2019 QCCQ 2080, 2019 QCCQ 2080

Patenaude c. Lavallée 2019 QCCQ 2080 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LONGUEUIL LOCALITÉ DE LONGUEUIL « Chambre civile » N° : 505-80-008426-199 DATE : 19 mars 2019 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE LUC POIRIER, J.C.Q. ______________________________________________________________________ MICHEL PATENAUDE Locateur appelant c.

FRANCE LAVALLÉE Locataire intimée ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le locateur appelant demande la permission d’en appeler d’une décision rendue par la Régie du logement le 7 février 2019, refusant une reprise d’un logement par le propriétaire. [ 2 ] Le locateur appelant soutient que la régisseure a commis une erreur quant à la qualification d’un document afin d’en arriver à sa conclusion. [ 3 ] La locataire intimée conteste le droit d’en appeler, soutenant que la décision est juste et que la demande pour permission d’en appeler ne rencontre pas les conditions de l’article 91 de la

Loi sur la régie du logement [1] . QUESTION EN LITIGE : [ 4 ] La demande de permission d’appeler doit-elle être accordée en application des conditions de l’article 91 de la

Loi sur la régie du logement ?

CONTEXTE : [ 5 ] Les parties sont liées par un bail, dont la période initiale était du 1 er juin 2017 au 30 juin 2018, lequel bail a été reconduit depuis, et dont la prochaine échéance est le 30 juin 2019. [ 6 ] Le 23 novembre 2018, le propriétaire, monsieur Michel Patenaude, donne un avis de reprise du logement afin d’y loger son père et indique erronément que la fin du bail doit avoir lieu le 30 juin 2020 au lieu de « 2019 ». [ 7 ] Afin de corriger cette erreur, le 15 janvier 2019 monsieur Patenaude envoie un avis de reprise de logement corrigé à la locataire France Lavallée, et qui mentionne la fin du bail comme étant le 30 juin 2019, cette date étant la date de reprise du logement et de fin du bail. [ 8 ] Le 31 janvier 2019, la régisseure, Me Danielle Deland, entend la cause sans se prononcer sur le fond du litige, alléguant que le délai de six mois prévu à l’

article 1960 du Code civil du Québec ( C.c.Q. ) n’a pas été respecté, puisqu’elle considère que c’est l’avis corrigé du 15 janvier 2019 qui est le bon avis et que les délais ne sont donc pas respectés. [ 9 ] Le locateur, monsieur Patenaude, considère que la Régie a erré et qu’il s’agit d’une décision répondant aux critères d’appel énoncés à l’article 91 de la

Loi sur la régie du logement . ANALYSE :

[ 10 ] L’article 91 de la

Loi sur la régie du logement [2] prévoit les conditions encadrant la permission d’en appeler d’une décision de la Régie du logement : 91. Les décisions de la Régie du logement peuvent faire l’objet d’un appel sur permission d’un juge de la Cour du Québec, lorsque la question en jeu en est une qui devrait être soumise à la Cour du Québec. Toutefois, il n’y a pas d’appel des décisions de la Régie portant sur une demande: 1° dont l’objet est la fixation de loyer, la modification d’une autre condition du bail ou la révision de loyer; 2° dont le seul objet est le recouvrement d’une créance visée dans l’article 73; 3° visée dans la

section II du

chapitre III, sauf celles visées dans les articles 39 et 54.10; 4° d’autorisation de déposer le loyer faite par requête en vertu des articles 1907 et 1908 du Code civil . [ 11 ] Sans citer la jurisprudence abondante et constante, le Tribunal souligne cependant que l’appelant doit démontrer que les questions soulevées sont sérieuses, nouvelles et d’intérêt général. [ 12 ] L’honorable juge Massol, dans la cause Les Gestion Danco inc. c .

Mario Hébert et Marielle Lapierre [3] , fait une étude élaborée des critères applicables, reprenant notamment les critères soulignés par les juges Landry et Audet dans les décisions de Pesant [4] et Boucher , ainsi : [14] Dans le dossier Pesant [3] , l'honorable Landry résume les critères en citant la jurisprudence à l'appui.

