2017 QCCQ 9900, 2017 QCCQ 9900

Meunier c.. Pouliot 2017 QCCQ 9900 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE SAINT-FRANÇOIS LOCALITÉ DE MAGOG « Chambre civile » N° : 470-32-000077-162 DATE : 31 juillet 2017 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE GABRIEL DE POKOM Á NDY, J.C.Q. ______________________________________________________________________ Céline MEUNIER Demanderesse / défenderesse par reconvention c. Laurier POULIOT et.

Suzanne FOURNIER Défendeurs / demandeurs par reconvention ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] La demanderesse cherche à recouvrer des défendeurs une somme de 6 589,48 $ pour l’indemniser des conséquences de vices et défauts cachés que la résidence que les défendeurs lui ont vendue recelait et dont les manifestations se sont révélées après l’achat. [ 2 ] Les défendeurs contestent la réclamation niant que la résidence vendue ait été l’objet de quelque vice caché que ce soit et soumettant que les problèmes rencontrés par la demanderesse découlent plutôt d’un manque d’entretien de sa part, et si problème dont la responsabilité leur devait être attribuée était présente, ils invoquent ne pas avoir eu la chance d’y remédier par la faute de la demanderesse. [ 3 ] Se portant demandeurs par reconvention pour abus de procédures et comportements harcelants de la demanderesse, ils réclament une indemnité de1 000 $.

Les faits [ 4 ] Il est établi que le 11 décembre 2012, la demanderesse a acheté des défendeurs un immeuble résidentiel situé au […], à Austin avec garantie légale, sauf les installations septiques. [ 5 ] Préalablement à cet achat, la demanderesse a pris connaissance de la Déclaration du vendeur (P-2) où on lit qu’il s’agit d’un immeuble construit par le défendeur lui-même en 2009.

Le vendeur a déclaré que depuis, il n’y a jamais eu d’accumulation de glace ou de glaçons en bordure du toit en hiver et qu’à sa connaissance, il n’y a jamais eu d’infiltration d’eau. [ 6 ] Préalablement à son achat, la demanderesse a aussi pris la précaution de faire inspecter cette maison le 10 mai 2012 et le rapport du résultat de cette inspection est déposé en P-18 et D-3. [ 7 ] Au mois de mars 2014, elle constate une infiltration d’eau par le puits de lumière qui se trouve dans la verrière. L’eau pénètre aussi sous la porte de côté du garage.

[ 8 ] Elle dénonce immédiatement le problème aux défendeurs (P-9) . [ 9 ] Une vérification permet de constater que l’infiltration d’eau est causée par un amoncellement de glace qui s’est formé autour et en particulier dans la

partie basse du puits de lumière. [ 10 ] Dès le 10 avril, les défendeurs demandent par écrit d’aller faire un test d’eau sur le puits de lumière et la porte de côté du garage pour vérifier l’origine du problème. [ 11 ] Cette démarche de vérification s’est avérée plutôt compliquée et n’a pu se concrétiser qu’à la suite d’échanges laborieux de correspondance et même de lettres d’avocat. [ 12 ] Finalement, le 20 mai, en présence de Luc Stébenne, délégué par la défenderesse, le défendeur procède au test d’eau avec un boyau d’arrosage pendant 30 minutes pour constater que le puits de lumière est étanche et ne laisse pas entrer l’eau.

Cela fait conclure aux défendeurs que l’infiltration d’eau était due à un barrage de glace au niveau de la gouttière qui est montée jusqu’au puits de lumière et qui a empêché l’eau de s’évacuer par la pente normale du toit.

