2018 QCCQ 8273, 2018 QCCQ 8273

Castor c. Bourget 2018 QCCQ 8273 JG2338 COUR DU QUÉBEC (Division administrative et d’appel) CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LONGUEUIL LOCALITÉ DE LONGUEUIL N° : 505-80-007360-167 R.D.L. 179513 37 20141014 G DATE : 22 juin 2018 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE CÉLINE GERVAIS, J.C.Q. ______________________________________________________________________ Verdieu CASTOR Locateur-APPELANT c.

Isaac BOURGET et Barbara MAZEROLLE Locataires-INTIMÉS et RÉGIE DU LOGEMENT Mise en cause ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Monsieur Verdieu Castor a obtenu la permission d’appeler d’un jugement rendu par la Régie du Logement le 5 avril 2016 [1] , lequel ordonnait une diminution de loyer ainsi que des dommages. [ 2 ] Le jugement sur permission d’appeler, rendu par le juge Jean-Sébastien Vaillancourt, J.C.Q., en date du 30 août 2016, accorde la permission uniquement quant à l’aspect de l’usage de la cour arrière. [2] LE CONTEXTE : [ 3 ] Isaac Bourget et Barbara Mazerolle sont locataires d’un logement situé sur la rue Villiers à Longueuil en vertu d’un bail initialement signé le 15 mars 2003 pour une durée d’un an, soit du 1 er juillet 2003 au 30 juin 2004 pour un loyer mensuel de 880 $ (pièce R-6).

En page 3 du bail, sous la rubrique « services et conditions » , il est coché « oui » après la phrase « le locataire a un droit d’accès au terrain » .

La ligne suivante, qui sert à indiquer les précisions ou limitations ne contient aucune autre indication. [ 4 ] Le 14 octobre 2003, la locatrice de l’époque, Mme Marie-Thérèse Chammas, écrit une lettre à Mme Mazerolle, pièce I-1, dans laquelle elle consigne les points suivants : - La lettre fait suite à l’appel de Mme Mazerolle relativement à l’assurance responsabilité de la garderie qu’elle opère dans le logement loué; - Elle confirme que seul le logement du rez-de-chaussée a droit à la cour; - Elle confirme que les autres locataires ont un droit de passage au besoin; - Elle demande de conserver cette lettre avec le bail. [ 5 ] Madame Chammas avait été assignée pour témoigner au procès.

Cependant, son fils a transmis à la procureure de M. Castor

une lettre accompagnée d’un billet médical indiquant que sa mère n’était pas en mesure de venir témoigner, vu son grand âge et son état de santé fragile. Le Tribunal lui a accordé un délai pour produire une déclaration pour valoir témoignage de Mme Chammas et un délai aux locataires pour y répondre. Le fils de Mme Chammas a transmis une note indiquant que sa mère ne se souvenait pas d’avoir signé une telle lettre. [ 6 ] Il semble que le bail ait ensuite été reconduit d’année en année. [ 7 ] Par ailleurs, depuis le mois de septembre 2005, Mme Chammas avait accepté de louer à Mme Mazerolle et M.

Bourget un deuxième espace de garage pour la somme de 50 $ par mois. [ 8 ] Le 9 janvier 2013, M. Castor achète l’immeuble de Mme Chammas. Sa relation avec M. Bourget et Mme Mazerolle ne semble pas simple, celui-ci ayant indiqué dans son témoignage qu’il recevait régulièrement des lettres de plaintes de la part des locataires qui, de leur côté, ont dû subir de très longs délais à l’occasion de travaux effectués par M.

Castor, comme en fait foi la décision de la Régie du Logement. [ 9 ] Monsieur Castor indique qu’il n’a pas discuté des conditions des différents baux avec Mme Chammas avant l’acquisition de l’immeuble. Celui-ci connaît bien le secteur, étant déjà propriétaire d’une douzaine d’immeubles dans les environs. Il dit avoir eu connaissance du fait que Mme Mazerolle opérait une garderie en milieu familial dans son logement, situé au rez-de-chaussée. [ 10 ] Monsieur Castor remarque la présence d’un cabanon dans la cour arrière, et il présume que celui-ci appartenait à Mme Chammas.

À la suite d’un appel à la Ville de Longueuil, il réalise que le cabanon est installé illégalement. Il obtient un permis de la Ville pour installer un nouveau cabanon et demande à Mme Mazerolle d’enlever le sien. Elle s’exécute parce qu’elle ne veut pas avoir de problème. [ 11 ] Monsieur Castor installe ensuite un cabanon à trois places pour son usage personnel et celui de deux autres locataires, lequel est beaucoup plus grand que celui que possédait autrefois Mme Mazerolle. [ 12 ] Le 14 octobre 2014, M.

