de la correction des déficiences du logement relatées plus haut. [ 66 ] Par ailleurs, les dommages réclamés à ce sujet sont appuyés du seul témoignage de monsieur Chen, fils. Les factures [23] à l'appui des déboursés sont particulièrement mêlées. Monsieur Chen est incapable de relier celles-ci à des travaux spécifiques faits dans le logement. Quant aux indemnités pour les heures de travail accomplies, il s'agit d'un tarif, aux dires de M.

Chen, « raisonnable » (30 $/heure) qu'il applique à son travail et à celui de son père. Aucune comptabilité sérieuse n'a été effectuée. Cette preuve ne peut être retenue comme prépondérante. CONCLUSION [ 67 ] Sur la foi de la preuve faite par les parties lors du procès de novo , le Tribunal conclut au rejet de l'appel. [ 68 ] Le Tribunal n’accorde pas de frais judiciaires en l’instance, car il n’existe pas de disposition expresse lui accordant le pouvoir de le faire. En effet, selon la L.R.L. seule la Régie a compétence pour accorder des frais conformément à ses règles de pratique [24] . Par

ailleurs, les articles 105 et 107 L.R.L. n’accordent aucun pouvoir au Tribunal d’appliquer l’article 477 C.P.C. à cet appel. La jurisprudence a d’ailleurs déjà tranché en ce sens [25] . PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL: REJETTE l'appel ; CONFIRME les décisions de la Régie du logement rendues le 25 septembre 2012 (N o : 31 081202 025 A, 31 081222 013

G) et le 29 novembre 2012 (N o : 31 081202 025 T 121009, 31 081222 013 T 121009) ; LE TOUT sans frais. __________________________________ SCOTT HUGHES, J.C.Q. Me Diane Favreau Ba, Favreau, avocats Pour les appelants Me Alexandre-Justin Demers Pour l’intimé Dates d’audiences : 27 mars 2014 et 28 mars 2014 2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Celui qui prétend qu'un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. 2804.

La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante. 859 - Fait défavorable à l’auteur de l’aveu -

La définition de l’aveu requiert que celui-ci porte sur un fait de nature à produire des conséquences juridiques contre son auteur. La valeur probante de ce moyen de preuve découle de la présomption qu’une personne ne fait généralement pas une déclaration fausse et nuisible. Aussi, l’affirmation par un plaideur d’un fait qui est neutre ou qui lui est favorable n’est pas un aveu 24 .