2013 QCCQ 9304, 2013 QCCQ 9304

Association des propriétaires du Lac à l'Île c. Miquet 2013 QCCQ 9304 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE HULL LOCALITÉ DE HULL « Chambre civile » N : 550-32-018705-100 DATE : 22 août 2013 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE GATIEN FOURNIER, J.C.Q. ______________________________________________________________________ ASSOCIATION DES PROPRIÉTAIRES DU LAC À L'ÎLE

Partie demanderesse c. CLAIRE MIQUET

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ INTRODUCTION [ 1 ] L'Association des propriétaires du Lac à l'Île (APLI) réclame à la défenderesse (Miquet) la somme de 5 391.80 $, représentant la quote-part de frais qui lui serait attribuable relativement à l'entretien et le déneigement des chemins d'accès du projet d'habitation dans lequel elle réside.

Ces frais sont pour les années 2007-2008, 2008-2009, 2009-2010, 2010-2011, 2011-2012 et 2012-2013. [ 2 ] Miquet nie devoir cette somme invoquant notamment des problèmes d'accessibilité pour les véhicules de passager ainsi que pour les véhicules d'urgence. [ 3 ] Miquet se porte de plus demanderesse reconventionnelle et réclame à l'APLI la somme de 7 000 $ aux motifs suivants: "The defendant is not provided with safe and passable roads and incurs additional costs of 2 670.00 $/year to own, maintain and operate a four-wheel drive vehicle.

The defendant also incurs costs and time to pick up guests at the bottom of the hills (6 km and 15 min each shuttle)." QUESTIONS EN LITIGE Demande principale [ 4 ] L'APLI est-elle en droit de réclamer à Miquet la somme de 5 391.80 $ représentant sa quote-part des frais d'entretien des chemins d'accès pour les années 2007-2008, 2008-2009, 2009-2010, 2010-2011, 2011-2012 et 2012-2013? Demande reconventionnelle [ 5 ] Miquet est-elle en droit de réclamer la somme de 7 000 $ à l'APLI afin de compenser un préjudice dont cette dernière serait responsable?

LES FAITS PERTINENTS [ 6 ] Le président de l'APLI, Robert Woods (Woods) a témoigné. Il relate que c'est la 2 e fois que l'APLI doit instituer un recours contre Miquet devant les tribunaux afin de recouvrer la portion due par elle des frais d'entretien et de déneigement des chemins d'accès sous sa responsabilité (Frais d'entretien).

[ 7 ] Cette première demande en justice concernait les années 2004-2005, 2005-2006 et 2006-2007. [ 8 ] C'est le juge Pierre Chevalier, j.c.Q., qui a entendu cette cause. Celle-ci s'est poursuivie sur 4 jours d'audition. Le juge Chevalier a rendu une décision le 13 mars 2009 au terme de laquelle il a repoussé tout et chacun des arguments présentés par Miquet [1] . [ 9 ] Tel que l'indique le juge Chevalier dans sa décision, Miquet invoquait alors, pour ainsi se soustraire à son obligation de payer sa portion des Frais d'entretien, les arguments suivants: 1.

Selon madame Miquet, le recours est non avenu puisqu'il n'existerait aucun lien de droit entre l'Association et elle (même pas par le biais des art. 1493 ss du Code civil du Québec traitant de l'enrichissement injustifié). 2. La quote-part établie par l'Association est inéquitable envers madame Miquet 3. Certaines dépenses de l'Association ne sont pas de la responsabilité de madame Miquet 4. Elle plaide que le recours est partiellement prescrit étant donné la prescription de trois ans prévue à l' art. 2925 du C.c.Q. [ 10 ] Miquet a porté la décision du juge Chevalier en révision judiciaire.

Le juge Martin Bédard de la Cour supérieure a rejeté la demande de Miquet, le 18 mars 2010 [2] .

Le juge Bédard a notamment émis les commentaires suivants quant à la décision du juge Chevalier, à savoir: [14] La décision rendue est très bien étoffée et justifiée. [15] Elle résulte d'une analyse soignée de la preuve et du droit applicable. [16] Elle est appuyée d'une jurisprudence abondante. [17] Le processus décisionnel est transparent et intelligent. [18] La décision du juge Chevalier cadre très bien avec les issues possibles, acceptables en regard des faits et du droit. [19] Ce jugement ne peut pas faire l'objet d'une révision judiciaire. [ 11 ] Woods soumet que la présente cause concerne désormais le recouvrement des arrérages de paiement de la quote-part de Miquet des Frais d'entretien pour les années subséquentes. [ 12 ] Un état de compte (P-1), daté du 31 mai 2010, a été produit lequel fait état d'un montant total dû de 2 362.74 $ pour les années 2007-2008, 2008-2009 et 2009-2010. [ 13 ] L'APLI a demandé à ce que sa demande soit amendée afin d'inclure à sa réclamation la quote-part des Frais d'entretien pour les années 2010-2011, 2011-2012 et 2012-2013.

[ 14 ] Un état de compte daté du 31 décembre 2012 a été soumis lequel fait état d'un montant total dû de 5 391.80 $.

Cette somme se compose des montants suivants: 2007-08: (2 lots – 558.00$ + 162.00$).................................... 720.00 $ 2008-09: (2 lots – 558.00$ + 162.00$).................................... 720.00 $ 2009-10: (2 lots – 576.00$ + 167.00$).................................... 743.00 $ 2010-11: (2 lots – 596.00$ + 172.00$).................................... 768.00 $ 2011-12: (2 lots – 614.00$ + 176.50$).................................... 743.00 $ 2012-13: (2 lots – 796.00$ + 228.00$)................................. 1 024.00 $ Sous-total:............................................................................ 4 765.50 $ [ 15 ] À ce montant s'ajoutent des frais d'intérêts au taux de cinq pourcent l'an lesquels totalisaient la somme de 626.30 $ en date du 31 décembre 2012. [ 16 ] Woods explique que les Frais d'entretien encourus par l'APLI sur une base annuelle se composent de divers éléments.

Des états financiers ont été déposés pour les années 2007-08 à 2010-11. On note que les dépenses annuelles se composent principalement de 3 postes importants. Il y a d'abord le déneigement qui, à lui seul, accapare une très grande

partie du budget annuel. S'ajoutent ensuite les frais d'entretien des chemins et enfin, les frais d'assurance. Il ajoute que les postes de dépenses demeurent les mêmes d'une année à l'autre quoiqu'ils puissent fluctuer légèrement. Sur une moyenne de 3 ans, les frais liés à l'entretien des chemins représentent 97% du total des dépenses encourues par l'APLI. [ 17 ] Woods indique que la méthode de répartition des Frais d'entretien entre les divers propriétaires est la même depuis l'année 1997- 98.

