2014 QCCQ 738, 2014 QCCQ 738

Gestion 25 Vincent d'Indy inc. c. Esmaeili 2014 QCCQ 738 COUR DU QUÉBEC JD2273 « Division administrative et d’appel » « Division de pratique » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-80-027333-138 DATE : 7 février 2014 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE DANIEL DORTÉLUS ______________________________________________________________________ GESTION 25 VINCENT D’INDY INC. Requérante c.

BABAK ESMAEILI Intimé -et- RÉGIE DU LOGEMENT Mise en cause ______________________________________________________________________ JUGEMENT SUR REQUÊTE pour permission d'appeler d'une décision de la Régie du logement ______________________________________________________________________ [ 1 ] L’Intimé fait

partie d'un groupe de six locataires dont les demandes en diminution de loyer pour perte de jouissance des lieux loués, dommages-intérêts pour troubles et inconvénients, dommages punitifs, dommages moraux et frais de déménagement, ont été réunies et ont fait l'objet d'une preuve commune devant la Régie du logement (« la Régie »). [ 2 ] Le 25 novembre 2013, la Régie a rendu six décisions dans lesquelles, elle accueille en

partie la demande de chacun des locataires et leur accorde un montant forfaitaire à

titre de diminution de loyer, un montant forfaitaire à

titre de dommages pour troubles et inconvénients et des frais de déménagement. [ 3 ] La Requérante saisit le Tribunal de six requêtes pour permission d'appeler des décisions de la Régie. [ 4 ] Les six requêtes dans les causes portant les numéros: 500-80-027332-130, 500-80-027333-138, 500-80-027334-136, 500-80- 027335-133, 500-80-027336-131 et 500-80-027337-139 sont réunies et sont instruites en même temps. [ 5 ] L'analyse et les motifs retenus dans ce jugement s'appliquent aux six requêtes qui soulèvent les mêmes questions et font l'objet de représentations communes, hormis une question additionnelle dans les dossiers 500-80-027334-136 et 500-80-027333-138.

MOYENS D’APPEL [ 6 ] La Requérante allègue que la décision rendue par le Régisseur Forest est mal fondée en ce qu’elle comporte des erreurs de droit et une appréciation erronée et nettement déraisonnable des faits qui ont été mis en preuve. [ 7 ] Elle soulève que : • Le Régisseur Forest a accordé une somme forfaitaire pour diminution de loyer aux locataires pour la perte de jouissance d’une

partie de leur logement parce que les locataires, entre autres, « ont dû endurer, durant plusieurs mois, du bruit, de la poussière, un non- accès à leur stationnement, un seul ascenseur fonctionnel, l’inutilisation de leur balcon, l’impossibilité d’ouvrir leurs fenêtres en saison estivale, etc. » ; • Le Régisseur Forest a aussi accordé aux locataires un montant forfaitaire de 1 500 $ en dommages-intérêts pour les troubles et inconvénients que leur a causé « l’ensemble des travaux », y inclut le bruit. [ 8 ] Elle reproche à la Régie d'avoir indemnisé deux fois les locataires pour les mêmes troubles et inconvénients en contradiction de

l’

article 1865 C.c.Q. [1] . [ 9 ] Elle plaide que même si cette Cour décide qu’une somme forfaitaire devrait être accordée en dommages-intérêts pour troubles et inconvénients, la Régie a eu tort en ne pas justifiant le montant octroyé. [ 10 ] Elle souligne, malgré le fait que la jurisprudence permet à la Régie d’allouer une somme forfaitaire plutôt qu’un pourcentage de diminution de loyer, le Régisseur doit tout de même justifier la somme accordée, ce qu’il n’a pas fait. [ 11 ] Selon la Requérante, une telle omission constitue une faiblesse apparente et une erreur de droit, ce qui justifie l'intervention de la Cour du Québec.

