2011 QCCQ 8744, 2011 QCCQ 8744

Forest c. Remax Unis inc. 2011 QCCQ 8744 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE JOLIETTE LOCALITÉ DE JOLIETTE « Chambre civile » N° : 730-32-006867-100 DATE : 7 juillet 2011 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE RICHARD LANDRY, J.C.Q. ______________________________________________________________________ BLANDINE FOREST et JEAN-DENIS SAVOIE

Partie demanderesse c. REMAX UNIS INC. et DANIELLE ST-HILAIRE

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Madame Forest et monsieur Savoie réclament des défendeurs Remax Unis inc. (« Remax ») et la courtière Danielle St- Hilaire la somme de 7 000 $ en reprochant à cette dernière de ne pas avoir vérifié si le condo qu'ils ont acheté possédait un espace de stationnement dans le garage intérieur de l'immeuble, ce qui n'était pas le cas. [ 2 ] Remax et madame St-Hillaire plaident que le condo acheté avait été identifié par madame Forest et que la question du stationnement intérieur n'a pas été soulevée lors de l'offre d'achat de ce condo.

D'abondant, ils ajoutent que les demandeurs auraient pu se retirer de leur offre d'achat, ce qu'ils n'ont pas fait. Ils n'ont donc qu'à s'en prendre à eux-mêmes d'avoir finalisé l'achat de ce condo. Enfin, vu l'absence de stationnement intérieur, les demandeurs ont payé un prix largement inférieur et en conséquence, ils n'ont encouru aucun dommage. LES QUESTIONS EN LITIGE [ 3 ] Vu les versions contradictoires des parties, les principales questions en litige sont les suivantes: 1) Y a-t-il eu une faute de la

partie défenderesse dans le cadre de l'achat de ce condo? 2) Dans l'affirmative, les demandeurs ont-ils droit à des dommages et si oui, à combien? LES FAITS [ 4 ] À la fin de l'automne 2008, les demandeurs décident de vendre leur maison de l'Assomption en vue de s'acheter un condo. [ 5 ] Ils confient à madame St-Hilaire, courtière [1] pour Remax, le soin de vendre leur propriété et de les aider à trouver le condo désiré. [ 6 ] Les démarches de vente de la propriété s'accélèrent en mars 2009.

De fait, les recherches pour un condo se font alors plus intenses. [ 7 ] La preuve non contredite établit que les demandeurs cherchaient un condo avec garage intérieur. Ils éliminaient systématiquement tous les condos offerts en vente qui ne possédaient pas d'espace de stationnement dans un garage. [ 8 ] Ainsi, une douzaine de condos sont visités par les demandeurs en compagnie de madame St-Hilaire.

[ 9 ] Parmi ceux-ci, il y avait un condo (numéro 301) situé sur la rue des Émeraudes.

Lors de la visite de ce condo, madame St- Hilaire et les demandeurs se rendent au garage pour identifier la place de stationnement rattaché à ce condo ainsi que l'espace de rangement attenant. [ 10 ] En avril, madame Forest informe madame St-Hilaire d'une annonce qu'elle a dénichée dans le journal local concernant un autre condo (numéro 107) annoncé en vente dans le même immeuble sur la rue des Émeraudes. [ 11 ] Les parties le visitent en l'absence du propriétaire et de la courtière inscriptrice, mais avec leur autorisation. [ 12 ] À la fin de la visite, les parties conviennent qu'il n'est pas nécessaire de visiter le garage puisqu'elles l'avaient déjà examiné lors de la visite du condo numéro 301. [ 13 ] Puisque le prix demandé pour le condo numéro 107 est passablement inférieur à celui du condo numéro 301 (169 900 $ vs 194 500 $), les demandeurs décident de déposer une offre d'achat pour le condo numéro 107. [ 14 ] Le 24 avril 2009, ils présentent une offre de 155 000 $, conditionnelle à l'obtention d'un prêt hypothécaire, à une inspection pré-achat et à l'examen des documents de copropriété. [ 15 ] La venderesse revient le 25 avril avec une contre-proposition à 165 000 $.

