2015 QCCQ 8825, 2015 QCCQ 8825

Sillon c. Demers (SDI Inspections) 2015 QCCQ 8825 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-141039-133 DATE : 17 septembre 2015 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE EMMANUELLE SAUCIER ______________________________________________________________________ GUILLAUME SILLON et GUSTAVO BERITOGNOLO Demandeurs et défendeurs reconventionnels c.

STÉPHANE DEMERS (SDI INSPECTIONS) Défendeur et demandeur reconventionnel ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Guillaume Sillon et Gustavo Beritognolo (les Propriétaires ) réclament à l'inspecteur en bâtiment Stéphane Demers (SDI Inspections) 7 000 $ représentant le coût de remplacement du revêtement du mur arrière de leur propriété (la Propriété ). [ 2 ] Les Propriétaires reprochent à M.

Demers de ne pas les avoir informés de la présence de bosses sur le revêtement de vinyle extérieur du mur arrière, qui laissent entrevoir un problème plus sérieux, à savoir le détachement de briques nécessitant une réparation coûteuse. [ 3 ] En défense, M. Demers soutient que durant l’inspection et dans son rapport, il leur mentionne les dommages au revêtement de vinyle ainsi que la présence d’infiltrations d’eau. Il leur précise que la pose du revêtement n’est pas un travail fait par un professionnel, mais plutôt par un amateur. [ 4 ] M.

Demers leur recommande d’investiguer davantage, ce qu'ils omettent de faire en temps opportun. Il nie avoir commis une faute et ajoute que les dommages réclamés sont exagérés. [ 5 ] M. Demers se porte demandeur reconventionnel et réclame aux Propriétaires 2 000 $ pour abus de procédure. Questions en litige [ 6 ]

a) M. Demers commet-il une faute envers les Propriétaires dans l’exécution du contrat d’inspection préachat de la Propriété et si oui, quel est le montant des dommages subis par les Propriétaires ?

b) La demande des Propriétaires constitue-t-elle un abus de procédure et si oui, les Propriétaires causent-ils des dommages à M. Demers ? Contexte [ 7 ] Les Propriétaires font une offre d’achat sur la Propriété qui consiste en un duplex à Montréal. [ 8 ] Le 12 juillet 2009, les Propriétaires retiennent les services de M. Demers pour entreprendre une inspection préachat de la Propriété et signent le contrat de service de M. Demers (le Contrat de service ). [ 9 ]

Le paragraphe 5.4 du Contrat de service précise l'objet et les limites de l'inspection dans les termes suivants : L’inspection consiste en un examen visuel des systèmes et composantes facilement accessibles de L’IMMEUBLE , tels qu'énumérés à la Norme de pratique de l'Association des inspecteurs en bâtiments du Québec reproduite en

annexe à la présente convention. Cet examen est attentif mais

sommaire, et a pour but de donner au CLIENT les informations nécessaires à une meilleure connaissance de l'état de L’IMMEUBLE , tel que constaté au moment de l'inspection . L'inspection n'a pas pour but ni ne peut permettre de découvrir les vices cachés pouvant affecter L’IMMEUBLE, mais vise à déceler les défauts apparents et les signes révélateurs de problèmes pouvant affecter de façon substantielle l'intégrité et l'utilité de L’IMMEUBLE , ainsi qu'à rencontrer l'obligation d'examen prudent et diligent de L’IMMEUBLE qui est imposée à un acheteur par l'

article 1726 du Code civil du Québec reproduit au verso, le tout afin de préserver les droits du CLIENT en matière de recours pour vices cachés contre le vendeur […].

(Soulignements du Tribunal) [ 10 ] Les Propriétaires expliquent retenir les services de M. Demers pour avoir une meilleure idée des travaux à venir. Ils comprennent que beaucoup de travaux sont requis par l’âge du bâtiment. [ 11 ] Les Propriétaires sont présents lors de l'inspection et M. Demers explique verbalement ses constats et fait des recommandations contenues dans son rapport du 13 juillet 2009 (le Rapport ) [1] . [ 12 ] Le Rapport précise la nature de l'inspection effectuée par M.

