2013 QCCQ 7599, 2013 QCCQ 7599

Lessard c. Lapierre 2013 QCCQ 7599 JT1284 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE SAINT-FRANÇOIS LOCALITÉ DE MAGOG « Chambre civile » N° : 470-32-000028-124 DATE : 10 juillet 2013 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE : L’HONORABLE PATRICK THÉROUX, J.C.Q. ______________________________________________________________________ PATRICK LESSARD -et- FANY DORMAN , tous deux domiciliés et résidant au […], Magog (Québec), […], Demandeurs c. JOËL LAPIERRE , domicilié et résidant au […], Magog (Québec), […], Défendeur c.

MARYSE PHANEUF ARPENTEUR-GÉOMÈTRE INC. , 61 rue St-Patrice Ouest, Magog (Québec), J1X 1V8 et JOSÉ LACROIX, Courtier immobilier chez Groupe Sutton de l'Estrie, 1690 rue Merry Nord, bureau 102, Magog (Québec), J1X 0L2, Appelés ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les demandeurs, Patrick Lessard et Fany Dorman, réclament au défendeur, Joël Lapierre, la somme de 7 000 $ en réduction du prix de vente de la propriété qu'ils ont acquise le 12 février 2010. [ 2 ] Ils allèguent avoir appris, après la vente, que le règlement de zonage municipal restreint l'usage du terrain sur une profondeur de 10 mètres dans toute sa largeur, pour y imposer une bande de protection. [ 3 ] Leur demande judiciaire est libellée comme suit : ​« La

partie demanderesse déclare ce qui suit : 1. Le 12 février 2010, la

partie demanderesse a acheté des biens de la

partie défenderesse, suite à une entente écrite. 2. L'entente a été conclue à Magog Québec. 3. La vente portait sur les biens suivants : Ma conjointe et moi avons acheté une résidence à M. Joël Lapierre sur un terrain de 3002,6 mètres carrés. 4. Avant d'acheter, la

partie demanderesse a payé 500,00 $ pour faire inspecter le bien par Groupe bâtiment expert INC, Inspection en bâtiment. 5. Les défauts sur les biens achetés sont les suivants : Sur le terrain, une zone tampon de 10 mètres de profondeur et sur toute la largeur du terrain doit être présente. Sur cette zone tampon, rien ne peut s'y trouver, rien ne peut être construit. Nous devons laisser pousser la végétation. Donc, sur une surface de 63,5 m par 10 m (635 mètres carré

s) nous ne pouvons rien faire avec cette

partie de terrain. 6. La

partie demanderesse a constaté que les biens étaient défectueux pour la première fois le 4 mars 2010. 7. La

partie demanderesse n'a pas constaté les vices et/ou défauts avant cette date pour les raisons suivantes : Le vendeur nous a fourni un certificat de localisation datant du 8 février 2010 ne faisant nullement mention de cette zone tampon. LE 12 février, chez le notaire, lui et son agent d'immeuble, en n'ont (sic) jamais fait mention. Le 4 mars 2010, un inspecteur municipal (M. Mario Drouin) est venu nous demander de déplacer la remise que nous venions de construire et qui se trouvait sur une zone tampon. C'est ce dernier qui nous a appris l'existence de cette zone quelques semaines après l'achat. 8. La

partie demanderesse a effectué les travaux d'urgence suivants : déplacement de la remise.

9. Ces travaux d'urgence ont coûté la somme de 0,00 $. ​10. La

partie demanderesse a informé par écrit la

partie défenderesse des vices et/ou défauts du bien acheté. 11. Le prix d'achat du bien est de 174 000,00 $. 12. La

partie demanderesse a payé le bien en totalité. 13. La

partie demanderesse réclame également la somme de 7 000,00 $, pour les raisons suivantes : En fait, il s'agit du montant principal réclamé. Une évaluation faite par une firme d'expert en évaluation de bâtiment (evalexpert) a évalué que cette

partie de terrain dont je ne pourrai jamais profiter était évalué (sic) à 6400$ au moment de la vente. Les 600$ supplé​mentaires sont réclamés pour la perte de jouissance que ce problème nous occasionne. 14. La

partie demanderesse accepte de réduire sa demande à 7 000,00 $. 15. Aux faits mentionnés ci-haut, la

partie demanderesse apporte les précisions suivantes : L'inspecteur municipale (sic) nous a informé que le vendeur, M. Lapierre était au courant depuis plus d'un an. J'ai aussi informé le vendeur verbalement (en plus de l'écrit). Il nous a remis un nouveau certificat de localisation datant du 8 mars 2010 sur lequel la zone tampon apparaissait. Le vendeur n'a jamais répondu à la mise en demeure que nous lui avons fait parvenir. Il n'a jamais retourné nos appels pour discuter d'une entente. 16. Bien que dûment requis (sic) par mise en demeure, la

partie défenderesse refuse ou néglige de payer. Pour ces raisons, la

partie demanderesse demande à la cour de : Condamner la

partie défenderesse à payer à la

partie deman​deresse la somme de 7 000,00 $, avec intérêts au taux légal, et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec . à compter 11 mai 2010. Condamner la

partie défenderesse à payer à la

partie deman​deresse les frais judiciaires de la présente demande. » [ 4 ] Le défendeur nie être responsable de la situation. Il soutient que le courtier immobilier qu'il avait mandaté pour le représenter dans le cadre de la transaction a omis de vérifier la réglementation de zonage applicable à l'immeuble.

