2017 QCCQ 8310, 2017 QCCQ 8310

Boutin c. Labrie 2017 QCCQ 8310 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTMAGNY LOCALITÉ DE MONTMAGNY « Chambre civile » N° : 300-32-000031-168 DATE : 28 juillet 2017 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE HÉLÈNE CARRIER, J.C.Q. (JC 0BT7) ______________________________________________________________________ DAVID BOUTIN , […], St-Charles-de-Bellechasse QC, […] Demandeur c.

ANDRÉ LABRIE , […], Beaumont, QC Défendeur ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ INTRODUCTION [ 1 ] Le demandeur, monsieur David Boutin, réclame du défendeur, monsieur André Labrie, la somme de 14 917,26$. [ 2 ] Il invoque la garantie de qualité du bien vendu et soutient que l’immeuble que ce dernier lui a vendu le 26 juin 2013 était affecté d’un vice caché au moment de la vente puisqu’aucune lisière de fermeture (« closoirs ») n’a été installée sur la toiture de tôle laissant la neige s’accumuler dans l’entretoit causant ainsi, à la fonte des neiges, d’importantes infiltrations d’eau à l’intérieur de l’immeuble. [ 3 ] De plus, il affirme que monsieur Labrie lui a caché le fait que des infiltrations de neige et d’eau s’étaient déjà produites avant la vente. [ 4 ] Monsieur Boutin avance qu’il n’aurait pas acheté cet immeuble, ou à tout le moins, l’aurait acheté à un prix moindre s’il avait connu l’existence de ces infiltrations. [ 5 ] La somme réclamée de 14 917,26 $ représente particulièrement le coût des réparations qu’il a dû payer pour corriger les défectuosités affectant son immeuble au moment de la vente et des dommages-intérêts pour troubles et inconvénient subis. [ 6 ] Il détaille sa réclamation de la manière suivante : Le coût des matériaux : 8 000,09$ Le temps qu’il a lui-même consacré pour enlever la laine minérale contaminée et installer les closoirs, soit 35 heures à 55 $/heure, plus 850 $ pour frais de transport et location d’un conteneur à rebuts, plus les taxes afférentes : 3 190,56 $ Compensation pour troubles et inconvénients subis : 3 726,61$ TOTAL : 14 917,26 $ [ 7 ] Monsieur Labrie conteste cette réclamation.

Il invoque qu’au moment de la vente, la toiture de son immeuble était munie de closoirs.

Selon lui, si la neige s’est accumulée dans l’entretoit et qu’elle a fondu au printemps 2015, c’est en raison des vents exceptionnels survenus après la vente, en 2013-2014, qui ont soulevé et qui ont fait s’envoler les closoirs. [ 8 ] De façon subsidiaire, il considère que le vice allégué par monsieur Boutin était apparent et non pas caché, de sorte que ce dernier n’a pas porté une attention suffisante à l’immeuble au moment de l’achat et n’a pas adopté le comportement qu’exige la norme objective de l’acheteur raisonnable et prudent. [ 9 ] Il affirme qu’aucune infiltration d’eau n’est survenue pendant la période où il a été propriétaire de cet immeuble. [ 10 ] Enfin, il avance avoir fait toutes les dénonciations appropriées, avoir dûment complété la déclaration du vendeur et ainsi, avoir informé monsieur Boutin de l’état de l’immeuble.

D’ailleurs, ce dernier a eu tout le loisir de le visiter, de le faire inspecter et c’est en pleine connaissance de cause qu’il s’en ait porté acquéreur. [ 11 ] À son tour, il se porte demandeur reconventionnel et il réclame à monsieur Boutin la somme de 3 340 $ en dommages-intérêts pour perte de salaire, troubles et inconvénients subis.

LE CONTEXTE [ 12 ] De l’ensemble de la preuve tant documentaire que testimoniale soumise par les parties, le Tribunal retient les faits qui suivent. [ 13 ] En 2012, monsieur Labrie offre en vente une terre cultivable et à bois de 1 568 692 pieds carrés avec un entrepôt en tôle de type industriel mesurant 40 pieds par 125 pieds et un garage de 30 pieds par 40 pieds construits en 2002 (« l’immeuble »). [ 14 ] Pour procéder à la vente, il retient les services du courtier immobilier, monsieur André Veilleux de la firme Via Capitale, et le prix de vente demandé est de 164 500 $ plus les taxes afférentes [1] . [ 15 ] Au moment de la conclusion du contrat de courtage, monsieur Labrie signe le formulaire obligatoire intitulé « Déclarations du vendeur sur l’immeuble (terrain et bâtiments, circonstances et dépendances) » dont les extraits suivants sont pertinents [2] : D3.

INFILTRATION D3.1 À votre connaissance, y a-t-il ou y a-t-il déjà eu infiltration d’eau au sous-sol ou ailleurs (ex. : toiture, terrasse, balcon, verrière, puits de lumière, porte, fenêtre, cheminée ou autres)? […] D-13 AUTRES INFORMATIONS […] D13.9 À votre connaissance, y a-t-il d’autres facteurs se rapportant à l’immeuble qui soient susceptibles, de façon significative, d’en diminuer la valeur ou les revenus, d’en augmenter les dépenses ou d’en restreindre l’usage et dont vous n’avez pas fait état dans les présentes déclarations (…)? 0 oui 1 non 0 oui 1 non [ 16 ] Monsieur Boutin qui fait la culture du grain est intéressé par cet immeuble. [ 17 ] Le 19 mai 2012, monsieur Boutin communique par téléphone avec monsieur Veilleux.