Demers à savoir, de détecter et divulguer les défauts majeurs apparents tels que constatés au moment de l'inspection qui pourraient influencer la décision d'achat [2] . [ 13 ] Le Rapport indique que l'inspection couvre les endroits facilement accessibles dans le bâtiment et se limite à ce qui peut être observé visuellement [3] . [ 14 ] M. Demers souligne aux Propriétaires que la Propriété est affectée de certaines déficiences qu'il faut corriger à moyen terme, afin d'augmenter sa longévité et prévenir l'apparition de problèmes plus sérieux. [ 15 ] Plus particulièrement, M. Demers note dans la

section du Rapport intitulée « Revêtements extérieurs » [4] : Déclin de vinyle Énoncé général : La présence et l'intégrité du revêtement extérieur mural protègent les murs contre la détérioration causée par l'eau, le vent, la pollution de l'air et le soleil. Maintenir en bonne condition les revêtements extérieurs et l'étanchéité entre les divers matériaux en surface afin de prévenir la détérioration des composantes internes du mur . Défaut à corriger Nous avons constaté que le revêtement mural extérieur est endommagé .

La présence et l'intégrité du revêtement extérieur mural protègent les murs contre la détérioration causée par l'eau, le vent, la pollution de l'air et le soleil. Réparer ou compléter le revêtement pour bien protéger les murs extérieurs contre une détérioration hâtive. Selon notre opinion ce revêtement a été installé par un amateur. […] La qualité du revêtement de vinyle laisse à désirer. Ces installations peuvent contribuer à des risques d'infiltration des eaux pluviales . (Soulignements du Tribunal) [ 16 ] M.

Demers coche également la case « P/V (partiellement vérifié) » qui signifie que la composante n’est observable qu’en

partie et que son appréciation est limitée à la

partie visible. [ 17 ] En ce qui a trait à la maçonnerie de briques, le Rapport précise dans la

section intitulée « Expertise recommandée » [5] : Nous avons noté qu'une

partie du revêtement de brique est désolidarisée du mur principal. Une

partie du revêtement sur la

partie [avant gauche] du mur, se sépare du mur principal. Notre inspection visuelle est limitée et ne nous permet pas d'établir un diagnostic précis de la nature et de la gravité du problème.

Nous vous recommandons de procéder à une expertise plus complète de ce problème afin d'en déterminer la ou les causes ainsi que les travaux de correction requis . (Soulignements du Tribunal) [ 18 ] Le Rapport souligne ce qui suit quant à la structure de bois de la Propriété [6] : Nous avons constaté que certaines sections de la structure de plancher avaient été endommagées soit par les humidités excessives et pourriture ou par des insectes nuisibles. Cette situation peut causer un affaissement du support de revêtement de sol et devrait être corrigé à court terme par un expert menuisier. [ 19 ] M.

Demers recommande de faire inspecter la structure par un ingénieur en structure. [ 20 ] M. Demers souligne dans son Rapport que le toit de la

section arrière de la Propriété nécessite une réparation urgente vu les infiltrations d'eau. Il s’agit du toit qui recouvre le mur d’un revêtement de vinyle dont les Propriétaires réclament à M. Demers le remboursement du coût de remplacement. [ 21 ] Dans la

section du Rapport intitulée « Revêtements de toit incliné » [7] , M. Demers mentionne : Bardeaux d'asphalte (section arrière) Réparation urgente Nous avons noté que le revêtement est en mauvais état. Les détériorations et l'usure sont telles qu'elles nécessitent une réfection importante ou le remplacement complet. Consulter un spécialiste en toiture pour obtenir une évaluation précise . Ne pas entreprendre de travaux d'isolation de l'entretoit et de finition du plafond avant d'avoir éliminé tout risque d'infiltration d'eau. […]

Section arrière. Remarque : des traces d'infiltrations d'eau sont notées à l'arrière de ce tambour . (Soulignements du Tribunal) [ 22 ] La preuve révèle que les infiltrations d'eau causent la dégradation du mortier du mur de briques recouvert par le revêtement de vinyle à l'arrière de la Propriété.

