2011 QCCQ 997, 2011 QCCQ 997

Joanis c. Audet 2011 QCCQ 997 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE HULL LOCALITÉ DE GATINEAU « Chambre civile » N° : 550-80-001860-101 DATE : 21 avril 2011 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE GATIEN FOURNIER, J.C.Q. ______________________________________________________________________ DENIS JOANIS et SYLVIE LEMAY Requérants c.

CATHERINE AUDET et SÉBASTIEN DESBIENS Intimés ______________________________________________________________________ JUGEMENT RECTIFIÉ (art. 475 C.p.c.) ______________________________________________________________________ Introduction [ 1 ] Le Tribunal est saisi d'une requête des locateurs (" Requérants ") pour permission d'en appeler d'une décision de la Régie du logement (" Régie "), rendue le 12 août 2010 dans le dossier 22 090630 010G. [ 2 ] Cette cause a été instruite devant la Régie le 5 août 2010 conjointement avec la cause 22 090501 003G.

Ces affaires ont également été jugées conjointement. [ 3 ] Dans cette décision, la Régie rejette la demande des Requérants en résiliation de bail et éviction des locataires ainsi qu'en recouvrement du loyer dû (22 090501 003G). Cette décision de la Régie ne fait pas l'objet de la présente permission d'en appeler. [ 4 ] Dans le cadre de la même décision, la Régie accueille la demande des locataires (" Intimés") pour des dommages-intérêts (22 090630 010G). C'est cette dernière décision qui fait l'objet de la présente demande de permission d'en appeler.

C'est plus précisément l'attribution par la Régie des frais de relocalisation au montant de 796,83 $, des dommages moraux au montant de 2 000 $ et des dommages punitifs au montant de 5 000 $ qui font l'objet de la demande des Requérants . Les autres dommages attribués par la Régie aux Intimés au montant de 350 $ (frais de chauffage, eau chaude et électricité) ne sont pas en litige ici.

Les faits pertinents [ 5 ] Les Requérants demandent la permission d'en appeler de la décision de la Régie pour les raisons suivantes : 1) Lors de L'audition les requérants n'ont pas pu faire entendre un témoin soit Madame Jeannine Lemay, agent immobilier qui s'est occupée de vendre l'immeuble et a parlé aux intimés.

Cette personne, un témoin essentiel, ne s'est pas présentée à l'audition malgré qu'elle a été signifiée personnellement, tel qu'il appert à une copie du subpoena produit avec les présentes sous la cote R-4; 2) Les requérants n'ont pas pu présenter une preuve qu'il n'y avait pas d'harcèlement de la part de ce témoin (voir paragraphe 29 de la décision) auprès des intimés; 3) Le régisseur a erré en droit lorsqu'il n'applique par l'

article 1957 C.c.Q. concernant l'avis modifiant le bail à durée fixe pour un bail au mois, ledit avis étant envoyé le 1 er décembre 2008 et répondu plus de 30 jours plus tard (voir paragraphes 16 et 26 de la décision), mais l'applique pour l'avis du nouveau propriétaire celui-ci n'ayant jamais envoyé d'avis le 29 avril 2009; 4) Le régisseur en errant en droit sur l'avis des locateurs envoyé le 1 er décembre 2008, selon 1957 C.c.Q. a traité le reste du dossier comme étant du harcèlement et a accordé à tort des dommages-intérêts, moraux pour non jouissance des lieux et dommages punitifs; 5) Le régisseur a erré en accordant des dommages moraux (voir paragraphe 42 de la décision) alors qu'aucune démarche de la part des intimés n'a été fait par ceux-ci;

[ 6 ] Devant la Régie, les Intimés réclamaient aux Requérants une somme totale de 11 997 $ à

titre de dommages et intérêts incluant, entre autres, des dommages moraux et punitifs. Les dommages moraux pour non jouissance des lieux s'établissaient à 2 000 $ et les dommages punitifs à une somme de 5 000 $ tel qu'il appert du recours des locataires déposé à la Régie le ou vers le 30 juin 2009 (R-2). [ 7 ] Comme l'indique le Régisseur au paragraphe 15 de la décision, tous les dommages réclamés par les Intimés et faisant l'objet de la présente requête " sont liés au processus au terme duquel les Requérants ont repris possession des lieux loués .

