2015 QCCQ 9070, 2015 QCCQ 9070

Landreville c. Re/Max Future inc. 2015 QCCQ 9070 JG2338 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE BEAUHARNOIS LOCALITÉ DE SALABERRY-DE-VALLEYFIELD « Chambre civile » N° : 760-32- 016392-146 DATE : 26 juin 2015 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE : L’HONORABLE CÉLINE GERVAIS, J.C.Q ______________________________________________________________________ MAXIME LANDREVILLE & SARAH PICARD Demandeurs-défendeurs reconventionnels c.

RE/MAX FUTURE INC. & JEAN-PIERRE SIMARD Défendeurs-demandeurs reconventionnels ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Il s’agit d’une réclamation de 7 000,00$ fondée sur la responsabilité extracontractuelle d’un courtier immobilier. Ce dernier présente une demande reconventionnelle de 3 000,00$, estimant avoir été poursuivi sans droit.

LES FAITS [ 2 ] Le 17 mars 2010, Sylvain Groleau et Louise Larouche donnent mandat à Re/Max Future de vendre une maison ancienne située sur le Chemin de la Rivière Châteauguay à Très-Saint-Sacrement, jusqu’au 15 septembre 2010. Le prix demandé est de 499 000,00$. [ 3 ] La maison a été construite en 1812 et est située sur un immense terrain de 164 409 pieds carrés.

Selon les photographies produites au dossier, la maison est magnifique, mais a été laissée à l’abandon pendant une dizaine d’années, les propriétaires ne l’ayant jamais habitée. [ 4 ] La fiche descriptive préparée par le courtier, Jean-Pierre Simard, est très claire à ce sujet. [1] On y trouve notamment les remarques suivantes : • À restaurer. Le coût de revient du terrain est de 2,73$ le pied carré. En bonus : la maison québécoise. • Vente sans garantie légale de qualité, aux risques et périls de l’acheteur, les propriétaires ne l’ayant jamais habitée. Vendue telle quelle.

Maison vacante. [ 5 ] Le mandat de Re/Max Future est renouvelé pour une période de trois mois, soit jusqu’au 15 décembre 2010. Le prix de vente demandé est alors réduit à 449 000,00$. [ 6 ] Pendant le mandat de Re/Max Future, une dizaine de personnes se rendent pour visiter la maison, mais aucune offre n’est présentée. [ 7 ] Pendant le mandat de Re/Max Future, la maison est entre autres visitée par Jocelyne Quintal et Benoît Lachance, qui la font inspecter et obtiennent un rapport très détaillé d’une soixantaine de pages. [2] Ces acheteurs potentiels n’ont cependant pas fait d’offre sur la maison.

Il faut dire que la première page de l’expertise, qui contient un résumé des observations de l’inspecteur, souligne que la propriété est affectée d’une désuétude physique importante, en raison de son état de détérioration. Plusieurs systèmes et composantes sont inopérants (plomberie, chauffage et électricité). L’inspecteur note également plusieurs caractéristiques pouvant affecter l’usage de la propriété, dont l’entretien a été négligé au cours des dernières années. Il recommande des expertises supplémentaires, considérant les

indices d’infiltrations d’eau passées ainsi que le manque de chauffage. [ 8 ] Le rapport indique que les acheteurs ainsi que l’agent inscripteur sont présents lors de l’inspection. [ 9 ] À la fin du mandat, un nouveau contrat de courtage est confié à Royal LePage Extra (Cléo J. Thibault). La fiche descriptive de Royal LePage reprend essentiellement les informations contenues à la fiche préparée par monsieur Simard, mais le prix demandé est réduit à 385 000,00$. [ 10 ] La maison est finalement vendue à Maxime Landreville et Sarah Picard au coût de 255 000,00$, et l’acte de vente intervient le 11 août 2011.

La vente est faite sans garantie légale et aux risques et périls des acheteurs. [ 11 ] Dès la prise de possession, monsieur Landreville et madame Picard entreprennent les travaux de rénovation nécessaires.

