2017 QCCQ 7619, 2017 QCCQ 7619

Syndicat de la copropriété Le Centro c. Fafard 2017 QCCQ 7619 COUR DU QUÉBEC Division des petites créances CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL LOCALITÉ DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-150905-166 DATE : 10 juillet 2017 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE FRANÇOIS BOUSQUET, J.C.Q. ______________________________________________________________________ SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ LE CENTRO ; (C.P. 36571) 598, avenue Victoria. Saint-Lambert (Québec) J4P 2J6 Demandeur c. ISABELLE FAFARD ; […].

L’Assomption (Québec) […] Défenderesse/demanderesse en garantie -et- ANIK MERCURE ; […] .

Montréal (Québec) […] Défenderesse en garantie ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Vu le consentement de tous les intéressés, le procès dans le présent dossier et celui dans le dossier portant le numéro 500-32- 152004-166 de la Cour du Québec ont été entendus en même temps et ils ont fait l’objet d’une preuve commune. [ 2 ] Le demandeur, un syndicat de copropriété, administre un immeuble comprenant trente condominiums. [ 3 ] À l’époque pertinente, Isabelle Fafard voulait vendre le condominium dont elle était propriétaire et, à cette fin, elle avait conclu un contrat de courtage immobilier avec la défenderesse en garantie, Anik Mercure. [ 4 ] Isabelle Fafard n’habitait plus son condominium et elle avait donc confié les clés de celui-ci à Anik Mercure pour qu’elle puisse le faire visiter aux acheteurs éventuels. [ 5 ] Anik Mercure avait obtenu le consentement de sa cliente afin d’entreposer, dans un « boîtier de sécurité », la clé donnant accès aux parties communes ainsi que celle donnant accès à la

partie privative. [ 6 ] Ce « boîtier de sécurité » est un petit coffret qui se place à l’extérieur de l’immeuble et qui peut être ouvert en composant un code numérique. [ 7 ] Anik Mercure avait attaché le « boîtier de sécurité » sur la balustrade du balcon de façade de l’immeuble. [ 8 ] Vu l’emplacement choisi par Anik Mercure, ce « boîtier de sécurité » était visible et accessible à toutes les personnes utilisant le trottoir public. [ 9 ] Vers le 15 juin 2015, Isabelle Fafard s’est rendue à son condominium et elle a constaté que les appareils électroménagers avaient été volés mais qu’il n’y avait aucune trace d’effraction. [ 10 ] Elle a dénoncé ce vol aux autorités policières, au demandeur et à Anik Mercure. [ 11 ] Anik Mercure s’est rendue sur les lieux et elle a constaté que le « boîtier de sécurité » avait disparu mais qu’il n’y avait pas de dommages à la balustrade du balcon sur lequel il était fixé. [ 12 ] L’auteur du vol n’a jamais pu être identifié.

[ 13 ] Le demandeur a conclu qu’un criminel s’était emparé de la clé des serrures des parties communes de l’immeuble et, pour éviter qu’elle soit utilisée pour d’autres délits, il a fait changer le code de celles-ci. [ 14 ] En l’instance, il réclame à Isabelle Fafard le remboursement des dépenses reliées à cette opération. [ 15 ] À l’appui de sa demande, il plaide qu’elle a commis une faute en permettant l’entreposage non-sécuritaire de la clé des serrures des parties communes de l’immeuble. [ 16 ] Isabelle Fafard conteste la demande pour le motif que l’imprudence, le cas échéant, a été commise par sa courtière immobilière, Anik Mercure, contre qui elle a introduit une demande en garantie. [ 17 ] Le jugement dans le dossier connexe a conclu, pour les motifs suivants, qu’Anik Mercure avait entreposé imprudemment les clés que sa cliente lui avait confiées : « [16 ].

Il n’y a pas de preuve directe que le voleur ait utilisé les clés entreposées dans le « boîtier de sécurité » pour pénétrer dans le condominium mais le Tribunal conclut qu’il y a une preuve prépondérante à cet effet en raison de ce qui suit : Le « boîtier de sécurité » était visible et accessible pour tous les piétons circulant sur le trottoir public. Anik Mercure reconnaît, dans sa contestation écrite, qu’elle a transmis le code d’ouverture du « boîtier de sécurité » à deux courtiers étrangers à « Royal LePage Altitude ».

Le « boîtier de sécurité » a été ouvert ou coupé puisqu’il est disparu et que la balustrade sur laquelle il était fixé n’a pas été endommagé. Il n’y avait aucune trace d’effraction dans le condominium. [17 ]. Anik Mercure plaide qu’Isabelle Fafard est forclose de lui reprocher d’avoir utilisé un « boîtier de sécurité » puisqu’elle l’avait autorisée à le faire. [18 ]. Pour retenir cet argument, il faudrait conclure qu’elle avait informé sa cliente des avantages et des inconvénients reliés à l’utilisation d’un « boîtier de sécurité ». [19 ].

En effet, le « Guide à l’intention du vendeur » de « Royal LePage Altitude » comprend une page énumérant « les avantages de faire appel à un agent immobilier » dont l’extrait pertinent se lit comme suit : « Étudier les avantages et les inconvénients liés à l’utilisation d’un boîtier de sécurité de l’agence immobilière » [1] [20 ]. Or, Anik Mercure reconnaît qu’elle n’a pas fait l’étude mentionnée dans le « Guide à l’intention du vendeur » et affirme qu’elle ne sait pas de quoi il s’agit parce qu’elle ne connaît aucun inconvénient lié à l’utilisation d’un « boîtier de sécurité ». [21 ].