Il lui demande des informations eu égard à la terre, aux bâtiments et quant au zonage. [ 18 ] Le 3 août 2012, monsieur Boutin communique de nouveau avec monsieur Veilleux et désire visiter l’immeuble.

Celui-ci n’est pas disponible pour l’accompagner mais lui recommande de se rendre sur place pour y visiter librement l’entrepôt et le garage. [ 19 ] À une date non précisée, monsieur Boutin visite l’immeuble. [ 20 ] Le 16 août 2012, monsieur Boutin communique avec monsieur Veilleux et lui confirme qu’il est disposé à présenter une offre d’achat de 85 000 $. [ 21 ] À partir de ce moment, monsieur Veilleux agit tant pour monsieur Labrie que pour monsieur Boutin. [ 22 ] Du revers de la main, monsieur Labrie refuse cette offre. [ 23 ] Par la suite, monsieur Boutin, par l’intermédiaire de monsieur Veilleux, présente une autre offre d’achat pour la somme de 135 000 $. [ 24 ] Monsieur Labrie refuse cette offre et exige la somme de 163 000 $. [ 25 ] Le 4 décembre 2012, à 19 h alors qu’il fait noir à l’extérieur, monsieur Boutin, accompagné de monsieur Veilleux, visite l’immeuble dont notamment l’entrepôt, soit l’immeuble en cause.

Monsieur Labrie est présent. [ 26 ] Monsieur Boutin procède alors à une inspection visuelle du bâtiment d’une durée d’environ 30 minutes. Muni d’une lampe de poche, il monte dans l’entretoit [3] et y jette un coup d’œil. Il n’inspecte pas la toiture de l’entrepôt. [ 27 ] Celui-ci n’a aucune formation ni expérience dans le domaine de la construction.

Il réitère son offre de se porter immédiatement acquéreur de l’immeuble et à 22 h 12 il signe une promesse d’achat pour la somme de 155 000 $. [ 28 ] Le soir même, cette offre d’achat est acceptée par monsieur Labrie. [ 29 ] Cette promesse d’achat est conditionnelle à une inspection par un expert en bâtiment et à l’obtention d’un financement hypothécaire dans un délai de 30 jours. [ 30 ] Le 28 décembre 2012, monsieur Boutin désire modifier son offre d’achat à la baisse puisqu’il évalue à plus ou moins 25 000 $ le coût des travaux pour finir l’intérieur de l’entrepôt.

Du coup, monsieur Labrie refuse toute diminution et exige le respect de la promesse d’achat acceptée à 155 000 $. [ 31 ] Dans le délai requis, monsieur Boutin n’obtient pas son financement hypothécaire et conséquemment la promesse d’achat est annulée.

[ 32 ] Le 30 mai 2013, monsieur Boutin toujours intéressé à se porter acquéreur de l’immeuble, communique avec monsieur Veilleux et demande de revoir l’entrepôt. [ 33 ] À 16 h, il fait une nouvelle visite des lieux d’une durée d’environ 30 minutes et ne monte pas dans l’entretoit ni sur la toiture.

À 19 h, avec l’aide de monsieur Veilleux, il dépose une nouvelle promesse d’achat pour la somme de 141 700 $, conditionnelle à ce qu’il puisse faire inspecter l’immeuble par un expert en bâtiment ou un professionnel dans un délai de dix jours suivants l’acceptation de cette promesse [4] . [ 34 ] Le 31 mai 2013, monsieur Labrie présente une contre-proposition à cette promesse d’achat pour la somme de 155 000 $ et il exige un dépôt de 5 000 $ [5] . [ 35 ] Le 1 er juin 2013, monsieur Boutin fait une contre-proposition pour la somme de 147 000 $, laquelle est acceptée, le même jour, par monsieur Labrie [6] . [ 36 ] Bien que monsieur Boutin, aux termes de la promesse d’achat (P-7), disposait d’un délai de dix jours pour procéder à une inspection par un inspecteur en bâtiment ou par un professionnel, il ne le fait pas et décide de renoncer à son droit. [ 37 ] Le 26 juin 2013, date prévue pour la signature de l’acte de vente chez le notaire, monsieur Boutin passe brièvement à 12 h 30 revoir l’entrepôt afin de s’assurer que les éléments inclus dans la vente sont bel et bien présents. [ 38 ] À 13 h, il signe l’acte de vente chez le notaire pour le prix convenu et avec la garantie légale [7] . [ 39 ] Le 27 juin 2013, monsieur Boutin prend alors possession de l’immeuble.

Il utilise sporadiquement l’entrepôt et ce n’est qu’à compter du début de l’année 2015 qu’il y exploite les activités de son entreprise. [ 40 ] Au début du mois de mars 2015, à la fonte des neiges, il constate une importante quantité d’eau qui s’écoule à travers le polythène (pare-vapeur).