Or, lorsque monsieur Landreville ou l’un des ouvriers présents ouvrent le plafond, de la vermiculite s’en échappe, leur tombe littéralement dessus et se répand. [ 12 ] Monsieur Landreville et madame Picard procèdent à faire analyser la vermiculite et obtiennent un rapport en date du 30 août 2011 qui confirme la présence d’amiante, en proportion de 1 à 10%. [ 13 ] Il s’ensuit l’obligation pour monsieur Landreville et madame Picard d’effectuer des travaux de décontamination de toute la maison, qui leur coûteront plus de 40 000,00$. [ 14 ] Ils transmettent par la suite une mise en demeure à leurs vendeurs, et reçoivent une réponse de la part des avocats de monsieur Groleau et de madame Larouche le 3 novembre 2011. [3] Dans cette lettre, il est mentionné, outre le fait que la vente a été faite sans garantie légale, que monsieur Groleau et madame Larouche n’ont jamais été avisés que l’isolation de l’immeuble était constituée de vermiculite, et n’ont donc fait aucune fausse représentation en ce sens. [ 15 ] Par ailleurs, la mise en demeure souligne que la vermiculite peut être dangereuse si on la déplace, mais ne constitue pas un risque si elle est scellée dans les murs et les planchers.

Elle mentionne que c’est la manipulation intempestive de l’isolation par monsieur Landreville qui a créé la situation dont il se plaint. [ 16 ] Ayant obtenu cette information, ils transmettent par la suite une mise en demeure à Re/Max, dans laquelle certaines conversations téléphoniques intervenues entre monsieur Simard et monsieur Landreville sont rappelées, monsieur Simard ayant indiqué à monsieur Landreville qu’il avait été au courant de la présence de vermiculite lors de l’inspection d’avril 2010.

On reproche donc à monsieur Simard de ne pas avoir informé monsieur Groleau et madame Larouche de la présence de cet isolant, qui constitue selon eux un facteur pouvant affecter défavorablement l’objet de la transaction, contrairement à l’

article 85 du Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité . [4] [ 17 ] Re/Max Future répond à monsieur Landreville et madame Picard le 23 novembre 2011, plaidant leur absence de responsabilité professionnelle dans le dossier.

On leur recommande de communiquer avec le Service d’assistance de l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ). [ 18 ] Le 25 juin 2014, les procureurs de monsieur Landreville et madame Picard transmettent une mise en demeure à Re/Max Future et à monsieur Simard leur réclamant la somme de 74 562,29$ représentant les coûts de décontamination (41 487,35$), ainsi que 22 310,00$ pour procéder à la réfection de la finition au niveau des murs de pierre et à la reconstruction du foyer.

Ils réclament également 5 000,00$ de dommages. [5] [ 19 ] Elle est transmise au Fonds d’assurance responsabilité du courtage immobilier du Québec, qui considère que la demande n’est pas recevable et qui ferme le dossier. [6] [ 20 ] De même, l’OACIQ ferme son dossier après son analyse, et en informe monsieur Simard le 28 novembre 2014. [7] [ 21 ] La demande en division des Petites créances est déposée le 26 août 2014 ; monsieur Landreville et madame Picard acceptent de réduire leur réclamation à la somme de 7 000,00$.

ANALYSE ET DÉCISION [ 22 ] Monsieur Landreville et madame Picard ont indiqué, en réponse à une question du Tribunal, qu’ils avaient eux aussi fait procéder à une inspection préachat de l’immeuble. Manifestement, leur inspecteur n’a pas découvert la présence de vermiculite, contrairement à l’entreprise qui avait procédé à l’inspection en avril 2012.

Elle mentionne spécifiquement, en page 55 de son rapport, avoir observé la présence d’un isolant de vermiculite et recommande fortement de le faire analyser par un laboratoire certifié pour détecter la présence potentielle de fibres d’amiante dans le produit. [ 23 ] Le Tribunal comprend que monsieur Landreville et madame Picard reprochent à Re/Max Future de ne pas avoir dévoilé les informations obtenues lors de l’inspection du 9 avril 2012.