Elle précise que la déclaration de copropriété sera remise pour examen dans un délai de deux jours suivant l'acceptation de la contre-proposition. Cette contre-proposition est acceptée le même jour par madame Forest et monsieur Savoie, sur recommandation de madame St-Hilaire. [ 16 ] Le demandeur Savoie déclare avoir pris connaissance une première fois de la déclaration de copropriété peu après l'acceptation de l'offre notariée.

Il déclare n'avoir rien remarqué de particulier lors de sa première lecture. [ 17 ] Cependant, lors d'une seconde lecture peu de temps avant la signature de l'acte notarié du 27 mai 2009, monsieur Savoie constate que la copropriété de la rue des Émeraudes ne possède que 45 places de stationnement pour un immeuble qui contient 95 condos.

Deux questions lui traversent alors l'esprit: - Se peut-il que le condo numéro 107 ne possède pas d'espace de stationnement au garage? - Cela expliquerait-il pourquoi le condo numéro 107 se vendait 25 000 $ de moins que le condo numéro 301? [ 18 ] Madame Forest communique alors avec madame St-Hilaire pour s'assurer qu'il y a bien un espace de stationnement rattaché au condo numéro 107. Elle affirme que madame St-Hilaire lui répond instinctivement que « c'est sûr qu'il y en a un puisque nous l'avons examiné » . Madame Forest lui répond que l'espace examiné est celui du condo numéro 301 et non du condo numéro 107.

Ils conviennent donc que madame St-Hilaire communiquera avec la courtière inscriptrice pour vérifier ce qu'il en est. [ 19 ] Vérifications faites, madame St-Hilaire informe les demandeurs qu'il n'y a pas d'espace de stationnement intérieur rattaché au condo numéro 107 et aurait ajouté: « c'est de ma faute, c'est moi qui a manqué » . [ 20 ] Madame St-Hilaire nie carrément avoir avoué une faute de sa part.

Elle ajoute même que les demandeurs lui auraient plutôt mentionné que: « ce n'est pas grave de ne pas avoir de garage parce qu'on ne stationne jamais à l'intérieur ». [ 21 ] À leur tour, les demandeurs nient carrément avoir tenu de tels propos puisque, à 70 ans, l'obtention d'un espace de stationnement intérieur a toujours été une priorité pour eux depuis le début de leurs démarches d'achat, au su de madame St-Hilaire. [ 22 ] Les demandeurs déclarent avoir tenté de faire annuler la vente auprès du notaire.

Ils n'ont pu réussir parce que la venderesse était trop avancée dans ses propres démarches d'achat pour reculer. Eux-mêmes étaient aussi coincés car ils devaient libérer leur maison pour le début juin. [ 23 ] L'achat du condo s'est donc concrétisé comme prévu le 27 mai 2009 devant le notaire Robert Toupin. [ 24 ] Le 20 juillet 2009, les demandeurs transmettent à Remax et à madame St-Hilaire une mise en demeure les tenant solidairement responsables de l'absence de stationnement intérieur pour leur condo.

Ils réclament la somme de 15 000 $ représentant la valeur d'un tel stationnement. [ 25 ] Le 29 juillet 2009, le Fonds d'assurance responsabilité professionnelle de l'Association des courtiers et agents immobiliers du Québec répond aux demandeurs que l'enquête ne permet pas de conclure à la responsabilité des défendeurs dans cette affaire. [ 26 ] De la même manière, le 29 octobre 2010, l'Organisme d'Autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) écrit aux défenderesses que rien ne permet de conclure qu'il y a eu un manquement à la

Loi sur le courtage immobilier de leur part. [ 27 ] Les défenderesses plaident que les demandeurs ont réalisé rapidement après l'acceptation de leur offre d'achat qu'ils n'avaient pas de place de stationnement intérieur et qu'ils auraient pu se prévaloir de l'article 2.5 de l'annexe B pour faire annuler leur promesse d'achat. Cet

article se lit comme suit: B 2.5 EXAMEN DES DOCUMENTS DE COPROPRIÉTÉ « Cette promesse d'achat est conditionnelle à ce que l'ACHETEUR examine la déclaration de copropriété, incluant le règlement de l'immeuble, ainsi que les documents suivants: DÉCLARATION DU VENDEUR. À cet effet, le VENDEUR devra remettre à l'ACHETEUR copie des documents mentionnés ci-dessus dans les 10 jours suivant l'acceptation de la présente promesse d'achat.

