2017 QCCQ 9134, 2017 QCCQ 9134

Renaud c. Lafond 2017 QCCQ 9134 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE GATINEAU LOCALITÉ DE GATINEAU « Chambre civile » N° : 550-32-023889-162 DATE : 21 août 2017 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DU JUGE STEVE GUÉNARD, J.C.Q. ______________________________________________________________________ SERGE RENAUD Demandeur c. MICHEL-REMI LAFOND Défendeur ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] M.

Serge Renaud est propriétaire de divers terrains, notamment des chemins privés dans la municipalité de Val-des-Monts. [ 2 ] M. Michel-Rémi Lafond, pour sa part, était propriétaire, en tous moments pertinents à la Demande de M. Renaud, de deux terrains vacants, soit ceux situés au 35 et au 40 Montée des Chevaliers, également en la municipalité de Val-Des-Monts. [1] Les terrains en question sont acquis, par M. Lafond, de M. Renaud. [ 3 ] Lesdits terrains, propriété de M. Lafond, sont, ce qui n’est pas contesté, enclavés si ce n’est de leur accès aux chemins privés de M. Renaud. [ 4 ] M.

Renaud procède, ce qui n’est pas contesté non plus, à l’entretien, au nivelage ainsi qu’au déneigement des chemins privés permettant de donner accès à divers immeubles et terrains vacants, dont les deux terrains vacants étant la propriété de M. Lafond. [ 5 ] M. Renaud facture, depuis plusieurs années, la somme annuelle de 400$ par terrain, et ce, aux propriétaires résidents, soit ceux qui habitent, ne serait-ce que pour une certaine période de l’année, un immeuble sur l’un des terrains visés. [ 6 ] Les propriétaires non-résidents, comme M.

Lafond, se voient, pour leur part, facturer une somme annuelle de 150$ par terrain. [ 7 ] Il appert que cette même somme est facturée depuis environ 2010. Celle-ci n’a jamais été indexée. [ 8 ] À ce titre, M. Renaud réclame la somme de 700$ à M. Lafond. [ 9 ] Bien que M. Lafond accepte de débourser à au moins deux reprises ladite somme annuelle pour ces deux terrains [2] , il conteste le bien-fondé de la Demande de M. Renaud sur la base qu’aucune entente n’existe entre les parties quant au paiement de tels frais d’entretien annuels. Subsidiairement, il soumet que la somme réclamée est exagérée. Selon M.

Lafond, la somme annuelle, par terrains, devrait plutôt être de 50$ et non pas de 150$. [ 10 ] Dans l’optique où le Tribunal concluait à l’absence de preuve de l’existence d’une entente, M. Renaud soumet que sa réclamation doit être accueillie sur la base de la théorie de l’enrichissement sans cause. [ 11 ] Qu’en est-il vraiment? QUESTIONS EN LITIGE [ 12 ] Le présent litige soulève les questions de fait et de droit suivantes :

i) M. Renaud démontre-t-il, par prépondérance de preuve, l’existence d’une entente quant aux frais d’entretien pour les chemins privés étant sa propriété? ii) Dans l’affirmative, pour quelle somme?

iii) Dans la négative, M. Lafond peut-il être condamné à payer la totalité ou une

partie de la somme réclamée, et ce, sur la base de la théorie de l’enrichissement injustifié? CONTEXTE ET ANALYSE [ 13 ] La réclamation de 700$ de M. Renaud se ventile comme suit :

i) Somme de 300$ pour les arrérages dus pour la saison 2013-2014; ii) Somme de 300$ pour les arrérages dus pour la saison 2014-2015; iii) Somme de 100$ pour les arrérages dus pour la saison 2015-2016; [ 14 ] La réclamation se formalise à l’intérieur d’une Demande instituée le 20 novembre 2016. Ladite Demande réclame la condamnation de M. Lafond à l’intérêt au taux légal et à l’indemnité additionnelle depuis le 1 er novembre 2013. [ 15 ] Lorsque questionné à cet égard, M.

Renaud précise que l’intérêt originalement demandé rétroagit au 1 er novembre 2013 car la première tranche due, pour la saison 2013-2014, est en souffrance depuis cette date. [ 16 ] Le Tribunal soulève ainsi, à l’attention de M. Lafond, l’existence des règles en matière de prescription extinctive [3] . Par contre, à cet égard, M. Lafond décide de ne pas demander le rejet de cette première tranche de la Demande, préférant que le litige soit tranché quant au fond du différend entre les parties, et non pas sur une « question de délais. » [ 17 ] À tout événement, M.

Renaud, pour sa part, indique au Tribunal qu’il renonce à demander à ce que quelconque condamnation de M. Lafond soit assortie du paiement d’intérêts. Le Tribunal fera donc droit à cette demande, le cas échéant. [ 18 ] M. Renaud témoigne qu’il acquiert environ 35 acres de terrains, dont les deux terrains de M. Lafond, dans le cadre de la faillite d’une entreprise, soit Phil-Sol. [ 19 ] M. Renaud produit l’état d’encaisse, revenus et dépenses du Regroupement des propriétaires de Val-Hirondelle [4] .