D’un côté, ils obtiennent l’information de la part des avocats de monsieur Groleau et madame Larouche à l’effet que leurs clients n’ont pas été informés de la présence de vermiculite.

D’un autre côté, les informations que monsieur Landreville obtient lors de ses conversations avec monsieur Simard semblent peu claires, tout comme le témoignage qu’il a rendu lors de l’audition, où il était difficile de savoir avec précision s’il se rappelait avoir donné ou non l’information à ses clients. [ 24 ] Monsieur Groleau et madame Larouche n’ont pas été appelés à témoigner sur leur connaissance de la situation. [ 25 ] Monsieur Simard a indiqué au Tribunal avoir pris de la vermiculite et l’avoir mise dans un sac de plastique qu’il aurait laissé bien en vue sur un rebord de fenêtre pour divulguer l’information quant à l’isolation à la vermiculite.

[ 26 ] Par ailleurs, si monsieur Simard avait quelque chose à se reprocher, le Tribunal se demande pourquoi il aurait offert de donner les coordonnées de madame Quintal et monsieur Lachance à monsieur Landreville afin que celui-ci puisse obtenir une copie du rapport préachat, ce que madame Quintal a subséquemment accepté de faire pour aider monsieur Landreville.

Si monsieur Simard pensait avoir omis de divulguer une information importante à son client qui aurait pu engager sa responsabilité, il aurait facilement pu ne rien dire à monsieur Landreville. [ 27 ] La situation du présent dossier est assez particulière, en ce que l’on reproche à un courtier immobilier une omission qui n’a pas été faite à l’endroit de ceux qui s’en plaignent. [ 28 ] La responsabilité extracontractuelle d’un courtier immobilier peut certes être engagée envers des tiers, qui ne sont pas liés à lui par contrat de courtage.

Ainsi, on retrouve plusieurs exemples en jurisprudence de cas où la responsabilité d’un courtier a été retenue envers des acheteurs qui n’avaient pas obtenu l’information adéquate du courtier du vendeur. [8] [ 29 ] Or, ici, jamais monsieur Simard, monsieur Landreville et madame Picard n’ont été en présence l’un de l’autre avant l’achat. Le Tribunal ne peut conclure à la responsabilité de Re/Max Future envers monsieur Landreville et madame Picard.

Même si on prend comme hypothèse que monsieur Simard a caché cette information à ses clients vendeurs, l’omission de l’inspecteur engagé par monsieur Landreville et madame Picard semble être une faute qui offre un lien de causalité beaucoup plus direct et plus grave avec les dommages subis. Par ailleurs, on ne peut reprocher à monsieur Simard de ne pas avoir fait toutes les mises en garde nécessaires relativement à l’état de vétusté de cet immeuble. [ 30 ] Pour toutes ces raisons, l’action de monsieur Landreville et madame Picard ne peut réussir.

DEMANDE RECONVENTIONNELLE [ 31 ] Re/Max Future et Jean-Pierre Simard réclament 3 000,00$ « pour inconvénients et atteinte à notre réputation vu une lettre datant du 14 juillet avisant leur avocat qu’ils poursuivaient les mauvaises personnes. » [ 32 ] Il convient en premier lieu de rappeler que la Cour du Québec, siégeant en division des Petites créances, n’a pas juridiction en matière d’atteinte à la réputation en vertu de l’article 954 du Code de procédure civile du Québec.

Par ailleurs, même si la réclamation de monsieur Landreville et de madame Picard n’est pas accueillie, il y avait quand même matière à réflexion sur la question de la responsabilité extracontractuelle des courtiers, et la demande reconventionnelle ne peut non plus être accueillie. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la demande; REJETTE la demande reconventionnelle ; LE TOUT chaque

partie payant ses frais. __________________________________ CÉLINE GERVAIS, J.C.Q.