QUESTIONS EN LITIGE [ 12 ] Dans chacune des requêtes, les deux principales questions que la Requérante désire soumettre à cette Cour sont formulées comme suit :

a) Le Tribunal a-t-il commis une erreur en octroyant une diminution de loyer et des dommages-intérêts pour les mêmes troubles et inconvénients?

b) Le Tribunal a-t-il commis une erreur en ne justifiant pas les montants forfaitaires accordés pour diminution de loyer et en dommages-intérêts pour troubles et inconvénients? LA DÉCISION DE LA RÉGIE [ 13 ] On retrouve dans chacune des décisions le résumé des faits communs pour l'ensemble des locataires : « [3] Le locateur de l’immeuble en a fait l’acquisition en 2009, et a transmis à chaque locataire un avis en ce sens, afin que les paiements soient maintenant faits à son nom. [4] Il s’agit d’un immeuble de 8 étages comprenant 142 logements.

L’immeuble a été construit il y a environ quarante ans. [5] La gestionnaire de l’immeuble, Mme Décary, n’avait pas son bureau dans l’immeuble durant les travaux. [6] Le bâtiment n’était pas muni d’un système d’air conditionné, seul un système de ventilation est fonctionnel dans l’immeuble. Et ce dernier n’aurait pas été en opération à l’été 2010. [7] Les locataires ont déposé plusieurs avis de travaux qu’ils ont reçus. Le locateur admet avoir transmis tous ces avis.

Les dates de ces avis sont : 1 er avril 2010, 19 aout 2010, 1 er octobre 2010, 15 octobre 2010, 15 novembre 2010, 6 décembre 2010, 21 avril 2011, 17 aout 2011, 22 aout 2011, 4 octobre 2011 et 6 octobre 2011. [8] Les travaux de rénovation ont débuté en avril 2010. Au début, les travaux avaient pour but de rénover les logements vacants. Plusieurs ont été complètement démolis et reconstruits. [9] Les tapis des corridors ont été enlevés.

Ces travaux ont duré un mois. [10] Le seuil de la porte de chaque logement a été retiré, ce qui permettait à la poussière de pénétrer dans chaque appartement. [11] À compter du mois de juillet au mois d’octobre 2010 et pour une période de quatre mois, les balcons ont été enlevés sur la façade avant de l’immeuble. [12] Afin d’enlever ces balcons, les ouvriers ont dû utiliser un marteau piqueur, ce qui a provoqué un bruit infernal. Ce bruit se produisait tous les jours, ainsi que beaucoup de poussières, dès 6:00 AM jusqu’à 16:00.

La vibration se faisait sentir dans l’ensemble de l’immeuble lorsque le marteau piqueur fonctionnait. [13] Dû aux travaux sur les balcons, ceux-ci n’étaient pas disponibles par les locataires. [14] Les fenêtres de ces balcons ont dû être fermées et barrées. [15] Les ouvriers devaient monter et descendre de façon régulière sur les monte-charges, ce qui leur donnait une vue à l’intérieur des appartements, ce qui empêchait les locataires d’avoir une vie privée. [16] Durant un an, les locataires ont dû se contenter que d’un seul ascenseur. [17] Ce seul ascenseur servait aussi aux ouvriers, ce qui laissait moins de disponibilité aux locataires. [18] Donc, il y avait des déménagements, des débris, etc. qui passaient par cet ascenseur. [19] En novembre 2010, les travaux au garage ont débuté.

[20] Les locataires ont dû se stationner à l’extérieur, mais ils ont obtenu de la Ville de Montréal, une permission d’utiliser les rues avoisinantes à raison de 20 $ pour l’émission du permis temporaire valide pour deux mois. Ce permis était renouvelable au besoin. [21] Un petit tracteur au gaz était utilisé pour casser le béton du garage, ce qui, encore une fois, produisait un bruit infernal et faisait de la vibration dans tout l’immeuble. [22] Le taux de décibel a été enregistré en date du 1 er septembre 2010 de 80 à 82 DBA.

Selon le règlement de la ville, le taux de décibel devrait normalement se situe aux alentours de 50 DBA. [23] Les émanations de gaz d’échappement de cette machine se retrouvaient sur les étages et dans les logements. Les locataires pouvaient les sentir. [24] Dû à la présence de ces gaz, les alarmes d’incendie se déclenchaient régulièrement. Les pompiers ont dû s’y présente de trois reprises. [25] Les gens ont fini par ne plus donner suite à ces alarmes. [26] Durant les travaux, certains problèmes de chauffage sont survenus.

