2016 QCCQ 640, 2016 QCCQ 640

Racine c. Hatley (Municipalité de) 2016 QCCQ 640 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE SAINT-FRANÇOIS LOCALITÉ DE SHERBROOKE « Chambre civile » N° : 450-22-010862-135 DATE : 1 er février 2016 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE MADELEINE AUBÉ, J.C.Q. ______________________________________________________________________ FRANÇOIS RACINE , domicilié et résidant au […] , Warden (Québec) […] Demandeur c.

MUNICIPALITÉ DE HATLEY , ayant un établissement au 2100, Route 143, Hatley (Québec) J0B 4B0 et MRC MEMPHRÉMAGOG , ayant un établissement au 455, rue MacDonald, bureau 200, Magog (Québec) J1X 1M1 Défenderesses ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ OBJET DU LITIGE [ 1 ] Le demandeur (ci-après « Monsieur F.R. ») demande l’annulation de la vente par adjudication [1] pour taxes impayées, survenue le 14 juin 2012, lui octroyant un immeuble [2] (ci-après « l’Immeuble ») sur lequel il y a une station de service.

Il invoque un vice de consentement [3] et des irrégularités lors de cette vente. [ 2 ] Cet Immeuble, situé dans la municipalité défenderesse (ci-après « la Municipalité »), a été vendu avec la participation de la Municipalité régionale de comté défenderesse (ci-après « la MRC »). [ 3 ] Il leur réclame également 43 743,75 $ en dommages qu’il détaille ainsi [4] : • somme versée lors de la vente de l'immeuble 28 743,75 $ • dommages moraux et psychologiques 5 000,00 $ • troubles, ennuis, douleurs, souffrances, perte de jouissance de la vie et inconvénients multiples 10 000,00 $ [ 4 ] La Municipalité et la MRC contestent la réclamation.

Elles invoquent qu’elles n’ont commis aucune faute ou négligence envers Monsieur F.R. Elles n’ont fait aucune représentation quant à l’état des lots qu’il venait d’acquérir. Elles soutiennent également qu’elles n’ont pu induire en erreur Monsieur F.R. puisque la preuve ne démontre pas que les sols des lots étaient contaminés par des produits pétroliers, n’ayant jamais obtenu du ministère du Développement durable, de l'Environnement et des Parcs (ci-après « le MDDEP ») une confirmation de cette contamination. [ 5 ] Elles allèguent que Monsieur F.R. est l’unique artisan de son propre malheur.

Il a de l’expérience dans l’acquisition d’immeubles vendus pour taxes et a été aveuglé par l’appât du gain. Il n’a jamais vu les lieux avant d’acquérir l’immeuble. [ 6 ] Elles soutiennent aussi qu’il n’y pas eu d’irrégularités dans le processus de la vente pour non-paiement de taxes. [ 7 ] De façon subsidiaire, elles invoquent que les dommages réclamés sont illégaux et exagérés et font fi du principe de la minimisation des dommages.

LE CONTEXTE [ 8 ] La Municipalité, qui est créancière de 3 876,39 $ de taxes impayées sur un immeuble appartement à une compagnie [5] , publie un avis public mettant en vente l’Immeuble [6] . [ 9 ] En mai 2012, Monsieur F.R., qui a déjà participé à des ventes pour taxes, prend connaissance de l’avis public. Le 13 juin 2012, la veille de la vente, il téléphone à la MRC pour savoir quels immeubles étaient toujours en vente et dans quelles municipalités [7] . [ 10 ] Il mentionne au fonctionnaire de la MRC qu’il a un intérêt pour deux propriétés, soit celle sur la rue du Muguet à Austin et

l’Immeuble de la rue Tyler à Hatley. [ 11 ] Le même jour, il téléphone à la Municipalité pour prendre des informations sur l’Immeuble. Selon le relevé, l’appel ne dure qu’une minute [8] . [ 12 ] Le 14 juin 2012, la MRC procède à la vente aux enchères de l’Immeuble. La mise de fonds est de 9 500 $ [9] . [ 13 ] Le matin de la vente, Monsieur F.R. veut voir l'Immeuble mis en vente. Il est allé à North Hatley au lieu de Hatley. Comme il n’a plus le temps de se rendre voir l’Immeuble, il se rend à la MRC et arrive juste à temps pour la vente.

Il prend une copie du journal contenant les avis publics et avoue qu’il l’a plus ou moins consulté [10] . [ 14 ] L’Immeuble est mis aux enchères une première fois.

Selon Monsieur F.R., trois ou quatre enchérisseurs participent à la vente, mais lui s'abstient de participer à cette première enchère. [ 15 ] Il témoigne que, lorsqu’il a vu le premier adjudicataire se lever pour aller payer, il s’est dit que cet homme venait de faire une très bonne affaire, puisqu’il acquérait pour 25 000 $ une propriété évaluée à 147 000 $. [ 16 ] Lorsque l’adjudicataire se présente pour acquitter le montant convenu, les préposés de la MRC et de Hatley ne donnent pas suite à la vente, puisqu’il ne peut acheter au nom de sa compagnie s’il n’a pas de résolution de cette compagnie, l’autorisant à se porter acquéreur de l’Immeuble. [ 17 ] Pendant cette courte discussion, comprenant que l’Immeuble sera remis en vente, Monsieur F.R. s’adresse à une personne assise à ses côtés pour lui demander s’il a vu l’Immeuble et lui demande ce qu’il en pense.

