2014 QCCQ 9251, 2014 QCCQ 9251

Lepage c. Lavallière 2014 QCCQ 9251 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE QUÉBEC LOCALITÉ DE QUÉBEC « Chambre civile » N° : 200-32-058487-132 DATE : 24 septembre 2014 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE ANDRÉ J. BROCHET, J.C.Q. ______________________________________________________________________ MARTINE LEPAGE et JEAN BLANCHETTE […] , Ste-Hélène-de-Breackeyville (Québec) […] Demandeurs c.

JOSIANNE LAVALLIÈRE et NICOLAS LEBLOND […], St-Isidore (Québec) […] Défendeurs ______________________________________________________________________ JB 3844 JUGEMENT ______________________________________________________________________ INTRODUCTION [ 1 ] Les demandeurs, Mme Martine Lepage et M. Jean Blanchette, réclament 7 000 $ aux défendeurs, Mme Josianne Lavallière et M.

Nicolas Leblond, pour le paiement de travaux correctifs à une maison achetée de ces derniers le 26 mai 2010, en plus de dommages- intérêts pour troubles, ennuis et inconvénients. [ 2 ] Les demandeurs prétendent qu’il s’agit de vices cachés qui sont sous la responsabilité des vendeurs défendeurs. Ces derniers contestent. LES FAITS [ 3 ] Voici les faits retenus par le Tribunal pour décider de la réclamation. [ 4 ] Pour les demandeurs, il s’agit d’une première maison. En mars 2010, ils la visitent.

Ni l’un ni l’autre n’a d’expérience pertinente en construction. [ 5 ] Ils considèrent comme importante la déclaration des vendeurs, qui indique qu’il y a déjà eu une infiltration d’eau au sous-sol, mais en raison d’une défectuosité temporaire et passagère de la pompe submersible qui s’y trouve. Comme l’indique la déclaration : « Depuis c’est OK » . [ 6 ] Après une deuxième visite, une promesse d’achat est présentée, sous réserve d’une inspection par M. Serge Godin. Notons que ce dernier avait agi pour les défendeurs lors de leur propre achat en 2001. [ 7 ] Ce rapport conforte les demandeurs, notamment lorsque M.

Godin indique avoir validé auprès des propriétaires vendeurs qu’il n’y avait pas d’infiltrations à cause des fissures de fondation, ni de quelque source que ce soit, après avoir posé directement la question et obtenu une réponse claire. [ 8 ] Le 26 mai 2010, Mme Lepage se porte seule acquéreuse de la maison.

La vente est conclue avec garantie légale. [ 9 ] Le 30 mai suivant, les demandeurs prennent possession de la maison et le 19 juin de la même année, après une averse, ils remarquent des traces d’eau au sous-sol, le long des murs arrière et de côté. [ 10 ] Un appel téléphone s’ensuit aux défendeurs, qui se rendent sur les lieux. À leur arrivée, on procède à l’enlèvement du

recouvrement du mur et tous voient l’écoulement d’eau. Un relevé photographique pertinent démontrant cette infiltration est mis à la disposition du Tribunal. [ 11 ] Suivant les demandeurs, la première réaction des défendeurs est de leur faire part qu’ils avaient déclaré ce défaut lors de la vente.

Ce dont dispose le Tribunal à ce sujet est la déclaration des vendeurs dont il a été question plus haut. [ 12 ] La rencontre se termine par un accord qu’un expert sera retenu de façon à trouver la source et la cause réelle de cette infiltration d’eau. [ 13 ] Effectivement, Excavation J-F Turcotte (Turcotte) procède à une expertise par caméra du drain de fondation. À ce moment, le père de la défenderesse, M. Fernand Lavallière, est présent. [ 14 ] Il est alors découvert que sur sa

partie arrière qui donne au mur où l’infiltration a été relevée, le drain est plein d’eau qui ne s’évacue pas. Il faut réparer. [ 15 ] Pour le remplacement du drain sur le mur de côté, Turcotte évalue les travaux à 2 957,50 $, et à 3 104,06 $ sur le mur arrière.

Les frais reliés à l’expertise s’élèvent à 100 $ plus taxes. [ 16 ] La vidéo de l’expertise de Turcotte est mise à la disposition des défendeurs, qui ne s’en satisfont pas. [ 17 ] Le 23 février 2011, à une rencontre à la maison des demandeurs, les défendeurs admettent qu’il y avait eu des infiltrations durant les premières années de leur occupation. [ 18 ] On demande une deuxième inspection du drain et les défendeurs font appel à M. Michel Lamontagne, de Drainage de la Capitale, qui se présente sur les lieux le 6 mars.

Aucune soumission ne suit son évaluation écrite du 14 mars 2011. [ 19 ] Ce dernier suggère la mise en place d’une bassinette plus profonde à 8 pouces sous la dalle de béton, avec excavation dans le coin avant, une vérification de la hauteur du drain et son rabaissement avec mise en place de cheminées d’accès. [ 20 ] Comme il semble fort occupé, M. Lamontagne ne soumet pas d’évaluation et les demandeurs réclament donc une deuxième soumission, soit celle d’Excavation Garco inc. (Garco). [ 21 ] M.