Durant l’hiver, le chauffage était intermittent. » [ 14 ] L'intimé a saisi la Régie d’une demande en diminution de loyer de 50 % du 1 er mai 2010 au 30 mars 2011 (4 450 $), de dommages-intérêts pour troubles et inconvénients de 10 000 $, dommages-intérêts punitifs de 10 000 $ et de frais de déménagement de 1 100 $. [ 15 ] Dans la décision, le Régisseur résume les faits particuliers qu'il retient pour l’Intimé Esmaeili : « [49] Le locataire habite le logement avec sa conjointe depuis le 1 er juin 2009 au coût de 865 $. Le logement était situé au 5 e étage de l’immeuble. [50]

Malgré qu’ils y habitent tous les deux, le bail est uniquement au nom du locataire. [51] Le locataire a quitté le logement le 8 avril 2011 et le loyer était de 891 $.

Il a eu une entente qu’il pouvait quitter et résilier son bail, sans pénalité. [52] Il avait choisi cet immeuble, car lui et sa conjointe étaient tous les deux étudiants au doctorat, et que l’Université était juste à côté. [53] Il était aussi chercheur et enseignant à la polyclinique. [54] Son horaire de travail fait qu’il devait se reposer un peu, mais le bruit l’empêchait de se reposer. [55] Il devait faire du travail chez lui, et son travail lui demandait beaucoup de concentration. [56] Il quittait plus tôt le matin, vers 7:00.

Des fois, avant que les ouvriers arrivent. [57] Il ne pouvait avoir du temps pour se concentrer à la maison, afin de pouvoir faire son travail d’écriture. [58] Il était constamment dérangé par le bruit du marteau piqueur et du monte-charge. [59] Une vidéo a été montrée au tribunal où il était possible de constater la présence d’un grillage dans les fenêtres du logement. [60] Il a été affecté par le bruit.

Il avait de la difficulté à dormir le matin, il se faisait réveiller par les ouvriers. [61] Il ne pouvait planifier avoir des invités, car il ne savait pas s’il y aurait des travaux. [62] Comme il ne pouvait rester à la maison, il devait quitter à tous les jours. [63] Il ne pouvait également travailler à la maison. [64] Dû au bruit et à la poussière, les fenêtres ne pouvaient demeurer ouvertes et le climatiseur ne pouvait aussi être fonctionnel. [65] Son chauffage était intermittent. Quand il fonctionnait, il était au maximum sans pouvoir le modifier. Il a dû laisser les fenêtres ouvertes durant cet hiver-là.

Donc avec les fenêtres ouvertes, il entendait tout le bruit de l’extérieur. [66] Le concierge est venu vérifier et il a dit qu’il n’y avait rien à faire. [67] Il a pensé quitter l’immeuble en constatant que le bruit ne cessait pas et qu’il n’y avait pas de date pour savoir quand le tout se terminerait. [68] Il a trouvé un appartement dans le même secteur.

[69] Avec les travaux au garage, ils ont dû transporter leurs boites avec des petits chariots, puisqu’il était impossible d’utiliser un véhicule. Le déménagement a pris quatre jours. [70] Il a reçu l’avis d’avril 2010 pour la façade, mais pas pour les travaux des balcons et du garage du 6 décembre 2010.

