2013 QCCQ 9705, 2013 QCCQ 9705

Khaldoun c. Lamontagne 2013 QCCQ 9705 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LAVAL LOCALITÉ DE LAVAL « Chambre civile » N° : 540-32-024462-119 DATE : 3 septembre 2013 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE YVAN NOLET, J.C.Q. ______________________________________________________________________ DALILA KHALDOUN

Partie demanderesse c. JULIE LAMONTAGNE

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Dalila Khaldoun réclame 2 697,83 $ à Julie Lamontagne, courtier immobilier, alléguant que celle-ci a commis une faute professionnelle à son égard. [ 2 ] En défense, madame Lamontagne plaide n'avoir commis aucune faute professionnelle dans le dossier de la demanderesse.

LES FAITS [ 3 ] En juin 2010, madame Khaldoun est à la recherche d'une propriété. [ 4 ] Elle explique qu'afin de respecter sa situation financière, elle désirait obtenir une propriété générant un revenu additionnel. [ 5 ] C'est donc en ce sens qu'elle oriente ses recherches. [ 6 ] Elle prend connaissance d'une fiche descriptive annonçant une propriété à revenus située à Auteuil, ville de Laval (la « Propriété »). Cette Propriété est à vendre par l'intermédiaire de madame Lamontagne. [ 7 ] Selon la fiche, la Propriété génère un loyer additionnel 875 $ par mois.

Madame Khaldoun est intéressée à obtenir plus d'informations et elle communique avec madame Lamontagne. [ 8 ] D'entrée de jeu, elle lui précise qu'elle n'est pas familière avec les transactions immobilières et qu'elle souhaite obtenir de l'aide. Madame Lamontagne la rassure et l'informe qu'elle peut également, en tant que courtière immobilière, lui fournir toutes les informations dont elle a besoin. Madame Khaldoun s'informe donc sur la Propriété et sur le revenu additionnel qui l'intéresse tout particulièrement. [ 9 ] La demanderesse signe par la suite une promesse d'achat pour la Propriété qui est acceptée.

Elle reçoit également la confirmation qu'une institution financière accepte de la financer. Naturellement, l'information financière communiquée à cette institution comprend le revenu de location généré par la Propriété. [ 10 ] Les démarches afin de finaliser la transaction vont bon train. Un nouveau certificat de localisation a été demandé et la date de la transaction chez la notaire est prévue en juillet. [ 11 ] Peu avant la signature de l'acte de vente, la notaire informe madame Khaldoun que le nouveau certificat de localisation indique une non-conformité au règlement de zonage de ville de Laval.

Ce règlement prévoit, pour ce secteur, une seule unité d'habitation. Il n'est donc pas possible d'avoir deux logements dans cette maison. [ 12 ] Cette nouvelle est très préoccupante pour la demanderesse. Elle a besoin de ce revenu pour le remboursement de son emprunt. Diverses solutions sont analysées, mais aucune ne lui permet d'acheter la Propriété et de conserver deux unités d'habitation sans contrevenir au règlement de zonage.

[ 13 ] Dans les circonstances, madame Khaldoun ne veut plus acheter. [ 14 ] Elle considère que madame Lamontagne aurait dû vérifier si le règlement de zonage de ville de Laval permettait deux unités d'habitation dans ce secteur. Ne l'ayant pas fait, elle soutient que ses dommages sont une conséquence directe de cette faute de madame Lamontagne. [ 15 ] Pour sa part, madame Lamontagne soutient qu'une vente a pu avoir lieu par la suite concernant la Propriété et que la demanderesse aurait dû l'acheter.

Elle croit également qu'elle n'avait pas à effectuer d'autres démarches que celles déjà réalisées. [ 16 ] La documentation déposée en preuve permet toutefois de constater qu'une nouvelle fiche descriptive a été préparée en vue de cette vente. Celle-ci indique que la garçonnière n'est pas conforme aux règlements municipaux. De plus, la deuxième adresse a été enlevée avant la préparation du nouveau certificat de localisation. [ 17 ] L'arpenteur-géomètre ayant préparé ce nouveau certificat indique que lors de sa visite, il n'a constaté qu'une seule adresse civique sur le bâtiment.

Il mentionne ne pas avoir vérifié autrement si la maison comprenait plus d'une unité d'habitation. Il a vérifié l'extérieur de la Propriété, le terrain, les constructions sur celui-ci et selon ses constatations, le tout lui apparaissait conforme à la réglementation municipale. DISCUSSION ET CONCLUSION [ 18 ] Lors de l'analyse des prétentions des parties, le Tribunal doit tenir compte des règles de preuve contenues au Code civil du Québec . [ 19 ] L'

article 2803 du Code civil du Québec indique que « Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. […] ». Ainsi, il revient donc à madame Khaldoun de prouver la faute professionnelle de madame Lamontagne, ses dommages et le lien de causalité entre cette faute et ses dommages. [ 20 ] L'

article 2804 du Code civil du Québec précise une règle importante qui doit guider le Tribunal dans l'analyse de la preuve présentée par les parties. Cet

article précise : 2804. La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante. [ 21 ] Cet

article consacre le principe à l'effet que dans un procès civil, la preuve s'effectue par prépondérance. [ 22 ] L'examen de la preuve révèle que madame Lamontagne s'est fiée aux informations fournies par son client concernant la garçonnière. Celui-ci lui a fourni la copie de son bail avec son locataire.