Aussitôt, il monte dans l’entretoit et il constate la présence de 12 à 24 pouces de neige par-dessus la laine minérale. [ 41 ] Il prend alors des photographies [8] et procède à l’enlèvement de la neige accumulée. [ 42 ] Inquiet de la situation, il communique alors avec monsieur Clément Mercier, spécialisé dans l’installation d’isolant et vendeur pour la compagnie Hallé & Mailloux inc., lequel se rend immédiatement à l’entrepôt de monsieur Boutin. [ 43 ] Il constate à son tour la présence de 18 à 24 pouces de neige dans l’entretoit. [ 44 ] Après avoir inspecté les lieux, monsieur Mercier conclut que la présence d’infiltration de neige dans l’entretoit est reliée à l’absence de closoirs sur la tôle métallique que constitue la toiture. [ 45 ] Le 11 mars 2015, monsieur Mercier complète une soumission.

Selon lui, les travaux nécessaires pour régler le problème des infiltrations d’eau se chiffrent à la somme d’environ 6 915,26 $. De plus, il écrit [9] : Il y a eu infiltration de neige dû au closoire de tole n’a jamais été installer qui a causé le problème de laine imbimée d’eau. (reproduction intégrale) [ 46 ] En raison des constatations de monsieur Mercier, monsieur Boutin acquiert la conviction qu’il n’y avait aucun closoir sur la toiture au moment où il a acheté l’entrepôt. [ 47 ] Dans ce contexte, monsieur Boutin communique par téléphone avec monsieur Labrie afin de l’informer de la situation.

Il l’invite à venir constater l’état des lieux mais celui-ci refuse. Il le réfère plutôt à monsieur Veilleux en lui précisant qu’il a retenu les services d’un courtier immobilier « pour avoir la paix et ne pas avoir de problème ». [ 48 ] Le 1 er juin 2015, monsieur Boutin dénonce par écrit la situation à monsieur Labrie et lui accorde un délai de dix jours pour réparer la toiture. À cet effet, il lui soumet l’estimation des travaux faite par monsieur Mercier.

À défaut de quoi, il retiendra les services d’une entreprise professionnelle afin d’effectuer les réparations nécessaires et ce, à ses frais [10] . [ 49 ] Monsieur Boutin se rend au domicile de monsieur Labrie afin de trouver des solutions à cette situation.

Monsieur Labrie affirme qu’il n’a jamais constaté la présence d’infiltration d’eau antérieurement à la vente et ainsi, il décline toute responsabilité et refuse de procéder aux travaux correctifs sur la toiture de l’entrepôt. [ 50 ] D’ailleurs, le 18 juin 2015, monsieur Labrie répond à la mise en demeure et il écrit [11] : 2095, Rang nord ouest St-Charles […] Suite à votre lettre, je répond que je me disocie de toute responsabilité de se bâtiment vendue en juin 2013 2 ans se sont passer depuit. avec des tempettes de vent dépassant 105 kmh de pluie ou de neige avant 2013 lors de la vente avec vous il n’y a jamais eu infiltration de quellque nature que se soit.

Il n’y avait pas de vice caché tout était à découvert mur et plafond se que vous avez inspecer et accepté. (reproduction conforme)

[ 51 ] Sachant que monsieur Labrie avait antérieurement loué cet entrepôt à Scierie St-Anselme inc., comme mentionné dans le formulaire Déclarations du vendeur sur l’immeuble [12] , monsieur Boutin décide de communiquer avec le président de cet entreprise afin d’avoir l’heure juste sur l’état de la toiture de l’entrepôt. [ 52 ] C’est à ce moment que monsieur Boutin apprend de monsieur Jean-Pierre Deblois, président, qu’à au moins deux reprises, du temps où Scierie St-Anselme inc. a été locataire, il y a eu des infiltrations d’eau lors de la fonte des neiges.

Il est alors stupéfait et convaincu que monsieur Labrie lui a caché cette information cruciale. [ 53 ] En raison des coûts reliés aux travaux de réparation, monsieur Boutin exécute lui-même les travaux qu’il débute au mois de juin 2015. [ 54 ] Il explique qu’il a dû retirer notamment la laine minérale, poser des closoirs et remplacer la laine minérale. Il soutient avoir réalisé environ 90% des travaux et jusqu’à présent, il a déboursé une somme de 8 000,09 $ pour l’achat de matériaux et a consacré plus de 35 heures à 55 $/heure pour effectuer les travaux.

Il ne lui reste que l’isolant à poser. [ 55 ] Le 18 mars 2016, il dépose sa demande à la Division des petites créances de notre Cour. [ 56 ] Au soutien de sa demande, il produit des photographies [13] qui attestent de la présence de neige dans l’entretoit ainsi qu’une lettre signée par monsieur Deblois dans laquelle il écrit [14] : À qui de droit Je, Jean-Pierre Deblois, Scierie St-Anselme inc., locataire du 1 er novembre 2008 au 31 octobre 2011 de la bâtisse situé au 2089, Rang Nord Ouest, St-Charles de Bellechasse, propriété de André Labrie, Scierie André Labrie enr., vous informe, qu’à deux reprises (à 1 an d’intervalle), que j’ai avisé André Labrie que l’eau entrait dans la bâtisse par le toit, lorsque la neige accumulée dans l’entretoit fondait au printemps. (reproduction conforme) [ 57 ] À l’audience, monsieur Deblois affirme haut et fort « qu’aux mois de mars 2009, 2010 et 2011, il y a eu des infiltrations d’eau dans l’entrepôt puisque la neige pénétrait dans l’entretoit et fondait au printemps ». [ 58 ] Il explique qu’au mois de mars 2009, il a percé un trou dans le polythène, soulevé la laine minérale et il est allé voir dans l’entretoit où il a constaté la présence de neige.