Bourget et Mme Mazerolle déposent une demande à la Régie du Logement, pièce R-2, dont l’objet est ainsi décrit : « Exécution en nature d’une obligation du locateur, soit finir les travaux reliés au changement de système de chauffage; finir le plafond de la chambre des fournaises et réparation du système d’égout extérieur et intérieur; demande de diminution de loyer de 450 $ à partir du mois de septembre 2013 et jusqu’à temps que les travaux soient complétés; demande en dommages pour troubles et inconvénients pour un montant de 3 500 $. » [ 13 ] Dans leur demande, les locataires allèguent aussi que pendant les travaux, ils n’ont pas eu la pleine jouissance du logement.

Compte tenu du fait que Mme Mazerolle opère une garderie en milieu familial, elle subit un stress et des inquiétudes par rapport à la situation. Elle ajoute : « installation d’un cabanon dans la cour de 10 x 12 pieds, ce qui réduit la qualité et la disposition des modules existants auparavant. » [ 14 ] Le 16 mars 2015, M. Castor transmet à M. Bourget et Mme Mazerolle un avis d’augmentation de loyer et de modification d’une autre condition du bail, pièce R-13.

Cet avis indique que le loyer actuel de 1 260 $ sera augmenté à 1 322 $. [ 15 ] Monsieur Castor indique qu’il avait fait beaucoup de rénovations à l’immeuble (pour une somme de 80 000 $) et qu’il avait besoin du deuxième garage qui était loué par M. Bourget et Mme Mazerolle. Il se rend chez les locataires pour négocier. C’est ainsi qu’un nouveau bail est conclu entre les parties le 11 avril 2015 (pièce R-3). Ce bail est fait pour une durée de douze mois, du 1 er juillet 2015 au 30 juin 2016, pour un loyer mensuel de 1 284 $.

Sous la rubrique « services et conditions » , il est coché « oui » à la phrase « le locataire aura un droit d’accès au terrain » , mais rien d’autre n’est ajouté sur la ligne relative aux autres précisions. [ 16 ] L’audition devant la Régie du Logement a lieu le 11 février 2016 et le jugement est rendu le 5 avril suivant. [ 17 ] Bien que la demande ne fasse pas mention de la question de l’accès exclusif à la cour, la Régie en traite ainsi : « [20] Le bail prévoit que les locataires ont accès au terrain et spécifie que « la cour est aux locataires du (…) Villiers » (sic).

On comprend de cette clause que les locataires ont l’usage exclusif du terrain. Ces derniers avaient installé un cabanon avec la permission de l’ancienne locatrice. Le locateur croyait que ce cabanon appartenait à la locatrice et qu’il faisait

partie de la vente. Le locateur décide d’acheter un grand cabanon avec trois portes, cabanon qui est destiné aux locataires de trois des cinq logements de l’immeuble.

Le locateur a donc demandé aux locataires Bourget et Mazerolle d’enlever leur cabanon pour qu’il puisse installer le nouveau cabanon sur le terrain. [21] Les locataires expliquent qu’ils n’ont dorénavant plus l’usage exclusif du terrain et qu’ils n’ont plus l’espace suffisant pour installer les jeux et balançoire destinés aux enfants qu’ils reçoivent. » [ 18 ] La Régie indique également dans sa conclusion (paragraphe 39) que le terrain « demeure toutefois le terrain du logement concerné » . [ 19 ] Il importe de noter que seul le bail initial semble avoir été produit au dossier de la Régie du Logement.

Le bail intervenu entre les locataires et M. Castor en 2015 n’a pas été produit devant la Juge administrative, pas plus que la lettre de Mme Chammas du mois d’octobre 2003, qui n’a été déposée qu’au soutien du mémoire des locataires dans le cadre de l’appel. Monsieur Castor a dit en avoir pris connaissance pour la première fois à ce moment-là. [ 20 ] Le dossier ne permet pas de comprendre d’où provient cette conclusion aussi claire de l’octroi d’un droit d’usage exclusif du terrain aux locataires, le bail R-3 n’en faisant pas mention, et la lettre I-1 d’octobre 2003 n’ayant pas été produite. L’avocate de M.