On peut y voir le détail des dépenses de déneigement, d’entretien des chemins [5] , et d’équipements divers pour la période pertinente. [ 20 ] M. Renaud témoigne à l’effet qu’une entente, bien que verbale, est intervenue en 2010 avec M. Lafond. M. Renaud confirme que fut discutée l’existence de tels frais d’entretien et de déneigement quant aux deux terrains acquis par M. Lafond. [ 21 ] Comme mentionné précédemment, il n’est pas contesté par M.

Lafond que les deux terrains dont il a été propriétaire et qui font l’objet de la Demande, sont, en tous moments pertinents, enclavés dans l’optique où l’on occulte la présence des chemins privés entretenus par M. Renaud. [ 22 ] Il appert que toute personne souhaitant se rendre sur les deux terrains vacants en question doit nécessairement emprunter 3 desdits chemins privés. [ 23 ] M. Lafond ne conteste pas cette prémisse mais soumet qu’il ne s’est – justement- jamais rendu sur place depuis l’acquisition des terrains en 2010. Ayant vendu l’un de ceux-ci, il tente de se départir de l’autre. [ 24 ] M.

Lafond, par ailleurs, conteste, également par voie testimoniale, l’existence d’une telle entente avec M. Renaud quant au paiement de frais d’entretien des chemins. [ 25 ] Or, M. Renaud produit au dossier deux chèques [6] , dont la signature est reconnue séance tenante par M. Lafond. [ 26 ] Le premier chèque date du 24 mai 2012. Il indique de payer à l’ordre du Regroupement des propriétaires de Val-Hirondelle la somme de 600$. [ 27 ] Le second chèque, datant du 15 mars 2013, est encore plus clair. Il concerne le paiement d’une somme de 300$.

Il y est indiqué, en toutes lettres, les mots « Entretien Chemin 35 et 40 Montée des Chevaliers . » [ 28 ] M. Lafond reconnait avoir préparé ces chèques. Par contre, il aurait signé ceux-ci afin « d’éviter tout problème », et de « bonne foi », considérant qu’il devait quitter sous peu, en 2012, pour un voyage en Afrique, ainsi que pour l’Europe, en 2013. [ 29 ] M. Lafond concède qu’aucune mention de paiement fait « sous protêt » n’apparait desdits chèques. L’

article 1491 du Code civil du Québec ( CCQ ) permet, en effet, à une partie, de payer une somme d’argent tout en « protestant » ne rien devoir. Cette disposition prévoit ce qui suit : 1491. Le paiement fait par erreur, ou simplement pour éviter un préjudice à celui qui le fait en protestant qu’il ne doit rien, oblige celui qui l’a reçu à le restituer . Toutefois, il n’y a pas lieu à la restitution lorsque, par suite du paiement, celui qui a reçu de bonne foi a désormais une créance prescrite, a détruit son

titre ou s’est privé d’une sûreté, sauf le recours de celui qui a payé contre le véritable débiteur. [nos soulignements] [ 30 ] La position de M. Lafond est de prétendre qu’aucune entente n’est intervenue, et que de toute façon, qu’il ne bénéficie d’aucune façon de cet entretien et de ce déneigement de chemins privés pour des terrains qu’il ne visite jamais. Selon lui, seul l’utilisateur des chemins doit payer quelconque somme. [7]

[ 31 ] Appelé à élaborer quelque peu sur la vente qu’il a lui-même effectué de l’un de ses deux terrains, M. Lafond précise qu’il n’a pas eu à préciser à l’acheteur l’existence de ces frais d’entretien devant être payés car celui-ci en avait déjà connaissance. Il appert, en effet, que cet acheteur était déjà propriétaire d’au moins un autre terrain desservi par lesdits chemins privés. [ 32 ] En résumé donc, il appert, du témoignage de M.

Lafond, que l’existence même de ces frais est bien connue dans le secteur en question. [ 33 ] Le Tribunal, à la lumière de la preuve formulée, peut-il conclure à l’existence d’une entente en l’espèce? [ 34 ] La réponse se doit d’être affirmative. [ 35 ] Il revenait à M. Renaud, à

titre de Demandeur, de démontrer, par voie de prépondérance de preuve, l’existence des éléments rattachés à sa Demande. Les articles 2803 et 2804 CCQ énoncent : 2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Celui qui prétend qu’un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. 2804.

La preuve qui rend l’existence d’un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n’exige une preuve plus convaincante. [ 36 ] En effet, bien que la preuve soit contradictoire quant à l’existence de cette entente en 2010, le comportement subséquent des parties nous éclaire considérablement sur l’intention de celles-ci. De fait, le bât blesse pour M. Lafond lorsque nous prenons connaissance des chèques, qu’il admet avoir signé, en 2012 et 2013.