" [ 8 ] Voici la trame factuelle retenue par le Régisseur dans sa décision: [16] «Le bail des locataires se terminait le 1 er mars 2009. Le 1 er décembre 2008, les locateurs communiquent aux locataires un avis de renouvellement. Celui-ci énonce notamment que le bail sera renouvelé au mois, plutôt qu'à l'année. Les locataires répondent – à la date manifestement erronée du 27 janvier 2008 – qu'ils refusent la prolongation mensuelle du bail.

Le locateurs prétendent pour leur part avoir répondu à la lettre dès sa réception. [17] Le 3 janvier, dans une nouvelle lettre, les locateurs annoncent effectivement qu'ils ont vendu l'immeuble le 30 décembre et que les nouveaux acquéreurs veulent reprendre possession le 1 er mai 2009. Les locateurs ajoutent : «Alors aucun renouvellement sauf si vous acceptez au mois et cela jusqu'au 1 er mai 2009…». [18] Dans une lettre du 5 février 2009, les locataires précisent leur position : «Nous avons légalement droit au maintien dans les lieux et ne devrions en rien être affectés par votre désire de vendre la propriété.

Nous craignons que vous ayez été mal informés quand aux lois régissant le logement.» [19] Le 29 avril 2009, les locateurs avisent que les nouveaux occupants prennent possession le 1 er juin plutôt que le 1 er mai. Un sursis d'un mois est donc proposé aux locataires pour le déménagement. Puis, le 2 mai, les locateurs proposent aux locataires un dédommagement de 300 $. [20] Les locateurs ont inscrit leur poursuite la veille, le 1 er mai. Ils indiquent dans la lettre que les locataires devront de toute façon partir, tôt ou tard.

Si la demande est jugée bien-fondée par la Régie. [21] Le 3 mai, les locataires écrivent : «Par la présente, nous refusons votre offre fait au 2 mai 2009 selon laquelle vous nous offrez 300 $ pour quitter le 1 er juin. Veuillez également noter que, selon les lois québécoises de la Régie du logement, notre bail n'est en rien résilié en date du 1 er mai.» [22] Au cours du mois de mai, à une date imprécise, les locataires avisent les locateurs par téléphone qu'ils vont déménager avant le 1 er juin.

Enfin, le 9 juin, ils font parvenir une mise en demeure aux locateurs qui comprend certains des élément de leur poursuite éventuelle.» [ 9 ] Par ailleurs, le raisonnement suivi par le Régisseur afin de conclure que les Requérants ont usé de harcèlement envers les Intimés justifiant ainsi l'octroie de dommages se trouvent aux paragraphes 23 et suivants de sa décision, que voici : [23] Au cours de l'audience, les deux parties ont proposé des interprétations fort différentes sur la légalité de l'avis de modification de bail et de la réponse des locataires.

On a particulièrement discuté de la conformité des délais d'envoi d'avis et de réponse. [24] Il importe néanmoins de souligner que la demande des locataires est fondée sur des allégations de harcèlement au sens de l'

article 1902 C.c.Q. : « 1902. Le locateur ou toute autre personne ne peut user de harcèlement envers un locataire de manière à restreindre son droit à la jouissance paisible des lieux ou à obtenir qu'il quitte le logement.

Le locataire, s'il est harcelé, peut demander que le locateur ou toute autre personne qui a usé de harcèlement soit condamné à des dommages-intérêts punitifs.» [25] Voici une définition fréquemment citée du harcèlement : «Comportement volontaire, généralement répété et continu, d'une personne se manifestant, entre autres, par des paroles, des actes ou des gestes à caractère vexatoire ou méprisant à l'égard d'une autre personne, dirigés contre cette personne, ses proches ou ses biens.» [1] [26] Il ne s'agit pas ici de déterminer si les locateurs ont donné leur avis dans les délais, ou si les locataires ont répondu légalement ou non.