Mais l’avis des travaux du garage du 15 octobre, il l’a reçu. [71] S’ils avaient su l’ampleur des travaux, ils n’auraient pas renouvelé son bail pour 2010. [72] Dans l’avis, il n’y avait aucune indication sur l’ampleur des travaux. [73] Il a commencé à penser à un nouvel appartement en septembre 2010, mais il n’avait pas beaucoup de temps pour chercher. [74] Les locataires ont transmis une lettre au locateur le 5 septembre 2010 pour se plaindre du bruit. [75] Le locateur a répondu, le 15 septembre 2010, mentionnant qu’il ne peut donner suite à la demande du locataire, mais qu’il était disposé à résilier le bail sans pénalité et indemnité, même si le bail n’était pas terminé. [76] Le 23 mars 2011, le locataire demande au locateur de résilier le bail en date du 1 er avril 2011, et le locateur l’accepte. [77] Il y a eu entente verbale pour qu’ils puissent quitter, sans pénalité, en avril 2011. [78] Son déménagement s’est effectué dans un immeuble à proximité au 4 e étage, en façade. [79] Cet immeuble est même mieux que celui qu’ils habitaient au Vincent d’Indy. [80] Le bruit environnant est aussi plus acceptable. » [ 16 ] Aucun montant n'est accordé pour dommages moraux et dommages punitifs.

Dans la décision, on retrouve le raisonnement suivi par le Régisseur pour l'octroi d'un montant forfaitaire à

titre de diminution de loyer et à

titre de dommages pour troubles et inconvénients et des frais de déménagement : Diminution de loyer [81] Le locataire demande une diminution de loyer de 50 % du 1 er mai 2010 au 30 juin 2011 (4 450 $). [82] Le locateur a donc la responsabilité légale de procurer la pleine jouissance des lieux loués pendant toute la durée du bail.

Lorsqu'un locateur est en défaut d'exécuter ses obligations, le locataire à droit d'obtenir une diminution de loyer, celui de demander la résiliation du bail ou, en cas d'évacuation ou de dépossession temporaire, celui d'exiger une indemnité. [83] Dans un premier temps, le tribunal doit vérifier s’il s’agit d’une réparation d’urgence, afin de pouvoir bénéficier de l’

article 1865 C.c.Q. [84] Car, s’il ne s’agissait pas d’une situation urgente, ce sont les articles 1922 et suivants du Code civil du Québec qui s’appliquent, avec tous les avis requis. [85] Le témoin expert entendu par le tribunal confirme qu’il y avait urgence de procéder aux travaux.

Il a mentionné en outre que la dalle de béton du garage avait une surcharge de poids due au fait qu’une deuxième couche de béton avait été appliquée sur la première. [86] Le tribunal retient tout particulièrement son témoignage lorsqu’il dit que pour démolir une couche de béton il faut normalement plusieurs jours et dans le présent cas, une seule demi-journée était suffisante, ce qui prouve l’état de détérioration du béton. [87] Au niveau des balcons, il a aussi mentionné qu’il était urgent de procéder aux réparations et qu’à défaut, la perte complète de ceux-ci aurait pu survenir. [88] Il a été mentionné qu’aucune réparation ou entretien n’a été fait au cours des quarante années d’existence de cet immeuble. [89] Le tribunal n’a donc aucune difficulté à conclure que les travaux ont dû être exécutés rapidement pour cause d’urgence. [90] L’

article 1865 C.c.Q. trouve donc pleine application. [91] Dans le dossier sous étude, il n’y a pas eu d’évacuation ou de dépossession temporaire. [92] Pour que le locataire puisse exiger une évacuation temporaire, il faut qu’il soit privé d’une

partie importante de son logement. Il faut que les conditions d’habitation l’empêchent de jouir d’une

partie importante de son logement, et ce, pour une période jugée longue dans les circonstances. [93] Par exemple, la privation d’une chambre pour une période de deux à trois jours ne pourrait justifier la dépossession temporaire. En contrepartie, l’inutilisation complète d’une salle de bain pour un mois justifierait le tribunal d’ordonner une éviction temporaire avec compensation. [94] À

titre de comparaison, pour ordonner l’éviction temporaire, le tribunal peut se demander si le propriétaire d’un bungalow irait vivre temporairement ailleurs, s’il faisait chez lui, les mêmes travaux que ceux qui doivent être faits chez le locataire.

[95] Il faut toujours minimiser le plus possible les frais pour le locateur et les inconvénients pour le locataire. Il faut que chacunrespecte la position de l’autre

partie et fasse des concessions acceptables. [96] Dans le présent dossier, si l’on applique la comparaison, la dépossession temporaire ne doit pas être appliquée, puisque lesrénovations ont eu lieu à l’extérieur du logement. [97] Pour la diminution de loyer, le tribunal doit vérifier si pendant la période alléguée, le locataire a perdu la jouissance d'unepartie de son logement.