Cette personne lui répond que « c’est pas pire ». [ 18 ] La MRC et la Municipalité remettent l’Immeuble aux enchères auxquelles participent quatre ou cinq personnes.

En quelques minutes, l’Immeuble est adjugé à Monsieur F.R. qui a soumis une offre d’acquisition supérieure aux autres personnes. [ 19 ] Avant de remettre son chèque, alors qu’il est debout à environ quatre pieds de la table où se trouve les représentants de la MRC et des municipalités qui ont un immeuble en vente, Monsieur F.R. déclare : « J’espère que je fais une bonne affaire, je n’ai pas vu la propriété ». [ 20 ] La représentante d’une autre municipalité lui répond qu’il est audacieux d’acheter un immeuble sans l’avoir vu. [ 21 ] Monsieur F.R. se retourne vers le représentant de la Municipalité et lui demande s’il y a quelque chose qu’il devrait savoir à propos de l’Immeuble.

Ce dernier hausse les épaules en hochant de la tête. [ 22 ] Monsieur F.R. remet un chèque de 28 743,75 $ à la secrétaire-comptable de la Municipalité qui lui remet un certificat d’adjudication [11] . Monsieur F.R. ne sait toujours pas ce qu’il a acheté. [ 23 ] C’est un autre acheteur présent qui l’informe qu’il vient d’acheter une station-service. Monsieur F.R. offre à cet acheteur de lui céder l’Immeuble.

Ensuite, il se rend dans le stationnement et offre l’Immeuble à celui à qui il avait été adjugé lors de la première enchère. [ 24 ] Il offre également à une dame, qui a aussi misé contre lui plusieurs fois entre 20 000 $ et 24 900 $, de prendre sa place comme adjudicataire. [ 25 ] Finalement, Monsieur F.R. retourne à l’intérieur et informe le représentant de la MRC qu’il souhaite annuler la vente invoquant qu’on venait de lui vendre un terrain contaminé.

Ce dernier répond que ce n’est pas possible d’annuler la vente et lui conseille de consulter un avocat. [ 26 ] Sur le chemin du retour, Monsieur F.R. est très anxieux. Par la suite, il consulte un avocat. [ 27 ] Le 15 octobre 2012, lors d’une rencontre avec le représentant de la Municipalité, il tente de faire annuler la vente.

Le représentant l’avise que toute demande d’annulation doit être adressée à la MRC [12] . [ 28 ] Monsieur F.R. s’adresse à la MRC qui adopte, le 9 janvier 2013, une résolution ne s’opposant pas à l’annulation de la vente [13] . [ 29 ] Le 10 janvier 2013, il envoie au maire et aux conseillers de la Municipalité une demande de faire annuler la vente [14] . [ 30 ] Le 28 janvier 2013, Monsieur F.R. envoie une mise en demeure à la Municipalité et à la MRC [15] . ANALYSE ET MOTIFS [ 31 ] Monsieur F.R. invoque trois motifs au soutien de sa demande d’annulation de la vente de l’Immeuble : 1.

Certaines irrégularités de la vente, soit le non-respect des règles prévues 1.1. au Code municipal du Québec (ci-après « le Code municipal ») 1.2. de façon supplétive, ou au Code de procédure civile , applicables à la vente en justice 2. La garantie du droit de propriété

3. Le dol 1. Certaines irrégularités de la vente [ 32 ] Les règles lors de la vente pour taxes ont-elles été respectées? [16] 1.1 Le Code municipal [ 33 ] Monsieur F.R. demande l’annulation de la vente pour taxes de l’Immeuble reprochant à la Municipalité de ne pas avoir donné une description suffisante de l’Immeuble ou d’autres renseignements utiles. [ 34 ] Selon l’

article 1019 du Code municipal , le paiement des taxes municipales peut être réclamé par une action intentée, au nom de la municipalité devant la Cour du Québec ou la cour municipale, s’il y en a une. [ 35 ] Un autre mode de recouvrement est prévu au

Titre XXV du Code municipal , soit la procédure applicable pour la vente des immeubles pour défaut de paiement de taxes. [ 36 ] Dans le présent dossier, la Municipalité s’est prévalue de l’une des mesures d’exécution forcée prévue au Code municipal , soit la vente à l’enchère publique de l’Immeuble sur lequel les taxes imposées demeuraient impayées. [ 37 ] Les articles 1049 et 1050 du Code municipal s’appliquent à une demande d’annulation de la vente pour défaut de paiement de taxes d’un immeuble : 1049.

Si l'immeuble adjugé n'existe pas, l'adjudicataire n'a droit qu'au recouvrement de ce qu'il a payé, avec intérêt à raison de 15% par année pourvu qu'il ne soit pas payé plus de trois années d'intérêt.

Si l'adjudication ou la vente est déclarée nulle, sur demande en cassation ou sur toute autre instance ou incident, l'acquéreur ne peut exiger que le remboursement de ce qu'il a payé pour le prix d'acquisition, avec le coût des réparations nécessaires et des améliorations qui ont augmenté la valeur de l'immeuble, jusqu'à concurrence de cette valeur, à moins qu'il ne veuille les enlever, avec intérêt sur tout le montant à raison de 10% par année. 1050.

L'action pour faire annuler une vente d'immeuble faite en vertu du présent chapitre, ou le droit d'en invoquer l'illégalité, se prescrit par un an à compter de la date de l'adjudication. [ 38 ] La Cour d’appel [17] exige le respect strict de la procédure prévue pour la vente pour taxes, car cette forme d’exécution est faite sans formalité de justice.

