2013 QCCQ 959, 2013 QCCQ 959

Albert c. Lamoureux Osborne 2013 QCCQ 959 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE HULL LOCALITÉ DE GATINEAU « Chambre civile » N° : 550-32-018486-107 DATE : 15 janvier 2013 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE ROSEMARIE MILLAR, J.C.Q. ______________________________________________________________________ DARLENE ALBERT , […], Gatineau (Québec) […] Demanderesse c.

DENISE LAMOUREUX OSBORNE et GÉRALD MYRE , […], Hawkesbury (Ontario) […] Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Madame Darlene Albert réclame la somme de 3 414,48 $ à madame Denise Lamoureux Osborne et monsieur Gérald Myre pour des vices cachés (infiltrations d'eau et toiture partiellement refaite) découverts par suite de l'achat de la propriété de ces derniers. [ 2 ] Les défendeurs contestent la réclamation car ils soutiennent que les vices étaient apparents. I.

FAITS [ 3 ] Le 15 juin 2009, madame Albert achète pour la somme de 140 000 $ la propriété des défendeurs, un bungalow situé sur le lac Cayamant, au […] , à Cayamant. [ 4 ] Il s'agit d'un chalet « 4 saisons » construit dans les années 1970. [ 5 ] En mai 2009, madame Albert fait inspecter la propriété par un inspecteur en bâtiments, monsieur Jacques Rochon, qui note, entre autres : « (…) toiture ST (satisfaisant) (…) 2. SALLE À DÎNER (…) plafonds

mur extérieur côté (illisible) du lac tache d'eau au plafond (…) 4.

SALON plafonds taches d'eau » [ 6 ] La déclaration du vendeur sur l'immeuble indique : « D.3.1 À notre connaissance, y-a-t-il ou y-a-t-il déjà eu infiltration d'eau au sous-sol ou ailleurs (ex. toiture, terrasse, balcon, verrière, puits de lumière, porte, fenêtre, cheminée ou autre)? [√] oui (…) D3.1 = infiltration d'eau sous-sol côté nord très minime et contrôlé [SIC] D.7.1 Quelle est l'année d'installation du revêtement de la toiture? 2006 » [ 7 ] En octobre 2009, madame Albert constate que de l'eau s'infiltre par le plafond du solarium et descend le long d'une fenêtre. [ 8 ] Monsieur Pierre Clément, ouvrier engagé par madame Albert, constate que le solin autour de la cheminée est mal installé et que l'eau y pénètre. [ 9 ] Monsieur Clément effectue la réparation au coût de 903,80 $. [ 10 ] Le 9 novembre 2009, madame Albert informe les défendeurs, par lettre, de son problème d'infiltration. [ 11 ] Le 10 décembre 2009, par l'entremise de leur procureur, les défendeurs répondent à la lettre du 9 novembre 2009 et nient toute responsabilité. [ 12 ] En novembre 2009, madame Albert constate des marques d'infiltration d'eau sur le plafond de la salle de séjour. [ 13 ] Monsieur Clément constate alors que la toiture n'a pas été refaite en entier, seulement la

partie du côté du lac a été refaite. [ 14 ] Monsieur Clément estime que le coût de finition de la toiture totaliserait la somme de 2 511,48 $. [ 15 ] Le 10 décembre 2009, madame Albert informe les défendeurs, par lettre, qu'une autre infiltration d'eau est survenue par le toit dans la salle de séjour et dans la salle de lavage, de même qu'elle a constaté que le toit n'avait pas été entièrement refait. [ 16 ] Madame Albert réclame des défendeurs la somme de 3 414,48 $ qui se détaille comme suit : Réparations solin 903.80$; Réparations – finition toit 2511.48$. III.

ANALYSE [ 17 ] Les questions en litige sont les suivantes : 1. Y a-t-il un vice caché? Dans l'affirmative, 2. Quels sont les dommages causés par l'existence du vice caché? [ 18 ] Les articles 1726 et 1728 du Code civil du Québec énoncent : « Art.1726. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. Art.1728. Si le vendeur connaissait le vice caché ou ne pouvait l'ignorer, il est tenu, outre la restitution du prix, de tous les dommages-

intérêts soufferts par l'acheteur.» 1. Y a-t-il un vice caché? [ 19 ] Pour qu'une action en vices cachés soit fructueuse, l'acheteur doit prouver qu'il s'agit d'un défaut nuisible, grave, non apparent, que le défaut existait avant la vente et était inconnu de l'acheteur. • Défaut nuisible et grave [ 20 ] Il ressort de la preuve que, dès le premier automne, il y a, à 2 reprises, infiltrations d'eau dans la propriété. [ 21 ] La déclaration du vendeur indique que le toit a été refait en 2006. [ 22 ] La preuve révèle que seulement une

partie du toit en métal a été refaite. [ 23 ] Le Tribunal statue que les problèmes d'infiltrations d'eau constatés dans l'immeuble et la toiture partiellement refaite sont des problèmes nuisibles et graves. • Défaut non apparent [ 24 ] Le vice, pour donner droit à la garantie, doit être caché. [ 25 ] Dans l'arrêt Placement c. JacPar Inc. c. Benkazour 1 , la Cour d'appel du Québec s'exprime ainsi: « Cette exigence du caractère caché d'un vice pour la mise en œuvre de la garantie légale se rattache au comportement du vendeur.