Aussitôt, il a informé monsieur Labrie de cette situation. Il dit « monsieur Labrie demeurait à côté de l’usine, je suis allé le chercher et je lui ai montré que ça coulait – je lui ai dit de mettre un scellant ». [ 59 ] Selon lui, monsieur Labrie n’a pas installé de closoirs lors de la construction de cette bâtisse.

Il est catégorique « c’est impossible que les closoirs soient partis au vent puisqu’on voyait le soleil partout dans l’entretoit ». [ 60 ] Il ajoute que l’état de l’entretoit n’était pas parfaitement visible puisque le polythène n’était plus transparent car rempli de poussière notamment de brins de scie. Ainsi, il était difficile de voir la laine minérale.

Cependant, dès que l’on ouvrait le polythène, l’état de moisissure sur la laine minérale était visible, ainsi que la clarté du jour. [ 61 ] Quant à monsieur Mercier, qui compte neuf années d’expérience dans la vente et l’installation de produits isolants, il témoigne qu’au moment où il s’est présenté à l’entrepôt de monsieur Boutin, il a constaté de 18 à 24 pouces de neige dans l’entretoit, que l’eau s’écoulait à travers le polythène et que celui-ci était noirci par la saleté. [ 62 ] Il est affirmatif quant à l’absence de closoirs et confirme que la présence de neige dans l’entretoit est directement reliée à ce vice de construction. [ 63 ] Il explique qu’il est anormal de voir la clarté du jour dans un entretoit, alors que dans la bâtisse appartenant à monsieur Boutin le soleil y pénétrait pleinement, ce qui selon lui atteste de l’absence de closoirs. [ 64 ] Il ajoute que cette clarté du jour aurait dû être constatée au moment de l’achat de cette bâtisse.

Il dit : « c’est évident même pour quelqu’un qui ne connaît pas ça ». [ 65 ] Il admet que les closoirs sont collés sur la toiture et que parfois ils peuvent s’envoler au vent. Toutefois, en l’espèce, il affirme qu’il n’y avait aucun closoir car « s’il en avait eu, il en aurait resté malgré les tempêtes de vent et de neige ». Or, il n’y en avait aucun.

Il détaille les travaux que devait réaliser monsieur Boutin pour réparer ce vice de construction et confirme que l’isolant et le polythène devaient nécessairement être changés pour des matériaux neufs. [ 66 ] Monsieur Boutin détaille l’ampleur des travaux qu’il a réalisés et mentionne qu’il ne lui reste qu’à poser l’isolant. Il dépose les factures [15] payées pour les matériaux requis à la réparation et à la remise en état des lieux. Il affirme avoir consacré un minimum de 35 heures à enlever les matériaux et à poser les closoirs.

Il établit son taux horaire à 55 $, soit le taux généralement gagné par les gens qui travaillent dans le domaine agricole. [ 67 ] Il a installé lui-même les closoirs et il affirme que sur 125 pieds, il n’a vu aucune trace de closoirs qui auraient pu avoir été posés antérieurement. Selon lui, il n’y a jamais eu de closoirs sur le toit de cette bâtisse. [ 68 ] Il argue que malgré le fait qu’il ait réalisé les travaux correctifs et qu’il ait collé les closoirs, la clarté du jour entre quand même dans l’entretoit.

Pour lui, cet élément ne pouvait pas être annonciateur d’un vice potentiel. [ 69 ] Il affirme que monsieur Labrie ne lui a pas déclaré l’absence de closoirs et par conséquent les problèmes d’infiltration de neige et d’eau, alors qu’il le savait et qu’il a indiqué « non » à la question D3.1 dans le formulaire Déclarations du vendeur. Il lui reproche

ainsi de lui avoir fait une fausse déclaration. [ 70 ] Monsieur Labrie explique qu’en 2002, il a lui-même construit l’entrepôt. Il a, à ce moment, confié à la compagnie Revêtement de la Capitale inc. la pose de la toiture de tôle. Il affirme que les closoirs furent installés par les employés de cette dernière. Il n’a pas vu les employés s’exécuter mais il a lui-même monté les « paquets de feuilles de tôle et de caoutchouc sur la toiture », référant ainsi aux closoirs. [ 71 ] Monsieur Labrie témoigne qu’il n’a jamais constaté d’infiltration de neige ou d’eau antérieurement à la vente.

C’est pourquoi il a répondu non à la question D3.1 du formulaire Déclarations du vendeur. Il ajoute que s’il en avait eu, il aurait fait les travaux appropriés. Il émet qu’il a répondu à toutes les questions posées dans le formulaire Déclarations du vendeur conformément à la réalité. [ 72 ] Il prétend que monsieur Deblois a menti lors de son témoignage puisqu’il n’y a jamais eu de neige ni d’eau dans l’entretoit et dans l’entrepôt.