Ainsi, tout accroc à la procédure frappe la vente de nullité relative, mais non de nullité absolue, ce qui n’empêche pas la vente d’avoir plein effet si elle n’est pas annulée postérieurement [18] . [ 39 ] Pour réussir, Monsieur F.R. doit prouver que les conditions et formalités prescrites pour la vente n’ont pas été observées. Il invoque essentiellement l'insuffisance de la description de l'immeuble. [ 40 ] Voici le contenu de l’avis publié pour la vente de l’Immeuble [19] :

[ 41 ] Dans cet avis, l'Immeuble est désigné par les lots et la description indique « terrain avec bâtisse ». [ 42 ] Le Code municipal édicte les formalités visant la description d’un immeuble vendu ou autres renseignements lors d'une vente pour taxes : 1026.

Le secrétaire-trésorier de toute municipalité régionale de comté doit préparer, chaque année, avant le huitième jour du deuxième mois précédant le mois fixé pour la vente des immeubles à défaut de paiement de taxes, d'après les états transmis en vertu de l'article 1023, une liste indiquant : 1° la désignation de tous les immeubles situés sur le territoire de la municipalité régionale de comté, et affectés au paiement de taxes municipales ou scolaires dues, avec les noms des propriétaires, tels qu'indiqués au rôle d'évaluation ; 2° en regard de la description de ces immeubles, le montant des taxes qui les affectent .

Cette liste est accompagnée d'un avis public annonçant que ces immeubles doivent être vendus à l'enchère publique, au lieu où le conseil de la municipalité régionale de comté tient ses séances, le deuxième jeudi du mois de mars suivant, à 10 heures, à défaut du paiement des taxes auxquelles ils sont affectés et des frais encourus. […] [Nos soulignés] [ 43 ] L'

article 1027 du Code municipal prévoit la publication de la liste et des avis qui l'accompagnent : 1027. La liste et l'avis qui l'accompagne doivent être publiés en la manière ordinaire sur les territoires municipaux locaux où sont situés les immeubles annoncés en vente et, de plus, deux fois dans un journal diffusé sur ces territoires, au cours du deuxième mois précédant celui fixé pour la vente. Ces publications, quand il s'agit de terrains situés sur le territoire de la Municipalité régionale de comté des Îles-de-la-Madeleine, doivent être faites dans le cours du mois de mai.

Dès la première publication de la liste et de l'avis, le secrétaire-trésorier doit, par lettre recommandée ou certifiée, en transmettre sans délai une copie à l'officier de la publicité des droits, et il est du devoir de celui-ci d'informer les intéressés en la manière prescrite au Code civil . Le défaut de donner l'avis à l'officier de la publicité des droits n'annule pas les procédures, mais l'officier défaillant est responsable de tout préjudice en résultant.

Lorsqu'il n'est pas procédé à la vente de l'immeuble mentionné dans la liste et l'avis ci-dessus, le secrétaire-trésorier chargé de telle vente doit, par lettre recommandée ou certifiée, donner un avis à l'officier de la publicité des droits l'informant de ce fait. La liste peut faire une énumération abrégée des numéros cadastraux consécutifs relatifs à des immeubles qui appartiennent à un même

propriétaire . [Nos soulignés] [ 44 ]

L'article 1029 de ce code vient spécifier la désignation des immeubles visés au deuxième alinéa du paragraphe 24 de l'article 25, soit un bâtiment ou une amélioration qui est une unité d'évaluation inscrite au rôle d'évaluation distinctement du terrain où il se trouve : 1029. Aux fins du présent titre, sous réserve du sixième alinéa de l'article 1027, la désignation d'un immeuble visé au deuxième alinéa du paragraphe 24° de l'article 25 est constituée par la désignation du terrain sur lequel il est situé et une description

sommaire de l'immeuble visé accompagnée si possible du nom de son propriétaire, de son adresse civique et de toute autre indication utile à son identification. [Nos soulignés] [ 45 ] L'Immeuble en cause dans le présent dossier n'est pas visé par l'

article 1029 du Code municipal qui réfère au deuxième alinéa du paragraphe 24 o de l'

article 25 , puisque la preuve ne démontre pas qu'un bâtiment ou qu'une amélioration est inscrite distinctement au rôle d'évaluation. [ 46 ] Selon le premier alinéa de l’

article 3032 du Code civil du Québec , dès le jour de l'entrée en vigueur du plan cadastral, le numéro donné à un lot est sa seule désignation et suffit dans tout document qui y fait référence. [ 47 ] Selon le paragraphe 2 du premier alinéa de l’

article 1026 du Code municipal , la description des immeubles réfère au montant des taxes qui les affectent. [ 48 ] De plus, le paragraphe 24 de l'

article 25 du Code municipal spécifie que le mot « terrain », dans le code, comprend les bâtiments et les améliorations [20] . [ 49 ] Le Code municipal ne contient aucune disposition obligeant une municipalité à une description plus précise de l’immeuble mis en vente. [ 50 ] Le Tribunal conclut que la Municipalité n’a enfreint aucune règle du Code municipal quant à la description d'un immeuble mis en vente pour taxes permettant d’annuler la vente. 1.2 L'application supplétive du Code de procédure civile [ 51 ] Monsieur F.R. réfère également aux articles du Code de procédure civile en matière de vente sous contrôle de justice qui édictent d’autres règles. [ 52 ] Monsieur F.R. reproche le non-respect des articles 685 et 688 du Code de procédure civile : 685.