Jean-François Sirois, le représentant de cette dernière présent à l’audience, explique les travaux qui ont été effectués en juin 2011 en réparation complète du drain de fondation, qui était la cause principale des infiltrations d’eau dans le sous-sol de cette maison. Il conclut à une installation fautive originale du drain, avec mauvaise pente accumulant l’eau et causant les infiltrations. Il y a aussi obstruction du drain par du béton. [ 22 ] La facture des travaux de Garco doit être réduite de 200 $ pour un travail de réparation d’une fissure qui n’est pas réclamée.

C’est pourquoi le Tribunal considère que le coût de ces travaux s’élève à 1 800 $ plus taxes, soit 2 050,65 $. [ 23 ] Le 6 mars précédent, les demandeurs avaient dû faire face à un débordement d’eau dans l’entrée de cave extérieure, qu’il a fallu vider à main deux nuits d’affilée. Il en a coûté 2 696,17 $ pour réparer ces déversements d’eau dans l’entrée de cave et M.

Frédéric Beaulieu, le représentant de Groupe Technodrain (Technodrain) qui a fait les travaux, en explique amplement les causes par une entrée en béton construite trop basse par rapport au sous-sol existant et un mauvais matériel de remblai utilisé à l’origine. [ 24 ] À la suite de ces infiltrations majeures, les demandeurs ont prévenu les défendeurs et Mme Lavallière s’est rendue sur les lieux pour constater l’ampleur des dégâts. [ 25 ] Les travaux de réparation de l’entrée de cave ont été effectués en août 2012, tel qu’il appert de la facture de Technodrain. [ 26 ] Préalablement aux travaux effectués par Garco et Technodrain, en juin 2011 et août 2012, les demandeurs avaient requis de leurs procureurs l’expédition d’une mise en demeure.

Celle du 21 avril 2011 notamment dénonce tous les vices cachés reliés au drain et à l’évacuation des eaux alentour de leur maison. Cette mise en demeure est d’ordre général et vaut dénonciation à l’égard du vice constaté pour l’entrée de cave. [ 27 ] Les solutions proposées par les défendeurs n’ont pas été retenues.

Pour leur défense, ceux-ci précisent qu’il y a eu une seule infiltration depuis l’achat de leur maison en 2001 et qu’à ce moment, la pompe submersible a réglé définitivement le problème. [ 28 ] Les défendeurs réfèrent particulièrement à divers passages du rapport Godin, où il est fait mention que les demandeurs doivent prendre toutes les mesures pour s’assurer de l’étanchéité des fondations en raison d’un vieillissement du matériel utilisé à cette fin lors de la construction. [ 29 ] Le rapport Godin, il faut le dire, inclut des clauses générales de protection qui ont surtout pour mission de protéger la responsabilité de l’inspecteur, une maison d’ancienne construction étant toujours susceptible de développer des vices par l’usure, et non pas par une construction déficiente. [ 30 ] D’autre part, les défendeurs prétendent ne pas avoir été avisés des travaux à l’égard de l’entrée de cave et demandent l’application de l’

article 1739 du Code civil du Québec (C.c.Q.) à l’égard de l’obligation de dénonciation qu’il impute à l’acheteur d’un bien. [ 31 ] Suivant les défendeurs, l’absence de gouttières aurait favorisé ces infiltrations. Notons ici que de nouvelles gouttières ont été posées par les demandeurs en août 2010, sans résultats concrets à l’égard des écoulements d’eau. DÉCISION

[ 32 ] Voyons comment le Tribunal décidera du litige. [ 33 ] Ce sont principalement les articles 1726 , 1728 et 1739 C.c.Q. qui trouvent application dans le présent dossier. Ces articles se lisent ainsi : 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. 1728. Si le vendeur connaissait le vice caché ou ne pouvait l'ignorer, il est tenu, outre la restitution du prix, de tous les dommages- intérêts soufferts par l'acheteur 1739. L'acheteur qui constate que le bien est atteint d'un vice doit, par écrit, le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte.

Ce délai commence à courir, lorsque le vice apparaît graduellement, du jour où l'acheteur a pu en soupçonner la gravité et l'étendue. Le vendeur ne peut se prévaloir d'une dénonciation tardive de l'acheteur s'il connaissait ou ne pouvait ignorer le vice. [ 34 ] Il ne fait pas de doute dans l’esprit du Tribunal que le drain de fondation des murs arrière et d’un côté de cette maison avait soit été installé de manière fautive, soit subi un abaissement par le temps, ce qui constitue un vice qui était caché au moment où les demandeurs ont l’acquise. [ 35 ] M.