Il soutient que celui-ci lui en veux et qu’il s’acharne sur son cas parce qu’il n’a pas voulu renouveler son bail de location à l’automne 2011 et aussi parce qu’il a intenté contre lui personnellement ainsi que contre Scierie St-Anselme inc., au mois de juillet 2012, une demande judiciaire devant la Cour supérieure du district de Québec recherchant une condamnation pour une somme totale de 124 358,43 $ dont 50 000 $ en dommages-intérêts pour troubles et inconvénients subis et 50 000 $ en dommages-intérêts punitifs [16] . [ 73 ] Il explique que si la neige a pénétré dans l’entretoit à l’hiver 2015 et qu’elle a causé d’importantes infiltrations d’eau au printemps 2015, soit deux ans après la vente, c’est uniquement en raison des vents violents qui sont survenus les 1 er novembre 2013 et 14 février 2014 où les rafales de vent ont atteint 100 km/h, lesquelles ont fait soulever et décoller les closoirs.

À cet effet, il dépose des rapports météorologiques. [17] . [ 74 ] Il admet toutefois qu’il n’a pas retrouvé de débris des closoirs, puisqu’il n’est pas retourné sur les lieux. [ 75 ] Il allègue que monsieur Boutin a eu l’opportunité de visiter le bâtiment à plusieurs reprises avant de conclure la vente. Il fait valoir l’absence de vice caché. Il précise que dans l’entrepôt tout est à découvert : murs et plafond et qu’il est facile d’accéder à l’entretoit.

Il dit « il s’agissait tout simplement d’enlever le tape rouge en forme de X ». [ 76 ] Finalement, il explique avoir perdu du temps à la préparation de sa contestation et que cette demande lui a causé du stress et des inconvénients malgré qu’il la juge non sérieuse. Il réclame 3 340 $ en dommages-intérêts. L’ANALYSE ET LES MOTIFS [ 77 ] Avant tout, le Tribunal estime important d’expliquer les règles applicables quant au fardeau de la preuve. Le rôle principal des parties dans la charge de la preuve est établi aux articles 2803 et 2804 du Code civil du Québec (C.c.Q.) [18] qui prévoient : 2803.

Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Celui qui prétend qu’un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. 2804. La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante. [ 78 ] Les règles du fardeau de preuve signifient l’obligation de convaincre.

Le niveau d’une preuve prépondérante n’équivaut pas à une preuve hors de tout doute, mais seulement à une démonstration qu’un fait litigieux est non seulement possible mais probable. [ 79 ] En d’autres termes, le Tribunal doit déterminer ce qui est le plus probable et vraisemblable, qu’improbable ou invraisemblable. [ 80 ] Quant à la force probante des témoignages entendus à l’audience, elle est laissée à l’appréciation du Tribunal [19] .

La demande principale [ 81 ] Il n’y a aucun doute qu’à l’hiver 2015, la neige a pénétré dans l’entretoit et qu’au printemps 2015 elle a fondu causant des infiltrations d’eau dans l’entretoit et dans l’entrepôt appartenant à monsieur Boutin.

D’ailleurs, les photographies déposées en preuve parlent par elles-mêmes [20] . [ 82 ] La preuve révèle que la cause de ces infiltrations de neige et d’eau est reliée à l’absence de closoirs. [ 83 ] Il s’agit maintenant de déterminer s’il y avait ou non des closoirs au moment de la vente et dans la négative, de déterminer si cela constitue un vice caché. [ 84 ] La force probante des témoignages (monsieur Mercier, monsieur Deblois, monsieur Boutin) démontre qu’il « paraît probable et vraisemblable » qu’il n’y avait aucun closoir au moment de la vente et voici pourquoi. [ 85 ] Tout d’abord, le Tribunal accorde peu de fiabilité au témoignage de monsieur Labrie lorsqu’il affirme que monsieur Deblois ment et qu’il aurait agi avec rancœur et dans un esprit de vengeance pour lui faire du tort. [ 86 ] La preuve documentaire produite [21] par monsieur Labrie démontre que le litige l’opposant à monsieur Deblois et à Scierie St- Anselme inc. a fait l’objet d’une transaction à la suite d’une conférence de règlement à l’amiable tenue le 11 septembre 2014.

Ainsi, monsieur Deblois a volontairement accepté de participer à ce mode alternatif de résolution des conflits. S’il avait été envahi par un sentiment de haine, un esprit de vengeance et même s’il avait voulu en tenir rigueur à monsieur Labrie parce qu’il l’a poursuivi en justice, il n’aurait certes pas accepté de régler le litige à l’amiable. Il aurait pu tout simplement laisser porter et demander à ce que le Tribunal tranche et décide de la demande en dommages-intérêts. [ 87 ] Par ailleurs, monsieur Labrie témoigne que monsieur Deblois lui en veut parce qu’il n’a pas accepté de lui louer son entrepôt

pour la période du 1 er juin 2011 au 31 octobre 2012. Or, dans la demande introductive d’instance intentée par monsieur Labrie devant la Cour supérieure, il allègue qu’à l’été 2011, un acheteur s’est montré intéressé à se porter acquéreur de son immeuble et qu’une promesse d’achat conditionnelle à l’exécution de tests de sol fut déposée. Par conséquent, dans ces circonstances, il est évident que Scierie St- Anselme inc. et monsieur Deblois devaient quitter les lieux à la fin du bail le 30 octobre 2011.

Ce n’était donc certes pas une surprise pour monsieur Deblois. [ 88 ] De plus à l’audience, lors de son témoignage, monsieur Deblois confirme que le bail de location n’a pas été renouvelé parce que monsieur Labrie avait un acheteur. Il explique qu’au cours de l’année 2008, la bâtisse dans laquelle Scierie St-Anselme inc. exerçait ses activités commerciales fut la proie de flammes et c’est pourquoi il a par la suite loué l’entrepôt de monsieur Labrie.