Aucune offre ne peut être reçue si celui qui la fait ne déclare pas ses nom, qualité, profession et résidence. Il est dressé procès-verbal des offres reçues. 688. L'immeuble doit être adjugé au dernier enchérisseur; s'il n'y a qu'un offrant, il doit être déclaré adjudicataire. En aucun cas, l'adjudication ne peut être faite avant qu'il ne se soit écoulé 15 minutes depuis la première offre et cinq minutes depuis la dernière enchère.

Celui qui se rend adjudicataire pour autrui est tenu de déclarer sur-le-champ les nom, qualité et résidence de son principal, et de fournir la preuve de son mandat; à défaut de quoi il est réputé adjudicataire personnel.

Il est également réputé adjudicataire personnel si celui pour lequel il a agi est inconnu, ne peut être trouvé, est notoirement insolvable ou est incapable d'être adjudicataire. [ 53 ] Il soutient également que le procès-verbal de la vente doit contenir les noms des enchérisseurs en vertu de l’article 680 de ce Code. [ 54 ] À l’audience, le Tribunal a soulevé d’office la question de sa compétence pour déclarer la nullité de la vente en vertu du Code de procédure civile , invitant les procureurs à leur soumettre par écrit leurs représentations sur cette question. [ 55 ] Les procureurs soutiennent tous les deux la compétence du la Cour du Québec, référant à une décision de la Cour d’appel en matière d’annulation d’un décret en vertu des articles 698 et suivants du Code de procédure civile , notamment aux passages suivants [21] : [31] Reste la question de la compétence de la Cour du Québec à l'égard de la portion « annulation du décret de vente en justice » de la requête de l'appelante. [32] Bien sûr, seule la Cour du Québec a compétence pour se prononcer sur la portion « rétractation » de cette requête.

Quelle que soit sa décision à cet égard, elle aura ensuite compétence pour statuer sur la portion « annulation du décret ». Ainsi, si, par hypothèse, elle rétracte le jugement, elle aura ensuite à se prononcer sur l'impact de cette rétractation sur la validité du décret de vente en justice.

Si, par hypothèse, elle ne rétracte pas le jugement, elle devra se prononcer tout de même sur la demande d'annulation du décret, mais cette fois en fonction du second chef de nullité invoqué par l'appelante, à savoir l'invalidité de la signification du bref de saisie immobilière. [33] Cette compétence sur la demande d'annulation du décret ne fait pas de doute, et ce, en raison des articles 563, 698 et 700 C.p.c. : 563. Les contestations élevées sur la saisie-exécution sont de la compétence du tribunal qui a rendu le jugement.

698. Le décret peut être annulé à la poursuite de toute personne intéressée; 1. Si, à la connaissance de l'adjudicataire, il y a eu dol pour écarter des enchères; 2. Si les conditions et formalités essentielles prescrites pour la vente n'ont pas été observées; le saisissant ne peut toutefois se prévaloir d'une irrégularité qui soit imputable à lui-même ou à son procureur. 700. La demande en annulation du décret, incident de l'exécution, doit être formée par requête signifiée à toutes les parties intéressées dans les 90 jours de l'adjudication.

Ce délai est de rigueur; néanmoins, le tribunal peut, pourvu qu'il ne se soit pas écoulé plus de six mois depuis l'adjudication, relever des conséquences de son retard la

partie qui démontre qu'elle a été, en fait, dans l'impossibilité d'agir plus tôt. [34]

L'article 700 décrète que la demande en annulation du décret est un incident de l'exécution. En vertu de l'article 563 C.p.c. , relèvent du tribunal qui a prononcé le jugement, en l'occurrence la Cour du Québec, « toutes les contestations élevées sur la saisie-exécution », ce qui inclut les contestations relatives à la vente en justice consécutive à la saisie-exécution immobilière, vente qui en est l'aboutissement et l'objectif. Ces contestations sont, inutile de le dire, des incidents de l'exécution . [35] Dans Gignac c.

Marcotte 7 , la Cour a déjà validé cette compétence de la Cour du Québec : [43] Je note que, dans certaines situations, la compétence de la Cour du Québec en matière immobilière a été confirmée, particulièrement quand la demande était connexe et subsidiaire à une réclamation monétaire, comme le sont les mesures d’exécution par exemple . Le délaissement et la vente en justice sont des mesures d’exécution auxquelles un jugement donne lieu lorsque la créance est reconnue [renvoi omis].

Il en est de même pour la radiation d’une hypothèque du registre foncier [renvoi omis], lors d’une prise en paiement [renvoi omis], etc. [Soulignement ajouté.] 7. 2010 QCCA 821 , [2010] R.D.I. 261 . [Nos caractères gras] [ 56 ] Cette décision milite en faveur de la non-application des dispositions du Code de procédure civile lors d’une vente pour défaut de paiement de taxes en vertu du Code municipal . S’il est vrai, comme le soutiennent les parties, que la Cour du Québec peut être compétente pour annuler un décret, il semble que cette compétence soit liée au jugement rendu.

