2018 QCCQ 9147, 2018 QCCQ 9147

Béliveau c. Société de gestion JHB 2018 QCCQ 9147 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE RICHELIEU LOCALITÉ DE SOREL-TRACY « Chambre civile » N° : 765-32-700008-163 DATE : 13 décembre 2018 ______________________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DU JUGE VIRGILE BUFFONI ______________________________________________________________________________ GENEVIÈVE BÉLIVEAU

Partie demanderesse c. SOCIÉTÉ DE GESTION JHB

Partie défenderesse ______________________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________________ [ 1 ] Le litige porte essentiellement sur la remise en état d’un local loué à l’expiration d’un bail commercial. [ 2 ] Le 1 er septembre 2012, les parties ont signé un bail d’une durée de trois ans pour la location d’un espace commercial situé dans un immeuble appartenant à Société de gestion JHB, s.e.n.c. (JHB). [ 3 ] La demanderesse Geneviève Béliveau, faisant affaire sous le nom « Maison chiropratique familiale de Varennes », a utilisé ce local pour les fins d’exploitation d’une clinique chiropratique. [ 4 ] En fait, Béliveau a continué l’exploitation de la clinique chiropratique exercée par une locataire précédente dans le même local depuis 2003.

Elle y avait d’ailleurs travaillé comme employée avant 2012. [ 5 ] Au cours de l’été 2015, Béliveau a avisé JHB que le bail ne serait pas renouvelé. Monsieur Jacques Bélanger, président de JHB, a alors intimé Béliveau de remettre le local à l’expiration du bail dans son état original, conformément à l’article 10.3.4 du bail : « 10.3.4.

À l’expiration du présent bail, le locataire laissera, sans indemnité, toutes les améliorations et additions faites auxdits lieux c’est sont requises par le locateur, sinon, le locataire les fera enlevés et rétablira lesdits eu loués dans leur état original . » (souligné par le Tribunal) [ 6 ] À l’expiration du bail, le local avait été vidé des meubles, des équipements et des accessoires qui le garnissaient. Béliveau a remis les clés du local au concierge de l’immeuble. [ 7 ] Elle réclame dans son action le remboursement du dépôt de 400 $ versé à la signature du bail en garantie de la remise de ces clés.

Monsieur Bélanger, représentant de JHB, admet la réception des clés et admet devoir le montant de 400 $. [ 8 ] Cependant, JHB prétend que c’est plutôt Béliveau qui lui doit une somme de 2 057 $ pour les motifs exprimés dans sa demande reconventionnelle : « Ce montant de 400 $ a été retenu comme acompte en attente de paiement de la

partie demanderesse sur les frais de 1 379.70 $ (encourus par la

partie défenderesse pour faire réparer les surfaces à peindre et pour repeindre le local […] à Varennes (Facture no. 232 de Peinture St-Pierre en

annexe

A) et pour la perte de revenus de loyer de 477.30 $ (Annexe

B) en raison de non-disponibilité du local pendant la durée de ces travaux, (Bail de Léo G. Brunet, agent officiel de Xavier Barsalou-Duval candidat du Bloc Québécois de la circonscription Pierre-Boucher-Les Patriotes en

annexe C). De plus, la

partie demanderesse refuse de reconnaître sa responsabilité quant à la remise à son état original de la salle de radiologie et de la chambre noire et de défrayer les coûts reliés à cette remise à son état original. » [ 9 ] Plus particulièrement, Bélanger reproche à Béliveau d’avoir quitté le local sans boucher les trous et sans peinturer les murs.

À l’audience, il soumet que, selon lui, le local devait lui être remis dans l’état où il était lorsque la locataire précédente l’a loué pour la première fois en août 2003 et l’a aménagé en clinique chiropratique. [ 10 ] Béliveau refuse cette interprétation puisqu’il n’a jamais été question à la signature du bail d’une quelconque obligation de restaurer les lieux dans leur état 12 ans auparavant. Le Tribunal examinera plus loin cette question.