Il lui a également remis copie de son compte de taxes qui indique qu'il y a deux logements et un autre document du service d'évaluation de ville Laval qui indique deux adresses civiques. [ 23 ] Cela confirme qu'il y avait bel et bien un logement additionnel dans la Propriété et que celui-ci générait un loyer de 875 $ par mois. [ 24 ] Ainsi, selon toute apparence, le vendeur était en droit d'avoir un deuxième logement, locatif celui-là, dans sa Propriété. C'est ce que madame Lamontagne a cru et c'est certainement ce que croyait le vendeur.

D'ailleurs, lorsque l'on regarde la première fiche descriptive, c'est la seule conclusion à tirer des informations contenues à celle-ci. [ 25 ] C'est précisément en lisant ces informations à cette fiche que la demanderesse a effectué ses démarches et signé la promesse. Et c'est parce que ces informations n'étaient pas exactes que la vente n'a pas eu lieu. [ 26 ] Toute cette affaire permet de s'interroger sur les attentes raisonnables d'un acheteur qui prend connaissance des informations significatives contenues à la fiche descriptive d'une propriété à vendre.

Peut-il, oui ou non, s'y fier? [ 27 ] Il faut se rappeler que la personne qui prépare la fiche descriptive est une professionnelle des transactions immobilières. À

titre de professionnelle, elle doit s'assurer que ce qu'elle indique à la fiche descriptive, et qui a, un tant soit peu d'importance, est vrai. Elle ne peut se fier aux apparences qui peuvent parfois être trompeuses, comme le démontrent les faits de la présente affaire. [ 28 ] Les transactions immobilières représentent, pour la très grande majorité des gens, la plus importante transaction financière de leur vie. Lorsqu'ils requièrent les services d'un courtier immobilier pour acheter ou vendre une propriété, ces personnes acceptent de payer des honoraires importants pour obtenir un service.

Ils ont le droit à un service de qualité et ils n'ont pas à mettre en doute les informations essentielles contenues à une fiche descriptive. [ 29 ] Un professionnel du courtage immobilier doit aller à la source et se poser les bonnes questions afin de s'assurer qu'il a les bonnes informations. Bref, c'est à lui à prendre les moyens usuels à sa disposition pour s'assurer que son travail de vérification est fait de manière adéquate. [ 30 ] Dans le présent dossier, la première fiche descriptive préparée par madame Lamontagne contient une information essentielle qui n'est pas vraie.

Le règlement de zonage de la municipalité ne permet pas deux unités d'habitation dans une maison de ce secteur. Il n'est donc pas question de deux logements dont l'un procure un revenu locatif. [ 31 ] Il est vrai que la documentation reçue du vendeur lui permettait de croire que la deuxième unité d'habitation était conforme au règlement de zonage. Cette documentation confirmait en effet que la ville de Laval connaissait l'existence des deux adresses et des deux logements. Toutefois, à

titre de spécialiste de l'immobilier, elle savait ou devait savoir que cela ne signifiait pas pour autant que cet usage était conforme au règlement de zonage. [ 32 ] Dans les circonstances, en ne vérifiant pas ces informations auprès de la municipalité, elle a commis une faute professionnelle.

Cette faute est directement la cause des dépenses suivantes de la demanderesse : les coûts de l'inspection de la Propriété de 491 $, les honoraires du notaire de 855 $, le coût de la traite bancaire de 10 $ et les frais de courrier recommandé au montant de 17,83 $. Il y a lieu d'accorder à la demanderesse ces montants. [ 33 ] En ce qui concerne les frais de courtage hypothécaire, le courtier hypothécaire corrobore le témoignage de la demanderesse. Il confirme que ses honoraires sont payables, car il a réalisé le mandat que la demanderesse lui avait confié.

Le montant assumé par la demanderesse est de 1 324 $ et il y a lieu de faire également droit à cette demande. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 34 ] ACCUEILLE la demande; [ 35 ] CONDAMNE Julie Lamontagne à payer à Dalila Khaldoun la somme de 2 697,83 $ avec intérêts au taux légal de 5 % l'an, plus l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec , à compter du 12 août 2010, ainsi que les frais judiciaires de 100 $ . __________________________________ YVAN NOLET, J.C.Q. Date d’audience : 11 juillet 2013