En l’espèce, comme c’est le cas pour toute vente en vertu du Code municipal , la vente n’est pas précédée d’un jugement de la Cour du Québec, la Cour ne serait donc pas compétente pour annuler la vente. [ 57 ] Quoi qu'il en soit, aucune disposition du

chapitre XXV du Code municipal régissant la vente des immeubles pour défaut de paiement de taxes ne rend ces dispositions du Code de procédure civile applicables. [ 58 ] Seul l’

article 1031 du Code municipal rend les articles 678 de suivants du Code de procédure civile applicables lors d'une demande de suspension de la vente par une opposition, soit devant la Cour du Québec ou la Cour supérieure. [ 59 ] De plus, si le Code de procédure civile était applicable, l’article 700 prévoit que le délai pour demander l’annulation du décret est de 90 jours.

La demande de Monsieur F.R. introduite le 14 juin 2013, soit plus de 90 jours après l’adjudication du 12 juin 2012, serait donc alors prescrite. [ 60 ] Le Tribunal conclut que les dispositions du Code de procédure civile ne s’appliquent pas de façon supplétive à la vente de l’Immeuble pour défaut de paiement de taxes. 2. La garantie légale [ 61 ] La garantie légale comprend la garantie du droit de propriété et la garantie de qualité. [ 62 ] Monsieur F.R. admet que la vente de l’Immeuble n’est pas soumise à la garantie de qualité [22] .

En revanche, il soutient que la garantie du droit de propriété, plus spécifiquement l’

article 1725 du Code civil du Québec , demeure applicable : 1725. Le vendeur d'un immeuble se porte garant envers l'acheteur de toute violation aux limitations de droit public qui grèvent le bien et qui échappent au droit commun de la propriété. Le vendeur n'est pas tenu à cette garantie lorsqu'il a dénoncé ces limitations à l'acheteur lors de la vente, lorsqu'un acheteur prudent et diligent aurait pu les découvrir par la nature, la situation et l'utilisation des lieux ou lorsqu'elles ont fait l'objet d'une inscription au bureau de la publicité des droits. [ 63 ] Selon Monsieur F.R., la Municipalité a confisqué l’Immeuble pour le vendre pour taxes impayées. Il invoque l’

article 917 du Code civil du Québec : 917. Les biens confisqués en vertu de la loi sont, dès leur confiscation, la propriété de l'État ou, en certains cas, de la personne morale de droit public qui a légalement le pouvoir de les confisquer. [ 64 ] L’

article 916 du Code civil du Québec édicte les modes d’acquisition d’une propriété, soit par contrat, par succession, par occupation, par prescription ou par tout autre mode prévu par la loi.

[ 65 ] Le Code municipal ne prévoit pas spécifiquement de confiscation d’un immeuble pour procéder à la vente pour défaut de paiement de taxes. Il ne confère pas non plus un droit de propriété à la Municipalité. [ 66 ] La Municipalité et la MRC pourraient être assimilées à une personne chargée de vendre le bien d’autrui [23] . [ 67 ] Tenant pour acquis, sans en décider, que la Municipalité est tenue comme vendeur à la garantie de droit public, le Tribunal conclut, dans les circonstances de la présente vente pour taxes de l’Immeuble, que Monsieur F.R., lors de la vente, n’a pas agi en acheteur prudent et diligent.

Il aurait pu découvrir le vice invoqué par la nature, la situation et l’utilisation des lieux. [ 68 ] Dans l’affaire Fattal c. Montréal (Ville de) [24] , dans laquelle un demandeur qui s’est porté acquéreur d’une ruelle utilisée par diverses personnes lors d’une vente pour taxes invoquait que la Ville a abusé de ses droits, le juge mentionne : [16] Le problème à l’origine du présent dossier provient du fait que, dans l’esprit du demandeur, il achète un terrain de la Ville. Or, tel n’est pas le cas.

Il s’agit d’une vente pour taxes impayées. [17] Il arrive à une ville de mettre en vente des terrains dont elle est propriétaire et dont, pour quelque motif, elle n’a aucun besoin.

Malgré la mise à l’enchère, cette vente demeure une vente de gré à gré avec les obligations et garanties habituelles à moins d’exclusions spécifiques. [18] Mais la vente pour non paiement des taxes s’apparente à l’exécution forcée, à la vente en justice et non à la vente de gré à gré. L’immeuble est donc acquis sans garantie de qualité. [19] L’utilité ou l’usage possible d’un terrain n’est pas un critère permettant de déterminer si une ville peut ou ne peut pas le faire mettre en vente pour taxes impayées.

Pour un voisin, par exemple, l’achat d’un terrain adjacent au sien peut constituer un investissement fort rentable même si, pour un autre, ce terrain serait de peu de valeur. La Ville n’a pas à se soucier de ces choses lorsqu’elle fait vendre pour taxes impayées. [20] Dans le présent cas, le demandeur a acheté sans faire preuve, au préalable, de la prudence élémentaire à laquelle on s’attend de tout adjudicataire ou acquéreur. […] [22] La situation dans laquelle le demandeur se retrouve aujourd’hui n’est que le résultat de sa négligence.

D’ailleurs, la preuve ne révèle pas que le terrain acquis est totalement inutilisable. […] [28] Ainsi, dans le cas sous étude, la Ville qui fait vendre ne fait aucune représentation à l’adjudicataire et elle n’a pas à en faire non plus.