Elle s’est donc infiltrée sous les bardeaux et sous la tôle. [ 13 ] Le défendeur estime qu’il s’agit là d’un problème causé par un entretien inadéquat par la demanderesse qui a laissé cette barrière de glace se former. [ 14 ] En ce qui concerne l’infiltration d’eau par la porte de côté du garage, elle s’est produite sous le seuil de la porte à cause d’une accumulation de glace empêchant l’eau de fonte des neiges de s’éloigner de la bâtisse. [ 15 ] L’infiltration par le tuyau de quatre pouces qui abrite la ligne d’amenée d’eau du puits, lors de la fonte rapide de la neige et lors des pluies diluviennes cause aussi problème. [ 16 ] Encore là, selon le défendeur, ces infiltrations sont causées par un déficit d’entretien. [ 17 ] Il a recommandé à la demanderesse d’appliquer du calfeutrant sous le seuil de la porte, de l’uréthane autour du tuyau de quatre pouces et de dégager la toiture de toute accumulation de glace, au moins deux fois l’hiver ou encore de procéder à l’installation de fils chauffants au bas du puits de lumière et dans la gouttière, ce qui éliminera toute accumulation de glace ou de glaçons. [ 18 ] Luc Stébenne, de Constructions Stébenne inc., confirme que lors de la visite du mois de mai, aucune infiltration d’eau n’a été constatée.

Il a même pratiqué une ouverture intérieure dans le plafond cathédrale autour du puits de lumière pour vérifier s’il y avait des traces d’infiltration d’eau, mais il n’en a constaté aucune. [ 19 ] Dans l’entretoit, il a aussi vérifié et constaté l’absence de toute trace d’infiltration d’eau et que l’isolation était conforme aux normes. [ 20 ] Il souligne aussi dans sa déclaration pour valoir témoignage que sa soumission (P-20) , présentée par la demanderesse, a été altérée en ce qu’on y aurait ajouté qu’il s’agissait de travaux rendus nécessaires par des puits de lumière qui causent une infiltration d’eau alors qu’il n’en a jamais vu et qu’il n’a jamais inscrit cette mention sur le document. [ 21 ] La déclaration de Joseph Tremblay Bonsant a aussi été déposée pour valoir son témoignage.

Il s’agit de l’entrepreneur électricien qui a installé un câble chauffant dans le drain pour éviter qu’à la fonte des neiges l’eau ne déborde à la jonction de la descente de gouttières et le drain du sol ne pénètre à l’intérieur du garage. Il a chargé 514,99 $ pour ce travail. [ 22 ] Le maître couvreur, Stéphane Gauthier, a procédé à la réfection d’une

partie de la toiture. En cours de travaux, il a constaté que sur le côté du mur et sur l’arrière de la cheminée, les solins étaient mal installés et il en manquait. Il n’y avait pas de solin de départ non plus sur le bas des pentes, ce qui créait une infiltration d’eau derrière les facias.

Il a constaté en arrachant le recouvrement de toiture qu’il y avait du papier noir qui était placé directement sur le bois et une membrane autocollante était posée par-dessus. [ 23 ] Selon lui, il s’agit d’une malfaçon, parce qu’il faut installer la membrane autocollante en premier directement sur le pontage de bois et par la suite mettre le papier noir de 15 livres. [ 24 ] Il est d’avis que le fait que la membrane autocollante n’était pas collée directement sur le puits de lumière a pu permettre l’infiltration d’eau autour de ce puits de lumière.

Il est d’avis qu’il n’est pas nécessaire de déneiger ou de déglacer le toit pour éviter une infiltration d’eau par les puits de lumière si l’installation est faite selon les règles de l’art. [ 25 ] La chaleur dégagée par la vitre et le contour du puits de lumière fait en sorte qu’un espace de trois à quatre pouces est toujours dégagé de glace ou de neige autour du cadre et la glace qui se forme plus bas est causée par la fonte de la neige autour du Velux.

La glace chauffée par le soleil produit de l’eau et la membrane autocollante permet justement à cette eau qui pourrait s’accumuler et risque de remonter sous les bardeaux de se drainer naturellement et rester à l’extérieur. Cela ne se produira cependant que si la membrane est collée directement sur le pontage de bois et remontée aussi sur le cadrage des puits. [ 26 ] La membrane autocollante doit aussi être installée par-dessus le solin de départ qui empêche l’eau de remonter sous les bardeaux et de s’infiltrer dans les soffites et faire pourrir le chevron.

L’absence de solin 4 x 4 de chaque côté du dos d’âne de la cheminée et la mauvaise installation près du mur de la maison ont contribué à une infiltration d’eau. [ 27 ] De plus, l’entretoit doit bénéficier d’une ventilation adéquate pour empêcher la formation de barrage de glace. L’installation d’un Maximum 301 sur le faîte du toit facilite l’évacuation de l’air ambiant et empêche la formation de glace et de glaçons en bordure de toit. L’entreprise de Stéphane Gauthier, maître couvreur, a facturé un montant de 3 442,06 $ pour les réparations à la toiture et autour de la cheminée.

