2018 QCCQ 8914, 2018 QCCQ 8914

Dinu c. Tremblay 2018 QCCQ 8914 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-701101-174 DATE : Le 9 novembre 2018 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE DANIEL DORTÉLUS ______________________________________________________________________ ANCA-MADALIN DINU -et- CHRISTIAN POSTARU Demandeurs c.

VINCENT TREMBLAY -et- JANIE TAMBOSSO Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Dans leur demande modifiée, les demandeurs M. Postaru et Mme Dinu, (« les demandeurs ») réclament aux défendeurs, M. Tremblay et Mme Tambosso (« les défendeurs ») la somme de 14 958,10 $ à

titre de dommages pour les réparations des fissures présentes dans les murs de fondation et le remplacement du drain français. [ 2 ] Les demandeurs reprochent aux défendeurs de leur avoir vendu une maison affectée de vices cachés. [ 3 ] Les défendeurs soulèvent dans leur défense que les sommes réclamées excédent la valeur des travaux pour la réparation du vice.

Ils soulignent que l’excavation de la façade complète de la maison, l’installation d’un drain français, et l’imperméabilisation de la façade complète des murs de fondations, semblent être des travaux qui augmentent la valeur de la maison et qui excèdent largement les coûts des réparations localisées. LES FAITS [ 4 ] En 2014, les demandeurs recherchaient une maison dans le secteur de Dollard-des-Ormeaux. Ils ont vu l’annonce sur RealTor.ca et ils ont retenu les services d’un courtier immobilier, M.

Jean-Pierre Trépanier, qui travaillait sous la bannière La Capitale. [ 5 ] Vers le 25 janvier 2014, ils effectuent une première visite en compagnie de M. Trépanier. La maison était rénovée, le sous-sol est complètement fini et un plancher flottant recouvrait le sous-sol. Les rénovations dataient de 2012-2013. [ 6 ] Les défendeurs ne sont pas présents. Lors de cette visite, la neige recouvrait les fenêtres du sous-sol. [ 7 ] Suite à cette visite, les demandeurs ont retenu les services d’un inspecteur, M.

Vincent Arcobelli, qui a effectué une inspection le 1 er février 2014. [ 8 ] Suivant les conclusions du rapport qui fait état de 4 fissures dans les murs de la fondation, ils ont demandé aux vendeurs de réduire le prix de vente de 5 700 $ pour réparer les fissures et de changer le panneau électrique. Les défendeurs ont refusé de baisser le prix ou de réparer les fissures.

Ils ont exigé qu’ils achètent la maison tel quel. [ 9 ] Les demandeurs ont procédé à l’achat de la maison compte tenu qu’ils ont reçu des menaces de recours judiciaires concernant la commission du courtier. [ 10 ] Afin d’arriver à ce montant, les demandeurs expliquent au Tribunal qu’ils se sont fiés aux montants estimés par leur courtier : • Réparations des fissures : 1 400,00 $; • Remplacement du panneau électrique et les coûts d’excavation : 2 500,00 $. [ 11 ] Les demandeurs ainsi que leur courtier immobilier sont présents lors de l’inspection préachat.

Ainsi, la vente s’est conclue le 25 avril 2014, ils en prennent possession de la maison le 25 juin 2014. [ 12 ] Le 24 novembre 2014, les demandeurs constatent la présence d’eau sur le béton en dessous des escaliers. L’infiltration provient d’une fissure sur le mur de la façade située en dessous de l’escalier. L’eau s’écoule dans le garage en pente après chaque pluie.

[ 13 ] De plus, après chaque forte pluie, le garage est inondé. Ils ont remplacé le drain situé dans le garage et celui situé à l’entrée du garage. [ 14 ] Le 24 novembre 2014, suite à un cycle de gel/dégel, les demandeurs constatent la présence d’eau sur le plancher du garage. Ils découvrent que l’infiltration d’eau provient d’une deuxième fissure localisée en dessous de l’escalier. [ 15 ] De ce fait, à la fin de la journée, il y avait plus ou moins 1,50 cm d’eau sur le plancher.