Ainsi, peuvent donner lieu à un appel les cas où : « 1- Le sérieux et l'importance des motifs d'appel allégués et l'impact de la décision attaquée sur le justiciable concerné; 2- Le caractère nouveau ou controversé de la question soulevée ou l'intérêt général qu'elle soulève; 3- La faiblesse apparente de la décision attaquée, une atteinte aux règles de justice naturelle et/ou une erreur déterminante dans l'administration de la preuve. » [15] Notre collègue, le juge Pierre E.

Audet [4] , quant à lui, rappelait les critères applicables : « L'analyse de la jurisprudence permet de dégager les principaux critères suivants : • La question en jeu est sérieuse, nouvelle et d'intérêt général ; • La question est controversée, notamment lorsque les décisions sont « incohérentes ou contradictoires » même sur des questions techniques ; • La question met en cause les « intérêts supérieurs de la justice » ; sous cette expression sont visés les motifs suivants : la faiblesse apparente de la décision attaquée ; l'erreur manifeste, déterminante ou grossière, dans l'appréciation des faits ; la mauvaise application des règles de preuve ; le non-respect des règles de justice naturelle ; le refus de la Régie d'exercer sa compétence ; la décision n'est pas suffisamment motivée, notamment. » (Références omises) [ 13 ] Si la permission d’en appeler est accordée, le Tribunal devra notamment interpréter les articles 1960 et 1961 C.c.Q. quant à l’avis de reprise de possession. [ 14 ] Dans son traité sur le louage [5] , l’auteur Pierre-Gabriel Jobin souligne les courants jurisprudentiels quant à la régularité d’un préavis : On trouve en effet certaines décisions admettant la régularité d’un préavis qui ne comporte pas toutes ces mentions obligatoires (par exemple, le nom du bénéficiaire de la reprise) 36 .

On sent parfois le désir du tribunal d’éviter un formalisme superflu. En fait il s’agit presque toujours d’espèces où le locataire ne subissait aucun préjudice du fait de l’omission, puisqu’il connaissait le fait non mentionné.

À l’opposé, on trouve d’autres décisions ayant exigé, à peine de nullité, l’inclusion dans l’avis de toutes les mentions obligatoires 37 ; de même, à l’époque où les avis devaient sans exception être écrits, des décisions ont rejeté un avis verbal 38 . (…) (Références omises) [ 15 ] Même si l’auteur Jobin prend position, il ressort de ses écrits qu’il n’y a pas unanimité sur le sujet. [ 16 ] L’avocat de la locataire a produit certaines décisions qui traitent de l’avis quant au contenu et/ou au délai, notamment les décisions de Najib Boucherika et al. c . William Shea [6] et Bensoussan c .

Kaplan [7] . [ 17 ] Bien que ces deux décisions soient fort intéressantes, elles ne traitent pas du point spécifique soulevé par monsieur Patenaude. La question qui se pose ici est de savoir si l’avis amendé afin de corriger une date erronée est un nouvel avis ou s’il s’agit du même avis qui a tout simplement été modifié. [ 18 ] La réponse à laquelle le Tribunal en arrivera est d’importance, puisqu’elle aura une conséquence sur la validité ou non de

l’avis. [ 19 ] Lors de l’audition de la présente requête, les avocats s’entendent pour dire qu’ils n’ont pas trouvé de jurisprudence claire à ce sujet. [ 20 ] Le Tribunal considère donc que la question en litige est sérieuse, nouvelle et d’intérêt général, et que cette question est controversée, notamment puisque les décisions semblent être contradictoires quant à l’interprétation à donner aux articles 1960 et 1961 C.c.Q.

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 21 ] ACCUEILLE la requête pour permission d’en appeler; [ 22 ] AUTORISE l’appel de la décision rendue le 7 février 2019 par Me Danielle Deland, régisseure, dans le dossier portant le numéro 432860 37 2018-12-17 G. [ 23 ] DÉCLARE que l’appel doit porter sur les questions reproduites aux paragraphes 13 et 14 de cette décision ainsi que sur l’interprétation à donner à l’avis du 15 janvier 2019; [ 24 ] FRAIS À SUIVRE le sort de la cause. __________________________________ LUC POIRIER, J.C.Q. Date d’audience : Le 13 mars 2019