2012 QCCA 331, 2012 QCCA 331

Vorelco Ltd. c. Desmeules Dodge Chrysler Jeep (1991) inc. 2012 QCCA 331 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-020379-103 (500-05-060894-001) DATE : 16 FÉVRIER 2012 CORAM : LES HONORABLES MARC BEAUREGARD, J.C.A. MARIE-FRANCE BICH, J.C.A. JEAN BOUCHARD, J.C.A. VORELCO LTD. et GESTION F.F.C.C. INC. APPELANTES – Demanderesses c. DESMEULES DODGE CHRYSLER JEEP

(1991) INC. INTIMÉE – Défenderesse ARRÊT [ 1 ] La Cour, statuant sur le pourvoi de l'appelante contre un jugement de la Cour supérieure (Montréal, 11 janvier 2010, le juge Pierre Journet) qui l'a déboutée de deux actions en dommages pour avoir contaminé d'hydrocarbures le sous-sol d'un terrain; [ 2 ] Pour les motifs du juge Beauregard, auxquels souscrivent les juges Bich et Bouchard; [ 3 ] REJETTE le pourvoi avec dépens d'un appel de 710 376,79 $. MARC BEAUREGARD, J.C.A. MARIE-FRANCE BICH, J.C.A. JEAN BOUCHARD, J.C.A.

M e Stéphane Cléroux et M e Marie-Claude Martel ARNAULT, THIBAULT, CLÉROUX Pour les appelants M e Denis Boudrias GILBERT, SIMARD, TREMBLAY Pour l'intimée Date d’audience : Le 12 décembre 2011 MOTIFS DU JUGE BEAUREGARD

[ 4 ]

Malgré l'intitulé de l'inscription en appel, il n'y a, en réalité, qu'une appelante, soit Gestion F.F.C.C. inc. (« Gestion »). [ 5 ] Gestion interjette appel d'un jugement de la Cour supérieure (Montréal, 11 janvier 2010, le juge Pierre Journet), qui l'a déboutée de deux actions intentées à l'intimée - une action principale fondée sur la responsabilité extracontractuelle et une autre action principale comme cessionnaire de droits contractuels - actions dans lesquelles il est allégué que l'intimée a contaminé d'hydrocarbures le sous-sol du terrain de Gestion. - 0 - [ 6 ] En 1986, Gestion a érigé sur son terrain un bâtiment qu'elle allait, jusqu'au 1 er mars 1991, occuper comme concessionnaire du fabricant d'automobiles Hyundai. [ 7 ] Le bâtiment comportait un atelier de réparations où des huiles étaient manipulées; les huiles usées étaient récupérées dans un réservoir enfoui dans le sol.

Il comportait aussi des ponts élévateurs, chacun avec un vérin. [ 8 ] À partir du 1 er mars 1991, c'est un concessionnaire du fabricant Volkswagen qui occupa le bâtiment et exploita l'atelier; ceci en vertu d'un bail consenti par Gestion à Vorelco Ltd (« Vorelco »), une société reliée à Volkswagen. [ 9 ] Le terme du bail était du 1 er mars 1991 au 28 février 2001, et, comme Vorelco s'engageait à, entre-temps, acheter l'immeuble pour le prix de 2 000 000 $, le bail était « net, net, net ».

Bref, Vorelco avait toutes les obligations de Gestion à l'égard de l'immeuble, y compris l'obligation de faire les grosses réparations au bâtiment, sauf à la structure et à la toiture. [ 10 ] Le concessionnaire de Volkswagen cessa l'exploitation de l'immeuble le 1 er mars 1993, et le bâtiment demeura inoccupé jusqu'au 23 avril 1994. [ 11 ] À cette date, Vorelco sous-loua l'immeuble à l'intimée qui commença à l'occuper, ceci comme concessionnaire d'un autre fabricant d'automobiles, soit Chrysler. [ 12 ] En arrivant sur les lieux, l'intimée ne fit pas faire une étude pour vérifier si le terrain était contaminé, mais elle se rendit compte que le bâtiment montrait des signes d'affaissement.