Ils ont dû utiliser des serviettes pour contenir l’eau. [ 16 ] Les fissures sont situées derrière des étagères sur lesquelles se trouvaient des effets personnels des défendeurs lors des visites et des inspections préachat. [ 17 ] Ils avaient auparavant enlevé les étagères le 24 novembre et y avaient une trace de champignons qu’ils ont lavés, par la suite, ils ont procédé à l’isolement du mur. [ 18 ] Les demandeurs communiquent avec leur inspecteur, M. Arcobelli, afin qu’il constate l’état de la situation.

Ils ont informé les défendeurs par courriels des infiltrations. [ 19 ] Le 3 décembre, les demandeurs obtiennent une estimation de Biarin Rénovation inc. (« Biarin inc. ») pour 5 800,00 $. Ce montant incluait les réparations des fissures, le remplacement d’une membrane et la pose d’un drain français. [ 20 ] Ils ont fait effectuer la réparation de la fissure en dessous de l’escalier par la compagnie, Biarin inc. pour la somme de 572,05 $. [ 21 ] Lors des prochains dégels qui se sont déroulés entre janvier et mai 2015, les infiltrations continuent.

Ainsi, en mai 2015, Biarin inc. a procédé à l’excavation afin de réparer la fissure en dessous de l’escalier. [ 22 ] Biarin inc. a réparé la fissure, étanché le mur de fondation de la façade de la maison. Elle a remplacé le drain français d’origine en terra cotta pour un drain non relié au système de collection d’eau pluviale.

Le coût total de cette opération est de 6 668,55 $. [ 23 ] Par la suite, deux autres fissures sont découvertes. [ 24 ] En février 2017, survient de l’infiltration d’eau sur le plancher dans le sous-sol dans la salle familiale (Les fissures mentionnées dans le rapport de l’inspecteur sont situées du côté de la salle d’eau, et qui ne sont pas en cause).

Après avoir percé un trou dans le revêtement de plâtre, les demandeurs découvrent que la laine minérale est mouillée qu’il y a présence de moisissures. [ 25 ] La fissure est réparée en avril 2017, en même temps que d’autres fissures suite à une excavation complète du côté arrière, soit 2 fissures verticales et 2 fissures horizontales. Le montant total pour les réparations s’élève à 7 588,35 $. [ 26 ] En mai 2018, l’entrepreneur est revenu pour explorer le quatrième côté de la maison. Il n’a pas découvert d’autres fissures. [ 27 ] Monsieur Vincent Arcobelli est ingénieur en structure.

Il est membre de l’ordre des ingénieurs du Québec. Les demandeurs ont retenu ses services pour effectuer l’expertise des murs de fondation suite aux infiltrations d’eau. [ 28 ] Il corrobore la version des demandeurs voulant que le mur en dessous de l’escalier était caché derrière une étagère remplie d’objets. [ 29 ] En novembre 2014, il constate la présence d’efflorescences sur le mur de la façade en dessous de l’escalier. [ 30 ] L’espérance de vie d’un drain français est d’une durée entre 30 et 60 ans.

Ce drain français n’est pas la cause de problèmes dans cette affaire. [ 31 ] Dans son rapport d’expertise (Pièce P-7), M. Arcobelli fait état de ses observations quant à l’état des lieux résultant d’infiltration d’eau dans la salle familiale : 1.04) Il y avait présence de fissures dans le mur de fondation. Il y avait également présence d’une senteur nauséabonde de moisissures provenant de l’ouverture. La charpente du mur en 2’’ x 4’’ et laine minérale étaient moisies et la

partie inférieure de la boiserie était putréfiée. (Voir appendice 1-photos nos 7600, 7601.) […] 1.08) Le recouvrement du mur arrière du sous-sol, soit la deuxième lisière de préfini en bois, a été enlevé sur une longueur de six pieds pour exposer la première lisière de préfini.

