2023 QCCQ 786, 2023 QCCQ 786

Société de gestion de la servitude Bois-Franc inc. c. Hammami 2023 QCCQ 786 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-162014-205 DATE : Le 6 mars 2023 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE SYLVIE LACHAPELLE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ SOCIÉTÉ DE GESTION DE LA SERVITUDE BOIS-FRANC INC.

Partie demanderesse c. OUALID HAMMAMI et FADOUA EL AMRI Parties défenderesses ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] La demanderesse Société de gestion de la servitude Bois-Franc Inc.

« la Société de gestion » allègue que les défendeurs Oualid Hammami et Fadoua El Amri « les défendeurs » refusent de payer leur quote-part de frais d’entretien et de réparation du passage menant aux stationnements de quatre propriétés contigües. [ 2 ] Aussi, la Société de gestion réclame aux défendeurs la somme de 8 654,33 $ pour arrérages dus, plus 2 000 $ d’honoraires d’avocats. [ 3 ] Les défendeurs refusent de payer au motif d’absence de lien de droit avec la Société de gestion puisqu’ils n’ont signé aucun contrat avec cette dernière. [ 4 ] Les défendeurs précisent que les services sont plutôt fournis par Gestion Immobilière Ges-Mar et que c’est cette dernière qui a droit de les réclamer.

Questions en litige 1) La Société de gestion a-t-elle réussi à démontrer selon la balance des probabilités le bien-fondé de sa réclamation? 2) Dans l’affirmative, à quel montant a droit la Société de gestion? Analyse et décision [ 5 ] Après avoir entendu les divers témoignages et révisé la preuve documentaire, le Tribunal retient les faits pertinents suivants. [ 6 ] Société de gestion existe depuis le 25 mai 1994, date du début du projet domiciliaire. [ 7 ] Il s’agit d’un projet résidentiel de maisons de ville lesquelles ne sont pas des copropriétés.

Par ailleurs, ces propriétés sont desservies par un tunnel commun pour accéder au garage privé sous les maisons. [ 8 ] Le constructeur a constitué une servitude pour ce passage souterrain situé en arrière et sous le balcon des maisons, tel qu’il appert de la convention de servitude [1] . [ 9 ] Il est prévu à la convention une

section intitulée « Partage de responsabilité et de dépenses » aux articles suivants dont le contenu est résumé ainsi par le Tribunal. 15.1 Mandater, tant et aussi longtemps que dureront lesdites servitudes, ‟SOCIETE DE GESTION DE LA SERVITUDE BOIS- FRANC”, qui s’engage à : 15.1.1 Maintenir les servitudes. 15.1.2 Maintenir, sauvegarder et garantir une administration collective des droits et des obligations… garantir une administration collective desdits droits et obligations relativement à l’entretien, la réparation et la reconstruction de l’assiette de la servitude de passage. 15.1.3.1 Requérir toutes sommes globales et périodiques pour constituer un fonds. 15.1.3.2 Établir le budget prévoyant la contribution aux charges communes afférentes à la conservation, la garde, l’entretien,

l’administration et le remplacement, s’il y a lieu, de la structure à l’intérieur de laquelle s’exerce la servitude de passage. 15.1.3.3.

Retenir et payer à même le fonds de charges communes les services professionnels légaux, comptable. 15.1.4 Prendre toute décision, poser tous actes et généralement faire le nécessaire relativement à l’exercice, au maintien et à la sauvegarde des droits et obligations des propriétaires de chacun des immeubles relativement à l’assiette du passage ainsi qu’aux servitudes créées. 15.1.5 ‟SOCIETE DE GESTION DE LA SERVITUDE BOIS-FRANC”, pourra, à sa seule discrétion, céder et transporter ses droits et obligations à une compagnie de fiducie spécialisée dans la gestion d’immeubles. 15.1.9 Toute somme due par le propriétaire d’un fonds servant portera, à compter de son échéance, intérêt au taux préférentiel de la Banque Nationale du Canada en vigueur en date de telle échéance plus un taux de quatre pour cent (4 %), calculé quotidiennement. [ 10 ] Il appert que lorsque les défendeurs ont fait l’achat de leur propriété qu’il est prévu à l’acte d’achat que leur immeuble est sujet à une servitude de passage en vertu de l’acte de servitude [2] . [ 11 ] De fait, l’administration fut confiée par la Société de gestion au gestionnaire Ges-Mar depuis le début du projet sauf entre 2013 à 2018, période au cours de laquelle les servitudes étaient maintenues par les propriétaires qui ont alors décidé de s’autogérer. [ 12 ] À compter de 2018, l’autogestion n’était plus possible vu la mésentente entre les copropriétaires quant à la façon d’entretenir la servitude. [ 13 ] C’est Ges-Mar qui s’occupe de trouver les sous-traitants pour maintenir le tunnel qui nécessite les services de déneigement, de nettoyage des pompes à puisard, de nettoyage du tunnel, du changement de néons, etc. [ 14 ] Les défendeurs argumentent qu’il y a absence de lien de droit entre eux et la Société de gestion. [ 15 ] Le Tribunal écarte cet argument.

La convention de servitude prévoit que la Société de gestion administre la servitude et qu’elle a le pouvoir de déléguer à une compagnie de gestion. [ 16 ] C’est donc à bon droit que la Société de gestion initie les procédures pour faire respecter les obligations de chacun des propriétaires, tel que prévu à la convention. [ 17 ] La preuve révèle que les défendeurs ne paient pas leur cotisation régulière ni les cotisations spéciales. [ 18 ] Aussi, les trois autres propriétaires se partagent la part du quatrième propriétaire en l’occurrence les défendeurs. [ 19 ] M. Oualid Hammami « M.