La question est plutôt de savoir si le comportement des locateurs constitue du harcèlement au sens de l'article précité. [27] L'intention des locateurs était claire. Ils voulaient fournir aux acheteurs de leur propriété la possession libre du logement, d'abord le 1 er mai, puis le 1 er juin 2009. Selon la preuve non contestée, ils ont reconnu à une audience antérieure, tenue le 3 juin 2009, que leur objectif était le départ des locataires, et non une condamnation monétaire. [28] Le nœud du litige est que, dans ces cas, la loi prévoit une procédure précise et incontournable. Selon l'

article 1957 C.c.Q. et suivants, c'est après l'acquisition de son

titre de propriété et après la date de sa prise de possession effective que le nouveau propriétaire a le droit d'envoyer un avis de reprise. Dans la cause actuelle, selon la preuve, l,avis a été remis aux locataires, par l'agente immobilière des locateurs et en leur nom, dès le 29 avril 2009. Cet avis était clairement prématuré. [29] La position des locataires a été clairement explicitée dans leur lettre du 5 février 2009 : « Nous vous demandons de cesser vos

menaces d'expulsion et toute autre forme de harcèlement». Les locataires témoignent que vers la fin de leur occupation, cette agente les a interpellés régulièrement pour qu'ils confirment leur départ et leur acceptation de l'offre de règlement. L'intéressée n'est pas présente à l'audience pour réfuter cette affirmation. [30] La correspondance des locateurs contient également des éléments troublants. Dans la lettre du 3 janvier, ils affirment sans détour qu'il n'y aura aucun renouvellement à moins que ce soit au mois et que les locataires acceptent de quitter pour le 1 er mai.

Enfin, dans leur lettre du 2 mai 2009, ils écrivent de façon plutôt téméraire que, de toute façon, les locataires devront être sortis pour le 1 er août. À défaut d'une détermination judiciaire en leur faveur, les locateurs n'avaient pas le droit d'avancer de telles affirmations. [31] La poursuite des locateurs, produite le 1 er mai, n'avait pas un fondement sérieux. En effet, elle remettait en cause des éléments (loyer du garage et compensation des frais d'électricité) qui avaient déjà été réglés entre les parties.

Il s'agissait de toute évidence d'une tactique pour intimider les locataires et les amener à déménager. [32] Dans la présente affaire, les locateurs ont d'abord manifesté leur mauvaise foi lorsqu'ils ont refusé de respecter leur engagement relativement à la fourniture de mazout pour chauffer le logement. À la même époque, ils ont mis leur maison en vente, puis ils ont eu recours à des pressions déloyales pour convaincre les locataires de quitter les lieux. [33] De l'avis du Tribunal, il s'agit de manifestation de harcèlement au sens de l'

article 1902 C.c.Q. Par conséquent, les locateur doivent réparation aux locataires.» [ 10 ] L'octroie des dommages moraux et punitifs par le Régisseur, se fonde sur une analyse faite par lui de la preuve qui lui a été présentée et ce en tenant compte des dispositions législatives et de la jurisprudence jugée pertinentes dans les circonstances de cette affaire. [ 11 ] Le témoignage de l'agent d'immeuble Jeanine Lemay, ne fait cependant pas

partie de la preuve soumise au Régisseur lors de l'audition devant lui le 5 août 2010. Celle-ci avait été convoquée par les Requérants mais il appert qu'elle ne s'est pas présentée à l'audition comme elle en était sommée. Il appert également que les Requérants n'ont pas demandé au Régisseur que l'instruction des causes soit remise afin que ce témoin puisse être entendu. Critères applicables dans le cadre d'une requête pour permission d'en appeler d'une décision de la Régie du logement [ 12 ] Le droit d'appel d'une décision de la Régie du logement est prévu à l'article 91 de la

Loi sur la régie du logement (la " Loi ") [2] . « Art. 91. Les décisions de la Régie du logement peuvent faire l'objet d'un appel sur permission d'un juge de la Cour du Québec, lorsque la question en jeu en est une qui devrait être soumise à la Cour du Québec. (…). » [ 13 ] Le juge Pierre E.

Audet [3] , s'exprime ainsi quant aux critères énoncés à l'article 91 de la Loi : « L'analyse de la jurisprudence permet de dégager les principaux critères suivants : • La question en jeu est sérieuse, nouvelle et d'intérêt général; • La question est controversée, notamment lorsque les décisions sont «incohérentes ou contradictoires» même sur des questions techniques; • La question met en cause les «intérêts supérieurs de la justice»; sous cette expression sont visés les motifs suivants : la faiblesse apparente de la décision attaquée; l'erreur manifeste, déterminante ou grossière, dans l'appréciation des faits; la mauvaise application des règles de preuve; le non-respect des règles de justice naturelle; le refus de la Régie d'exercer sa compétence; la décision n'est pas suffisamment motivée, notamment. » [ 14 ] Finalement, le juge Jean-Yves Tremblay dans la cause Coopérative de l'Ébène [4] dresse un tableau détaillé des principes juridiques qui doivent guider le Tribunal lors de l'analyse d'une telle requête : « 1.