Miquet a payé sa quote-part des Frais d'entretien jusqu'à ce qu'elle se retire de l'APLI en janvier 2003. [ 18 ] L'acte de vente intervenu entre le promoteur, Timberlake Construction Limited (Timberlake), et Miquet, le 30 novembre 1992, a été produit en preuve (P-2). [ 19 ] Woods a également déposé le règlement No. 1 de l'APLI adopté par les propriétaires du Lac à l'Île dont Miquet en septembre 1999. [ 20 ] Miquet, quant à elle, précise qu'elle soulève désormais de nouveaux arguments pour ainsi justifier son refus de payer sa quote- part des Frais d'entretien. Voici ce qu'elle allègue dans sa contestation: 1.

As stipulated in the Defendants' deeds of sale, submitted as Exhibits 2 and 3 by the Applicant, the Defendant is not provided with roads that are passable all year round by normal passenger vehicle and for emergency services as put forth in a letter from the Municipality of La Pêche (attachment D1). 2. Furthermore, the road access has been changed without the consent of the Defendant as an owner of dominant land. The plaintiff's current President has built and extended his private laneway onto the main access road causing further circulation hazards and difficulty at the top of a steep hill on Chemin Timberlake.

D-1: Letter from the Municipality of La Pêche to Residents – 17 July 2008 [ 21 ] En ce qui concerne la lettre du 17 juillet 2008 (D-1) de la Municipalité de La Pêche à laquelle réfère Miquet dans sa contestation,

elle se lit comme suit: Madam, Sir, For many weeks now, the Public Works Department jointly with the Fire Department of the Municipality of La Pêche have been periodically inspecting private roads on the territory to ensure that their configuration allows access to the necessary resources for garbage in case of a fire or any emergency situation as well as to the necessary resources for garbage and recycling pick-up.

With respect to emergency situations, your private road presents problems that may cause greater intervention delays that (sic) those prescribed by the risks (sic) coverage plan or in shipping the necessary resources for an intervention in conformity with the requirements of said plan. Moreover, the contractor in charge of garbage and recycling pick-up on our territory has informed the Municipality that he is having problems executing his work because your road does not respect the requirements of the municipal by-law. By-law 06-492,

chapter 3,

section 3.7 (Private road considered as being accessible) stipulates the following: « 3.7 PRIVATE ROADS CONSIDERED AS ACCESSIBLE Notwithstanding dispositions of articles 3.5 and 3.6 of the present by-law, all private roads must respect the following requirements to be considrered accessible for the pick up of garbage: 1. The drivable part and horizontal opening of the road must be equal or superior to 4.5 meters ; 2. The height of the vertical opening (with respect to electrical or telephone wires, tree branches, etc.) must be equal or superior to 4.0 meters ; 3.

A turn around or an area for the garbage truck to manoeuvre must be built or set up at the end of the road; 4. The drivable area must be kept in good shape at all times, snow ploughed or graded (sic) as needed, to give easy and secure access to vehicles used for garbage and recycling pick-up; 5. In the case of a road having a length of more than 125 meters , there must be at least 2 residences built on separate lots and occupied by persons or businesses. When a private road does not respect one or another of the above requirements, it is considered as non accessible for the pick up.

In such a case, the owner of the private road, or a group of residents, whichever the case, must supply, install and maintain a waterproof garbage box (or a container allowing manual pick up) near a road considered as accessible. Furthermore, the occupants of the concerned building must deposit, for pick-up purposes, the non returnable garbage containers, (or non reusable) as well as baled garbage. The voluminous garbage and recyclable material must also be deposited at the same place. »

It is important to note that in the case where a private road is considered as being non accessible in virtue of the above, the cost for supplying, installing and maintaining the box is the responsability of the owner or the group of residents. The owner or group of residents shall have the box and its location approved by the Municipality prior to its installation, and a council resolution shall be adopted to this effect. Finally, the standard NBC (National Building Code) stipulates the following: « The portion of a road or an entrance corresponding to an access required by the Fire Department must:

f) Have a turning circle of at least 12 m ;

g) Have a maximum slope of 1:12.5 on a minimum distance of 15 m ;

h) Be built in order to resist charges with respect to the firefighting equipment and be surfaced either with concrete, asphalt or any other type of material allowing access in all weather conditions;

i) Have an area allowing to be able to turn around for each dead end portion of more than 90 m long; and

j) Be connected to a public road. » We are hereby asking that you correct this situation in order that the road be accessible as per the requirements hereinabove mentioned to prevent considerable delays and legal proceedings and to allow the contractor responsible for the garbage and recycling pick-up to execute his work adequately. Sincerely, The Public Works Department The Fire Department [ 22 ] Miquet s'appuie notamment sur les constatations de la municipalité de La Pêche pour soutenir sa contestation.

Elle fait état que les chemins, tel que construits, ne rencontrent pas les normes municipales pour ainsi assurer le passage des véhicules d'urgence tels que ceux utilisés par les services des incendies. [ 23 ] Miquet souligne que c'est l'utilisation et la sécurité des chemins qui est en cause ici.

Elle réfère notamment à la clause 31 de son acte de vente intervenu avec Timberlake en 1992, qui se lit comme suit: 31.- The vendor is providing a legal access to the property and is granting a right of way to the said immoveable property on the existing private road communicating the property to the Mountain Road, and is providing year round access passable by a normal passenger vehicle on the existing road system. The Purchaser agrees to share the costs of snow plowing, maintenance and other upkeep of the access road as mutually agreed to by the resident's association and the owner of the said access road.

The purchaser shall not be called upon to pay as his maintenance contribution more that 1/30 of such costs. [ 24 ] Miquet reconnaît qu'il s'agit là d'une obligation de Timberlake. Elle ajoute que ses 2 lots ne sont cependant pas accessibles à l'année par un véhicule de passagers ordinaire (normal passenger vehicle) tel que le stipule cette clause. Elle dit que la situation est la même pour tous les 65 lots. [ 25 ] Miquet confirme cependant pouvoir accéder à sa propriété avec un véhicule à traction intégrale. Il arrive cependant que le sablage soit insuffisant ce qui rend la descente dangereuse.

Les conditions de route ne sont pas certaines à 100%. [ 26 ] Miquet ajoute qu'elle possède un accès par voie de servitude à sa propriété par un autre chemin (Chemin Dubois). Elle dit que si

le Chemin Dubois était déneigé l'hiver, cela lui permettrait d'éviter une pente dont l'inclinaison varie de 15 à 18%. [ 27 ] Miquet soutient en fait que le Chemin Dubois devrait être le chemin faisant l'objet du déneigement et de l'entretien tout comme le propose la Municipalité de La Pêche. [ 28 ] Miquet reconnaît enfin qu'elle doit contribuer à l'entretien des chemins qu'elle utilise par ailleurs mais, puisqu'il ne s'agit pas d'une obligation de l'APLI, cette dernière ne peut lui réclamer les frais encourus à cet égard. [ 29 ] Woods précise en réplique que l'acte de vente concernant la propriété de Miquet est intervenu entre elle et Timberlake.