Je constate la présence de cernes d’eau lesquelles ont atteint le niveau de quatre pieds du sol. (Voir appendice 2-photos nos. 8640, 8641, 8646, 8647, 8648, 8649). 1.09) Dans le bas de l’ouverture murale, je constate de la pourriture de bois et de la moisissure dans la première lisière de préfini ainsi que dans la laine minérale et les fourrures de bois. Il y a présence de cernes d’eau dans la lisse basse et dans les montant en bois du mur. (Voir appendice 2-photos nos 8650 à 8656 inclusivement). 1.10) En bordure du mur dégarni, le plancher flottant a été enlevé exposant ainsi le sous-plancher.

Le sous-plancher était noirci et il y avait présence de moisissures. L’endos de feutre blanc dessous le plancher flottant était plein de petits picots noirs démontrant par le fait même la présence de moisissure. (Voir Appendice 2- photos 8656, 8657 et 8658). [ 32 ] Monsieur Postaru précise que la déclaration du vendeur l’a rassuré sur la question de fissures, car le défendeur affirme qu’il n’a pas eu d’infiltration d’eau.

[ 33 ] Monsieur Tremblay relate quand il a acheté la maison en 2009, les 4 fissures identifiées comme étant des fissures potentielles par l’inspecteur des demandeurs existaient. [ 34 ] Les défendeurs expliquent qu’ils ont installé en 2012, une étagère composée de trois morceaux de la dimension 2’’ x 3’’ latéraux non-collés au mur supporté par des 2’’ x 3’’ verticaux. [ 35 ] Les défendeurs n’étaient pas présents lors des visites, c’est leur courtier immobilier qui fait visiter la maison.

Ils affirment qu’il n’y a pas eu d’infiltrations d’eau, ni d’humidité durant la période où ils ont habité la maison. [ 36 ] Ils reconnaissent que lors des fortes pluies, quand les drains extérieurs devant le garage sont bloqués, l’eau s’écoulait sur le plancher du garage. [ 37 ] Les défendeurs nient avoir constaté la présence d’eau au sous-sol lors des cycles des gels et de dégels.

Ces derniers sont surpris quand les demandeurs les informent de la situation par courriel en novembre 2014. [ 38 ] Les défendeurs étaient ouverts à une entente, par contre, leurs offres n’ont pas été retenues. [ 39 ] Quant aux fissures découvertes en février 2017, ils ont reçu la dénonciation le 2 mai 2017. [ 40 ] Ils considèrent que la fissure située sur le mur extérieur de la salle familiale est apparente. M.

Tremblay se réfère à la photo produite en preuve par les demandeurs qu’il n’y avait eu auparavant des indices humidité, ni d’odeurs à l’intérieur dans la salle familiale qui était utilisée à tous les jours. [ 41 ] Il suggère que la fissure en question serait postérieure à la vente. Les deux autres fissures découvertes en arrière suite à l’excavation n’ont pas causé d’infiltration d’eau, comme c’est le cas pour les autres. [ 42 ] Les défendeurs plaident que le coût pour remplacer le drain et la membrane donne une plus-value à la maison. [ 43 ] analyse et motifs Principes de droit applicable [ 44 ] L'

article 1726 du Code civil du Québec [1] prévoit que le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui les rendent impropres à l'usage auquel on les destine ou qui diminuent tellement leur utilité que l'acheteur ne les aurait pas achetés ou n'aurait pas donné un si haut prix s'il les avait connus. Il n'est cependant pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent.

Est apparent, le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 45 ] Selon les critères dégagés par la jurisprudence [2] et la doctrine [3] , quelle que soit la qualification du vice, il doit présenter quatre caractères, tous essentiels à la garantie : il doit être caché, suffisamment grave, existant au moment de la vente et inconnu de l'acheteur. [ 46 ] Les conditions d'exercice du recours, quant à l'existence d'un vice caché, s'apprécient selon une norme objective en évaluant la conduite de l'acheteur en fonction de celle qu'aurait eue un acheteur prudent placé dans les mêmes circonstances. [ 47 ] Un acheteur ne fait pas preuve de prudence et de diligence lorsqu’il existe des indices perceptibles pour un profane, s’il ne prend pas les moyens de s’assurer que l’immeuble est exempt de vice [4] .