Il revient à celui qui désire se porter adjudicataire de prendre les mesures raisonnables nécessaires pour savoir ce qu’est exactement ce qu’il se propose d’acheter. [29] Pour ce motif, une conversation avec une personne inconnue qui est peut-être fonctionnaire municipal et dont on n’a aucune connaissance du poste occupé, si tel est le cas, n’est certes pas une mesure raisonnable pouvant entraîner la responsabilité de la ville. [ 69 ] Qu’en est-il en l’espèce? [ 70 ] Monsieur F.R. reconnaît qu’il n’en est pas à sa première expérience dans l’achat d’immeubles lors de ventes pour taxes.

Depuis 2000, il a participé à environ dix ventes et a acheté cinq fois un immeuble. [ 71 ] Avant une vente pour taxes, il décrit les étapes suivantes qu'il s'impose : • il appelle les municipalités pour savoir si l’immeuble est toujours en vente; • il demande les adresses et l’évaluation; • il se rend voir les propriétés. [ 72 ] Monsieur F.R. témoigne que, s’il avait su que c'était une station-service, il n’aurait pas acheté l’immeuble mis en vente. [ 73 ] Après l’adjudication en sa faveur à la suite d’une deuxième enchère, le demandeur s’approche de la table et mentionne à haute voix qu’il espère faire une bonne affaire, car il n’a pas vu l’immeuble.

Une personne assise à la table des représentants des municipalités lui répond qu’il est « audacieux » d’acheter un immeuble qu’il n’a pas vu. [ 74 ] Ce n’est qu’alors qu’il interroge le représentant de la Municipalité lui demandant s’il y a quelque chose qu’il devrait savoir, ce dernier hausse les épaules. [ 75 ] Il n’a pas suivi ses propres étapes avant de se porter adjudicataire. [ 76 ] La simple visite des lieux lui aurait permis de savoir que des réservoirs à essence étaient toujours en place.

Il aurait pu obtenir, avant la vente, toutes les informations qu’il a obtenues après l’adjudication. [ 77 ] L’inspectrice municipale témoigne. Elle a pour tâches de donner des informations lors de ventes pour taxes, de délivrer les permis et les certificats et de s'occuper des plaintes. [ 78 ] Depuis 2009, elle reçoit régulièrement des demandes d’informations de citoyens pour cet immeuble, le commerce étant fermé.

Elle se rappelle notamment un projet de boucherie. [ 79 ] La veille de la vente, elle ne se rappelle pas avoir reçu un appel de Monsieur F.R. concernant l’Immeuble. Elle reconnaît le numéro de téléphone sur le relevé d’appels d'une durée d'une minute [25] , qui correspond à celui de la réception de la Municipalité.

Lorsqu’une personne requiert des informations, la réceptionniste lui achemine l’appel. [ 80 ] Elle donne généralement les renseignements suivants concernant l’Immeuble : 1) présente d’un avis d’infraction; 2) dossier en suspend au MDDEP; 3) étude de caractérisation si changement d’usage : si contaminé, plan de « réhabilitation »; 4) zonage, usage possible dans le secteur; pas d’usage multifamilial, pas d’agrandissement sans plan d’arpenteur, étude typographique; 5) inondable 20/100 ans. [ 81 ] Ce n’est qu’après la vente qu’elle rencontre Monsieur F.R. qui est inquiet.

Elle lui donne les informations concernant l’Immeuble. Il voulait savoir si la Municipalité sait si le terrain est contaminé. Elle répond que seule une étude de caractérisation peut le dire ou non. Jusqu’à présent, il n’y a pas de preuve de contamination. [ 82 ] L’inspectrice reconnaît avoir pris des informations auprès du MDDEP pour l’Immeuble. Les échanges sont consignés aux courriels [26] . Vu la cessation d’activité de vente d’essence, elle a appelé pour savoir si une étude de caractérisation du sol a été faite. [ 83 ] S’il n’y a pas de changement d’usage, il n’y aurait pas d'exigences à cet effet [27] .

S’il y a un changement d’usage, une étude de caractérisation du sol devra être faite. Si c’est positif, il faudra alors un plan de « réhabilitation ». [ 84 ] Elle a eu des échanges avec le Directeur général de la Municipalité, mais réitère que seule une étude de caractérisation du sol peut confirmer la contamination. [ 85 ] Est-ce que les informations obtenues par Monsieur F.R. démontrent que l’Immeuble est affecté d’une restriction de droit public? Le Tribunal ne le croit pas. Voyons les éléments.

Les informations sur l’immeuble [ 86 ] Monsieur F.R., de juin 2012 à juin 2013, fait plusieurs démarches auprès d’organismes, notamment des demandes d’accès au MDDEP, au ministère des Ressources naturelles et de la Faune et à la Régie du bâtiment [28] . [ 87 ] Selon l’index aux immeubles [29] , le 5 novembre2004, Accommodation Goodfellow enr. vend l'Immeuble à Dépanneur Chez Michel [30] . [ 88 ] Le 25 novembre 2004, le propriétaire loue l’Immeuble à des locataires [31] .

L’immeuble est utilisé comme station d’essence. [ 89 ] En mai 2007, les locataires projettent remplacer les réservoirs d’essence et mandatent la compagnie Pétro Service 85 qui constate la présence d’eau dans le réservoir. Avant d’exécuter les travaux de remplacement des réservoirs, Pétro Service 85 mandate PH Environnement pour analyser l’eau. [ 90 ] PH Environnement creuse deux puits sur le terrain, l’un près des réservoirs et le second à l’autre extrémité du terrain. [ 91 ] Le 23 août 2007, Les Laboratoires SM prélèvent des échantillons d’eau dans ces puits.