Il ajoute que Timberlake est toujours propriétaire des chemins. [ 30 ] L'ensemble des 55 propriétaires, suivant la décision de Timberlake de ne plus entretenir les chemins, ont décidé collectivement de prendre à charge l'entretien de ceux-ci pour ainsi s'assurer d'un accès à leur propriété. Une méthode pour le partage des frais a alors été adoptée par l'ensemble des propriétaires, laquelle est toujours utilisée. [ 31 ] L'APLI ne fait qu'entretenir les chemins.

Elle ne les a pas construits et elle n'a pas apporté de modifications à ceux-ci, outre l'entretien régulier. [ 32 ] L'APLI a tout de même préparé un document à l'intention des propriétaires, à la suite de la lettre de la Municipalité de La Pêche, en juillet 2008, au terme duquel il a été décidé de créer un comité sur la planification et l'amélioration des chemins dont l'APLI a la responsabilité. [ 33 ] La première journée d'audience a été suspendue pour ainsi permettre à Miquet de parfaire sa preuve notamment en ce qui concerne sa demande reconventionnelle. [ 34 ] À la reprise de l'audience, plusieurs mois plus tard, Miquet indique que Timberlake a une obligation contractuelle à son égard de lui fournir un accès praticable, ce à quoi elle n'a pas obtempéré.

Elle ajoute que l'APLI n'a aucune obligation légale de déneiger et de maintenir les chemins tel qu'elle le fait. [ 35 ] Miquet dépose également une contestation amendée qui se lit comme suit: 1. PASSABILITY AND SAFETY OF ROADS: 1.1 The road network of approximatively 5.5 Km in the Wood Smoke Development has been declared unsafe and problematic by the Municipality of La Pêche. (D1 + D2) 1.2 An engineering report estimates costs of improving the roads to municipal standards to be in the order of $1.98 Million .

An underestimation, as the study did not include all roads – it left out Ch Dubois (curiously), Ch Mount View, and Ch Vu des Sommets – roads which make up 30% of the "road network" in the development. It also reports several long hills as having a 14%-18% slope . Municipal regulations allow for a maximum of 10%. (D3) 1.3 The Applicant is carrying out road maintenance on approx 5.5 km of roads without a contract with the owner of the roads (4 km are owned by the developer Timberlake Construction Ltd (TLC), and other access segments (1.5 km) are owned by others.

The Applicant has admitted to the Court that it does not have an agreement for being an agent of Timberlake (TLC). It is volunteering to maintain the roads . 1.4 The Municipality of La Pêche adopted a resolution in September 2009 to take legal action against the owners of the roads and those responsible for them . The construction and configuration of the roads are problematic and the maintenance in winter and summer is inadequate for emergency services. (D4 + D5 + D6 + D7 + D8)

1.5 This resolution was passed subsequent to the very hard work of the Defendant with another owner (also being sued by the ILPOA Inc.) after extensive legal counsel (substantial costs), meetings, research, and conversations with numerous officials from a number of jurisdictions. 1.6 The Defendant has 2 property contracts with Timberlake Constructions Ltd. An act of cession delegating or abdicating his responsabilities to the Applicant has not been signed .

In the late 1990's (beginning in 1997) the developer initiated a loose demarche with the property owners to handover ownership of the roads (after improvements), the lake bottom, the islands, the "beach", a common recreational area, and the assignment of authorities of the developer in the servitudes. Efforts were to no avail. 1.7 The Applicant is not maintaining road access passable all year round by normal passenger vehicle , as stipulated in the Defendant's deeds of sale. Paragraphs 31 in (Exhibits 2 and 3 submitted by the Applicant). This contract clause is distinct from all other contracts: 31.

The vendor [3] is providing a legal access to the property and is granting a right of way to the said immoveable property on the existing private road communicating the property to the Mountain Road, and is providing year round access passable by a normal passenger vehicle on the existing road system. The purchaser agrees to share the costs of snow plowing, maintenance and other upkeep of the access road as mutually agreed to by the resident's association and the owner of the said access road.

The purchaser shall not be called upon to pay as her maintenance contribution more that 1/30 of such costs . 1.8 At the time of purchase there were 30 owners in the development. 1.9 The vendor (developer) provided road maintenance services and charged each owner $150/year. The second paragraph was a mechanism to ensure that the developer did not have a blank cheque for these costs and that owners be consulted.

At that time, owners met once a year, informally, as a resident's association. 1.10 The Defendant NEVER agreed to the fee formula proposed by the other owners which deviated from the method of distribution of costs that was stipulated in a distinct clause of her contracts, whereby costs were divided by the number of owners: 1/x. (Para 31). 1.11 The Defendant was acknowledged by the Applicant as an objector and made her payments with reservation. 2. CHEMIN DUBOIS IS NOT BEING MAINTAINED: 2.1 The Owner has a deeded access over Ch.

Dubois as stipulated in a servitude registered under #182960 – Registry of Gatineau. (D9) 2.2 The Applicant is not maintaining Ch. Dubois which provides a safer access as declared by the Municipality of La Pêche – Department of Safety. (D10) 2.3 The Defendant sent a Formal Demand Letter to this effect. (D11) 2.4 The Municipality of La Pêche sent a letter to the Applicant requesting that Ch Dubois be kept open and maintained. (D12) 3. MODIFICATION OF ROAD ACCESS:

3.1 The road access has been modified without the consent of the Defendant as dominant land. The Applicant's current President has built and extended his private laneway onto the main access road by 3-4 meters creating a curve in the road and causing further circulation hazards and difficulty at the top of a steep and dangerous hill of 14-18% grade on Chemin Timberlake. (D13 + D14 + D15 + D16) 3.2 The Defendant sent a Formal Demand letter to Mr & Mrs Woods asking that corrective measures be undertaken.

No reply. (D17) 3.3 The driveway has been the cause of one known accident, and a number of near misses have occurred. 4. OPERATIONS AND CONDUCT OF THE INCORPORATION 4.1 The Applicant is not seeking proper legal counsel. It has been accepting legal counsel from non qualified persons and the Barreau du Québec has sent a formal notice of warning to this effect . 4.2 The Applicant is not respecting owners' deeds . 4.3 The Applicant is not representing the best interests of the owners. It has not taken legal action against parties responsible for the construction, configuration and condition of the roads.

Maintenance costs for the hills alone consume 25% of total costs and are insufficient for adequate and safe access. 4.4 Certain members of the Applicant's organization have bullied and harassed the Defendant and other owners who have expressed dissent. 4.5 The Applicant dismissed a Board Member asking to have his legal rights respected i.e. his deeded access on Ch Dubois. 4.6 The Applicant threatened to restrict the functions of another Board Member, and implied that he resign, when expressing a dissenting voice backed by a written legal opinion addressed to the Board on proper corporate and bylaw procedures.