Or, à l’automne 2011, « sa nouvelle bâtisse était prête ». [ 89 ] Avec égards, les prétentions soumises par monsieur Labrie pour soutenir que monsieur Deblois a menti ne tiennent pas la route. [ 90 ] Le Tribunal n’a pas perçu, lors du témoignage de monsieur Deblois, une quelconque mauvaise foi, réticence, haine, rancœur, vengeance ou malice envers monsieur Labrie.

Ainsi, le Tribunal n’hésite pas à considérer crédible et fiable le témoignage de monsieur Deblois. [ 91 ] Il accorde donc foi au témoignage de monsieur Deblois lorsqu’il affirme qu’il n’y a jamais eu de closoirs puisque la clarté du jour entrait dans l’entretoit. [ 92 ] Le Tribunal ne peut pas retenir la théorie présentée par monsieur Labrie selon laquelle les closoirs se seraient envolés lors des tempêtes de vent du 1 er novembre 2013 et du 14 février 2014.

À preuve, monsieur Mercier confirme que si cela avait été le cas, des traces de closoirs auraient été retrouvées sur la toiture et évidemment ils ne se seraient pas tous envolés.

Pour sa part, monsieur Boutin confirme qu’il n’y avait aucune trace de closoirs lorsqu’il a effectué les travaux correctifs. [ 93 ] De plus, aucune preuve n’est présentée démontrant que des closoirs auraient été retrouvés au sol à la suite de ces tempêtes de vent. [ 94 ] Enfin, monsieur Labrie n’a déposé aucune facture établissant l’achat des closoirs et n’a fait entendre aucun représentant de la compagnie Les Revêtements de la Capitale inc. qui, à l’époque, a exécuté les travaux reliés à la pose de la toiture. [ 95 ] Vu l’absence de closoirs au moment de l’achat, monsieur Boutin invoque, en sa faveur, la garantie de qualité prévue à l’

article 1726 C.c.Q. : 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus.

Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 96 ] Pour avoir gain de cause, monsieur Boutin devait prouver que toutes les conditions d’application de la garantie de qualité sont remplies : - Le vice doit être grave; - Le vice doit être inconnu de l’acheteur; - Le vice doit être caché; - Le vice doit être antérieur à la vente. [ 97 ] C’est le caractère « caché » du vice qui suscite le plus de questionnements et de débats.

À cet égard, les tribunaux se sont à maintes fois prononcés. [ 98 ] Dans l’arrêt Placement Jacpar inc. c. Benzakour [22] , la Cour d’appel précise : […] Le régime juridique des garanties légales du vendeur ne constitue pas un système de protection de l’acheteur imprudent ou incompétent. Il impose un standard de conduite à l’acquéreur d’un bien meuble ou immeuble. C’est à la définition de cette norme que se relie le problème de l’expertise.

On ne saurait en effet toujours considérer comme caché ce qui n’a pas été constaté ou ce qui a été mal compris. […] En achetant un bien, l’acquéreur est tenu à une obligation de prudence et de diligence. Cette dernière exige qu’il prête une attention suffisante à l’objet qu’il examine. Il faut évaluer le comportement de l’acquéreur par rapport à la norme objective de l’acheteur raisonnable et prudent. [ 99 ] Dans l’arrêt Blanchard c. Guertin [23] , la Cour d’appel s’exprime de la façon suivante : [5] […] L’acheteur prudent et diligent d’un immeuble procède à un examen visuel attentif et complet du bâtiment.

Il est à l’affût d’indices pouvant laisser soupçonner un vice. Si un doute sérieux se forme dans son esprit, il doit pousser plus loin sa recherche. D’autre part, on ne peut exiger d’un acheteur prudent et diligent une connaissance particulière dans le domaine immobilier. D’autre part, on ne

peut conclure au vice caché si le résultat d’un examen attentif aurait amené une personne prudente et diligente à s’interroger ou à soupçonner un problème. À partir de ce point, l’acheteur prudent et diligent doit prendre des mesures raisonnables, selon les circonstances, pour connaître l’état réel du bâtiment. Il ne saurait se replier sur son manque de connaissance si son examen lui permet de soupçonner une anomalie quelconque.

Il faut donc examiner, suivant chaque cas d’espèce, la conduite d’un acheteur prudent et diligent. [ 100 ] Ainsi, le Tribunal retient que l’acheteur prudent et diligent doit : - Examiner de façon complète et attentive l’immeuble; - Être à l’affût d’indices pouvant laisser soupçonner l’existence d’un vice; - Investiguer de façon plus poussée lorsque l’examen et les indices laissent soupçonner l’existence d’un vice [24] . [ 101 ] Le Tribunal est d’avis que monsieur Boutin ne s’est pas comporté en acheteur prudent et diligent au sens du deuxième alinéa de l’

article 1726 C.c.Q. lorsqu’il s’est porté acquéreur de l’immeuble de monsieur Labrie le 26 juin 2013 et ce, pour les raisons suivantes : - Il n’a pas cru bon d’inspecter la toiture; - Il jette un coup d’œil dans l’entretoit le soir, alors qu’il fait noir et qu’il est muni d’une lampe de poche; - Il est facile d’avoir accès à l’entretoit puisqu’une échelle est disponible; - Il visite l’immeuble à quatre reprises sur une période de deux ans (2012 et 2013); - Il va dans l’entretoit en 2012 et n’y retourne pas en 2013; - Monsieur Mercier témoigne qu’il est évident que la clarté dans l’entretoit constitue un indice visible d’une problématique; - De jour, monsieur Boutin aurait pu constater cette clarté et même qu’il était possible de voir à l’extérieur à travers la toiture de tôle comme mentionné par messieurs Mercier et Deblois; - Il y avait des signes avant-coureur, puisque la laine minérale comportait des taches de pourriture; - Les quatre visites réalisées par monsieur Boutin représentent chacune une durée maximale de trente minutes.