Si l'ACHETEUR n'est pas satisfait de l'examen de ces documents et qu'il veut annuler la présente promesse d'achat pour cette raison, il devra en aviser le VENDEUR, par écrit, dans les sept (7) jours suivant la réception des documents. La présente promesse d'achat deviendra nulle et non avenue à compter du moment de la réception de cet avis par le VENDEUR. Dans le cas où l'ACHETEUR n'aviserait pas le VENDEUR dans le délai prévu ci-dessus, il sera réputé avoir renoncé à la

présente condition. » [ 28 ] N'ayant pas utilisé cette clause pour faire annuler l'offre, les défenderesses ajoutent que les demandeurs n'ont qu'à s'en prendre à eux-mêmes. [ 29 ] Ceux-ci répliquent qu'au moment où ils ont réalisé la « méprise », il était largement trop tard pour invoquer cette clause. [ 30 ] Les demandeurs déposent leur poursuite à la Division des petites créances le 25 janvier 2010. LES RÈGLES DE DROIT APPLICABLES [ 31 ] Il est établi que le contrat liant le courtier et l'agence immobilière à leurs clients est un contrat de services, au sens de l'

article 2098 du Code civil du Québec : 2098. Le contrat d'entreprise ou de service est celui par lequel une personne, selon le cas l'entrepreneur ou le prestataire de services, s'engage envers une autre personne, le client, à réaliser un ouvrage matériel ou intellectuel ou à fournir un service moyennant un prix que le client s'oblige à lui payer. [ 32 ] Dans un tel contrat, le courtier a le libre choix de moyens d'exécution: 2099.

L'entrepreneur ou le prestataire de services a le libre choix des moyens d'exécution du contrat et il n'existe entre lui et le client aucun lien de subordination quant à son exécution. [ 33 ] Toutefois, le courtier doit exécuter son contrat avec prudence et diligence, dans le meilleur intérêt de son client: 2100. L'entrepreneur et le prestataire de services sont tenus d'agir au mieux des intérêts de leur client, avec prudence et diligence.

Ils sont aussi tenus, suivant la nature de l'ouvrage à réaliser ou du service à fournir, d'agir conformément aux usages et règles de leur art, et de s'assurer, le cas échéant, que l'ouvrage réalisé ou le service fourni est conforme au contrat. Lorsqu'ils sont tenus du résultat, ils ne peuvent se dégager de leur responsabilité qu'en prouvant la force majeure. [ 34 ] Tel que le mentionnait le Ministre de la justice lors de l'adoption de cet

article dans le nouveau Code civil du Québec , on n'a pas voulu préciser davantage les obligations du prestataire de services pour conserver toute la souplesse possible selon les circonstances de chaque cas: • « Cet

article est nouveau. • Il énumère les obligations de l'entrepreneur et du prestataire de services; sa formulation est souple afin qu'il puisse s'adapter à toute situation concrète. • Le contenu des obligations n'a pas été déterminé et les responsabilités n'ont pas été énoncées de façon catégorique, sur la base de la qualification matérielle ou intellectuelle de l'ouvrage ou du service, ou sur la base de l'obligation de résultat ou de moyens; cela n'aurait d'ailleurs pas semblé possible ou souhaitable . » [ 35 ] Cette disposition est reprise avec plus d'emphase à l'article 62 du Règlement sur les conditions d'exercice d'une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité (« le Règlement ») [2] : 62.R Le courtier ou le dirigeant d'agence doit exercer ses activités avec prudence, diligence et compétence, et faire preuve de probité, de courtoisie et d'esprit de collaboration.

Il ne doit commettre aucun acte dérogatoire à l'honneur et à la dignité de la profession. Le courtier ou le dirigeant d'agence doit aussi maintenir de saines pratiques. [ 36 ] De même, les articles 83, 84, et 85 du Règlement de cette même la Loi précisent ce qui suit: 83.R Le courtier ou le dirigeant d'agence doit conseiller et informer avec objectivité la