Sirois, de Garco, a expliqué que la pompe submersible était située sur l’avant-droit et non derrière dans le sous-sol de la maison et qu’il était très important que l’eau des fondations puisse se rendre à la pompe pour être ensuite évacuée, ce qui n’était pas le cas en raison de pente inversée. [ 36 ] Le travail effectué par Garco a consisté en l’inspection, le nettoyage du drain de fondation, l’installation de cheminées d’accès, le dégagement de l’arrivée du drain de la cuve, l’inspection du conduit allant à la grille et le nettoyage et la connexion du drain sur ce conduit. [ 37 ] Pour le Tribunal, ces travaux et nuls autres étaient ce qui devait être exécuté pour régler totalement et définitivement les problèmes d’accumulation d’eau sur la fondation de cette maison causant les infiltrations dont les demandeurs ont été victimes. [ 38 ] À l’égard de l’entrée de cave, le Tribunal retient le témoignage de M.

Frédéric Beaulieu, de Technodrain, à l’effet que l’entrée de béton était construite trop basse par rapport au sous-sol, causant l’infiltration d’eau par-dessus l’entrée lors de la fonte des neiges au printemps et lors de pluies au printemps et en hiver.

Il ajoute que « le matériel de remblai constitué de glaise augmentait la concentration d’humidité sur le béton, le sol étant trop compact, donc, l’eau ne se drainait pas bien ». [ 39 ] Les travaux de Technodrain ont consisté en l’installation d’un nouveau drain de fondation avec géotextile, membrane au pourtour de l’entrée indépendante et drain de surface menant au fond de la cour dans le canal pluvial existant.

Encore ici, il apparaît au Tribunal que ces travaux étaient ceux qui devaient être exécutés pour mettre fin aux infiltrations d’eau dans l’entrée de cave. [ 40 ] Ces vices ci-haut relatés étaient graves, empêchaient l’utilisation raisonnable de cette maison, n’ont pas été dénoncés lors de la vente, étaient cachés et correspondent à ceux dont le vendeur peut être redevable envers l’acheteur aux termes de l’

article 1726 C.c.Q. Les demandeurs ne peuvent être considérés comme ayant été imprudents ou ayant manqué de diligence, vu qu’ils ont retenu les services d’un expert avant de procéder à l’achat et rien ne pouvait leur laisser croire à l’ampleur de ces infiltrations. [ 41 ] Il faut aussi conclure que la dénonciation prévue à l’

article 1739 C.c.Q. a dûment été faite avant que les travaux soient exécutés, notamment par lettre des procureurs des demandeurs du 21 avril 2011.

Cette mise en demeure est en termes généraux, avisant les défendeurs qu’on les tient responsables de tout défaut caché en raison de problèmes reliés à l’étanchéité des fondations de la maison et du drain. [ 42 ] Auparavant, il y avait eu communications écrites et verbales entre Mme Lepage et Mme Lavallière, de sorte que le Tribunal considère que les obligations de dénonciation des défauts et de la mise en demeure qui doit être préalablement transmise aux défendeurs avant qu’une réclamation soit portée contre eux ont été respectées par les demandeurs. [ 43 ] Il n’y a pas de doute que la déclaration des défendeurs lors de la vente était de nature à rassurer les demandeurs à l’égard de l’absence d’infiltrations dans le sous-sol. [ 44 ] La présence ou l’absence de gouttières n’est pas reliée à la cause fondamentale des infiltrations.

Qu’il y ait ou non des gouttières, si le drain de fondation fait son travail correctement, il n’y aura pas d’infiltrations dans la cave. [ 45 ] Aussi, l’importance ou non des précipitations ne doit pas être un facteur atténuant de la responsabilité du vendeur, puisque les normes de construction sont là pour prévoir les pires pluies qui peuvent survenir. [ 46 ] D’autre part, la preuve que les défendeurs connaissaient ces vices n’est pas concluante. Le Tribunal accueillera la requête des demandeurs pour les réparations des vices uniquement, soit : - Facture de J.-F.

Turcotte pour inspection par caméra du 1 er nov. 2011 : 113,93 $

- Facture de Garco pour inspection et expertise par caméra du 19 avril 2011 : 187,98 $ - Facture de Garco pour réparation du drain du 29 juin 2011 (sans réparation de la fissure) : 2 050,65 $ - Facture de Technodrain du 28 août 2012 : 2 696,17 $ TOTAL : 5 048,73 $ [ 47 ] Quant aux dommages-intérêts, ils ne peuvent légalement octroyés en vertu des dispositions de l’

article 1728 C.c.Q. En conséquence, les frais réclamés reliés à la préparation du dossier, aux troubles, inconvénients, déplacements et perte de temps ne seront pas accordés. [ 48 ] Jugement interviendra donc en faveur de la demanderesse Mme Lepage uniquement, seule personne ayant intérêt, pour la somme de 5 048,73 $, en plus des intérêts et des frais. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : CONDAMNE les défendeurs, Mme Josianne Lavallière et M. Nicolas Leblond, à payer à la demanderesse, Mme Martine Lepage, la somme de 5 048,73 $, avec l'intérêt au taux légal de 5 % l'an et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec depuis la mise en demeure du 21 avril 2011. AVEC FRAIS limités à la somme de 163 $. __________________________________ ANDRÉ J. BROCHET, J.C.Q. Date d’audience : 16 septembre 2014