Il a donc été expéditif sur le plan des visites effectuées; - Les indices de clarté et de moisissure auraient dû amener monsieur Boutin à soupçonner de l’existence d’un vice. [ 102 ] Selon le Tribunal, face aux indices manifestes qui s’imposaient à lui, il aurait dû avoir le réflexe d’investiguer l’immeuble plus à fond. D’ailleurs, ces indices auraient sonné l’alarme chez un expert en bâtiment.

Nul doute que monsieur Boutin n’a pas agi en acheteur prudent et diligent. [ 103 ] À cet effet, la preuve révèle qu’un expert aurait repéré rapidement l’absence de closoir. [ 104 ] À compter du moment où le Tribunal conclut que monsieur Boutin ne s’est pas comporté en acheteur prudent et diligent, il n’est pas ainsi possible de parler de vice caché susceptible de faire l’objet de la garantie de qualité du bien vendu prévue à l’

article 1726 C.c.Q.

Par conséquent, l’état de la toiture dont l’absence de closoir ne peut donc être considéré comme un vice caché puisque les défauts l’affectant étaient apparents et qu’ils pouvaient être constatés par tout acheteur prudent et diligent. [ 105 ] Toutefois, monsieur Boutin invoque un dol commis par monsieur Labrie qui, par son silence ou ses réticences, lui aurait caché la présence d’infiltration de neige et d’eau alors qu’il en connaissait l’existence, viciant ainsi son consentement quant aux conditions de la vente. [ 106 ] À cet effet, monsieur Boutin réfère au témoignage de monsieur Deblois, lequel atteste avoir informé, en 2009, monsieur Labrie de la présence de neige dans l’entretoit, à l’absence de closoirs et au fait que dans le questionnaire préachat (Déclarations du vendeur sur l’immeuble) [25] complété par monsieur Labrie, il a répondu négativement relativement à des infiltrations d’eau par la toiture. [ 107 ] Le contrat de vente intervenu entre monsieur Boutin et monsieur Labrie comme tout contrat est soumis aux règles générales prévues au Code civil du Québec concernant les obligations, notamment les règles gouvernant la formation du contrat [26] . [ 108 ] L’

article 1399 C.c.Q. prévoit ainsi la règle de base qui veut que le consentement d’une

partie à un contrat doit être libre et éclairé. Ce consentement peut être vicié par l’erreur, la crainte ou la lésion. [ 109 ] Selon l’

article 1400 C.c.Q. , l’erreur vicie le consentement des parties lorsqu’elle porte sur tout élément essentiel qui a déterminé le consentement. [ 110 ] L’

article 1401 C.c.Q. précise que l’erreur d’une partie, provoquée par le dol de l’autre

partie ou à la connaissance de celle-ci, vicie le consentement dans tous les cas où, sans cela, la

partie n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions différentes. Un dol peut résulter du silence ou d’une réticence. [ 111 ] En vertu de l’

article 1407 C.c.Q. , celui dont le consentement a été vicié par le dol peut demander des dommages-intérêts ou encore, s’il préfère que le contrat soit maintenu, demander une réduction de son obligation équivalente aux dommages-intérêts qu’il eut été justifié de réclamer.

[ 112 ] Enfin, il est bon de rappeler qu’encore plus fondamentalement, dans le cadre de tout contrat et en vertu de l’

article 1375 C.c.Q. , la bonne foi doit gouverner la conduite des parties, tant au moment de la naissance de l’obligation qu’à celui de son exécution ou de son extinction. [ 113 ] Précisément, le dol est le fait de provoquer volontaire une erreur dans l’esprit d’autrui pour le pousser à conclure le contrat ou à le conclure à des conditions différentes.

Ainsi, le dol implique une intention de camoufler un fait important [27] . [ 114 ] Monsieur Labrie est catégorique : il n’y a jamais eu d’infiltration de neige ni d’eau à l’intérieur de l’entrepôt avant la vente conclue le 26 juin 2013 et la toiture de tôle a été construite selon les règles de l’art puisqu’elle était munie de closoirs. [ 115 ] Or, comme mentionné antérieurement, le Tribunal accorde peu de foi au témoignage de monsieur Labrie eu égard à la présence ou non de closoirs. [ 116 ] Quant aux infiltrations de neige et d’eau, son témoignage est également contredit par monsieur Deblois. [ 117 ] De plus, le Tribunal souligne d’autres contradictions entre le témoignage de monsieur Labrie et celui de messieurs Mercier, Deblois et Boutin.