Vétusté et vices cachés [ 48 ] Les effets de la dégradation d’un bien en raison du passage du temps et de sa durée de vie utile engendrent son usure, son vieillissement, sa vétusté, ce qui ne constitue pas en soi un vice au sens de l’

article 1726 C.c.Q. [5] . [ 49 ] Dans l’ouvrage, La garantie de qualité du vendeur en droit québécois [6] , l'auteur, Me Jeffrey Edwards, maintenant juge à la Cour du Québec, traite de la vétusté par rapport aux vices cachés en ces termes : « 334 – Tout bien est soumis aux effets de dégradation en raison du passage du temps. Un bien jouit d'une durée déterminée par la vie utile des matières qui le composent. Or, le passage du temps et la manipulation d'un bien engendrent inévitablement son usure, son vieillissement et sa vétusté.

Ces phénomènes peuvent compromettre la prestation d'un bien, tout comme un vice peut le faire. […] Les détériorations dues à l'usure, au vieillissement ou à la vétusté ne constituent donc pas des vices, car, en raison de la révision à la baisse de l'usage attendu, elles n'occasionnent aucun déficit d'usage au sens de la garantie: l'usage protégé varie ainsi selon l'état de l'usure, du vieillissement et de la vétusté du bien au moment de la vente. » [ 50 ] Dans la cause Fecteau c.

Pelosse , le juge Raoul Barbe traite des distinctions à faire entre un vice caché et la vétusté : « […] [23] La preuve établit qu'il s'agit d'un bâtiment de 50 ans d'âge. Il s'agit d'un plancher du sous-sol construit selon les normes d'il y a 50 ans; l'acheteur ne peut donc s'attendre à trouver un plancher neuf. [24] Ce n'est pas parce qu'un toit coule, qu'un robinet ne fournit pas d'eau ou qu'un appareil tombe en panne que l'immeuble est nécessairement atteint d'un vice à moins de considérer la vétusté comme vice. Après avoir constaté le mauvais état du plancher,

l'acheteur devait établir qu'il était impropre à son usage normal. La constatation de l'état défectueux ne présente peut être pas dedifficulté, mais la détermination de la cause de cet état doit être établie. [25] Rappelons que tout bien est soumis aux effets de dégradation en raison du passage du temps. Il jouit d'une durée de vie par lavie utile des biens qui le composent. Or, le passage du temps engendre inévitablement une usure, un vieillissement et de là sa vétusté. Ces phénomènes peuvent compromettre la prestation d'un bien, tout comme un vice peut le faire et le rendre impropre à son usage.

Toutefois, la détérioration d'un bien résultant de l'usure, du vieillissement et de la vétusté ne constitue pas un vice. L'acheteurraisonnable qui a acheté une maison de 50 ans ne peut s'attendre à ce que le plancher du sous-sol soit neuf. [26] On ne peut donc considérer les détériorations constatées par l'acheteur comme s'il s'agissait d'un vice mais plutôt unvieillissement normal, une usure normale ou de la vétusté.

Il y a donc lieu d'écarter, en l'espèce, l'application de la garantie des vicescachés. [27] La détérioration résultant du vieillissement n'est pas visé dans l'article 1726 C.C.Q. car l'acheteur devait s'y attendre (Villeneuvec. Renault Longueuil Ltée, J.E. 79-541 C.S. p. 14) et la prévoir (Gélinas c.