Hammami » conteste la cotisation spéciale pour les travaux concernant le drain du garage. [ 20 ] M. Hammami argumente que la

partie du drain vis-à-vis son espace de stationnement ne refoulerait pas. Il n’a donc pas à payer pour l’installation de fils chauffants dans le drain ajoutant que l’eau du drain est de toute façon évacuée par la pompe à puisard, et qu’en conséquence, ces travaux sont inutiles. [ 21 ] Ce dernier invoque que c’est chacun son drain et que le sien n’ayant pas à être réparé, il n’est pas tenu de payer pour la réparation des drains de ses voisins. [ 22 ] Les trois autres propriétaires ne sont pas de cet avis.

Le drain qui fait toute la longueur des stationnements doit être considéré comme un drain commun selon eux et est compris dans la servitude de passage sous-terrain. [ 23 ] Des travaux ont été faits à deux reprises au niveau du drain, moyennant les coûts suivants : 1. 1 875 $ en 2018; et 2. 4 000 $ en 2021. [ 24 ] M. Thierry Nantel « M. Nantel » témoigne que des avis de cotisations spéciales ont été émis pour trois propriétaires, sachant que les défendeurs ne paieraient pas. [ 25 ] Selon M.

Nantel, le ciment autour du drain a tendance à s’effriter vu l’accumulation de glace et d’eau et de plus l’eau pénètre dans le garage. [ 26 ] Selon M. Nantel, le problème de refoulement a été réglé par le remplacement d’un nouveau drain ainsi qu’en ajoutant trois fils chauffants d’où la cotisation pour charge additionnelle. [ 27 ] Lors de l’audience, M. Hammami est en profond désaccord avec cette décision de refaire le drain et d’installer de nouveaux fils chauffants, ce qui selon lui était tout à fait inutile. [ 28 ] M. Hammami n’a pas prouvé que cette réparation est inutile.

Le Tribunal n’a pas eu le bénéfice d’entendre un spécialiste des drains pour supporter cette affirmation. [ 29 ] Or, l’

article 2803 C.c.Q. prévoit que celui qui allègue un fait doit le prouver. [ 30 ] Au contraire, la preuve révèle que ces travaux ont été faits dans l’intérêt de l’ensemble des propriétaires y compris dans l’intérêt des défendeurs.

[ 31 ] Pour le Tribunal, le drain fait

partie de l’assiette de servitude. L’entretien de la servitude comprend donc nécessairement l’entretien du drain. [ 32 ] La preuve révèle que Ges-Mar a payé l’électricien qui a fait les travaux à même le fonds de réserve. [ 33 ] M. Hammami argumente également que le syndicat se permet de faire des factures à n’importe quel prix alors que lorsque l’ensemble des propriétaires autogéraient les immeubles dont il faisait partie, il avait son mot à dire. [ 34 ] Aussi, M. Hammami se sent lésé parce que quelqu’un contracte en son nom.

« Vu mon refus de payer pour ces travaux, ils ont décidé de donner le mandat à quelqu’un d’autre alors que lui-même proposait une alternative moins coûteuse . » [ 35 ] M. Hammami conteste, car la Société de gestion n’a pas prouvé qu’elle a un mandat de sa part. « Je n’ai pas donné mon consentement pour que des travaux soient faits à un coût de 4 000 $. » [ 36 ] Le Tribunal écarte cet argument.

L’article 15.1.4 prévoit spécifiquement que Société de gestion ou Ges-Mar si un mandat lui est donné par Société de gestion, sont mandatées pour prendre toute décision. [ 37 ] Nulle part n’est-il prévu qu’il est nécessaire d’obtenir le consentement de chacun des propriétaires. [ 38 ] La convention prévoit aussi à l’article 14.1 qu’il est rattaché à la servitude une obligation de partage de responsabilité. [ 39 ] Aussi, le Tribunal conclut que Société gestion a démontré le bien-fondé de sa réclamation. [ 40 ] Par conséquent, les défendeurs devront payer la somme due de 8 654,33 $ [3] . [ 41 ] Le Tribunal n’accorde pas cependant les honoraires extrajudiciaires réclamés de 2 000 $ puisque d’une

part cette preuve n’a pas été faite et d’autres

part les défendeurs ont choisi d’initier leur procédure devant la Division des petites créances qui prévoit que la représentation par avocat n’est pas permise dans le but justement d’éviter aux parties de payer des honoraires extrajudiciaires. [ 42 ] La convention prévoit le paiement d’un intérêt au taux de 4 % calculé quotidiennement, ce qui de l’avis du Tribunal est déraisonnable. Le Tribunal accorde le paiement d’un intérêt au taux légal plus l’indemnité additionnelle. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE en

partie la demande de la demanderesse; CONDAMNE les défendeurs à payer à la demanderesse la somme de 8 654,33 $ plus les intérêts au taux légal ainsi que l’indemnité additionnelle en vertu de l’

article 1619 C.c.Q. , et ce, à compter de l’émission de l’avis de cotisation en date du 19 juin 2019; AVEC FRAIS DE JUSTICE . __________________________________ SYLVIE LACHAPELLE, j.c.Q. Date d’audience : 7 novembre 2022