partie qu'il, ou l'agence pour laquelle il agit, représente et toutes les parties à une transaction. Cette obligation porte sur l'ensemble des faits pertinents à la transaction ainsi que sur l'objet même de celle-ci et doit être remplie sans exagération, dissimulation ou fausse déclaration. S'il y a lieu, il doit les informer des produits et services relatifs à cette transaction concernant la protection du patrimoine visé. 84.R Le courtier ou le dirigeant d'agence doit entreprendre les démarches pour découvrir, conformément aux usages et aux règles de l'art, les facteurs pouvant affecter défavorablement la

partie qu'il, ou l'agence pour laquelle il agit, représente ou les parties à une transaction ou l'objet même de cette transaction. 85.R Le courtier ou le dirigeant d'agence doit informer la

partie qu'il représente et toutes les parties à une transaction de tout facteur dont il a connaissance qui peut affecter défavorablement les parties ou l'objet même de la transaction. [ 37 ] Dans son plus récent traité sur Le courtage immobilier au Québec [3] , Monsieur le juge Henri Richard expose aux pages 93 à 153 les obligations de l'agence immobilière et du courtier envers leurs clients. Il énumère leurs obligations comme suit:

a) obligation d'information avant la signature du contrat de courtage;

b) accomplir le contrat;

c) agir personnellement;

d) remplir leur devoir avec habilité, diligence et prudence;

e) remplir leurs obligations de conseil et de vérifications;

f) agir avec fidélité et loyauté envers leurs clients. [ 38 ] À cet égard, Monsieur le juge Richard écrit (à la page 101): « Dans l'évaluation de la responsabilité d'un courtier immobilier, les tribunaux doivent analyser le comportement du défendeur eu égard à une agence ou à un courtier normalement prudent et diligent placé dans les mêmes circonstances (in abstracto). Cette obligation en est un de «moyens», c'est-à-dire que le courtier immobilier doit prendre tous les moyens mis à sa disposition pour remplir ses obligations sans nécessairement arriver au résultat souhaité par le client-inscripteur.

En outre, et de façon plus générale, un courtier doit maintenir le lien de confiance qui l'unit à son client-vendeur et l'accompagner tout au long du processus transactionnel, notamment en lui démontrant que l'acheteur qu'il lui présente est sérieux. » [ 39 ] Monsieur le juge Richard réfère également à l'obligation de vérification du courtier immobilier. Il écrit (à la page 123): «Il est indéniable que les obligations d'habileté, diligence et prudence incluent l'obligation de vérification. Le législateur nous l'indique clairement en vertu de son pouvoir réglementaire.

Il est utile de rappeler qu'à l'instar des dispositions de la

Loi sur le courtage immobilier, celles de ses règlements sont aussi d'ordre public de protection. La jurisprudence démontre que ce sont les acheteurs qui invoquent davantage l'inexécution de cette obligation de vérification. » [ 40 ] Ce devoir de vérification s'étend à tous les aspects d'une transaction [4] . [ 41 ] Ce sont là des principes de base qui doivent guider la conduite d'un courtier. ANALYSE ET DÉCISION 1) Y a-t-il eu une faute de la

partie défenderesse dans le cadre de l'achat de ce condo? [ 42 ] Ici, il est évident que madame St-Hilaire avait des instructions claires de la part des demandeurs de leur trouver un condo possédant un espace de stationnement intérieur.

C'était même là une des conditions primordiales du choix du condo, de l'aveu même de madame St-Hilaire. [ 43 ] Selon les fiches descriptives des propriétés visitées par les parties et colligées par madame St-Hilaire (pièce D-3), tous les condos contiennent la mention « garage », sauf le condo numéro 107 où rien n'est écrit et l'appartement 12107 où l'on retrouve un point d'interrogation à l'item « garage ».

Cela démontre davantage que le prérequis d'un garage intérieur était le dénominateur commun des condos visités. [ 44 ] C'est pourquoi il est impossible de croire que les demandeurs auraient déclaré que l'absence de stationnement intérieur « n'était pas grave » puisque l'ensemble de la preuve établit exactement le contraire. [ 45 ] Dans les circonstances, il est inexplicable que madame St-Hilaire ne se soit pas assurée, en consultant la fiche descriptive du condo numéro 107, que celui-ci possédait un espace de stationnement dans le garage.