[ 28 ] Finalement, une fois les travaux effectués, la demanderesse a fait procéder à la réparation du plafond et du mur endommagé pour une somme de 344,93 $ qu’elle a payée à Peinture & Joints Memphrémagog inc. [ 29 ] La demanderesse estime qu’il s’agit là de vices cachés qui ne lui ont pas été révélés par le vendeur au moment de l’achat et qu’elle ne pouvait pas découvrir par un examen normal.

Elle demande remboursement du coût des réparations totalisant 4 589,48 $ (P-16) . [ 30 ] La demanderesse réclame une indemnité aussi pour des préjudices corporels, soit problème de cou et de dos qu’elle attribue au stress ainsi qu’au déneigement de la toiture.

De plus, elle estime qu’elle a le droit à une indemnité puisqu’elle aurait payé la résidence trop cher, qu’au cours des réparations qu’elle a fait effectuer des dommages ont été causés et qu’elle a eu d’autres dépenses inhérentes. [ 31 ] Le défendeur Laurier Pouliot a été entrepreneur en construction pendant plus de 40 ans et nie vigoureusement quelque malfaçon que ce soit dans l’installation du recouvrement de toit et en particulier du puits de lumière. [ 32 ] Il estime que les problèmes allégués ne sont que la conséquence d’un entretien déficient. [ 33 ] Par ailleurs, se portant demandeurs par reconvention, Laurier Pouliot et Suzanne Fournier réclament 1 000 $ d’indemnité à la demanderesse / défenderesse par reconvention, Céline Meunier, à cause de ses nombreuses réclamations depuis la vente de la maison qu’ils estiment empoisonner leur vie. [ 34 ] C’est en résumé la preuve qui nous a été présentée et que nous devons maintenant analyser à la lumière des principes de droit qui s’appliquent dans la situation.

Le droit [ 35 ] Le litige présenté au Tribunal est régi et doit être résolu à la lumière des articles suivants du Code civil du Québec : 1726 . Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. 1728 . Si le vendeur connaissait le vice caché ou ne pouvait l'ignorer, il est tenu, outre la restitution du prix, de tous les dommages- intérêts soufferts par l'acheteur. [ 36 ] Ces articles imposent au vendeur une obligation de garantie contre les vices cachés du bien vendu.

Au cas de manquement, l'acheteur aura à sa disposition le recours en diminution de prix ou l'action en résolution du contrat de vente, selon la gravité du vice. [ 37 ] L'acheteur d'une maison qui veut bénéficier de cette garantie doit établir que le bien était affecté au moment de la vente d'un défaut d'une certaine gravité et qu'il l'ignorait au moment de la signature du contrat, malgré un examen sérieux qu'il en a fait. [ 38 ] Le défaut, découvert depuis la vente, doit être d'une telle gravité qu'il rend le bien impropre à l'usage auquel on le destinait ou diminue tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté ou n'aurait pas donné un si haut prix s'il l'avait connu. [ 39 ] Il faut donc un certain déficit d'usage causé par ou en relation avec la présence et la gravité du vice caché. [ 40 ] La gravité du vice doit d'abord et avant tout s'évaluer en fonction du déficit d'usage, autrement dit des limitations qu'il pose à l'occupant des lieux. [ 41 ] Il faut en effet rappeler que toute défectuosité ou imperfection, aussi grave qu'elle puisse être, ne peut automatiquement être qualifiée de « vice » au sens de la garantie de qualité du Code civil du Québec , la mise en œuvre de celle-ci étant tributaire d'un déficit d'usage [1] . [ 42 ] Le vendeur n'est pas tenu de garantir que le bien qu'il vend est exempt de tout défaut. [ 43 ] Un défaut qui ne produit pas de conséquences n'est pas un vice au sens légal du terme, et il en est de même aussi d'un défaut qui ne produit qu'une conséquence minime, sans effet significatif sur l'usage du bien [2] . [ 44 ] L'acheteur qui invoque l'obligation de garantie du vendeur contre les vices cachés doit forcément établir qu'il ignorait la défectuosité lors de la vente. [ 45 ] L'acheteur qui découvre après la vente que le bien lors de son acquisition était affecté de vices cachés peut demander la réduction du prix de vente, mais auparavant il doit dénoncer la situation au vendeur ( art.1739 C.c.Q .). [ 46 ] Il y a lieu de rappeler que les règles fondamentales de l'action estimatoire ou en réduction du prix de vente exigent que la réduction demeure raisonnable et ne procure jamais un avantage indu à l'acheteur [3] . [ 47 ] Afin de déterminer le prix que l'acheteur aurait donné s'il avait connu les vices cachés ( art. 1726 C.c.Q .) , le législateur prévoit

