2013 QCCQ 8950, 2013 QCCQ 8950

Fortier c. Beaulieu 2013 QCCQ 8950 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE QUÉBEC LOCALITÉ DE QUÉBEC N° : 200-32-056667-123 DATE : 31 juillet 2013 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE LINA BOND, J.C.Q. [ JB2986 ] ______________________________________________________________________ MARIE FORTIER […] Québec (Québec) […] Demanderesse c.

DENIS BEAULIEU […] Québec (Québec) […] Défendeur ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] La demanderesse réclame 7 000 $ en alléguant que l'immeuble vendu par le défendeur était affecté de vices cachés existants au moment de la vente intervenue le 4 août 2010. [ 2 ] Le défendeur nie l'existence de vices cachés et plaide que la dénonciation est tardive car il a été informé après l'exécution des travaux sur la toiture. [ 3 ] Voici la preuve. [ 4 ] Le 4 août 2010, la demanderesse achète au prix de 190 000 $ la résidence familiale du défendeur construite en 1974. [ 5 ] Préalablement, soit en avril 2010, elle fait inspecter cet immeuble et obtient un rapport détaillé.

Entre autres, elle est informée d'une circulation d'air insuffisante dans l'entretoit et de la nécessité d'installer un évacuateur d'air. [ 6 ] Après la vente, la demanderesse découvre ce qui suit : - En août 2010, elle enlève les panneaux de revêtement des murs au sous-sol et constate plusieurs déficiences liées à l'installation électrique, lesquelles sont confirmées par la déclaration pour valoir témoignage signée le 25 avril 2012 par Simon Tremblay, électricien. - En août 2010, elle voit que le tuyau d'évacuation de la sécheuse n'a aucune sortie extérieure. - Le 17 février 2011, le rapport d'une inspection exigée par son assureur conclut que le poêle à bois au sous-sol ne respecte pas les normes d'installation exigées par la l'Association canadienne de normalisation. - Le 2 mai 2011, le technicien Richard Doyon de Toiture Beauport constate l'absence de membrane et de papier noir servant à imperméabiliser le toit sous les bardeaux, que l'espace autour de l'évent est complètement pourri, que plusieurs panneaux de bois du pontage sont humides et doivent être remplacés.

Selon ce technicien, la toiture avait accumulé 17 ans d'usure en mai 2011. [ 7 ] La demanderesse ne dénonce jamais au défendeur les défectuosités affectant le système électrique et la sécheuse et tous les travaux correctifs sont exécutés en août et septembre 2010, soit peu après la prise de possession. [ 8 ] Aussi, elle ne divulgue pas au défendeur le rapport d'inspection du poêle à bois obtenu le 7 février 2011 car elle choisit de se départir de cet appareil usé. [ 9 ] Le 6 mai 2011, la demanderesse dénonce par écrit au défendeur les problèmes affectant le toit et fait exécuter les réparations le

9 mai 2011. [ 10 ] Le 10 mai 2011, le défendeur reçoit l'avis de dénonciation posté le 6 mai 2011. [ 11 ] Les 11 juin et 23 septembre 2011, la demanderesse expédie au défendeur une mise en demeure dans laquelle elle réclame 6 514 $ payé pour la réfection complète de la toiture, incluant le remplacement de 256 pieds carrés de matériau servant au pontage et l'installation de deux ventilateurs. [ 12 ] La demanderesse reproche au défendeur d'avoir inscrit en mars 2010 sur le formulaire « Déclaration du vendeur » que l'année de revêtement de la toiture est « plus ou moins dix ans » et que le poêle à bois est conforme depuis deux ans. [ 13 ] Le défendeur déclare avoir écrit « plus ou moins dix ans » car il ne se souvenait pas de l'année exacte.

Selon lui, la réfection de la toiture effectuée avec des amis et son beau-père menuisier était convenable et l'installation du poêle à bois était conforme car son assureur couvrait le risque comme l'atteste une police d'assurance émise pour la période du 24 avril 2009 au 24 avril 2011. ANALYSE [ 14 ] En matière de garantie de qualité, le législateur prévoit au Code civil du Québec : 1726.

Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus. Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. 1739.

L'acheteur qui constate que le bien est atteint d'un vice doit, par écrit, le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte. Ce délai commence à courir, lorsque le vice apparaît graduellement, du jour où l'acheteur a pu en soupçonner la gravité et l'étendue.

Le vendeur ne peut se prévaloir d'une dénonciation tardive de l'acheteur s'il connaissait ou ne pouvait ignorer le vice. [ 15 ] La dénonciation, par écrit, du vice avant l'exécution des travaux est imposée par le législateur pour permettre au vendeur de faire ses propres constatations et de faire expertiser le bien afin de déterminer la cause du problème, la nécessité de réparer et le coût des réparations. [ 16 ] Les seuls cas d'exemption sont l'urgence à exécuter les travaux en raison de l'état du bien, ou la déclaration expresse du vendeur niant toute responsabilité à l'égard du vice ou encore sa renonciation à se prévaloir de l'avis écrit. [ 17 ] L'absence de préavis entraîne le rejet de l'action lorsque l'omission de divulguer prive le vendeur de la possibilité de vérifier l'existence et la gravité du vice et de le réparer [1] . [ 18 ] Ici, le recours lié à la garantie de qualité est irrecevable car il n'y avait pas urgence à réparer, le défendeur n'a pas renoncé à l'avis et l'absence de dénonciation préalable à l'exécution des travaux dans la toiture l'a privé de vérifier l'état des lieux, d'expertiser et éventuellement de proposer des réparations à moindre coût. [ 19 ] Quant aux autres défectuosités, il y a lieu de rejeter le recours car l'inspecteur avait recommandé dans son rapport remis à la demanderesse une vérification supplémentaire pour le poêle à bois et le système électrique et qu'au surplus, elles n'ont jamais été dénoncées aux défendeurs avant les réparations. [ 20 ] Toutefois, la déclaration du vendeur à l'effet que cette toiture « a plus ou moins dix ans » est de nature à vicier le consentement de la demanderesse, surtout que le demandeur a déclaré n'avoir jamais subi d'infiltrations d'eau ni vu de traces d'humidité dans l'entretoit avant la vente en avril 2010. [ 21 ] Il y a lieu d'accorder 1 000 $ pour la déclaration inexacte quant à l'âge de la toiture puisqu'en mars 2010, elle avait déjà accumulé seize ans d'usure plutôt que « plus ou moins dix ans ».

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE partiellement la demande; CONDAMNE le défendeur à payer à la demanderesse 1 000 $ avec intérêt au taux légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec , le tout à compter de la mise en demeure du 6 mai 2011 et 100 $ de frais judiciaires. LINA BOND, J.C.Q.