This owner left the ILPOA Inc. 4.7 A new association – The Island Assembly – was created offering a forum for respectful exchange. 4.8 The Applicant has brought forward the present application against the Defendant while at the same time forgiving years of fees owed by other owners, including Board Members . 4.9 The Defendant offered payment to the Applicant with reservations as stipulated in a letter dated June 23, 2010 for the years under consideration (D18). It was returned (D19) 5.

The Defendant in NOT being enriched 5.1 The Defendant has spent in the order of $20,000 for legal advice and knowledge of these issues, and literally thousands of hours of work over the past decade, while furthermore being subjected to harassment in advocating her rights and attempting to redress a serious situation for all. [ 36 ] Miquet considère ne pas être membre de l'APLI.

[ 37 ] L'APLI n'a pas de contrat avec Timberlake pour l'entretien des routes quoiqu'elle reconnaisse qu'il y a de la correspondance qui autorise l'APLI à agir en ce sens. Miquet souligne que l'APLI entretient les chemins depuis 1999 sur une base volontaire sans entente avec Timberlake.

Elle reconnaît cependant que Timberlake a clairement indiqué son intention, dès 1997, de cesser d'entretenir les chemins. [ 38 ] Miquet mentionne que les propriétaires ont convenu en 1997 de former l'APLI pour notamment engager des discussions avec Timberlake relativement au transfert des chemins, à l'entretien de ceux-ci et à plusieurs autres sujets. Miquet précise qu'à ce jour, aucune entente ne s'est concrétisée malgré les négociations. [ 39 ] Miquet admet avoir été sur le conseil d'administration dès la création de l'APLI en 1997, et ce, pour un certain nombre d'années.

Elle s'intéressait particulièrement à l'aspect environnemental. [ 40 ] Miquet a déposé un tableau pour justifier sa demande reconventionnelle. Le tableau fait état des coûts liés à l'utilisation d'un véhicule à traction intégrale qu'elle dit nécessaire pour accéder à sa propriété. [ 41 ] Miquet indique avoir acheté ce véhicule à traction intégrale en 1997 puisqu'elle ne pouvait alors monter la côte. Elle ajoute que 100% des propriétaires ont des véhicules à traction intégrale.

La situation est la même pour tous. [ 42 ] Miquet ajoute qu'elle a réellement pris conscience de ce problème d'accessibilité en 2008 lorsque la Municipalité de La Pêche a fait part aux propriétaires des problèmes liés à la configuration des chemins qui n'est pas conforme aux normes municipales et au fait que les véhicules d'urgence ne peuvent y accéder. Elle dit que la valeur de son deuxième lot pourrait en être affectée puisqu'il sera possiblement difficile d'obtenir un permis pour y construire un immeuble. [ 43 ] Miquet reproche à l'APLI d'être passive face à la situation.

L'inaction de l'APLI est à son détriment et à celui de tous les autres propriétaires quant à la valeur des propriétés et des risques pour y accéder. Elle ajoute n'avoir personnellement aucun levier pour faire valoir ses droits à l'égard de Timberlake. [ 44 ] Woods souligne quant à lui que les chemins sont aujourd'hui comme ils étaient du temps de Timberlake. Ce n'est pas l'APLI qui est responsable de la configuration des chemins. Ceux-ci ont été construits par Timberlake et sont toujours sa propriété.

Si les chemins ne sont pas sécuritaires et praticables en termes de norme de construction, l'APLI ne peut en être tenue responsable. [ 45 ] Le Tribunal se permet enfin ici de reprendre les propos tenus par le juge Chevalier dans sa décision du 13 mars 2009 quant à l'historique qui a mené à la création de l'APLI et à la décision de Miquet de ne plus payer, à partir des années 2004-2005, sa quote-part des Frais d'entretien.

L'historique du juge Chevalier va comme suit [4] : [2] Le promoteur Timberlake Construction Ltd. (ci-après Timberlake) a vendu des dizaines de terrains mais s’est conservé la propriété du fonds sur lequel les diverses propriétés exerceraient des servitudes de passage qui leur furent octroyées lors de leur contrats d’achat respectifs.

Madame Miquet a elle-même acquis son premier terrain en 1991 (pièce E-3, #299864). [3] Les contrats de madame Miquet contenaient la clause suivante (clause 31): The vendor is providing a legal access to the property and is granting a right of way to the said immoveable property on the existing private road communicating the property to the Mountain Road, and is providing year round access passable by a normal passenger vehicle on the existing road system.

The purchaser agrees to share the costs of snow plowing, maintenance and other upkeep of the access road as mutually agreed to by the resident’s association and the owner of the said access road. The purchaser shall not be called upon to pay as his maintenance contribution more than 1/30 of such costs. [4] Pour un certain nombre d’années, Timberlake s’est occupé des travaux d’entretien du chemin en question.

[5] Notons qu’en 1999 les divers acheteurs (suite à un mandat donné par eux en 1997, pièce E-14) procédèrent à la constitution en corporation de leur association de fait, ce qui se matérialisa sous la dénomination sociale de « Association des propriétaires du lac à l'île » (pièce D-17), le tout en vertu de la

Partie 3 de la

Loi sur les compagnies (L.R.Q., chap. C-38, art. 218).

Les objectifs y étant décrit comme suit Défendre et promouvoir les intérêts des propriétaires du lac à l’Île (lsland Lake); Vendre, acquérir, détenir ou gérer la propriété des routes ou autres espaces communs afin d’en régir l’utilisation et l’entretien ; Représenter les propriétaires auprès des autorités ou d’autres groupes ou personnes physiques et morales; Sensibiliser les propriétaires à leurs droits, obligations et responsabilités; Assurer une cohabitation paisible aux propriétaires. (le soulignement est mien) [6] Était également prévu aux lettres patentes l’élection des administrateurs avec préavis écrit de trente jours aux membres. [7] Il m’apparaît que ce regroupement sous forme d’incorporation était en ligne directe avec cette clause contenue aux titres de propriétés de Madame Miquet (et peut-être dans les contrats des autres acheteurs) : Clause 13 : Should at any time more than five (5) persons of Timberlake property state in writing their wish to form a community association, the owner of the lot agrees to subscribe and join such community association and to pay an annual membership fee not to exceed fifty dollars (50,00$) per annum and provided that insuch association each owner of each lot (with the exception of Timberlake who shall not be obliged to join such associations or pay such fee) shall have one vote. [8] Madame Miquet en devint même la présidente pendant un certain temps. [9] L’histoire démontre que suite à son entretien initial des routes, Timberlake a cessé de s’occuper de ce déneigement et des ouvrages d’entretien et que c’est l’Association qui a pris l’affaire en main.