Le principe veut que le loyer soit pleinement exigible lorsqu'un locataire a l'usage normal du logement et desespaces communs. [98] Selon la preuve entendue, le tribunal constate que les locataires n’ont pas eu la pleine jouissance de leur logement durant lapériode des travaux. [99] Ils ont dû endurer, durant plusieurs mois, du bruit, de la poussière, un non-accès à leur stationnement, un seul ascenseurfonctionnel, l’inutilisation de leur balcon, l’impossibilité d’ouvrir leurs fenêtres en saison estivale, etc. [100] Ces évènements ont surement affecté les locataires dans la jouissance de leur logement et le tribunal accordera une diminutionde loyer. [101] Comme les travaux ont duré plusieurs mois, dont certains ont affecté plus la jouissance des logements que d’autres, et à diversdegrés, il est impossible d’accorder un pourcentage de diminution de loyer. [102] Le tribunal optera plus pour un montant forfaitaire comme la jurisprudence le lui permet. [103] Dans le présent dossier, il est demandé au tribunal d’accorder une diminution de loyer, mais dans les circonstances, le tribunalsubstitue la diminution de loyer en un montant forfaitaire.

Cette façon est permise telle que l’a confirmée l’honorable juge Julie Veilleuxdans le dossier Clark c. Dike (C.Q., 2011 QCCQ 11500 , 500-80-019760-116, 28 septembre 2011) : « [16] Au surplus, bien que la requérante réfère à des courants jurisprudentiels en regard des questions en litige soulevées, elle n’a faitaucune démonstration de telle controverse.

Au contraire, l’extrait de doctrine soumis par la requérante réfère expressément à lapossibilité d’allouer une somme forfaitaire plutôt qu’un montant mensuel à la suite d’une demande de diminution de loyer » [104] Le tribunal octroie, au locataire, la somme forfaitaire de 3 000 $.

Dommages-intérêts pour troubles et inconvénients [105] Le locataire demande un montant de 10 000 $ pour troubles et inconvénients. [106] Il est bien évident que l’ensemble des travaux a causé au locataire certains troubles et inconvénients. [107] Durant les travaux, le locataire a dû s’absenter régulièrement de son logement pour ne pas subir le bruit. Le locataire n’a pas purecevoir des amis, a été empêché de dormir convenablement. Sa vie personnelle en a été affectée [108] Pour l’ensemble des troubles et inconvénients dont a été victime le locataire, le tribunal lui accordera un montant forfaitaire de1 500 $.

Frais de déménagement [118] Finalement, le locataire demande 1 100 $. [119] À cet effet, il dépose une facture de ce montant. [120] Le locataire a-t-il le droit de recevoir le remboursement de ses frais de déménagement ? [121] Il est en preuve que le locataire n’aurait pas déménagé s’il n’y aurait pas eu de travaux dans l’immeuble.

Les travaux sont lacause directe de son déménagement. [122] Le tribunal lui accordera donc un montant de 1 100 $. » prétentions des parties [17] Selon la Requérante, la décision est entachée d'erreurs en raison de : • La non-justification du montant forfaitaire de diminution de loyer qui varie d'un locataire à un autre, qui est selon elle, accordé demanière aléatoire par le Régisseur; • L'absence de justification pour l'octroi des dommages pour troubles et inconvénients; • L'octroi de diminution de loyer et de dommages-intérêts pour les mêmes troubles et inconvénients. [18] Elle reproche au Régisseur de ne pas avoir procédé à une analyse individuelle pour chacun des locataires.