Beaumier, (QC CA), 1990 R.D.I. 23, 23(C.A.).[7] […] » [51] Il se dégage des principes établis par la jurisprudence[8], que la garantie légale contre les vices cachés, énoncée aux articles1726 et suivants du Code civil du Québec, ne s'étend pas aux détériorations d'un bien causées par l'usure du bien ou sa vétusté; l’acheteurprudent et diligent se sentira obligé, avant d’acheter une vieille maison, de l’examiner soigneusement et d’anticiper certaines réparationsen raison de l’âge de l’immeuble et de ses composantes. [52] C'est en appliquant ces principes au contexte factuel de cette cause que le Tribunal doit disposer de ce litige. infiltration d’eau provenant de fissure en dessous de l’escalier [53] Il ressort de la preuve que le 24 novembre 2014, lors d'une augmentation de la température en dessous de 0 dégrés Celsius, suiteà la fonte de la neige, les demandeurs ont constaté que l'eau s'infiltrait le long du mur de la fondation de la maison en dessous desescaliers et se répandait sur le plancher.

Cette infiltration d'eau provenait d'une fissure localisée sur le mur de fondation de la maison. [54] Ils ont constaté la présence des traces de champignons blancs à proximité de la fissure. [55] Selon l’expert des demandeurs M. Vinent Arcobelli, cette fissure n'est pas nouvelle, et date de plusieurs années. [56] Lors des visites et de l’inspection préachat, les demandeurs et l’inspecteur n'ont pas été en mesure de constater la présence decette fissure. Il n'y avait pas de trace d'infiltration d'eau antérieure.

Des étagères installés en avant du mur, sur lesquelles des effetspersonnels des défendeurs étaient entassés ne permettaient pas d’accéder au mur ni de voir la fissure. [57] L’excavation effectuée au mois de mai 2015, a révélé que la fissure traversait le mur de fondation d’un coté à l’autre, ce qui enaffectait l’étanchéité. [58] Nous sommes ici devant une situation où les quatre caractères sont rencontrés pour établir l’existence d’un vice caché.

Le viceest caché, il est suffisamment grave, il existe au moment de la vente et il est inconnu des acheteurs. [59] Il reste à déterminer si l'inexistence d'un drain français autour des fondations de la maison dont la construction remonte à 1968constitue un vice caché. [60] Dans la cause Raby c.

Levac, 2009 QCCQ 531, l'honorable Yves Morier, traite de la question des vices cachés et de vétustéd’un drain français autour des murs de fondation d’un immeuble d’un certain âge : « […] [11] Le Tribunal est plutôt d'avis comme l'a déjà établi la jurisprudence que la garantie légale du vendeur contre les vices cachésédictée aux articles 1726 et suivants du Code civil du Québec, ne s'étend pas à la détérioration d'un bien découlant de son usurenormale.[1] [12] Dans l'affaire Leclerc c.

Seguin, notre collègue, le juge Chicoine, s'exprime ainsi : (…) « [7] Le tuyau de drain français est en terra cotta, matériau utilisé à l'époque de la construction de ce bungalow. Il s'agit d'unmatériau qui, avec l'âge et avec les possibles tassements de sol, devient friable, ou tous les joints, qui ne sont pas scellés, deviennent nonétanches. D'où la facile pénétration de terre ou autres débris en plus des radicelles et racines de tous arbres (lesquelles l'ont fait dans leprésent cas).

Il s'agit alors, dans ce cas, d'un phénomène global dû non pas à un vice caché mais à la vétusté. » (…) « [11] En fait, le drain français, alors construit de terra cotta, avait fait son temps. Il y a une différence entre le vice caché (ou défautde qualité) et l'usure ou la vétusté. » [13] En l'espèce, le drain français en terra cotta, installé 42 ans avant la vente, avait atteint un degré d'usure tel qu'un acheteur prudentet diligent devait raisonnablement anticiper qu'il cesse de fonctionner normalement à plus ou moins court terme.

[14] Comme l'écrit le juge Chicoine dans l'extrait précité « le drain français avait fait son temps ». […] » [ 61 ] Appliquant ce raisonnement en l’espèce, le Tribunal considère qu’en ce qui concerne le drain français, sa détérioration est due à l'usure, au vieillissement ou à la vétusté. En regard de l'âge de l'immeuble, un acheteur prudent et avisé pouvait anticiper de le remplacer, car sa vie utile était atteinte.