À cet effet le tribunal retient le témoignage de Robert Woods de même que la mention faite dans la pièce D-10 produite par madame Miquet ( lettre en date du 24 septembre 2002 par Timberlake à l’Association); cet écrit (qui se veut en

partie une récapitulation de l’historique de la relation entre Timberlake et les acheteurs) confirme en effet la situation : « Timberlake permitted your association to collect the fees and operate the road system. » [10] Suite à cette même lettre qui se voulait aussi une proposition de règlement entre Timberlake et l’Association relativement aux contributions respectives et de Timberlake et de l’Association pour les coûts d’entretien du chemin, la proposition suivante fut mise à l’ordre du jour le 22 septembre 2002 : MOTION That the Association accept Timberlake’s $3,000 offer in settlement of arrears, net of $2,119 as the Association’s share of Timberlake’s legitimate bad debts.

Further, that the Association recognize this offer as very generous. [11] Lors de la réunion générale annuelle de l’Association qui se tint le 29 septembre 2002, la proposition fut adoptée comme suit (minutes de la réunion,

partie de la pièce E-12); 3.2 Timberlake’s arrears: Bob Woods presented Hamilton Quain’s offer of $3000 in settlement of Timberlake’s arrears. He emphasized that the offer is net of the Association assuming a 93% share ($2,119) of Timberlake’s legitimate bad debts of $2,280. Bob moved that the Association accept Timberlake’s offer of $3,000 in settlement of arrears, net of $2,119 as the Association’s share of Timberlake’s legitimate bad debts, and that the Association recognize this offer as very generous. The motion was seconded by Martin Fritzsche and carried. Timberlake will pay an annual fee of $300.00.

[12] Le 30 octobre 2002, en sa qualité de présidente de l’Association, Madame Miquet écrivait en

partie ce qui suit (partie de la pièce E-12): Dear Property Owners, Please find enclosed the minutes of our Annual General Meeting of 2002 held last month. I draw your attention to the issue of the Timberlake arrears under item 3.2. Our Past-President Bob Woods successfully carried through a mandate of collecting arrears from Timberlake.

This exercice has been long and tedious, and we are grateful to Bob for bringing closure to this. [13] Le 31 janvier 2003, madame Miquet se retire de l’Association en ces termes dans une lettre adressée à l’Association (pièce D-5) : Dear Directors and Members, This letter is to inform you of my resignation from the Board of Directors and my withdrawal as a member from the Corporation.

I have been motivated to take this action principally from certain Director misconduct and failure of the Corporation to represent my interests as a multi-lot property owner and to foster common interests with respect to the environment and an aesthetic human settlement. I make this statement with particular regard to the Corporation’s positions or inaction with regard to the activities of and dealings with Timberlake Construction Ltd. and select Members.

Sincerely, Claire Miquet [14] C’est à partir de ce moment que Madame Miquet cessa de faire les paiements d’une quote-part à l’Association. [ 46 ] Finalement, Miquet a produit des représentations écrites dont l'introduction fait état des arguments soulevés par elle dans la présente cause. L'introduction se lit comme suit: The Plaintiff is claiming an amount from the Defendant for road maintenance and snow plowing services for the years 2007/08, 2008/09, 2009/10 with application to amend for additional years 2010/11, 2011/12. The Defendant will argue that the Plaintif is the wrong party suing the Defendant.

She has a contract with the Developer to provide such services. It is agreed that the Developer has not assigned the Plaintiff to act on its behalf either to provide such services or to collect the fees for the provision of these services. Furthermore, the Defendant has no contract with the Plaintiff. In the absence of any contract between the Plaintiff and the Defendant, the Plaintiff argues that this is a case of unjust enrichment. The Defendant will show that almost none of the conditions – all of which must hold – apply to this case and that, as per

article 1494 of the Quebec Civil Code , this is a case of justified enrichment. The Plaintiff has cited numerous cases it considers relevant to the present case and that support its claim that the present case is similarly one of unjust enrichment. However, the Defendant will demonstrate that in all the cases cited by the Plaintiff, either there are facts that render these cases different from the present case in key respects or there is a lack of critical information in the judgments that would clarify whether or not key facts are similar.

Thus the Defendant will argue that the judgment in every case the Plaintiff had cited cannot be used to support the Plaintiff's claim in the present case. The Plaintiff claims that the facts of the case are identical to the previous case brought by the Plaintiff against the Defendant in 2006 and hence the Court should rule similarly. The Defendant will give key facts in the present case that render it different in fundamental respects from the previous case. Furthermore, the Defendant will request that the Court put aside the judgment of the previous case, as per

article 985 of the Quebec Code of Civil Procedure, as there is a key fact that had not been presented to the Court in the previous case. The Plaintiff claims that the Defendant's obligation to join and pay a share of the Plaintiff's costs is outlined in the Defendant's property deed. The Defendant will show that the Developer does not recognize the Plaintiff as the association referred to in the Defendant's property deed nor that of any other property deed in Wood Smoke domain. The Defendant will argue that this clause is problematic and its legality open to question.

Should this clause be proven valid by the appropriate Court, the Defendant would argue that she fulfills the requirement outlined in the relevant clause of her property deed by being a member of the Island Lake Assembly. Furthermore, the

Defendant claims that this clause is problematic and its legality open to question. But even if the clause allows for membership in an association such as the ILPOA, the Defendant will argue that withdrawal from such an association should be a reasonable option.

Given that the Defendant believes the ILPOA has, though its inactions, insufficiently defended and promoted the interests of Island Lake property owners and, through its actions, has placed the interests of her own property holdings and enjoyment of life and that of other Island Lake property owners in peril, the Defendant will maintain it is reasonable to formally recognize her non-membership of the ILPOA (as she withdrew from it in January 2003).

Even if the Plaintiff were to argue that certain contractual obligations exist in the absence of such membership, if such a contract exists, the Defendant will argue that it can only be a contract of adhesion as the terms are being defined unilaterally by the Plaintiff. Given

article 1432 of the Quebec Civil Code , the contract of adhesion should be interpreted in favour of the Defendant as the person who contracted the obligation and against the Plaintiff as the person who stipulated it. The Plaintiff claims that the Defendant is to pay and with the interest as determined by the ILPOA. The Defendant will argue that she is not a member of the ILPOA and thus is not bound by its By-Law. The Plaintiff claims amounts from the Defendant that are based on the Plaintiff's fee schedule. The Defendant will show that the Plaintiff's money collection practices and cost determination formula (called hereafter the " fee

schedule " ) are based on principles that the Courts in Quebec have opposed. The Defendant furthermore will show that the Plaintiff's fee

schedule is in contradiction with the relevant clause in the Defendant's property deed, that the Plaintiff is applying the fee

schedule inequitably and that the fee

schedule assumes costs that have not been proven to have been incurred. Assuming that the Plaintiff's claim is accepted by the Court, the Plaintiff seeks further relief from the Court for fees the Defendant may be held responsible for in future years. The Defendant maintains that such an order is beyond the authority of the Small Claims Court of Quebec to decide.