Le certificat d’analyse du 31 août 2007 indique [32] :

[ 92 ] L'analyse de ces résultats, adressée à Monsieur F.R. le 10 octobre 2013, n'est pas concluante.

Elle indique [33] : Les résultats des analyses en laboratoire pour l'échantillon P2-03 se situent en dessous du Critère d'usage du MDDEFP pour les fins de consommation alors que les résultats pour l'échantillon P2- 04 ont démontré une contamination en BTEX localisée au-delà du Critère d'usage du MDDEFP pour des fins de consommation , toutefois, aucune concentration supérieure au critère de Résurgence dans les eaux de surface ou d'infiltration dans les égouts du MDDEFP n'a été détectée. [Transcription conforme] [ 93 ] Une affiche apposée sur les réservoirs indique que, depuis le 23 juillet 2007, la vente d'essence a cessé [34] . [ 94 ] Le 15 juin 2012, un notaire informe Monsieur F.R. qu’un contrat de vente de l'Immeuble est intervenu le 21 décembre 2007 pour un montant de 105 000 $.

Le vendeur déclare à la compagnie 6797300 Canada inc. (ci-après « la Compagnie »), qui s’est portée acquéreur, les mentions suivantes [35] : DÉCLARATIONS DU VENDEUR Le vendeur fait les déclarations suivantes et s’en porte garant : […] - Le réservoir d’essence inclus dans la présente vente a été installé depuis plus de quinze (15) ans et il devra être remplacé aux frais de l’acheteur. […] - Il n’a reçu aucun avis d’une autorité compétente à l’effet que l’immeuble n’est pas conforme aux règlements et lois en vigueur. - Il y a une contamination du terrain sous les réservoirs d’essence, l’acheteur déclare être au courant de la situation et assume toute la responsabilité environnementale de l’immeuble. [Transcription conforme] [ 95 ] Cette Compagnie y opère un dépanneur.

Vu la cessation des activités du poste d’essence en 2007, un représentant de la Municipalité s’informe auprès du MDDEP. [ 96 ] À la suite de cet appel, lors d’une inspection, le MDDEP constate la cessation des activités et rédige un rapport en date du 12 juin 2008 [36] . [ 97 ] Le 27 juin 2008, le MDDEP délivre un avis d’infraction au locataire exigeant qu’il procède à une caractérisation de sol à la suite de la cessation des activités de vente d’essence [37] . [ 98 ] Le 3 novembre 2008, le dossier est transféré aux enquêtes du MDDEP.

L’enquêteur, dans une note datée du 26 juillet 2010, indique que l’infraction reprochée est prescrite depuis mars 2010 et ferme le dossier [38] . [ 99 ] Jusqu’en 2009, la Compagnie opérera le dépanneur seulement, sans utiliser la station d’essence.

[ 100 ] La preuve démontre également qu'en l'absence d'un changement d'usage, aucune intervention n'est nécessaire sur le site. [ 101 ] Le Tribunal conclut que l’adjudication de l’Immeuble ne peut être annulée en raison de la garantie légale du droit de propriété, parce que Monsieur F.R. n'a pas agi en acheteur prudent et diligent et que la preuve ne démontre pas, de façon prépondérante, la restriction de droit public affectant l'immeuble. 3. Le dol [ 102 ] Monsieur F.R. invoque que le dol par réticence de la Municipalité a vicié son consentement. [ 103 ] Selon l’

article 1400 du Code civil du Québec , l’erreur vicie le consentement des parties ou l’une d’elles lorsqu’elle porte sur la nature du contrat, sur l’objet de la prestation ou, encore, sur tout élément essentiel qui a déterminé le consentement. [ 104 ] Les articles 1401 et 1407 du Code civil du Québec édictent, quant au dol : 1401. L'erreur d'une partie, provoquée par le dol de l'autre

partie ou à la connaissance de celle-ci, vicie le consentement dans tous les cas où, sans cela, la

partie n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions différentes. Le dol peut résulter du silence ou d'une réticence. 1407. Celui dont le consentement est vicié a le droit de demander la nullité du contrat; en cas d'erreur provoquée par le dol, de crainte ou de lésion, il peut demander, outre la nullité, des dommages-intérêts ou encore, s'il préfère que le contrat soit maintenu, demander une réduction de son obligation équivalente aux dommages-intérêts qu'il eût été justifié de réclamer. [ 105 ] La Municipalité et la MRC soutiennent pour leur part que l’erreur inexcusable ne vicie pas le consentement. [ 106 ] Selon la jurisprudence [39] , la

partie qui invoque une erreur a le fardeau de la preuve.

Elle doit démontrer : l’erreur, son caractère excusable, et que, sans cette erreur, elle n’aurait pas consenti à s’obliger. [ 107 ] Les auteurs Lluelles et Moore définissent l’erreur inexcusable comme étant « une erreur qui, bien qu’intrinsèquement importante et déterminante du consentement, ne donne pas ouverture à l’annulation du contrat dans la mesure où la victime aurait pu aisément l’éviter en prenant un minimum de précaution qu’elle n’a pas prise » [40] . [ 108 ] Les auteurs Baudouin et Jobin [41] s’expriment ainsi sur l’obligation de se renseigner : Dans l’obligation d’information, le droit entend protéger le contractant contre une inégalité situationnelle, mais non contre sa propre sottise ou négligence.