Castor a d’ailleurs indiqué au Tribunal sous son serment d’office qu’elle avait vérifié le dossier de la Régie du Logement et n’y avait

pas retrouvé ces documents. [ 21 ] Revenant à la décision de la Régie, celle-ci accorde les dommages suivants : • 2 000 $ à

titre de dommages moraux; • une diminution de loyer de 50 $ par mois dans l’avenir pour la perte de jouissance du terrain; • une diminution de loyer accordée de 350 $ par mois pour les sept mois pendant lesquels les travaux ont été effectués et où les locataires ont vu leur jouissance du logement et plus particulièrement du sous-sol grandement perturbée, pour un total de 2 450 $; • une diminution de 50 $ par mois parce que les locataires de trois autres logements doivent passer à travers la cour pour accéder à leur espace de rangement extérieur et que les nouveaux cabanons ont enlevé une superficie importante du terrain depuis octobre 2014 jusqu’à mars 2016 (950 $) (Ces deux condamnations sont regroupées en une conclusion monétaire de 3 300 $ au paragraphe 38 de la décision). [3] LES QUESTIONS EN LITIGE : [ 22 ] Les questions en litige autorisées par le jugement sur la demande pour permission d’appeler sont les suivantes : a.

Les défendeurs ont-ils un droit d’accès exclusif au terrain? b. Une diminution de loyer doit-elle être accordée aux défendeurs relativement au droit d’accès au terrain? c. Le cas échéant, le montant de la diminution de loyer accordée par la Régie du Logement relativement au droit d’accès au terrain doit-il être révisé?

ANALYSE ET DÉCISION : [ 23 ] Soulignons d’entrée de jeu le récent jugement Fogaing [4] qui rappelle que lorsque la preuve administrée devant le tribunal n’est pas en tout point identique à celle devant la Régie, il n’est pas requis de déterminer la norme d’intervention et qu’aucune déférence n’est due à l’égard de la décision.

a) Les défendeurs ont-ils un droit d’accès exclusif au terrain ? [ 24 ] Le Tribunal a compris des représentations de Mme Mazerolle qu’elle considérait que c’est la reconduction de l’ancien bail qui primait sur le bail signé avec M. Castor et que ce dernier n’avait pas à lui faire signer un nouveau bail. Il faut dire que dans le jugement qu’il a rendu refusant la demande de rétractation présentée par M.

Castor, le Juge administratif Serge Adam semble dire que tel était le cas. [ 25 ] En effet, dans sa décision du 17 juin 2016 [5] , il s’exprime ainsi, au paragraphe 15 : « [15] De plus, ses allégations d’une décision s’étant prononcées au-delà de la demande ne peut être retenues, car le locateur ne faisait que référence au montant du loyer, lequel étant supérieur de 4 $ à celui indiqué et qu’il ne considérait pas que le nouveau bail devait être reconduit, alors qu’une véritable reconduction avait eu lieu. » [ 26 ] Cette

partie du jugement refusant la rétractation ne peut constituer chose jugée sur le fait qu’il y avait eu effectivement reconduction du bail original et non pas signature d’un nouveau bail, en l’absence du dépôt des pièces pertinentes au dossier de la Régie. [ 27 ] Le Tribunal retient que les faits suivants ont été prouvés par prépondérance : - Monsieur Castor n’avait pas connaissance de la lettre du 14 octobre 2003 signée par Mme Chammas; - Madame Mazerolle n’a pas montré cette lettre à M.

Castor, croyant que celui-ci avait en mains tous les documents relatifs aux baux de l’immeuble qu’il achetait; - Madame Chammas a permis l’utilisation de la cour uniquement à Mme Mazerolle et M. Bourget, sous réserve du droit de passage des autres locataires au besoin; - La question de l’usage exclusif de la cour n’a pas été discutée entre Mme Mazerolle, M. Bourget et M. Castor lors de la signature du bail du 11 avril 2015. [ 28 ] Mme Mazerolle a indiqué au procès qu’il ne lui était pas venu en tête de discuter de l’accès à la cour avec M. Castor lors de la signature du nouveau bail.

Cela est pour le moins surprenant considérant l’importance de cette question en relation avec l’exploitation par Mme Mazerolle de son service de garde. Cependant, dans les commentaires qu’elle a transmis à la soussignée relativement à la déclaration du fils de Mme Chammas, Mme Mazerolle soutient avoir discuté de l’accès de la cour au logement du rez-de-chaussée et de l’accord verbal de M. Castor.

[ 29 ] Monsieur Castor a suivi la procédure prévue par le Code civil du Québec en transmettant un avis d’augmentation de loyer et de modification d’une autre condition du bail (pièce R-13) en mars 2015. Cet avis d’augmentation a été suivi d’une négociation entre les parties, laquelle s’est conclue par la signature d’un nouveau bail, qui constitue désormais la loi des parties. Ainsi, ce nouveau bail, dûment signé par les parties, prévoit que le locataire a un droit d’accès au terrain, mais il n’est pas spécifié qu’il est exclusif. [ 30 ]

Malgré le fait que la décision de la Régie du Logement parle d’un loyer au montant de 1280 $, Mme Mazerolle a indiqué dans son témoignage qu’elle avait transmis à M. Castor un chèque couvrant la différence de 4 $ par mois, confirmant ainsi le nouveau bail intervenu au montant de 1284 $ par mois. [ 31 ] Il y a lieu d’accueillir l’appel de la décision de la Régie du Logement relativement à l’usage de la cour pour les motifs suivants. [ 32 ] D’abord, la demande initiale de M. Bourget et Mme Mazerolle réclamait des dommages pour perte d’usage de la cour à cause de l’installation d’un cabanon plus grand.