ANALYSE ET MOTIFS Demande principale [ 47 ] Le tribunal conclut que l'APLI est en droit de réclamer à Miquet la somme de 5 391.80 $, représentant sa quote-part des frais d'entretien des chemins d'accès pour les années 2007-2008, 2008-2009, 2009-2010, 2010-2011, 2011-2012 et 2012-2013. [ 48 ] Le tribunal rejette ainsi le grand nombre d'arguments présenté par Miquet. La preuve administrée ne permet pas de soutenir ses prétentions. [ 49 ] Plus particulièrement, le tribunal s'appuie sur les motifs qui suivent pour en arriver à ses conclusions.

Lien de droit entre l'APLI et Miquet [ 50 ] Miquet reconnaît qu'elle a une obligation de contribuer au paiement des Frais d'entretien des chemins mais elle conteste devoir le faire à l'APLI. [ 51 ] Le tribunal n'est pas de l'avis de Miquet et à cet égard, il se permet de reprendre une

partie des motifs rendus par le Juge Chevalier sur la question du lien de droit qui prévaut entre l'APLI et celle-ci. Le juge Chevalier s'exprime sur cette question comme suit [5] : [15] Je n’entends pas reprendre dans le menu détail la myriade d’arguments soulevés par Madame Miquet à ce

chapitre (soit les points 1.1 à 1.19 de son argumentation écrite révisée du 11 nov. 2008). J’estime qu'un lien de droit existe et je me contenterai d’expliquer pourquoi il existe. [16] Mais d’abord un survol des clauses pertinentes contenues dans les trois titres de propriété de madame Miquet qui serviront à répondre aux questions soulevées ici et ailleurs. [17] Mentionnons tout d’abord que Madame Miquet a acheté un premier terrain de Timberlake le 16 décembre 1991 (pièce E-3, #299864) et un deuxième le 26 juin 1992 (pièce E-4, #306226).

Le père de Madame Miquet avait également acheté de Timberlake le 30 novembre 1992 (pièce E-1, #312003) un terrain qu’il cédera avec transfert des servitudes à madame Miquet le 20 mars 1997 (pièce E-2, #354683). Ces trois propriétés s’y voient octroyé chacune une servitude de passage sur du terrain appartenant à Timberlake. Les clauses pertinentes au présent litige sont donc les suivantes (bien que le numéro de paragraphe puisse varier d’un contrat à l’autre).

[18] Sous l’intitulé SERVITUDES AND RESTRICTIONS (pièce E-3, #299864), on retrouve 33 clauses dont les suivantes (les soulignements sont miens) : Clause 13 : Should at any time more than five (5) persons of Timberlake property state in writing their wish to form a community association, the owner of the lot agrees to subscribe and join such community association and to pay an annual membership fee not to exceed fifty dollars (50,00$) per annum and provided that insuch association each owner of each lot (with the exception of Timberlake who shall not be obliged to join such associations or pay such fee) shall have one vote. [19] S’ensuit une liste de restrictions relatives aux clôtures, aux déchets, aux latrines etc., bref un code visant à assurer à la communauté immédiate de ce projet de développement une certaine qualité de vie. [20] Ensuite, Clause 28 : These servitudes and restrictions shall constitute part of a building scheme and shall be enforceable, with Timberlake’s permission by any person owning Timberlake property as defined above.

Clause 29 : All Timberlake rights and obligations hereunder shall be assignable , as shall be the buyer’s. Clause 31 : The vendor is providing a legal access to the property and is granting a right of way to the said immoveable property on the existing private road communicating the property to the Mountain Road, and is providing year round access passable by a normal passenger vehicle on the existing road system. The purchaser agrees to share the costs of snow plowing, maintenance and other upkeep of the access road as mutually agreed to by the resident’s association and the owner of the said access road.

The purchaser shall not be called upon to pay as his maintenance contribution more than 1/30 of such costs. [21] J’’estime qu’en raison de ces clauses l’Association a, en principe, le droit d’exiger de madame Miquet une quote-part des frais d’entretien du chemin. Je m’explique. [22] Premièrement, voyons les droits et obligations respectifs contenus à la clause 31 . Pour fin de compréhension, je reproduis de nouveau ici la

partie pertinente à la présente discussion: The vendor is providing a legal access to the property and is granting a right of way to the said immoveable property on the existing private road communicating the property to the Mountain Road, and is providing year round access passable by a normal passenger vehicle on the existing road system. The purchaser agrees to share the costs of snow plowing, maintenance and other upkeep of the access road as mutually agreed to by the resident’s association and the owner of the said access road .

The purchaser shall not be called upon to pay as his maintenance contribution more than 1/30 of such costs. [23] Par cette clause, Timberlake s’engage entre autre à exécuter les travaux d’entretien et de déneigement du chemin mais non à en assumer les coûts comme tel. Madame Miquet s’engage à en payer sa quote-part.

La nature des travaux et le coût des travaux en question seront déterminés par entente entre l’association des résidents et Timberlake. [24] Il est vrai, comme l’affirme madame Miquet, que pour les années de cotisations en litige, il n’y a pas eu d’entente entre l’Association et Timberlake au terme de cette clause 31. La nouvelle entente entre Timberlake et l’Association était que Timberlake cessait d’entretenir le chemin, que l’Association en prenait l’entière responsabilité et s’occupait de récupérer des usagers les argents nécessaires à cette fin.

[25] Par contre la clause 29 précitée prévoyant que « All Timberlake rights and obligations hereunder shall be assignable , as shall be the buyer’s. », j’estime que Timberlake avait déjà un pouvoir de transférer le tout à l’association des propriétaires. Et c’est exactement ce qui arriva par cette nouvelle entente. Le net résultat est que l’Association devenait entièrement autonome relativement à l’entretien et au déneigement du chemin et que chacun de ses membres devait payer à l’Association une quote-part. [26] Il est également vrai, comme l’affirme madame Miquet, qu’elle n’était plus membre de l’Association.

Il est également vrai que la jurisprudence établit qu’on ne peut comme tel forcer quelqu’un à faire

partie d’une association (mais, et il m’apparaît approprié de le faire remarquer, cette jurisprudence ne traitait pas d’une obligation contractuelle de faire

partie d’une association). En l’espèce par contre, la clause 13 (précité

e) prévoit, à

titre de servitude, l'obligation pour l’acheteur (madame Miquet) d’être membre d’une association (future) des propriétaires.

Pour fin de compréhension, je reproduis de nouveau la dite clause : Should at any time more than five (5) persons of Timberlake property state in writing their wish to form a community association, the owner of the lot agrees to subscribe and join such community association and to pay an annual membership fee not to exceed fifty dollars (50,00$) per annum and provided that insuch association each owner of each lot (with the exception of Timberlake who shall not be obliged to join such associations or pay such fee) shall have one vote. [27] Il m’apparaît clair que le but visé en obligeant les acheteurs à devenir membres d’une association (clause 13) était à tout le moins de les obliger à payer leur part respective du « snow plowing, maintenance and other upkeep of the access road »

« as mutually agreed to by the resident’s association and the owner of the said access access road » et, d’autre part, de rendre gérable l’administration de l’entretien du chemin (et ce pour le bénéfice de tous). Madame Miquet ne peut se soustraire à cette obligation simplement en ne respectant pas son obligation d’être membre de l’Association. De cette obligation d’être membre découle, pour madame Miquet, l’obligation de payer sa quote-part. [28] Il existe donc un lien de droit contractuel clair entre l’Association et madame Miquet.