[ 23 ] Toujours à l’arrière de la Propriété, dans la

section intitulée « Portes extérieures », le Rapport fait état de la nécessité d’une « réparation urgente », soit « un problème à corriger immédiatement, une réparation urgente ou une correction importante à faire en priorité. » [8] [ 24 ] Pourtant, les Propriétaires ne changent les portes qu’en septembre 2011, soit plus de deux ans après l’inspection.

La preuve révèle d’ailleurs que c’est à l’occasion du changement des portes et de la rénovation de la cuisine que les Propriétaires découvrent que le mortier du mur de brique s’effrite à l’arrière du revêtement de vinyle. [ 25 ] Plutôt que d’y remédier immédiatement, ce n’est qu’à la fin du mois de septembre 2012, soit plus de trois ans après l’inspection de M.

Demers, que les Propriétaires font appel à un expert pour évaluer le problème et obtenir des recommandations sur les travaux à entreprendre (l’ Expert ). [ 26 ] L’Expert pratique une ouverture dans le revêtement de vinyle et constate que « le remplacement d’éléments structuraux doit être envisagé puisque ceux-ci sont très pourris » [9] . [ 27 ] Selon l’Expert, la détérioration du mur est due au recouvrement du mur de briques par des panneaux de polystyrène expansé emprisonnant l’eau et saturant la brique. Il recommande le démantèlement du revêtement de vinyle et de la brique.

Analyse et discussion [ 28 ] En matière civile, le fardeau de la preuve repose sur les épaules de la

partie demanderesse en vertu du principe prévu à l'

article 2803 du Code civil du Québec ( C.c.Q. ) qui établit que « celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention ». [ 29 ] Le Tribunal décide selon la balance des probabilités que prévoit l'

article 2804 C.c.Q. et qui veut que « la preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante ». [ 30 ] Selon l'article 2.2 de la Norme de pratique ( Norme de pratique ) [10] , publiée par l'Association des inspecteurs en bâtiments du Québec, l'inspecteur doit faire un examen visuel des systèmes et des composantes installées facilement accessibles prévus à la présente norme de pratique et en faire rapport. [ 31 ] Selon l'article 3.1 de la Norme de pratique, une inspection effectuée en conformité comporte certaines limitations, notamment le fait que les inspections soient de nature visuelle. [ 32 ] Selon l’article 3.2 de la Norme de pratique, l'inspecteur n'a pas à traiter de la cause de la nécessité d'une réparation majeure ni de la méthode à utiliser pour effectuer une réparation, les matériaux utilisés et le coût de réparation. [ 33 ] Le Tribunal ne peut imputer quelque faute à M.

Demers puisque la preuve prépondérante démontre que l'inspection préachat du 12 juillet 2009 s'effectue selon la Norme de pratique de l'Association des inspecteurs en bâtiments du Québec. [ 34 ] Le Rapport souligne les problèmes de revêtement du mur et des infiltrations d’eau et contient des recommandations non suivies ainsi que des réparations qualifiées urgentes qui ne sont pas réparées rapidement par les Propriétaires. [ 35 ] Le Tribunal conclut que les Propriétaires ne rencontrent pas le fardeau de prouver que M.

Demers ne respecte pas la Norme de pratique. [ 36 ] La demande des Propriétaires est donc rejetée. [ 37 ] La demande des Propriétaires d’augmenter leur réclamation à 8 430 $ devient sans objet vu le rejet de la demande. [ 38 ] Quant à la demande reconventionnelle de M. Demers, la preuve ne démontre pas d’abus de procédure et par conséquent, le Tribunal rejette la demande reconventionnelle avec frais. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la demande avec frais; REJETTE la demande reconventionnelle avec frais. __________________________________ Emmanuelle Saucier, J.C.Q. Date d’audience : 24 août 2015