Ces derniers établissent que le polythène était noirci par la poussière et qu’il était impossible de voir au travers, alors que monsieur Labrie atteste que le polythène était transparent tel un « Saran Wrap » et qu’il n’y avait pas de poussière. [ 118 ] De plus, monsieur Labrie affirme que monsieur Boutin serait monté sur le toit de l’entrepôt juste avant la signature de l’acte de vente chez le notaire et qu’il aurait dit « ok, tout est beau ».

Pour sa part monsieur André Veilleux, le courtier immobilier agissant tant pour monsieur Labrie que pour monsieur Boutin, relate lors de son témoignage que monsieur Boutin est passé brièvement voir l’entrepôt « jette un coup d’œil » avant la signature de l’acte de vente pour s’assurer que les éléments inclus dans la vente étaient bel et bien présents dans l’entrepôt. Il ne fait nullement référence à la toiture.

Si tel avait été le cas, il en aurait fait part au Tribunal lors de l’audience puisque son témoignage était manifestement teinté en faveur de monsieur Labrie. [ 119 ] Ainsi, le témoignage de monsieur Labrie est peu convaincant.

Par ailleurs, puisque le Tribunal en arrive à la conclusion qu’il n’y avait pas de closoirs au moment de la vente, il conclut selon les présomptions graves, précises et concordantes [28] qu’il tire des faits qui ont été mis en preuve, qu’il y a effectivement eu des infiltrations de neige et d’eau dans l’entrepôt, notamment du temps où Scierie St- Anselme inc. en était la locataire et ce, à la connaissance de monsieur Labrie. [ 120 ] Ainsi, au regard de l’ensemble de la preuve soumise, le Tribunal est d’avis que monsieur Labrie a sciemment retenu des informations quant au fait que des infiltrations de neige et d’eau s’étaient produites par le passé et avant la vente de l’immeuble à monsieur Boutin.

Ces réticences ou ce silence ont pu contribuer à conforter ce dernier quant à la véritable gravité des problèmes constatés en raison de l’absence de closoirs et lui conférer un faux sentiment de sécurité.

De tels réticences et silence de la part de monsieur Labrie ont contribué à rendre juridiquement caché un vice qui était apparent. [ 121 ] Monsieur Boutin a donc droit à une réduction de son obligation équivalente aux dommages-intérêts qu’il est justifié de réclamer [29] . [ 122 ] Les sommes qu’il réclame pour les travaux qu’il a effectués représentent 8 000,09 $ pour le coût des matériaux et 3 190,56 $ pour le coût de la main-d’œuvre, location d’un conteneur à rebuts et transports. [ 123 ] Après l’analyse des factures, le Tribunal constate que monsieur Boutin a consacré 35 heures pour enlever la laine minérale et installer les closoirs, alors que monsieur Mercier dans sa soumission [30] évalue à 20 heures de main-d’œuvre pour les mêmes travaux. [ 124 ] Le Tribunal juge déraisonnable le taux horaire réclamé de 55 $ puisque monsieur Boutin a lui-même effectué le travail et n’a présenté aucune preuve justifiant un tel taux horaire.

Par conséquent, le Tribunal le réduit à 20 $/heure. Il réduit de 35 heures à 20 heures le temps consacré à la réalisation des travaux et n’accorde pas les taxes (TPS et TVQ) pour le temps effectué par monsieur Boutin, le tout contrairement à ce qui est demandé dans sa réclamation. Ainsi, il accorde 1 250 $ pour la main-d’œuvre, les transports et la location du conteneur à rebuts. [ 125 ] Quant au coût des matériaux, le Tribunal soustrait 115 $ puisque ce poste de dépense réfère à des frais d’expertise alors qu’aucune preuve n’a été faite à cet effet.

Il accorde donc 7 885,09 $. [ 126 ] Ainsi, le Tribunal arbitre le coût des travaux (matériaux et main-d’œuvre) à la somme de 9 135,09 $. [ 127 ] Monsieur Boutin réclame 3 726,61 $ en dommages-intérêts compensatoires des troubles et inconvénients subis.

Le Tribunal note que le comportement de monsieur Labrie à l’endroit de monsieur Boutin n’efface pas l’imprudence de ce dernier face aux défauts qui étaient apparents et par conséquent lui octroie un montant de 500 $ [31] . [ 128 ] Pour toutes ces raisons, monsieur Labrie devra payer à monsieur Boutin la somme de 9 635,09 $ avec les intérêts calculés au taux légal de 5% l’an et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 C.c.Q. à compter de la date de la demeure, soit le 1 er juin 2015. La demande reconventionnelle [ 129 ] Compte tenu des conclusions sur le recours de monsieur Boutin, la demande reconventionnelle, par laquelle monsieur Labrie allègue des troubles, inconvénients et perte de temps est mal fondée et sera rejetée. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE en

partie la demande;

CONDAMNE le défendeur, monsieur André Labrie, à payer au demandeur, monsieur David Boutin, la somme de 9 635,09 $ avec les intérêts calculés au taux légal de 5% l’an et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 C.c.Q. à compter du 1 er juin 2015; CONDAMNE le défendeur, monsieur André Labrie, à payer au demandeur, monsieur David Boutin, les frais de justice de 200 $ qu’il a dû débourser pour déposer sa demande; REJETTE la demande reconventionnelle du défendeur, monsieur André Labrie. __________________________________ HÉLÈNE CARRIER, J.C.Q. Date d’audition : 3 avril 2017