En effet, une

partie doit pouvoir présumer légitimement que son cocontractant dispose de l’information générale pertinente ou qu’il fera les efforts nécessaires pour se la procurer. Autrement, conclure les contrats serait impraticable. Aussi la Cour suprême a-t-elle pris la précaution de situer l’obligation d’information dans le contexte général où toute personne a le devoir de se renseigner raisonnablement avant de conclure un contrat. [ 109 ] Les auteurs Pineau, Burman et Gaudet élaborent sur la notion d’erreur inexcusable [42] : Le caractère inexcusable de l’erreur sera, en conséquence, apprécié in concreto.

Les juges devront donc se pencher sur le comportement de l’auteur de l’erreur, selon son âge, son expérience, sa profession, sa connaissance de la situation 298 : l’erreur commise par des personnes d’expérience dans un champ d’activité qui leur est habituel sera considérée plus aisément inexcusable que celle qui aura été commise par une personne inexpérimentée 299 . [Références omises] [ 110 ] Pour les mêmes motifs que ceux décrits sous l’analyse de la garantie du droit de propriété, le Tribunal conclut que l’erreur commise par Monsieur F.R. est inexcusable.

Il compte une bonne expérience en matière de vente pour défaut de paiement de taxes, a participé à environ dix adjudications et a acheté cinq immeubles de cette façon. [ 111 ] Il n’a pas vu l’Immeuble avant de participer à son adjudication. D’ailleurs, il n’a pas participé à la première enchère. Impulsivement, sans avoir les informations pertinentes, il a participé avec quatre ou cinq autres adjudicataires et a été le plus haut enchérisseur. [ 112 ] Monsieur F.R. invoque un manquement de la Municipalité à son obligation d’information.

Les auteurs Baudouin et Jobin [43] reconnaissent que le comportement du cocontractant peut avoir des répercussions sur le caractère inexcusable de l’erreur. Ils écrivent : […] Quand il manque à une obligation d’agir de bonne foi dans la formation du contrat (par exemple par des manœuvres de nature à surprendre la

partie qui invoque l’erreur, ou en omettant de le renseigner comme il devait le faire), l’erreur qui autrement serait inexcusable (par exemple, ne pas lire la convention que l’on signe) deviendra très souvent excusable. [ 113 ] La preuve démontre que, si Monsieur F.R. avait vu l’immeuble, il aurait pu constater qu’il y avait encore des pompes à d’essence. Il a affirmé qu’il n’aurait pas alors participé à l’adjudication.

Il aurait pu prendre toutes les informations requises auprès de la Municipalité. [ 114 ] Avant la vente pour taxes, l’inspectrice de la Municipalité témoigne avoir eu plusieurs demandes d’information. Elle a donné les informations précises sur l’immeuble. [ 115 ] En outre, Monsieur F.R. réfère au contrat notarié passé entre les propriétaires précédents qui contient une mention sur la

présence de réservoir à essence [44] .

Ce contrat a fait l’objet d’une inscription au bureau de la publicité des droits [45] , ce qui le rendait accessible. [ 116 ] Il importe de rappeler que, dans le contexte particulier d’une vente pour taxes, l’obligation pour l’adjudicataire de se renseigner prend toute son importance. [ 117 ] Il n’y a ici aucun manquement de la Municipalité ou de la MRC à son obligation d’agir de bonne foi, aucune manœuvre visant à surprendre ou tromper Monsieur F.R. n'a été prouvée. [ 118 ] Le Tribunal considère que l’erreur invoquée est inexcusable. [ 119 ] Le Tribunal conclut que la demande d’annulation de la vente n’est pas fondée tout comme la réclamation des dommages- intérêts.

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 120 ] REJETTE la demande introductive d'instance amendée; [ 121 ] LE TOUT , avec les frais de justice [46] . __________________________________ MADELEINE AUBÉ, J.C.Q. Me Ariel Thibault Juripop Estrie inc. Procureur du demandeur Me François Barré Bélanger Sauvé s.e.n.c.r.l. Procureurs des défenderesses Dates d’audience : 26, 27 et 28 août 2015 [20] 25.

Les expressions, termes et mots suivants, lorsqu'ils se rencontrent dans le présent code ou dans les règlements ou autres ordres municipaux, ont le sens, la signification et l'application qui leur sont respectivement assignés dans le présent article, à moins qu'il ne soit autrement déclaré ou indiqué par le contexte de la disposition: […] 24° les mots «biens-fonds» ou «terrains» ou «immeubles» désignent toute terre ou toute

partie de terre possédée ou occupée, sur le territoire d'une municipalité, par une seule personne ou plusieurs personnes conjointes et comprennent les bâtiments et les améliorations qui s'y trouvent. Ils comprennent aussi les tuyaux servant à la conduite des eaux d'un aqueduc ainsi que ceux servant à la distribution du gaz, de l'électricité, du téléphone ou du télégraphe, en quelque endroit qu'ils se trouvent sur le territoire de la municipalité. Le droit de coupe concédé ou aliéné par le propriétaire du lot, autre que l'État, est également un bien-fonds au sens du présent paragraphe.

Si un bâtiment ou une amélioration est une unité d'évaluation inscrite au rôle d'évaluation distinctement du terrain sur lequel il se trouve, il est également un bien-fonds et un immeuble au sens du présent paragraphe; une disposition du présent code relative à une taxe basée sur la superficie, le front ou une autre dimension d'un immeuble ou bien-fonds ne s'applique pas à un tel bâtiment ou amélioration; […]