[ 19 ] Selon l’Intimé, ce que la Requérante recherche, c'est un réexamen de la preuve qui a été présentée devant la Régie, ce qui n'est pas du ressort de la Cour du Québec siégeant en appel. [ 20 ] Selon l’Intimé, les décisions de la Régie qui doivent être prises dans leur ensemble sont suffisamment motivées et qu'il n'y a pas lieu pour la Cour du Québec d'intervenir. [ 21 ] Selon l’Intimé, la règle de la proportionnalité milite en faveur du rejet des requêtes pour permission d'appeler. analyse et motifs [ 22 ] L’

article 91 de la

Loi sur la Régie du logement [2] (« L.R. ») énonce : « 91 . Les décisions de la Régie du logement peuvent faire l'objet d'un appel sur permission d'un juge de la Cour du Québec, lorsque la question en jeu en est une qui devrait être soumise à la Cour du Québec. […] [ 23 ] Selon les critères dégagés par la jurisprudence pour l’application de l’

article 91 de la L.R. , il n'appartient pas à la Cour du Québec, au stade de la requête pour permission d'appeler, d'entrer dans le mérite des questions soulevées [3] , ni de se prononcer sur le fond.

Il appartient plutôt à cette Cour de déterminer si les questions que la Requérante veut soumettre à cette Cour sont controversées [4] , sérieuses, nouvelles, d'intérêt général [5] ou que la décision de la Régie souffre d'une faiblesse apparente entraînant des conséquences préjudiciables [6] . [ 24 ] Le critère d’une faiblesse apparente inclut le concept de l'erreur en droit ou une erreur manifeste dans l'appréciation des faits mise en preuve. [ 25 ] Le Tribunal constate, en ce qui concerne la première question qui porte sur une double compensation pour les mêmes faits, que la Requérante invite la Cour du Québec à réexaminer la preuve afin de déterminer si les faits retenus pour la diminution de loyer sont les mêmes faits retenus par le Régisseur pour l'octroi des dommages pour troubles et inconvénients. [ 26 ] Quant à la question portant sur l'absence de justification et absence de cohérence dans les décisions, elle est assimilable à une question d'insuffisance ou d'absence de motivation des décisions de la Régie. [ 27 ] Au sujet de la méthode retenue et appliquée par le Régisseur d’exprimer en montant forfaitaire la diminution de loyer à accorder à l’Intimé, il appert de la décision que le décideur de première instance a effectué une évaluation globale de la situation de l’Intimé afin de déterminer le montant forfaitaire accordé à

titre de diminution de loyer. [ 28 ] Suivant les principes dégagés par la doctrine et la jurisprudence [7] , la somme forfaitaire accordée à

titre de diminution de loyer vise à dédommager le locataire durant la période qu'il n’a plus la pleine et entière jouissance des lieux loués. Le loyer doit être réduit en proportion de la diminution subie, alors il ne s’agit pas d’une compensation pour des dommages ou des inconvénients que la situation peut causer.

Une compensation pour de tels dommages peut aussi être accordée si la preuve démontre à la satisfaction du Régisseur, que le locataire a subi des troubles et inconvénients qui résultent de la situation dans laquelle il se retrouve à cause du manquement du locateur de remplir son obligation en vertu du bail. [ 29 ] Il appert de la lecture de la décision qu'elle ne s'écarte pas des règles de droit applicable et qu'elle est bien dirigée en droit. [ 30 ] La lecture de l’ensemble de la décision permet de situer la date à laquelle la diminution du loyer débute et prend fin, ainsi que l’étendue de la perte de services qui occasionne une perte de jouissance et justifie le montant forfaitaire accordé à