Le Tribunal jouit d'une large discrétion en la matière; 2. Les critères s'appliquent individuellement; 3. Il peut y avoir permission d'appel si la décision souffre d'une faiblesse apparente tributaire d'une preuve déficiente; 4. Pareille faiblesse apparente peut résulter d'une mauvaise interprétation de la preuve; 5. Elle peut aussi résulter d'un défaut de motivation de la décision; 6. La question en jeu doit être sérieuse; 7. Elle doit être d'intérêt général; 8. Elle doit être nouvelle; 9. Elle doit être controversée;

10. L'interprétation d'une disposition du Code civil du Québec ressort du champ d'expertise de la Régie du logement, une situation qui dispense la Cour du Québec d'une grande déférence envers l'organisme et en l'espèce, la locataire évoque les dispositions de l'

article 1901 du Code civil du Québec; 11. Un défaut de motivation de la décision contrevient aux règles de l'équité et peut justifier la permission d'appel; 12. Il faut permettre l'appel lorsqu'un refus paraîtrait contraire à la justice, par exemple, dans le cas d'un jugement mal fondé prima facie; 13. En matière de zoothérapie, et c'est le cas en l'espèce, il faut une preuve médicale solide; 14. La requête doit recevoir une interprétation libérale lorsque la question soulevée n'est ni frivole, ni futile, ni banale, ni insignifiante, ni inutile, ni sans intérêt; 15.

Il faut permettre l'appel devant des arguments juridiques sérieux, raisonnables, cohérents, défendables et significatifs. » Quant au degré de retenue dont doit faire preuve le Tribunal, au stade la permission d'appeler, la doctrine enseigne que c'est seulement dans le cadre de l'audition de l'appel au fond et non au stade de la permission d'appeler.»

Application en l'espèce et décision [ 15 ] Les motifs sur lesquels s'appuient les Requérants pour soutenir leur demande se résument aux questions suivantes: 1) Absence à l'audition d'un témoin que les Requérants qualifient d'essentiel. 2) Non application des dispositions prévues à l'

article 1957 du Code civil du Québec (C.c.Q.). 3) Attribution de dommages moraux qui seraient injustifiés puisqu'ils n'auraient pas fait l'objet de demande de la part des Intimés. 4) Attribution de dommages punitifs qui seraient injustifiés et déraisonnables dans les circonstances de cette affaire.

Absence d'un témoin des Requérants à l'audition devant la Régie . [ 16 ] Les Requérants soutiennent qu'ils n'ont pas pu faire entendre Madame Jeannine Lemay, agent immobilier, à l'audition devant la Régie les empêchant ainsi de présenter une preuve sur la question du harcèlement dont elle aurait usé envers les Intimés . [ 17 ] Or, ce témoin a été assigné par les Requérants eux-mêmes mais il ne s'est pas présenté à l'audition. [ 18 ]

Malgré l'absence d'un témoin qu'ils qualifient aujourd'hui d'essentiel, les Requérants ont tout de même choisi de procéder sur cette question de harcèlement soulevée par les Intimés .

De plus, aucune demande n'aurait été faite au Régisseur pour que l'audition soit remise et ainsi permettre aux Requérants de faire entendre leur preuve. [ 19 ] Il n'y a pas de preuve non plus à l'effet que le Régisseur a forcé les Requérants à procéder sur cette question en l'absence d'un témoin que l'on dit essentiel. [ 20 ] Les Requérants qui sont, par ailleurs, seuls maîtres de leur preuve ont choisi de procéder en l'absence de ce témoin.