La demande ne réclamait pas la reconnaissance d’un droit d’usage exclusif, et il n’apparaît pas clairement de la décision comment il se fait que cette question ait été discutée. [ 33 ] En second lieu, la Régie du Logement semble avoir pris sa décision sans tenir compte du nouveau bail et qui couvrait en

partie la période pour laquelle des dommages étaient accordés pour perte de jouissance et en diminution de loyer. Le nouveau bail du 11 avril 2015 n’a pas accordé un droit d’usage exclusif à Mme Mazerolle et M. Bourget puisque ce n’est pas indiqué au bail. [ 34 ] Bref, il faut répondre par la négative à la première question en appel.

b) Une diminution de loyer doit-elle être accordée aux défendeurs relativement au droit d’accès au terrain? [ 35 ] Dans sa décision, la Régie du Logement s’exprime ainsi quant aux dommages accordés, vu l’installation d’un cabanon beaucoup plus grand que celui qui se trouvait initialement sur les lieux.

Le paragraphe 33 se lit ainsi : « [33] Le tribunal accordera également une diminution de loyer de 100 $ par mois pendant les six mois de l’année où on peut profiter d’un terrain, parce que les locataires de trois autres logements doivent passer à travers leur terrain pour accéder à leur espace de rangement extérieur et parce que les nouveaux cabanons ont enlevé une superficie importante du terrain. Cette diminution de 600 $ par année équivaudra donc à une diminution mensuelle additionnelle de 50 $ à compter d’octobre 2014. » [ 36 ] Cette décision comporte deux volets. La Régie du Logement considère que Mme Mazerolle et M. Bourget ont perdu une

partie de l’accès à la cour parce que les locataires des trois autres logements ont accès aux cabanons. Or, cela est inexact, même en vertu de l’entente intervenue avec Mme Chammas, qui avait expressément accordé un droit de passage aux autres locataires. Les autres locataires n’avaient cependant pas accès aux nouveaux cabanons avant que M. Castor ne les installe. Le second volet de la décision est pour la diminution d’une superficie importante du terrain à cause de leur installation.

Le Tribunal n’a pas eu de preuve permettant d’infirmer le raisonnement de la Régie quant à la diminution de la surface disponible du terrain et à l’usage accru de la cour par les autres locataires. [ 37 ] Il y a donc lieu de maintenir la diminution de loyer accordée à ce

titre par la Régie.

c) Le cas échéant, le montant de la diminution de loyer accordée par la Régie du Logement relativement au droit d’accès au terrain doit-il être révisé? [ 38 ] On l’a dit, le nouveau bail intervenu entre les parties prévoit que M. Bourget et Mme Mazerolle ont accès au terrain, tout comme une autre locataire, Mme Marianne St-Amand, tel qu’il appert du bail pièce R-4. La diminution de loyer de 50 $ tenait compte d’un accès exclusif et de la diminution de la superficie du terrain auxquels les locataires ont accès.

Il y a lieu de réviser à la baisse la diminution de loyer pour le futur, puisque seul l’aspect de la perte d’espace du terrain est maintenant en cause. [ 39 ] La procureure de M. Castor suggère qu’une diminution de loyer de l’ordre de 1 % à 2 % serait appropriée puisqu’il s’agit d’un dérangement mineur. [ 40 ] La diminution de loyer accordée par la Régie du Logement représentait 4 % du loyer. Considérant qu’il faut enlever de cette diminution l’aspect de l’usage exclusif de la cour, il y a lieu d’accorder une diminution de 2 % du loyer de 1 284 $, soit 25 $ par mois pour le futur.

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE en

partie l’appel; CONSTATE que les locataires-INTIMÉS n’ont pas l’usage exclusif de la cour arrière en vertu du bail signé le 11 avril 2015; INFIRME en

partie la décision rendue par la Régie du Logement le 5 avril 2016 (Me Danielle Deland) dans le dossier portant le numéro 179513 37 20141014 G quant à la conclusion 39;

DIMINUE le loyer de 25 $ par mois dans l’avenir pour la perte de jouissance du terrain à compter du mois d’avril 2016; LE TOUT avec les frais de justice. __________________________________ CÉLINE GERVAIS, J.C.Q. Me Félicia Marino GAGNON & ASSOCIÉS Procureurs du locateur-APPELANT M. Isaac Bourget & Mme Barbara Mazerolle Non représentés