Le régime juridique des garanties légales du vendeur ne constitue pas un système de protection de l'acheteur imprudent ou incompétent. Il impose un standard de conduite à l'acquéreur d'un bien immeuble. Et, à la page 2318 du même arrêt, la Cour d'appel ajoute: Le propre comportement du vendeur jouera son rôle à l'occasion dans l'appréciation du caractère du vice.

Ainsi, ces fausses représentations ou le dol du vendeur quant à l'état de la chose ou aux causes réelles de vices apparents dégageront parfois l'acquéreur de l'obligation d'explorer d'avantage.» [ 26 ] Madame Albert a-t-elle été une acheteuse prudente? [ 27 ] Madame Albert a fait inspecter la propriété par un inspecteur en bâtiments. [ 28 ] Toutefois, l'inspecteur note à 2 reprises la présence de taches d'eau sur le plafond. [ 29 ] Il s'agit d'un chalet « 4 saisons » construit dans les années 1970. [ 30 ] Madame Albert, bien que n'étant pas courtière immobilière lors de l'achat, l'a été dans le passé, soit de 1994 à 2008. [ 31 ] Madame Albert n'est pas une néophyte dans le domaine immobilier. [ 32 ] Or, malgré la présence de taches d'eau, madame Albert n'investigue pas davantage la situation. [ 33 ] Le Tribunal conclut, compte tenu de la preuve, qu'un acheteur prudent et diligent aurait dû se douter de la possibilité de futures infiltrations d'eau. [ 34 ] Compte tenu de la preuve, le Tribunal statue que les infiltrations d'eau ne constituent pas un vice caché. [ 35 ] Qu'en est-il du toit? [ 36 ] La déclaration du vendeur indique que le toit a été refait en 2006. [ 37 ] L'inspecteur en bâtiments, qui est monté sur le toit selon monsieur Myre, déclare que l'état du toit est satisfaisant. [ 38 ] Monsieur Alban Cousineau, courtier immobilier lors de l'achat de la propriété, ignorait que le toit n'avait été refait qu'à moitié. [ 39 ] Compte tenu de la preuve, le Tribunal conclut que le toit partiellement refait constitue un vice caché puisqu'il a été annoncé comme refait en 2006, ce qui est inexact. [ 40 ] Madame Albert a revendu la propriété par la suite pour la somme de 151 000 $ après y avoir fait effectuer, selon elle, des rénovations pour un montant d'environ 25 000 $. [ 41 ] Le Tribunal conclut que madame Albert s'est déchargée de son fardeau d'établir, par preuve prépondérante, l'existence d'un vice caché quant au toit. [ 42 ] En conséquence, madame Albert a le droit d'être indemnisée d'un montant à

titre de réduction du prix de vente. 2. Quels sont les dommages causés par l'existence du vice caché? [ 43 ] Selon la preuve, la réfection du toit aurait coûté 2 511,48 $.

[ 44 ] Madame Albert a vendu la propriété et a dénoncé que seulement une

partie du toit a été refaite en 2006. [ 45 ] Selon madame Albert, la vente de sa propriété s'est faite à un prix moindre de celui du marché à cause de l'état du toit qu'elle a dénoncé. [ 46 ] De plus, lors de l'achat de la propriété, madame Albert n'aurait pas payé le même prix pour celle-ci si elle avait su que le toit n'avait été que partiellement refait. [ 47 ] Cependant, la preuve n'a pas établi que le prix de revente de la propriété a nécessairement été diminué d'un montant de 2 511.48$. [ 48 ] Compte tenu des circonstances, le Tribunal estime de façon arbitraire qu'un montant de 1 000$ doit être attribué à madame Albert à

titre de réduction du prix de vente. [ 49 ] En conséquence, le Tribunal accorde la somme de 1 000 $ à madame Albert à

titre de réduction du prix de vente. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE en

partie l'action de la demanderesse; CONDAMNE madame Denise Lamoureux Osborne et monsieur Gérald Myre à payer le montant de 1 000 $ à madame Darlene Albert avec intérêts au taux légal de 5 % l'an et l'indemnité additionnelle prévue au Code civil du Québec à compter de l'assignation et les frais judiciaires. __________________________________ ROSEMARIE MILLAR, J.C.Q. Date d’audience : 3 décembre 2012.