qu'il faut tenir compte « de toutes les circonstances appropriées » (art. 1604.3 C.c.Q.) . [ 48 ] La réduction du prix de vente doit être possible et raisonnable. En règle générale, les tribunaux font montre de souplesse dans l'appréciation du préjudice causé et pondèrent la réduction de façon à empêcher un enrichissement. [ 49 ] Les tribunaux évaluent souvent la réduction du prix en prenant comme base de calcul le coût des réparations qui seront nécessaires pour remédier au vice.

Ce coût sera cependant réduit, dans les cas appropriés, en fonction de la plus-value que les travaux apporteront au bien compte tenu de son âge (c'est-à-dire sa dépréciation), car l'acheteur ne doit pas s'enrichir indûment à l'occasion des réparations. [ 50 ] La diminution de prix à laquelle l'acheteur a le droit ne correspond donc pas nécessairement au montant intégral des travaux qu'il a fait réaliser pour corriger la situation. [ 51 ] On ne doit considérer que le coût des seuls travaux nécessaires à la correction du problème et à la réparation du vice auquel on veut remédier. [ 52 ] Le coût des travaux qui apportent une amélioration ne doit donc pas être retenu dans l'estimation du montant de diminution devant être accordé à l'acheteur, pas plus que le coût des travaux exagérément dispendieux ou encore inutiles. [ 53 ] Il ne saurait être question d'ordonner la restitution intégrale ou démesurée du prix payé tout en permettant à l'acheteur de conserver la propriété du bien vendu [4] . [ 54 ] Voici, en résumé, les principes et les règles de droit reconnus qui régissent la situation des vices et défauts cachés lors de l'achat d'un bien. [ 55 ] Nous allons maintenant examiner les prétentions et la conduite des parties à la lumière de ces principes, en faisant les distinctions qui peuvent s'imposer.

Analyse et discussion [ 56 ] Dans la présente instance, la demanderesse se plaint d’une infiltration d’eau par le puits de lumière, la présence de glaçons en bordure du toit et d’une accumulation anormale d’eau devant la résidence qu’elle a achetée 16 mois auparavant. [ 57 ] Pour réussir dans sa poursuite, elle devait établir que ses problèmes découlent de vices cachés qui sont antérieurs à la vente. [ 58 ] En ce qui concerne l’accumulation d’eau qui a causé l’infiltration d’eau à l’intérieur du garage, le Tribunal est d’avis qu’il ne s’agit pas là de vices cachés, mais bien un problème d’entretien.

C’est la demanderesse qui devait voir à dégager son entrée et prévenir que l’eau ne s’y accumule. [ 59 ] La preuve a établi que le puits de lumière était étanche et normalement ne laissait pas pénétrer l’eau.

Il est aussi établi que s’il y a eu une infiltration d’eau, c’est à cause de la barrière de glace qui s’est formée au bas des puits de lumière et a empêché l’écoulement naturel de l’eau qui ruisselle sur le toit et a causé son refoulement sous les bardeaux, d’où l’infiltration. [ 60 ] Le test d’eau effectué par Laurier Pouliot et Luc Stébenne établit clairement que ce n’est pas l’inversion de papier ou la mauvaise installation qui était la cause de l’infiltration.

Cependant, la méthode adoptée par le défendeur a permis l’infiltration de l’eau retenue par la barrière de glace qu’une membrane installée convenablement aurait empêchée. [ 61 ] Le défendeur, puisque c’est lui-même qui a construit cette bâtisse, ne pouvait ignorer que sa méthode présentait un risque. [ 62 ] La présence de glaçons sur l’avant-toit était aussi un signe d’une situation anormale.