L’Association a en conséquence la qualité requise pour poursuivre en justice aux fins de récupérer à son propre compte la quote-part de madame Miquet. [29] Alternativement , si je n’en étais pas arrivé à cette conclusion de lien de droit contractuel entre l’Association et madame Miquet, (et ceci m’amène à traiter du deuxième point soulevé par madame Miquet, à savoir que « l’enrichissement injustifié ne s’applique pas en l’espèce »), j’aurais de toute façon conclu à l’existence d’un lien de droit en raison de l’enrichissement injustifié (art. 1493 ss du Code civil du Québec ) .

Je m’explique. [30] D’abord les articles pertinents suivants du Code civil du Québec : Art. 1177 . La servitude est une charge imposée sur un immeuble, le fonds servant (en l’espèce, Timberlake), en faveur d'un autre immeuble, le fonds dominant (en l’espèce, Madame Miquet), et qui appartient à un propriétaire différent. Art. 1184 .

Le propriétaire du fonds dominant (Madame Miquet) peut, à ses frais , prendre les mesures ou faire tous les ouvrages nécessaires pour user de la servitude et pour la conserver, à moins d'une stipulation contraire de l'acte constitutif de la servitude. [31] Or en l’espèce, et je me répète, le contrat contenant la servitude, bien qu’engageant initialement Timberlake à exécuter le « snow plowing, maintenance and other upkeep of the access road », n’obligeait pas Timberlake à en assumer les coûts.

L’article 1184 reçoit donc son application et c’est donc aux frais des propriétaires des fonds dominants à assumer ces coûts. [32] Tel que mentionné ci-dessus, suite à une entente entre l’Association et Timberlake, c’est l’Association qui a pris la responsabilité de la détermination et de l’exécution des travaux en question. Il n’en demeure pas moins que peu importe qui de Timberlake ou de l’Association exécute les travaux, madame Miquet aurait eu à payer sa propre

part comme tous les propriétaires des fonds dominants. Autrement il y aurait « enrichissement injustifié » de sa part. Et en l’absence d’un lien de droit contractuel entre elle et l’Association (pure hypothèse puisque j’ai déjà conclu à l’effet contraire ci-dessus), il existe un lien de droit entre l’enrichie (Madame Miquet) et l’appauvri (l’Association). Comme j’ai en effet eu l’occasion d’en décider dans l’arrêt Ladouceur c.

Gibeau , (C.Q., 1998-10-05), SOQUIJ AZ-98031465 , J.E. 98-2223 , [1998] R.D.I. 698 : ¶ 8 After careful examination of the law, the Court comes to the conclusion that the Association cannot force a non member to pay dues as such. Nevertheless the Association can sue a non member for reasonable expenditures made for works necessary for the exercise of this right of way. This conclusion is based in the "Unjust enrichment"

section 1493 to 1496 of the Civil Code of Québec (C.C.Q.). The relevant sections read as follow: Art, 1493: A person who is enriched at the expense of another shall, to the extent of his enrichment, indemnify the other for his

correlative impoverishment, if there is no justification for the enrichment or the impoverishment. … ¶ 9 In the present case, these sections receives their application mainly because: 1- There are expenses incurred by the Association; 2- These expenses are not incurred for the exclusive interest of the Association since the respondent profits by them; also these works are necessary for his own access to his cottage and also improve the value of his property. ¶ 10 Accordingly the Court concludes that the respondent has to participate in costs incurred up to the present ; [33] Cet arrêt fut par la suite retenu par la jurisprudence, et encore tout récemment par l’honorable juge Georges Massol dans Association du Lac bleu inc . c.

Niederkorn 2008 QCCQ 1454 : [11] Comme le rappelait le soussigné dans Association des propriétaires de la Sablière c. Rainville 3, même si les résolutions d'une association de propriétaires n'ont pas comme telles de valeur contraignante puisque les associations n'ont pas de pouvoir de taxation, il demeure qu'il doit y avoir une juste répartition entre les utilisateurs surtout si la démonstration est faite que les sommes réclamées à chacun sont raisonnables.

Le Tribunal rappelle le principe retenu par l'honorable Pierre Chevalier dans l'affaire Ladouceur 4 à l'effet que les dispositions relatives à l'enrichissement injustifié continuent de s'appliquer 5. [34] D’ailleurs madame Miquet ne nie pas devoir contribuer en soi mais nie plutôt qu’elle doit payer à l’Association (vu l’absence de lien de droit, prétention que je viens par ailleurs tout juste de rejeter) et conteste la répartition et la nature des coûts.

Quant à cette admission d’une obligation de contribuer, je réfère simplement au point 13 de sa première contestation écrite: «The Defendant does not deny an obligation to contribute to the maintenance of the right of way, however the nature of such a contribution, and the formulation of a financial contribution, needs to be consequentially and appropriately determined. »; de même au point 5.1 dans la deuxième version de sa contestation écrite que : « The defendant does not deny an obligation to contribute to snow plowing and maintenance of her right of way. » [35] L’Association étant celle qui a encouru les déboursés nécessaires et raisonnables à l’entretien du chemin, il existe, en raison de « l’enrichissement injustifié » un lien de droit amplement suffisant entre l’Association et Madame Miquet.

En conséquence, Madame Miquet ne peut se soustraire à cette obligation de payer sa quote-part à l’Association . Madame Miquet a par ailleurs implicitement reconnu ce lien de droit en payant à quelques reprises à l’Association sa quote-part du coût des travaux exécutés par l’Association. [36] En conclusion, que ce soit en raison des clauses du contrat ou, en leur absence, en raison des dispositions relatives à « l’enrichissement injustifié », il existe un lien de droit entre les parties au présent litige.

Chemins non praticables et non sécuritaires [ 52 ] Miquet reproche à l'APLI de ne pas lui procurer des chemins d'accès praticables et sécuritaires. Elle réfère notamment à la position adoptée par la Municipalité de La Pêche qui a conclu que la localisation et la topographie des chemins présentent des problèmes d'accès aux véhicules de protection incendie et de cueillette des déchets. [ 53 ] L'état actuel des chemins nécessiterait des travaux correctifs de manière à se conformer aux normes municipales.

Ces améliorations permettraient ainsi aux véhicules de protection des incendies de circuler sans limitation ou contrainte. [ 54 ] De l'aveu même de Miquet ces travaux d'amélioration sont de l'ordre de près de $2 millions que Timberlake ou, à défaut, les propriétaires devront assumer éventuellement pour se conformer aux normes municipales. [ 55 ] Miquet s'en remet sans cesse à la clause 31 des contrats de vente intervenus avec Timberlake pour tenter de justifier sa position où il est dit: "The vendor (Timberlake) … is providing year round access passable by a normal passenger vehicle on the existing road system.". [ 56 ] Or, ce réseau de chemins existait au moment des transactions survenues entre Timberlake et Miquet au cours des années 1990 et il a été construit par Timberlake.

