2020 QCCQ 84, 2020 QCCQ 84

Guillemette c. Côté 2020 QCCQ 84 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT D’ ARTHABASKA LOCALITÉ DE VICTORIAVILLE « Chambre civile » N° : 415-32-700416-186 DATE : 15 janvier 2020 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE ALAIN TRUDEL, J.C.Q. ______________________________________________________________________ DENIS GUILLEMETTE Demandeur c.

LISE CÔTÉ Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Alléguant que la défenderesse a indûment minimisé la gravité des vices et malfaçons affectant un muret limitant la propriété acquise de cette dernière, le demandeur invoque l’erreur provoquée par le dol et réclame 15 000 $ en dommages. [ 2 ] La défenderesse conteste la réclamation.

Elle nie avoir fait des fausses représentations quant à l’état du muret, ajoutant que la vente de sa résidence a été faite sans la garantie légale de qualité. Elle ajoute que les dommages réclamés sont exagérés. Contexte [ 3 ] Le 19 janvier 2018, le demandeur acquiert de la défenderesse une résidence sise dans le rang [A] à St-Rémi-de-Tingwick pour un montant de 78 500 $. [ 4 ] Il s’agit d’une résidence unifamiliale de type cottage construite en 1920. [ 5 ] La vente est faite sans aucune garantie aux risques et périls de l’acheteur. Préalablement à l’achat, le demandeur visite la résidence.

La neige présente au sol l’empêche de constater l’état d’un muret de pierre délimitant le terrain convoité de la propriété voisine de monsieur Yvan Pellerin. [ 6 ] Satisfait de ses visites et des informations obtenues de l’inspecteur préachat et du courtier en immeuble de la défenderesse, le demandeur ratifie une promesse d’achat au prix convenu le 19 décembre 2017. [ 7 ] Or, deux semaines avant de passer chez le notaire, le voisin Pellerin informe le demandeur que le muret de soutènement séparant leurs propriétés respectives s’est affaissé, et ce, à la connaissance de la défenderesse.

[ 8 ] Inquiet, le demandeur contacte l’agent d’immeuble de la défenderesse afin de vérifier l’information et exiger qu’une retenue sur le prix de vente soit appliquée afin de couvrir les éventuels frais de réparation.

La défenderesse refuse. [ 9 ] Alléguant que la défenderesse, par l’entremise du courtier Sylvie Gauthier, a minimisé l’importance de l’affaissement et des vices affectant le muret, le demandeur transige tout de même. [ 10 ] Le demandeur prend possession de sa nouvelle résidence en janvier 2018. [ 11 ] Au printemps suivant, le demandeur constate que le muret est un mur de soutènement et que son état d’affaissement le rend dangereux. [ 12 ] Il communique immédiatement avec la défenderesse et le courtier Gauthier afin d’obtenir leurs concours dans d’éventuels travaux de réparation, sans succès. [ 13 ] Le 28 juin 2018, par l’intermédiaire de ses procureurs, le demandeur met la défenderesse en demeure de le compenser pour les préjudices subis en raison des fausses représentations relatives à la qualité du muret de soutènement. [ 14 ] Les travaux de réfection du muret sont estimés à plus de 15 000 $ par la firme Garneau paysagiste. [ 15 ] Le 3 janvier 2018, le demandeur loge un recours contre la défenderesse devant la Cour du Québec, division des petites créances.

Le droit [ 16 ] L'

article 1726 du Code civil du Québec énonce : « 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. » [ 17 ] En vertu de cet article, le vendeur est légalement tenu de garantir que le bien vendu est exempt de vices cachés. [ 18 ] Afin de déterminer l'existence d'un vice caché, le Tribunal analyse généralement quatre (4) critères: 1.