Il y a là une reconnaissance explicite de l’entente conclue quant aux frais d’entretien. [ 37 ] Ces paiements sont effectués en toute connaissance de cause, sans être formulés sous protêt. [ 38 ] M. Lafond précise lors de son témoignage que ces chèques sont à l’origine préparés « en blanc », mais il concède, sans difficulté d’ailleurs, que le second chèque, soit celui qui comporte la mention « Entretien Chemin 35 et 40 Montée des Chevaliers » a bien été complété, à tous égards, par lui. [ 39 ] Une entente – un contrat – est un échange de consentement.

Cet échange de consentement peut être effectué verbalement, et donc, sans formalisme particulier. Les articles 1385 et 1386 CCQ se lisent comme suit : 1385. Le contrat se forme par le seul échange de consentement entre des personnes capables de contracter, à moins que la loi n’exige, en outre, le respect d’une forme particulière comme condition nécessaire à sa formation, ou que les parties n’assujettissent la formation du contrat à une forme solennelle. Il est aussi de son essence qu’il ait une cause et un objet. 1386.

L’échange de consentement se réalise par la manifestation, expresse ou tacite, de la volonté d’une personne d’accepter l’offre de contracter que lui fait une autre personne. [ 40 ] De surcroit, l’article 1426 CCQ énonce : 1426. On tient compte, dans l’interprétation du contrat, de sa nature, des circonstances dans lesquelles il a été conclu, de l’interprétation que les parties lui ont déjà donnée ou qu’il peut avoir reçue , ainsi que des usages. [nos soulignements] [ 41 ] En l’espèce, la preuve prépondérante démontre clairement l’existence de cette entente pour le paiement de frais d’entretien et de déneigement.

M. Lafond reconnait l’existence de cette entente, deux fois plutôt qu’une, par l’entremise des chèques dont le Tribunal a déjà discuté. [ 42 ] Bien que M. Lafond soumette au Tribunal qu’il n’a aucun intérêt – car il ne se rend pas sur place – à ce que les chemins en question soient entretenus, la réalité apparait être toute autre. En fait, M. Renaud témoigne à l’effet que, à

titre d’exemple, qu’il « passe la faucheuse » devant les deux propriétés de M. Lafond et que s’il ne le faisait pas, cela signifierait, assez rapidement d’ailleurs, que les deux terrains se « rejoindraient » - bref que les deux terrains n’en feraient plus qu’un vu l’absence d’entretien. [ 43 ] De plus, il est acquis qu’un terrain enclavé aura, fatalement, une valeur économique moindre qu’un terrain ne l’étant pas. Ainsi, en soi, l’accès de M. Lafond, ou de tout futur propriétaire, aux terrains en question, ne peut être qu’un élément ajoutant de la valeur à ceux-ci, et ce, bien que M.

Lafond semble être très peu intéressé par ceux-ci. [ 44 ] Ainsi, le Tribunal conclut à l’existence d’une entente pour le paiement de frais d’entretien et de déneigement. [ 45 ] Vu cette conclusion, le débat potentiel quant à l’existence d’un enrichissement injustifié devient sans objet. [ 46 ] Ayant conclu à l’existence d’une entente, le Tribunal doit déterminer la somme payable annuellement. [ 47 ] À cet égard, la preuve clairement prépondérante démontre que la somme réclamée annuellement n’a pas été indexée depuis 2010. Le témoignage de M.

Renaud est clair quant aux objectifs poursuivis par cette facturation, quant au détail de celle-ci ainsi que par sa raisonnabilité. [ 48 ] Quant au témoignage de M. Lafond, il se limite, ultimement, à dénoncer le fait que la somme annuelle devant être déboursée

par les propriétaires dits « non-résidents » est trop élevée comparativement à celle payée par les résidents. [ 49 ] En l’espèce, l’analyse de la preuve prépondérante démontre clairement la raisonnabilité, dans les circonstances, de la somme réclamée. Faut-il rappeler que celle-ci fut avalisée, deux fois plutôt qu’une, par M. Lafond lui-même par l’entremise des chèques précités. [ 50 ] Le rôle du Tribunal n’est pas de « couper la poire en deux ». [ 51 ] Ainsi, le Tribunal fera droit à la Demande de M. Renaud.

Tel qu’il l’a requis du Tribunal, la condamnation sera prononcée en capital seulement, sans intérêts ni indemnité additionnelle. [ 52 ] Quant aux frais de justice, le premier alinéa de l’article 340 du Code de procédure civile nous enseigne ce qui suit : 340. Les frais de justice sont dus à la

partie qui a eu gain de cause, à moins que le tribunal n’en décide autrement. [ 53 ] En l’espèce, le Tribunal ne voit pas de motif valable de passer outre à la règle habituelle. Ainsi, la condamnation sera prononcée, avec les frais de justice, au bénéfice de M. Renaud. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE la demande du Demandeur; CONDAMNE le Défendeur au paiement de la somme de 700$ au Demandeur, le tout sans intérêt au taux légal ni indemnité additionnelle, à l’exception de l’intérêt au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec à compter de la date du 30 septembre 2017, en cas de défaut de paiement; LE TOUT , avec les frais de justice. __________________________________ STEVE GUÉNARD, J.C.Q. Date d’audience : 15 août 2017