Compte tenu de cette omission, le Tribunal rejette le motif de contestation fondé sur le consentement d’Isabelle Fafard à l’utilisation du « boîtier de sécurité ». [22 ]. Anik Mercure plaide aussi que l’utilisation d’un « boîtier de sécurité » ne constitue pas une faute parce qu’il "est de pratique courante d’installer une boîte à clés lors de la vente d’un immeuble " [2] . [23 ]. Il est possible que ce soit une « pratique courante » mais il n’y a pas de preuve prépondérante à cet effet puisqu’Anik Mercure n’a fait entendre aucun témoin à l’appui de cet argument. [24 ].

En supposant, pour les fins de la discussion, qu’il s’agisse d’une « pratique courante », il n’y aurait pas lieu, pour ce seul motif, de conclure qu’Anik Mercure n’a pas commis de faute. [25 ]. En effet, la personne à qui les clés d’un condominium sont remises a le devoir de les conserver de façon sécuritaire. [26 ]. Or, en l’instance, le « boîtier de sécurité » pouvait être vu par tous les passants parce qu’il était fixé à la balustrade du balcon de façade alors qu’il aurait pu, selon le témoignage d’Isabelle Fafard, être fixé sur celle du balcon arrière. [27 ].

De plus, et surtout, le code d’ouverture du « boîtier de sécurité » a été transmis de façon imprudente à deux courtiers étrangers à l’agence immobilière « Royal LePage Altitude ». [28 ]. Anik Mercure dit en effet qu’elle leur a communiqué ce code non pas verbalement mais plutôt par message texte dans le site « Immo-Contact » et que plusieurs courtiers choisissent de faire transférer leurs messages dans un téléphone intelligent. [29 ].

Le Tribunal décide donc qu’Anik Mercure a commis une faute civile parce qu’elle a été imprudente dans la conservation des clés qui lui avaient été confiées et il déterminera maintenant le montant de l’indemnité à laquelle Isabelle Fafard a droit pour compenser le préjudice qui en résulte. » [3] [ 18 ] Compte tenu de cette décision, la question en litige consiste à déterminer si Isabelle Fafard est responsable des conséquences de l’imprudence d’Anik Mercure. [ 19 ] L’extrait pertinent de la déclaration de copropriété de l’immeuble faisant l’objet du litige se lit comme suit : « Article 98 (7) Tout copropriétaire reste responsable, à l’égard des autres copropriétaires et du syndicat, des conséquences dommageables entraînées par sa faute ou sa négligence et celle d’un de ses préposés […]

[…] Article 99 (1) Chaque copropriétaire est personnellement responsable des dégradations causées aux parties communes, et d’une manière générale, de toutes les conséquences dommageables susceptibles de résulter d’un usage abusif ou d’une utilisation non conforme à leur utilisation des parties communes, que ce soit par son fait, par le fait de son locataire, d’un membre de sa famille, de son personnel ou des personnes se rendant chez lui ou à qui il donne accès à l’immeuble. » [4] [ 20 ] Isabelle Fafard est responsable de conséquences de la faute civile d’Anik Mercure parce que cette dernière doit être considérée comme une « préposée » ou une personne à qui elle « donne accès à l’immeuble » au sens des clauses 98 (7) et 99 (1) de la déclaration de copropriété. [ 21 ] Isabelle Fafard sera donc condamnée à indemniser le demandeur et son recours en garantie contre Anik Mercure sera accueilli afin qu’elle soit remboursée de la condamnation. [ 22 ] Le Tribunal déterminera maintenant le montant de l’indemnité à laquelle le demandeur a droit pour compenser le préjudice subi. [ 23 ] Suite à une modification survenue au début de l’instance, la réclamation se détaille comme suit : Facture du serrurier : 1 576,89$ Frais d’avocat : 462,72$ Frais du gestionnaire du demandeur pour les démarches effectuées dans le cadre du litige judiciaire : 293,17$ Total : 2 332,78$ [ 24 ] Le Tribunal a déjà décidé qu’un criminel avait pu s’emparer d’un exemplaire de la clé des serrures des parties communes et, pour cette raison, il est certain que le demandeur avait l’obligation de changer le code de celles-ci. [ 25 ] La facture du serrurier [5] établit que cette opération a coûté 1 576,89$ et le demandeur a conséquemment droit au remboursement de cette somme. [ 26 ] Le demandeur n’a cependant pas droit au remboursement des honoraires payés à son avocat parce qu’il n’y a pas de motif, en l’instance, d’écarter la règle habituelle à l’effet que le coût des services d’un avocat doit être assumé par celui qui choisit de s’en prévaloir. [ 27 ] Le demandeur n’a pas droit, non plus, au remboursement des honoraires payés à son gestionnaire pour les démarches effectuées dans le cadre du présent recours judiciaire parce qu’il n’y a pas lieu, en l’instance, d’écarter la règle habituelle à l’effet que les inconvénients normaux d’un procès en matière civile ne donnent lieu à aucune compensation.

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : CONDAMNE Isabelle Fafard à payer au Syndicat de la copropriété Le Centro la somme de 1 576,89$ avec intérêts au taux légal de 5% l’an plus l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec à compter du 19 novembre 2015 [6] et les frais de justice, soit la somme de 150$; CONDAMNE Anik Mercure à rembourser à Isabelle Fafard la totalité de la condamnation prononcée ci-dessus plus les frais de justice encourus pour déposer la contestation et la demande en garantie, soit 100$. __________________________________ FRANÇOIS BOUSQUET, J.C.Q. Date d’audience : 19 juin 2017