On saura plus tard que le terrain avait été remblayé en

partie par des matériaux organiques. [ 13 ] Il faut noter que le terme du sous-bail n'était pas fixe. L'intimée, dont l'atelier venait d'être incendié, désirait se reloger rapidement, mais temporairement, et, en conséquence, se fit donner le droit de résilier le bail par un préavis de seulement un mois; de son côté, Vorelco pouvait y mettre fin par un préavis de trois mois.

Dans les circonstances, même si le sous-bail comporte des clauses imprimées usuelles qui obligent le locataire à faire des réparations importantes, étant donné les circonstances, les parties ont convenu par des ajouts manuscrits dans le contrat que l'intimée ne serait tenue qu'à des réparations mineures.

Il est donc évident que ce n'était pas l'intimée qui allait avoir l'obligation de vérifier si le réservoir qui servait à recevoir les huiles usées, et qui était enfoui dans le sol depuis huit ans, était ou n'était pas en bon état et si l'un ou l'autre des vérins des ponts élévateurs laissait ou ne laissait pas écouler son huile dans le sol, sous le plancher de béton de l'atelier. - 0 - [ 14 ] Au début de 1996, après des sondages réalisés par Dessau Environnement inc. (« Dessau ») à la demande de l'intimée, qui jouait avec l'idée d'acheter l'immeuble, on constata que le sol du terrain était imprégné d'hydrocarbures alentour de l'endroit où se trouvait l'atelier et, au Nord, loin de l'atelier, à un endroit qui avait pu être contaminé par de l'huile provenant d'un immeuble adjacent, immeuble également exploité en

partie comme atelier de réparations de voitures. [ 15 ] À la demande de Gestion, la société Sani-Mobile Environnement inc. (« Sani-Mobile ») fit de l'excavation, retira le réservoir qui était percé et l'un des vérins qui laissait écouler son huile et transporta ailleurs les sols qui étaient contaminés, y compris ceux qui semblaient avoir été contaminés par l'exploitation de l'atelier sur le terrain voisin. On installa un nouveau réservoir, hors terre cette fois- ci, et un nouveau vérin.

Mais ces travaux, pour lesquels Sani-Mobile allait se faire payer environ 45 000 $, n'allaient pas être suffisants pour que le terrain soit complètement décontaminé. [ 16 ] La preuve en est que, le 21 mars 1997, Bio Géo Environnement inc., (« Bio »), une société du groupe Sani-Mobile, recommandait à l'appelante de poursuivre les travaux de décontamination et prévoyait que ces travaux supplémentaires coûteraient entre 152 080 $ et 180 080 $. [ 17 ] Ces travaux supplémentaires ne furent pas réalisés. [ 18 ] Toujours en 1997, l'intimée, qui n'avait pas abandonné l'idée d'acheter l'immeuble, retint encore une fois les services de Dessau.

Dans son rapport du 23 septembre 1997, Dessau estima que les travaux supplémentaires coûteraient 229 875 $. Elle ajouta que le bâtiment, qui avait été érigé sur du remblai contenant toutes sortes de rebuts, y compris des matières organiques, montrait des vices structuraux. [ 19 ] Dans une lettre du 23 octobre 1997, l'avocat de l'appelante mentionne à un mandataire de Vorelco que, selon le désir de l'appelante et de Vorelco, 40 % de la facture de Sani-Mobile sera payée par l'appelante et 60 % par Vorelco. Cela allait effectivement être fait.

Selon la preuve prépondérante, l'intimée avait refusé et allait toujours refuser d'apporter son écot. La même lettre suggère que Vorelco a accepté de faire exécuter à son compte les travaux supplémentaires.