Infiltration d'eau provenant de fissure du mur de fondation coté cour [ 62 ] Le 24 février 2017, les demandeurs ont constaté la présence de moisissures sur une moulure en bas du mur dans la salle familiale au sous-sol donnant vers la cour de la propriété. La moulure imbibée d'eau s'est cassée au contact à plusieurs endroits. Ils ont procédé à enlever une

partie de la moulure endommagée et ont fait un trou dans le mur en haut de la moulure. Ils ont constaté que des gouttes d'eau coulaient sur le mur. [ 63 ] Par la suite, le 24 avril 2017, quand ils ont ouvert le revêtement du mur, ils constatent entre autres, une très forte odeur, un haut degré d'humidité était présent dans le mur; le câble électrique, à l'intérieur le mur, était endommagé. Il y a présence d'humidité et de moisissures vers le bas du mur. Le bord du plancher flottant ainsi que le sous-plancher étaient mouillés et endommagés.

Le mur en béton de la fondation est endommagé et démontre des signes importants d'infiltration d'eau et de moisissure. [ 64 ] Les demandeurs ont retenu les services de l’ingénieur Arcobelli qui a visité le lieu le 26 avril 2017. Selon lui, l'infiltration d'eau est causée par une ou plusieurs fissures dans le mur de fondation. Ces fissures ne sont pas nouvelles et datent d'avant l’achat de la propriété. [ 65 ] Lors des visites et de l’inspection préachat, il n'y avait aucune trace apparente laissant croire à la présence d'infiltration d'eau.

Dans la déclaration du vendeur, les défendeurs ont indiqué qu’il n’y a pas eu d’infiltration d’eau. [ 66 ] La suggestion des défendeurs que la fissure serait survenue après la vente n’est pas retenue, car elle n’est pas supportée par la preuve qui démontre que les dommages causés par les infiltrations d’eau remontent à plusieurs années et sont antérieurs à la vente, selon ce qui ressort du témoignage de l’expert et des photos produites en preuve. [ 67 ] Les quatre caractères sont rencontrés pour établir l’existence d’un vice caché.

Le vice caché est suffisamment grave, il existe au moment de la vente et il est inconnu des acheteurs. [ 68 ] En ce qui concerne les quatre fissures existantes relevées lors de l'inspection préachat, il ne s’agit pas de vices cachés, compte tenu du fait que les demandeurs ont avant l’achat tenté de négocier une réduction du prix d’achat, afin de les réparer. [ 69 ] Quant aux autres déficiences indiquées dans la lettre du 9 octobre 2018 (Pièce P-9), il ne s’agit pas de vices graves et les critères ne sont donc pas rencontrés pour les qualifier de vices cachés. [ 70 ] Les factures produites ne permettent pas d’avoir une ventilation des coûts de réparation des fissures en question, des excavations (façade et arrière), l’installation du drain français. [ 71 ] La suggestion des défendeurs voulant que les travaux substantiels effectués par les demandeurs apportent une plus-value à la maison qui n’est pas dénuée de fondement. [ 72 ] En regarde de la preuve dont il dispose, le Tribunal arbitre au montant de 7 500,00 $, le montant à accorder aux demandeurs à

titre de compensation pour corriger les vices cachés se rapportant aux fissures en question. [ 73 ] Quant aux frais d’expertise, le Tribunal tient compte de la nature du recours et de la règle de proportionnalité pour fixer au montant de 1 000,00 $, les frais d’expertise à accorder dans cette cause. [ 74 ] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 75 ] ACCUEILLE partiellement la demande; [ 76 ] CONDAMNE les défendeurs à payer aux demandeurs, la somme de 7 500,00 $, avec intérêts au taux légal augmenté de l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec à compter du 8 mars 2017; CONDAMNE les défendeurs à payer aux demandeurs les frais d’expertise de 1 000,00 $ plus les frais de justice de 202 $. _________________________ DANIEL DORTÉLUS, J.C.Q. Date d’audience : 30 octobre 2018