L’insuffisance de ventilation dans le toit que la preuve a établi favorisait ce phénomène. [ 63 ] Il faut reconnaître que les défendeurs n’ayant eu cette résidence que pendant trois ans et que l’hiver ils séjournaient dans les pays chauds, il n’est pas possible de conclure qu’ils savaient qu’il y avait la formation de glaçons. De ce fait, la déclaration faite à

titre de vendeur qu’ils n’ont pas eu connaissance de tels phénomènes nous apparaît ne pas être une fausse déclaration volontaire. [ 64 ] Il s’agit cependant de fait que si la demanderesse avait su avant d’acheter la résidence, elle aurait pu faire investiguer de façon plus approfondie et prévenir les dommages qu’elle a subis. [ 65 ] Le Tribunal est d’avis que l’ensemble des éléments mis en preuve justifie de conclure que cet immeuble était affecté d’un vice caché qui causait la formation de ces glaçons sur le bord de la toiture et qui devait nécessairement favoriser la formation de barrière de glace qui s’est accumulée et qui a causé l’infiltration d’eau. [ 66 ] Si la demanderesse avait été informée de la véritable situation, elle aurait pu prévoir un entretien plus serré en assurant le dégagement de la toiture et de l’avant-toit ou encore en installant un système de ventilation plus adéquat. [ 67 ] Le Tribunal est d’avis que nous sommes devant une situation que les deux parties ignoraient et même si Laurier Pouliot était le constructeur, la preuve en l’absence d’un défaut ou un vice de construction causal ne permet pas de conclure qu’il savait ou devait savoir qu’il y avait un problème. [ 68 ] Le Tribunal est d’avis que les travaux justifiés étaient le câble chauffant dans le drain au montant de 514,99 $, la réfection d’une

partie de la toiture pour 3 442,06 $ et la réparation du plafond et du mur pour 344,93 $. [ 69 ] Cependant certains de ces travaux non seulement ont contribué à régler le problème, mais ont aussi rajeuni une

partie de la

toiture et amélioré la maison dans une proportion que le Tribunal estime à 20 % du coût total. L’indemnité à laquelle la demanderesse a le droit sera donc le montant réduit à 3 441,58 $. [ 70 ] Le Tribunal est d’avis qu’elle n’a pas le droit au remboursement des frais de location de caméra ni des déplacements de Luc Stébenne qu’elle avait choisi d’engager. [ 71 ] En ce qui concerne les problèmes de santé de la demanderesse, et le stress invoqué, la preuve ne permet pas de les relier directement aux problèmes découlant des vices cachés et ne peuvent donc être imputables aux défendeurs.

D emande reconventionnelle [ 72 ] En ce qui concerne la demande reconventionnelle, le Tribunal est d’avis que les défendeurs doivent subir les conséquences de leur obligation de garantie légale. [ 73 ] L’acquéreur d’une maison a le droit de se plaindre si elle est d’avis qu’il y a des défauts, des vices cachés et qui sont imputables aux vendeurs. [ 74 ] En ce qui concerne la présente affaire, le Tribunal n’est pas d’avis qu’il y a abus de la part de la demanderesse justifiant d’indemniser les défendeurs. [ 75 ] La demande reconventionnelle sera donc rejetée.

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE partiellement la demande principale; CONDAMNE les défendeurs Laurier Pouliot et Suzanne Fournier solidairement à payer à Céline Meunier la somme de TROIS MILLE QUATRE CENT QUARANTE ET UN DOLLARS ET CINQUANTE-HUIT CENTS (3 441,58 $) avec intérêts au taux légal augmenté de l'indemnité additionnelle calculée suivant l'

article 1619 du Code civil du Québec depuis la date de la mise en demeure, soit le 1 er avril 2014 et les frais de 185 $; REJETTE la demande reconventionnelle, sans frais. __________________________________ GABRIEL de POKOMÁNDY, J.C.Q. Date d’audience : 1 er mai 2017 N.B. – Un an après la date du présent jugement, les pièces produites au dossier seront détruites à moins que les parties n'en reprennent possession avant cette échéance.