[ 11 ] À la suite du départ de Béliveau, JHB a loué le local au Bloc québécois qui était alors en période d’élection pour la période du 7 septembre 2015 au 20 octobre 2015. [ 12 ] Selon Bélanger, le local n’a pu être disponible avant le 7 septembre 2015 en raison des travaux de réparation des surfaces et de peinture. JHB réclame une compensation pour perte de revenus de loyer de 79,55 $ par jour pour un total de 477,30 $ (3 500 $ : 44 et X 6) pour la période du 1 er au 6 septembre 2015.

Analyse [ 13 ] Même si la demanderesse a continué l’exploitation de la clinique chiropratique dans le même local, elle n’a pas assumé les obligations contractuelles de la locataire précédente envers JHB. [ 14 ] La demanderesse a exploité une entreprise individuelle qui n’engage qu’elle-même et non une société ou une compagnie.

Les obligations de la demanderesse envers le locateur se limitent aux termes prévus au bail signé le 1 er septembre 2012. [ 15 ] Cela étant, quelles sont ces obligations ? [ 16 ] Dans la recherche de l’interprétation appropriée de la clause de remise en état du local contenue au bail, le Code civil du Québec indique à l’

article 1425 qu’il faut rechercher quelle a été la commune intention des parties plutôt que de s’arrêter au sens littéral des termes utilisés. [ 17 ] Il est acquis au débat que cette question n’a pas fait l’objet de discussions entre les parties avant la signature du bail.

Sauf quand aux dispositions portant sur le loyer et la durée du bail, les termes du bail ont été imposés par JHB. [ 18 ] À défaut d’une commune intention des parties, il y a lieu d’examiner les termes du bail. [ 19 ] De l’avis du Tribunal, l’état « original » du local doit s’entendre de l’état tel qu’il était à l’origine du bail conclu entre les parties. En ce sens, cette interprétation rejoint la notion de remise du bien loué dans l’état où le locataire l’a reçu énoncée à l’

article 1890 du Code civil du Québec : « Le locataire est tenu, à la fin du bail, de remettre les biens dans l’état où il l’a reçu , mais il n’est pas tenu des changements résultant de la vétusté, de l’usure normale du bien ou d’une force majeure.… » (souligné par le Tribunal) [ 20 ] Il en découle que la seule obligation de Béliveau contenue au bail consistait à remettre le local dans le même état que celui où elle l’avait reçu le 1 er septembre 2012. [ 21 ] De plus, dans le doute, le contrat s’interprète en faveur de celui qui a contracté l’obligation contre celui qui l’a stipulé, en l’espèce, JHB. [1] [ 22 ] Il est acquis que Béliveau n’a pas modifié l’aménagement du local au moment de la signature du bail le 1 er septembre 2012.

Les ouvertures dans les murs pour y fixer des pièces d’équipement, les tablettes, etc. étaient déjà présentes de même que la peinture sur les murs. Les salles du local avaient été aménagées et peinturées par la locataire précédente. [ 23 ] En conséquence, le Tribunal estime que Béliveau a satisfait à son obligation de remettre le local dans l’état où elle l’a reçu. [ 24 ] Elle n’était pas tenue de remettre le local dans un état neuf ou prêt à être loué tel quel à un nouveau locataire.

Il incombe à JHB de subir les changements résultant de la vétusté, de l’usure normale du bien et d’en assumer les conséquences. [ 25 ] Puisque Béliveau a honoré son engagement contractuel découlant du bail, la demande reconventionnelle de JHB ne peut réussir. [ 26 ] Incidemment, la preuve n’a pas établi que le local n’était pas disponible avant le 7 septembre 2015. [ 27 ] En effet, selon les témoignages écrits de Monique Désy et de Diane Duplin, la date du début du bail a été établie au 7 septembre 2015 «car le propriétaire M.

Jacques Bélanger nous empêchait d’afficher nos pancartes électorales avant la date du 7 septembre 2015, en raison d’un événement dans l’immeuble la fin de semaine précédente»! (souligné par le Tribunal) POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 28 ] CONDAMNE la défenderesse à payer à la demanderesse la somme de 400 $, avec l’intérêt au taux légal plus l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec à compter du 1 er septembre 2015, date de l’exigibilité du remboursement de ladite somme, et les frais judiciaires de 100 $; [ 29 ] REJETTE la demande reconventionnelle de la défenderesse.

__________________________________ VIRGILE BUFFONI, J.C.Q.