[ 20 ] Rien ne fut fait parce que, le 7 mai 1998, l'avocat de l'appelante écrit de nouveau au mandataire de Vorelco pour lui demander de faire avancer le dossier des travaux supplémentaires. [ 21 ] Il semble que rien ne fut encore fait par la suite puisque, en février 2000, le ministère de l'Environnement du Québec mettait l'appelante en demeure de réaliser les travaux que Dessau avait recommandés. [ 22 ] En novembre 2000 l'intimée mit fin au bail et relogea son commerce ailleurs. [ 23 ] Devant l'inaction de Vorelco, l'appelante retint encore une fois les services de Bio, qui, dans un rapport du 18 mai 2001, lui fit part que l'étendue de l'aire de la contamination était plus importante qu'en 1997 et que les travaux qui restaient à faire pour éliminer la contamination coûteraient entre 168 500 $ et 406 500 $ selon l'un ou l'autre de deux scénarios. [ 24 ] Ici encore, rien ne fut fait. [ 25 ] Il faut noter que, entre avril 2001 et octobre 2002, l'immeuble fut exploité, une autre fois encore par un concessionnaire de fabricant de voitures, cette fois-ci, Kia. [ 26 ] Le 5 novembre 2002, l'appelante et Vorelco firent une transaction: pour, soi-disant, se dédire de la promesse d'achat du terrain pour le prix de 2 000 000 $, Vorelco paya 700 000 $ à l'appelante et pour, soi-disant, l'indemniser partiellement de la perte de valeur de l'immeuble résultant de la contamination et du piètre état dans lequel l'intimée avait laissé le bâtiment en quittant les lieux, Vorelco ajouta 200 000 $ et 100 000 $. (Je dis « soi-disant » parce que sait-on jamais pourquoi une

partie consent à une transaction. Du fait que le terrain était contaminé, Vorelco demeurait-elle liée par sa promesse d'achat?). Il faut ajouter que, en guise de paiement additionnel, Vorelco céda à l'appelante les droits qu'elle pouvait avoir contre l'intimée en remboursement de ce qu'elle avait payé à l'appelante par suite de la contamination et de la détérioration du bâtiment, soit 300 000 $. [ 27 ] Les travaux supplémentaires ne furent jamais réalisés avant que, le 30 juillet 2004, l'appelante ne vende l'immeuble à une société (« H.

Grégoire ») pour le prix de 250 000 $ et l'obligation de décontaminer le terrain. [ 28 ] On ne sait pas dans quel état était le sous-sol du terrain après que Kia eut quitté les lieux et lors des travaux réalisés par H. Grégoire. Cette société aurait dépensé 710 376,79 $ par suite de son acquisition de l'immeuble.

On ignore si, oui ou non, cette somme représente seulement les travaux nécessités par la décontamination. - 0 - [ 29 ] La réclamation de 100 000$ qu'a présentée l'appelante comme cessionnaire des droits de Vorelco pour le piètre état dans lequel l'intimée avait laissé l'immeuble en le quittant (indépendamment de la contamination du terrain) fut l'objet d'une transaction avant le procès. [ 30 ] Quant à la réclamation de 200 000 $, que fait toujours l'appelante comme cessionnaire des droits de Vorelco pour la contamination dont l'intimée serait responsable, elle est mal fondée. [ 31 ] La contamination constatée en 1996, tant au Nord, près du terrain adjacent, qu'aux alentours du réservoir percé et du vérin qui laissait écouler son huile, ne résulte pas d'une faute contractuelle aux termes du bail.

Comme je l'ai mentionné au début, les clauses du bail interprétées dans le contexte d'un bail qui peut être résilié par un préavis d'un mois de la part de l'intimée et dont le loyer, comme l'a noté le juge, n'était pas bon marché, ne rendaient pas l'intimée responsable envers Vorelco de la vérification de l'étanchéité du réservoir qui était enfoui dans le sol et du fait que les vérins ne laissaient pas écouler de l'huile dans le sol sous le plancher de béton de l'atelier. Entre l'intimée et Vorelco, c'est Vorelco qui était responsable du manque d'étanchéité du réservoir, pas l'intimée.