titre de diminution de loyer. [ 31 ] Les motifs exprimés dans la décision de la Régie pour l’octroi des dommages pour troubles et inconvénients trouvent assise dans la trame factuelle qui supporte l’existence de faits qui donnent ouverture à l’octroi de diminution de loyer ainsi que l'existence d'autres faits distincts qui donnent ouverture à l’octroi des dommages pour troubles et inconvénients. [ 32 ] Il n’appartient pas à la Cour du Québec de réexaminer les faits à la place de la Régie, ce tant au stade de la requête pour permission d'appeler qu'au stade de l'audition de l'appel au fond, faut-il rappeler qu'il n'appartient pas au Tribunal de révision de se livrer à sa propre analyse des faits, car même dans le cas où le Tribunal de révision conclurait que la réponse donnée par le Tribunal inférieur n'est pas la meilleure, il doit refuser d'intervenir [8] . [ 33 ] Selon les principes bien établis par la jurisprudence, lorsque les éléments de fait et de droit mentionnés dans une décision rendent celle-ci intelligible et permettent de comprendre son fondement, on ne peut pas conclure en une absence de motivation ou de justification [9] . [ 34 ] En ce qui concerne la question portant sur l'absence de justification ou insuffisance des motifs de la décision de la Régie, le Tribunal constate à la lecture de la décision, bien que les motifs soient succincts et que le Régisseur reprend une même formulation dans les motifs des décisions, les éléments de faits particuliers retenus dans chacune des décisions qui doivent être lus avec les motifs de la décision rendent celle-ci intelligible et permet de comprendre son fondement.

On ne peut pas conclure en une absence de motivation qui constituerait une atteinte aux règles de justice naturelle [10] , ce qui n'est pas le cas ici. [ 35 ] Prise dans son ensemble, la décision de la Régie ne paraît pas à première vue présenter une absence de justification pour les montants accordés à

titre de diminution de loyer et de dommages pour troubles et inconvénients. [ 36 ] Dans ce dossier, la Requérante formule la question additionnelle suivante :

c) Le Tribunal a-t-il commis une erreur en accordant une diminution de loyer pour une période postérieure à la date de la résiliation du bail? [ 37 ] La Requérante suggère que le montant accordé à

titre de diminution de loyer couvre une période allant jusqu’au 30 juin 2011, ce qui selon elle constitue une erreur, car le bail du locataire est résilié au mois d’avril 2011.

Elle repose son argument sur la mention inscrite au paragraphe 81 de la décision de la Régie que la diminution de loyer est réclamée du 1 er mai 2010 au 30 juin 2011. [ 38 ] L’Intimé plaide qu’il s’agit d’une erreur matérielle, car au paragraphe 1 de la décision, le Régisseur indique qu’il est saisi d’une demande de diminution de loyer du 1 er mai 2010 au 30 mars 2011 pour la somme de 4 450 $. [ 39 ] La prétention de l’Intimé n’est pas dénuée de fondement, car en conjuguant le paragraphe 91 de la décision avec les paragraphes 1, 77 et 78 de la décision, il n’est pas établi que le montant de 3 000 $ accordé à

titre de diminution de loyer couvre une période qui s’étend au-delà du 30 mars 2011. [ 40 ] La question additionnelle portant sur une éventuelle erreur commise par le Régisseur pour avoir accordé une diminution de loyer pour une période postérieure à la date de résiliation du bail est une question hypothétique et non sérieuse. [ 41 ] Il ne s’agit pas d’une question qui devrait être soumise à la Cour du Québec.

Par ailleurs, même si la Requérante avait réussi à démontrer qu’elle soulève une question sérieuse, l’application de la règle de la proportionnalité suffirait pour faire obstacle à la permission d’appeler en regard de la modicité du montant en jeu et de peu de chance de succès d’appel au fond sur cette question. [ 42 ] La requête pour permission d’appeler et la lecture de la décision qui est bien étoffée et suffisamment motivée ne font pas voir ce en quoi la décision de la Régie, à première vue, présente soit; une faiblesse apparente, une absence de justification ou insuffisance de motivation ou une erreur manifeste dans l'appréciation des faits par la Régie. [ 43 ] VU que la Requérante n'a pas réussi à démontrer qu'un des critères pour l'application de l'

article 91 de la

Loi sur la Régie du logement [11] est rencontré, en conséquence l’autorisation d’en appeler de la décision ne peut pas être accordée. [ 44 ] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 45 ] Rejette la requête pour permission d’appeler. __________________________________ DANIEL DORTÉLUS, J.C.Q. Me Marie-Noël Rochon Étude légale : Heenan Blaikie Avocats Avocate de la Requérante Me Kamel Balti Étude légale : Kamel Balti Avocat Avocat de l’Intimé Date de l’audience : 5 février 2014