[ 57 ] L'emprise ou la localisation des chemins, leur topographie, leur configuration et leur construction sont l'œuvre exclusive de Timberlake qui d'ailleurs en est toujours le propriétaire. L'APLI n'a rien à voir à cet égard. L'APLI n'est intervenu que pour s'assurer d'un entretien annuel des chemins qui consiste principalement dans le déneigement l'hiver et le nivelage durant les autres saisons. Faut-il rappeler que les Frais d'entretien annuels pour l'ensemble des propriétaires sont d'un peu plus de 20 000 $.

Cette somme, qui doit être déboursée annuellement, ne concerne en rien les sommes de l'ordre de millions de dollars qui seront nécessaires pour apporter les travaux de corrections exigés par la Municipalité. [ 58 ] La preuve administrée n'a pas non plus permis de dénoter de faute dans l'entretien annuel des chemins qui pourrait engager la responsabilité de l'APLI à l'égard de Miquet. [ 59 ] Au contraire, il semble que l'APLI fait pour le mieux dans des conditions qui s'avèrent pour le moins difficiles.

Elle doit en effet assurer un accès à l'année à l'ensemble des propriétaires sur des chemins qui de par leur localisation, leur topographie, leur configuration et leur construction ne rencontrent pas les normes municipales. [ 60 ] Miquet souligne qu'à certaines occasions les conditions routières sur les chemins entretenus par l'APLI sont difficiles. Le contraire serait étonnant compte tenu du climat dans lequel nous vivons et l'état des chemins avec lesquels l'APLI doit conjuguer.

Des conditions difficiles surviennent régulièrement alors que l'on circule sur des routes munies de chaussée en béton bitumeux et construites selon les normes municipales. Il n'est donc pas surprenant que de telles conditions prévalent également sur des chemins de gravier, plus ou moins bien drainés et dont les pentes peuvent atteindre jusqu'à 18%. [ 61 ] L'APLI n'a pas créé le problème et elle le subit tout comme Miquet. [ 62 ] L'APLI est par ailleurs très consciente du problème que soulève Miquet et des ressources qui seront nécessaires pour le solutionner.

Elle a en effet mis sur pied un comité pour étudier la chose et émettre des recommandations. [ 63 ] Si Miquet a des récriminations à faire valoir concernant la localisation des chemins, leur topographie, leur configuration et leur construction qui ne rencontrent pas les normes municipales, que celle-ci s'adresse plutôt à son vendeur, en l'occurrence Timberlake qui n'est, par ailleurs, pas

partie dans la présente cause. [ 64 ] Miquet indique n'avoir personnellement aucun levier pour faire valoir ses droits à l'égard de Timberlake. Cela ne justifie pas pour autant qu'elle n'assume pas ses obligatons vis-à-vis l'APLI.

Demande reconventionnelle [ 65 ] Miquet réclame à l'APLI la somme de 7 000 $ aux motifs que cette dernière ne lui procure pas des chemins d'accès sécuritaires et praticables l'obligeant entre autre à avoir un véhicule à traction intégrale qui lui engendre des coûts additionnels. [ 66 ] Tel que mentionné ci-devant, la preuve administrée par Miquet n'a pas permis de dénoter de faute de la part de l'APLI dans l'entretien des chemins qui pourrait engager sa responsabilité à l'égard de Miquet. [ 67 ] Au contraire, il semble que l'APLI fait pour le mieux dans des conditions qui s'avèrent pour le moins difficiles.

Elle doit en effet assurer un accès à l'année à l'ensemble des propriétaires sur des chemins qui de par leur localisation, leur topographie, leur configuration et leur construction ne rencontrent pas les normes municipales. [ 68 ] Ces conditions difficiles, qui n'ont pas été causées par l'APLI, font en sorte qu'il est préférable pour les propriétaires d'avoir un véhicule à traction intégrale pour circuler sur ces chemins. Miquet a témoigné à l'effet que la presque totalité des propriétaires ont ce type de véhicule. [ 69 ] Ce phénomène n'est pas nouveau. De l'aveu même de Miquet, il existait dès le départ.

Miquet a indiqué avoir acheté son véhicule à traction intégrale en 1997 alors même que l'APLI n'avait pas encore la responsabilité de l'entretien annuel des chemins.

[ 70 ] La nécessité d'un véhicule à traction intégrale ne résulte pas d'un entretien insuffisant ou inadéquat des chemins mais est plutôt due à la localisation, la topographie, la configuration et la construction de ceux-ci qui ne rencontrent pas les normes municipales. [ 71 ] Au risque de se répéter, l'APLI n'a pas créé le problème mais elle le subit tout comme Miquet et l'ensemble des autres propriétaires. L'APLI est par ailleurs très consciente du problème que soulève Miquet et des ressources qui seront nécessaires pour le solutionner.

Elle a en effet mis sur pied un comité pour étudier la chose et émettre des recommandations. [ 72 ] L'APLI ne peut pas être tenue responsable des coûts additionnels de l'utilisation d'un véhicule à traction intégrale. [ 73 ] Miquet connaissait l'état des chemins lors de l'acquisition de ses terrains. Ceux-ci ont été construits par Timberlake qui était par ailleurs le vendeur des terrains.

Or, si Timberlake s'est engagée auprès de Miquet à lui donner un accès à ses terrains via des chemins qui respectent les normes municipales en terme de localisation, topographie, configuration et construction, c'est auprès de celle-ci qu'elle doit s'adresser et non pas à l'APLI comme elle le fait présentement. [ 74 ] Miquet n'a ainsi pas démontré le bien fondé de sa demande reconventionnelle à l'égard de l'APLI. [ 75 ] Le tribunal est enfin d'avis que la répétition des contestations et des demandes reconventionnelles formulées par Miquet, en réponse aux demandes de l'APLI en ce qui a trait au recouvrement de sa quote-part des Frais d'entretien, s'apparente à des actes de procédures abusifs au sens de l'article 54.1 du Code de procédure civile .

Le tribunal n'entend toutefois pas soulever cette question d'office à ce moment. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL: ACCUEILLE la demande de la demanderesse. REJETTE la demande reconventionnelle de la défenderesse. CONDAMNE la défenderesse, Claire Miquet, à payer à la demanderesse, Association des propriétaires du Lac à l'Île inc., la somme de 5 391.80 $ avec les intérêts au taux de 5 % l'an plus l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec , à compter du 1 er janvier 2013 et les frais judiciaires au montant de 148 $. __________________________________ GATIEN FOURNIER, J.C.Q. Date d’audience : 27 février et 30 octobre 2012 Date de prise en délibéré: 15 janvier 2013