En conséquence, comme cessionnaire des droits contractuels de Vorelco (singulièrement en application de la clause 3.12 du bail entre Vorelco et Desmeules), l'appelante n'a pas de recours contre l'intimée pour la contamination découverte en 1996 près du réservoir percé, encore moins pour la contamination qui a été constatée près du terrain adjacent. Indépendamment de ce qui précède, avant de pouvoir invoquer l'

article 1862 C.c.Q. , l'appelante, aux droits de Vorelco, devait établir que le réservoir était en bon état lorsque l'intimée commença à occuper l'immeuble en 1994, ce qu'elle n'a pas prouvé ni par preuve directe ni par présomptions de droit ou de fait. [ 32 ] D'autre part, même si, comme je l'ai mentionné plus haut, l'étendue de l'aire de la contamination s'est accrue entre 1996 et 2001, il n'y a pas de preuve prépondérante, directe ou par présomptions, qu'il y a eu un apport supplémentaire d'huile dans le sol, encore moins qu'un apport supplémentaire d'huile parvint d'une chose que l'intimée avait l'obligation d'entretenir.

Selon le propre expert de l'appelante, l'accroissement de l'étendue de l'aire de la contamination n'établit pas nécessairement l'existence d'une source nouvelle de pollution. Il a concédé qu'il n'a pas fait une étude de la cause de l'accroissement et il a reconnu que la contamination supplémentaire pouvait être une « extension de la contamination existante ». Une autre cause possible serait, selon lui, une brèche dans le béton des caniveaux qui recueillaient les huiles usées. Il ne s'agit que d'une hypothèse, car cette brèche ne fut pas découverte ni recherchée.

Même alors, l'intimée ne serait pas responsable de la contamination supplémentaire car elle n'avait pas non plus la responsabilité de voir à l'étanchéité des caniveaux de béton. Ici encore, entre l'intimée et Vorelco, c'est celle-ci qui avait cette responsabilité. En conséquence, comme cessionnaire des droits de Vorelco, l'appelante n'a pas non plus un droit de recours contre l'intimée. [ 33 ] L'action de l'appelante, de son propre chef, comme victime d'une faute extracontractuelle de l'intimée pour la contamination découverte en 1996, est également mal fondée. [ 34 ] Indépendamment de la question de savoir (

article 1465 C.c.Q. ) si la charge de la preuve quant à la présence ou l'absence de faute extracontractuelle chez l'intimée incombait à l'appelante ou à l'intimée (quand le réservoir et le vérin auraient-ils commencé à causer le préjudice?), il reste que nous savons que la cause de la contamination constatée près de l'atelier, en 1996, est un réservoir percé et un vérin qui laissait écouler son huile.

En conséquence le sort de l'action de l'appelante ne dépend pas de la question de savoir si la charge de la preuve quant à la faute ou l'absence de faute de la part de l'intimée incombait à l'appelante ou à l'intimée. Il dépend de la réponse à la question de droit suivante : l'intimée était-elle, vis-à-vis l'appelante, responsable de la vérification du bon état du réservoir et du vérin?

[ 35 ] Je suis d'avis qu'elle n'avait pas cette responsabilité. Ayant le droit, même contre l'appelante, d'occuper les lieux et n'étant pas tenue à toutes les obligations conventionnelles de Vorelco, l'intimée pouvait, avant d'utiliser le réservoir et les ponts élévateurs, tenir pour acquis que ce réservoir et ces vérins étaient en bon état, et elle n'avait pas l'obligation de faire des sondages que l'appelante et Vorelco n'avaient pas jugé nécessaire de faire.