Ils sont les seuls responsables des conséquences que cela ait pu avoir sur le dénouement du litige et ils ne peuvent aujourd'hui reprocher au Régisseur d'avoir erré de quelque manière que ce soit à cet égard. Non application de l'

article 1957 du C.c.Q . [ 21 ] L'

article 1957 du C.c.Q se lit comme suit : «1957. Le locateur d'un logement, s'il en est le propriétaire, peut le reprendre pour l'habiter lui-même ou y loger ses ascendants ou descendants au premier degré, ou tout autre parent ou allié dont il est le principal soutien. Il peut aussi le reprendre pour y loger un conjoint dont il demeure le principal soutien après la séparation de corps, le divorce ou la dissolution de l'union civile.» [ 22 ] Contrairement aux prétentions des Requérants , le Régisseur n'a pas écarté ou mis de côté l'

article 1957 du C.c.Q dans le cadre de sa décision. [ 23 ] Le Régisseur s'exprime ainsi par rapport à l'application de l'

article 1957 du C.c.Q. au paragraphe 28 de sa décision: «Le nœud du litige est que, dans ces cas, la loi prévoit une procédure précise et incontournable. Selon les articles 1957 C.c.Q. et suivants, c'est après l'acquisition de son

titre de propriété et après la date de sa prise de possession effective que le nouveau propriétaire a le droit d'envoyer un avis de reprise. Dans la cause actuelle, selon la preuve, l'avis a été remis aux locataires, par l'agente immobilière des locateurs et en leur nom, dès le 29 avril 2009. Cet avis était clairement prématuré» [ 24 ] Le Régisseur a donc clairement considéré l'application de cet

article aux faits de la cause devant lui, mais il a jugé que cet

article ne trouve pas application en l'espèce. Le Tribunal abonde également en ce sens. Attribution de dommages moraux qui n'auraient pas fait l'objet d'une demande [ 25 ] Le recours des Intimés déposé à la Régie (R-2) indique que ces derniers réclament des Requérants une somme de 2 000 $

pour la non jouissance des lieux. Cette demande consiste en la réclamation de dommages pour un préjudice moral. Ainsi, contrairement aux prétentions des Requérants , le Régisseur a accordé des dommages moraux qui faisaient l'objet d'une demande de la part des Intimés . [ 26 ] Par ailleurs, sa décision est motivée tant au niveau du droit aux dommages moraux qu'au niveau du montant alloué.

En effet, le Régisseur justifie sa décision en s'appuyant sur la preuve qui lui a été soumise ainsi que sur les dispositions législatives applicables et la jurisprudence en semblable matière, le tout tel qu'il appert des paragraphes 36 à 42 de sa décision. Attribution de dommages punitifs [ 27 ] La décision du Régisseur d'accorder 5 000 $ de dommages punitifs est motivée tant au niveau du droit aux dommages qu'au niveau du montant alloué. Encore une fois, le Régisseur s'en est remis à ce que la preuve a révélé lui permettant de conclure à une intention fautive manifeste des Requérants .

Il a aussi pris en considération les dispositions législatives applicables et la jurisprudence en semblable matière tel qu'il appert des paragraphes 43 à 48 de sa décision. [ 28 ] Il n'y a pas eu ici de démonstration de faiblesse apparente de la décision faisant l'objet de la présente requête ou d'erreur manifeste, déterminante ou grossière dans l'appréciation des faits. [ 29 ] Il ne s'agit pas non plus d'un cas où les questions en jeu sont sérieuses, nouvelles, d'intérêt général, controversées ou mettant en jeu les intérêts supérieurs de la justice. [ 30 ] Dans les circonstances, le Tribunal est d'avis qu'aucun critère permettant l'application de l'article 91 de la Loi n'est ici rencontré. [ 31 ] Ainsi, la requête pour permission d'en appeler de la décision de la Régie du logement ne peut être accordée.

RECTIFICATION DE JUGEMENT Il faut rectifier le lieu du district «GATINEAU», pour y lire «HULL» et le lieu de la localité «HULL» pour y lire «GATINEAU»; [ 32 ] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 33 ] REJETTE la requête pour permission d'en appeler de la décision de la Régie du logement rendue le 12 juin 2010 dans le dossier 22 090630 010G. [ 34 ] LE TOUT avec dépens contre les Requérants . __________________________________ Gatien Fournier, J.C.Q. Me Michel Lewis Procureur des Requérants LEWIS & ASSOCIÉS Catherine Audet et Sébastien Desbien Intimés Se représentent seuls Date d’audience : 12 novembre 2011