Le vice doit être grave , c'est-à-dire qu'il doit causer des inconvénients sérieux à l'usage du bien et que l'acheteur ne l'aurait pas acheté ou donné si haut prix s'il les avait connus; 2. Le vice doit être inconnu de l'acheteur au moment de la vente. La bonne foi se présumant, il appartient au vendeur de faire la preuve de la connaissance du vice par l'acheteur; 3. Le vice doit être caché , ce qui suppose qu'il ne soit pas apparent, c'est-à-dire qu'il n'a pu être constaté par un acheteur prudent et diligent sans devoir recourir à un expert et qu'il n'ait pas été dénoncé ou révélé par le vendeur;

4. Le vice doit être antérieur à la vente . [ 19 ] De plus, l'acheteur a l'obligation de dénoncer par écrit le vice dans un délai raisonnable. [ 20 ] Enfin, l'

article 1595 du Code civil du Québec émet le principe qu'une mise en demeure est requise et qu'elle doit, règle générale, être envoyée au vendeur de l'immeuble par l'acheteur avant que celui-ci ne procède à la réparation du vice. [ 21 ] Ainsi, ce ne sont pas tous les problèmes détectés par un acheteur ou qui surviennent après l'achat d'une résidence qui donnent ouverture à un recours en vertu de la garantie contre les vices cachés. [ 22 ] Qu'en est-il dans le cas sous étude?

Analyse et décision [ 23 ] La preuve démontre que dans les semaines précédant la ratification du contrat notarié, le demandeur apprend que le muret séparant la propriété de la défenderesse et le voisin Yvan Pellerin s’est affaissé et nécessite certains travaux de réparation. [ 24 ] Le demandeur prétend que la défenderesse et le courtier Sylvie Gauthier l’ont alors rassuré sur la qualité du muret et de l’ampleur des travaux à exécuter pour en assurer sa solidité. [ 25 ] Or, à l’occasion de son témoignage, le demandeur admet qu’il n’a jamais parlé du muret avec la défenderesse avant la transaction chez le notaire.

Il confirme que les discussions relatives au muret ne sont intervenues qu’avec le courtier Gauthier. [ 26 ] Cette dernière témoigne avoir informé le demandeur que des travaux de réfection du muret étaient nécessaires puisque des blocs de ciment s’étaient affaissés dans la

partie avant du muret situé près de la voie publique, mais qu’elle ignorait l’état du muret. Elle précise avoir mentionné au demandeur qu’il pouvait exécuter lui-même les travaux de réparation, ce à quoi ce dernier aurait acquiescé. [ 27 ] Dans les circonstances, le Tribunal conclut que le demandeur connaissait l’état d’affaissement du muret au moment de transiger et qu’il a accepté cette situation comme faisant

partie des conditions de la vente. [ 28 ] La preuve ne permet pas de soutenir que la défenderesse et/ou sa mandataire Gauthier ont fait de fausses représentations concernant l’état du muret qui pourraient s’apparenter à un dol. [ 29 ] Le demandeur détenait suffisamment d’informations relatives à l’état du muret afin de prendre une décision éclairée à ce sujet.

N’a-t-il d’ailleurs pas tenté d’obtenir de la part de la défenderesse le dépôt d’une retenue sur le prix de vente pour couvrir les frais de réparation? [ 30 ] Quant à la garantie légale de qualité de l’immeuble couvrant les vices cachés, le Tribunal note que le contrat de vente prévoit expressément une exclusion de cette garantie à laquelle le demandeur a souscrit également en toute connaissance de cause. [ 31 ] Bien qu’il prétende le contraire, la clause d’exclusion est présente et a été expliquée clairement tant dans les documents de préachat qu’au moment de la ratification du contrat notarié. [ 32 ] L’

article 1732 du Code civil du Québec énonce :

« 1732.

Les parties peuvent, dans leur contrat, ajouter aux obligations de la garantie légale, en diminuer les effets, ou l’exclure entièrement, mais le vendeur ne peut, en aucun cas, se dégager de ses faits personnels. » [ 33 ] Ainsi, il est loisible aux parties à une vente d’exclure entièrement l’application de la garantie légale. [ 34 ] Dans un tel cas, le rôle du Tribunal consiste simplement à constater cette exclusion. [ 35 ] Ici, le contrat notarié prévoit que la vente est faite sans aucune garantie et aux risques et périls de l’acheteur. [ 36 ] Cette mention ne laisse place à aucune interprétation et il ne fait pas de doute que les parties désiraient au moment de la vente exclure tous les effets de la garantie légale contre les vices cachés. [ 37 ] Le recours du demandeur est non fondé.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 38 ] REJETTE la demande; [ 39 ] CONDAMNE le demandeur à payer à la défenderesse la somme de 202 $ à

titre de frais de justice. __________________________________ ALAIN TRUDEL, J.C.Q. Date d’audience : 23 octobre 2019