Le droit d'une personne d'occuper temporairement un immeuble et ses accessoires, droit qui est accordé par un locataire qui détient l'immeuble en vertu d'un bail « net, net, net » n'emporte pas, sans plus, une obligation pour le sous-locataire envers le locateur d'y faire des travaux qui, selon la loi, ne sont pas à la charge du locataire. [ 36 ] Ce que j'ai mentionné plus haut, à savoir qu'il n'y a pas de preuve, même par présomptions, qu'une source additionnelle de contamination s'est manifestée entre 1996 et le départ de l'intimée en novembre 2000, trouve application ici.

Soit dit en passant, l'action prise de son propre chef par l'appelante n'allègue pas que, après la découverte du réservoir percé et du vérin qui laissait écouler son huile, l'intimée aurait commis une faute qui aurait causé une source nouvelle et supplémentaire de pollution. [ 37 ] En tout état de cause, si l'on pouvait dire que, même si, entre l'intimée et Vorelco, c'est celle-ci qui avait l'obligation d'entretenir le réservoir, l'intimée doit quand même répondre à l'appelante du manque d'entretien de celui-ci, l'action serait mal fondée du fait que l'appelante a donné quittance à Vorelco contre qui, dans les circonstances que je viens d'évoquer, l'intimée aurait eu un droit de recours.

Le créancier qui donne quittance au débiteur de premier rang n'a pas de recours contre un autre débiteur qui était responsable des obligations du premier, mais qui jouissait d'un droit de recours contre celui-ci. En recevant un paiement partiel de sa créance, mais en donnant quittance totale au débiteur principal, le créancier n'a évidemment pas un recours pour le solde de sa créance contre la caution. On trouve une formulation de ce principe fondamental à l'

article 1531 C.c.Q. Même situation lorsque le créancier veut réclamer une somme supplémentaire à une personne après avoir donné une quittance complète à l'assureur responsabilité de cette personne par suite d'un paiement partiel par l'assureur. [ 38 ] Enfin, même s'il n'est pas nécessaire de parler de la somme à laquelle l'intimée aurait pu être condamnée si elle avait été déclarée responsable des dommages causés par suite de son occupation des lieux à partir d'avril 1994 (l'appelante réclame 510 376,79 $, soit ce qui a été dépensé par H.

Grégoire (710 376,79 $), moins la somme de 200 000 $ réclamée aux droits de Vorelco), je ne suis pas persuadé du fait que la condamnation aurait pu être basée sur le coût des travaux (quels travaux exactement?) réalisés par H. Grégoire en 2009, plutôt que les coûts estimés en 1997 ou en 2001.

Même alors, il aurait fallu tenir pour acquis qu'avant l'arrivée de l'intimée, en 1994, le réservoir et le vérin n'étaient pas déjà défectueux et que le terrain n'était pas déjà contaminé en partie. [ 39 ] Il aurait peut-être aussi été nécessaire de voir si l'appelante a réellement subi le préjudice qu'elle allègue contre l'intimée, compte tenu que l'immeuble semble avoir eu en tout temps une valeur plus proche de 1 000 000 $ que de 2 000 000 $ (Gestion l'a vendu pour le prix de 250 000 $ et l'obligation de faire des travaux qui auraient coûté 710 376 $), que l'appelante a récupéré plus que cette somme de 1 000 000 $ (700 000 $ + 300 000 $ + 250 000 $) (moins ce quelle a payé à Sani-Mobile et à Bio) et que, si l'appelante n'était elle-même aucunement responsable de la contamination, elle pouvait exiger que Vorelco achète l'immeuble au prix de 2 000 000 $.

Si l'appelante a accepté 1 000 000 $ de Vorelco plutôt que d'exiger que celle-ci achète l'immeuble au prix de 2 000 000 $, la soi-disant perte de 1 000 000 $ ne doit pas être prise en compte lorsqu'il s'agit de calculer le préjudice réel qui aurait été causé par l'intimée. [ 40 ] En conséquence , je propose que nous rejetions le pourvoi avec dépens . MARC BEAUREGARD, J.C.A.