Ce n'est pas parce que l'annonce de la mise en vente du condo 107 a été dénichée par madame Forest que cela dispensait madame St-Hilaire de vérifier si un stationnement intérieur était rattaché à celui-ci. [ 46 ] Pour sa part, madame St-Hilaire reproche aux demandeurs d'avoir renoncé à faire une seconde visite du condo et à obtenir l'inspection préachat prévue à la promesse d'achat, ce qui aurait pu permettre de découvrir la méprise. [ 47 ] Or, c'est oublier que c'est elle la professionnelle dont les demandeurs ont retenu les services et qui a été rétribuée pour s'assurer que le condo répondrait à leurs attentes et notamment, qui devait vérifier qu'il y avait bel et bien un espace de stationnement intérieur rattaché à ce condo. [ 48 ] Le simple examen de la fiche descriptive du condo numéro 107 qui était détenue exclusivement par madame St-Hilaire (pièce D-3) révélait qu'il n'y avait pas de garage avec ce condo. [ 49 ] Les défenderesses ont reçu une rétribution de 4 125 $ pour avoir accompagné les demandeurs dans les démarches d'achat de ce condo.

Cette rétribution comportait des obligations dont celle de s'assurer qu'il était conforme aux attentes exprimées par leurs clients. [ 50 ] Quant à « l'aveu » de madame St-Hilaire qu'elle aurait dû vérifier cela, il est non seulement relevé par la demanderesse Forest mais également par sa sœur Marie-Marthe à qui elle a rapporté les paroles de madame St-Hilaire: « c'est de ma faute, j'aurais dû vérifier » . [ 51 ] Ce témoin, qui a accompagné les parties tout au long des démarches de recherche d'un condo, confirme l'insistance des demandeurs pour avoir un stationnement intérieur. [ 52 ] Vu la preuve contradictoire sur la possibilité d'invoquer l'article 2.5 de l'annexe B pour faire annuler la promesse d'achat, le Tribunal retient la position des demandeurs selon laquelle il était trop tard pour l'invoquer. [ 53 ] Encore-là, vu l'emphase mise par les demandeurs pour obtenir cet espace de stationnement, le Tribunal est convaincu qu'ils auraient utilisé cette faculté de dédit s'ils avaient été encore dans les délais pour ce faire. [ 54 ] Un autre facteur qui aurait dû susciter des questionnements de la part de madame St-Hilaire est l'écart de plus de 25 000 $

entre le condo 301 et le condo 107 qui était sensiblement comparable, mis à part que le condo numéro 301 était mieux entretenu. [ 55 ] Je conclus que l'obligation des défenderesses de trouver un condo possédant un espace de stationnement intérieur était une obligation de résultat au sens de l'

article 2100 du Code civil du Québec et que l'absence de résultat engage leur responsabilité. 2) Les demandeurs ont-ils droit à des dommages et si oui, à combien? [ 56 ] En raison des manquements de la

partie défenderesse, les demandeurs ont été privés depuis les deux dernières années des avantages d'un stationnement intérieur: pas besoin de déneiger l'hiver, facilité de lavage de la voiture, transport d'épicerie et autres marchandises au « chaud », etc. [ 57 ] Cette privation durera tant et aussi longtemps que les demandeurs seront propriétaires de ce condo.

À l'audition, ils mentionnent par ailleurs qu'ils songent à le revendre, vu l'absence du stationnement intérieur. [ 58 ] De plus, selon la preuve, il semble beaucoup plus difficile de vendre un condo sans stationnement intérieur. [ 59 ] Les demandeurs sont des septuagénaires pour qui la privation d'un garage intérieur est préjudiciable. [ 60 ] Par ailleurs, en l'absence d'un tel stationnement, les demandeurs ont payé leur condo beaucoup moins cher, réalisant une économie importante. [ 61 ] Dans les circonstances, usant de la discrétion judiciaire, le Tribunal fixe à 4 000 $ la compensation correspondant à la privation de la jouissance d'un stationnement intérieur. [ 62 ] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL: [ 63 ] CONDAMNE solidairement Remax Unis inc. et madame Danielle St-Hilaire à payer conjointement à Blandine Forest et Jean-Denis Savoie la somme de 4 000 $, avec intérêts au taux légal plus l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec à compter du 20 juillet 2009 et les frais judiciaires au montant de 157 $. __________________________________ RICHARD LANDRY, J.C.Q. Date d’audience : 29 juin 2011