S'il l'avait fait, il aurait constaté la restriction imposée au terrain et l'aurait indiquée dans les documents contractuels pour que les acheteurs en soient informés. [ 5 ] Il appelle en cause le courtier José Lacroix pour qu'il réponde de son omission. [ 6 ] Ce dernier admet ne pas avoir effectué les vérifications d'usage auprès de la municipalité. Selon lui, rien ne lui faisait croire qu'il y avait une telle limitation.

Il soutient que le défendeur aurait dû lui en mentionner l'existence lors de la conclusion du contrat de courtage. [ 7 ] Le défendeur plaide également que l'arpenteur-géomètre, dont il a retenu les services pour confectionner le certificat de localisation qu'il s'était engagé à fournir lors de la vente, a également omis de vérifier le règlement de zonage et d'indiquer au certificat la limitation affectant le terrain. [ 8 ] Il appelle également en cause l'étude Maryse Phaneuf arpenteur-géomètre Inc., représen​tée par Mme Maryse Phaneuf. [ 9 ] Cette dernière admet son omission, mais prétend l'avoir corrigée en produisant un deuxième certificat de localisation où l'existence de la restriction réglementaire est clairement stipulée et illustrée au plan l'accompagnant.

LA DEMANDE PRINCIPALE [ 10 ] Il n'est pas contesté que la propriété en litige est soumise à une restriction de droit public en vertu du règlement municipal de zonage. Le deuxième certificat de localisation (P-3) la décrit spécifiquement comme suit : ​« 9. RÈGLEMENTS DE CONSTRUCTION ET DE ZONAGE : Ledit immeuble a été érigé en conformité avec les règlements de construction et/ou de zonage de la Ville de Magog (secteur Omerville) (zone R-5), quant au type de bâtiment autorisé et à la superficie minimale de terrain requise.

Note: Cette propriété est situé (sic) au sud de la zone R-3 et sujette à l'article 76 du règlement de zonage (Règlement 2021-2003) qui stipule « Lorsque (sic) une nouvelle résidence ou commerce s'implante à moins de 100 mètres de la zone R-3, une bande boisée d'au moins 10 mètres de largeur doit être conservée ou aménagée le long de la limite de la ligne arrière du terrain ». Voir le plan ci-annexé. […] » [ 11 ] La loi oblige le vendeur d'un immeuble à garantir son acheteur contre toute violation aux limitations de droit public qui grèvent le bien vendu. [ 12 ] L'

article 1725 du Code civil du Québec (C.c.Q.) stipule ceci : 1725. « Le vendeur d'un immeuble se porte garant envers l'acheteur de toute violation aux limitations de droit public qui grèvent le bien et qui échappent au droit commun de la propriété.

Le vendeur n'est pas tenu à cette garantie lorsqu'il a dénoncé ces limitations à l'acheteur lors de la vente, lorsqu'un acheteur prudent et diligent aurait pu les découvrir par la nature, la situation et l'utilisation des lieux ou lorsqu'elles ont fait l'objet d'une inscription au bureau de la publicité des droits. » [ 13 ] La preuve, plus particulièrement par le témoignage de l'inspecteur municipal Mario Drouin, révèle que le défendeur était au courant de l'existence de la restriction avant la vente. [ 14 ] Plus particulièrement, le 27 mai 2009, il a été informé par M.

Drouin du fait qu'il avait dérogé au règlement en abattant tous les arbres et en coupant toute la végétation qui se trouvait dans la bande de protection qu'il devait conserver. Il a alors été sommé de replanter des arbres et de re-végétaliser la bande de terrain. [ 15 ] La vente a eu lieu 9 mois plus tard, en février 2010. Le défendeur n'a jamais dénoncé cette situation ni l'existence de la limitation de droit public lors de la vente.

Il n'avait pas effectué les travaux de remise en état exigés par la municipalité non plus. [ 16 ] La propriété objet de la vente était donc, à ce moment, dérogatoire à la régle​men​tation. [ 17 ] Les demandeurs ne pouvaient pas, en acheteurs prudents et diligents, découvrir l'existence de la limitation seulement par la situation ou l'utilisation des lieux puisque le défendeur avait rasé la végétation, laissant le terrain entièrement libre. [ 18 ] La limitation n'est pas inscrite au Bureau de la publicité des droits. [ 19 ] Contrairement à leurs attentes légitimes, les demandeurs ne peuvent utiliser une superficie de 635 mètres carrés de leur terrain.

Ils l'ont appris par l'inspecteur municipal qui leur a fait déplacer, en vertu du règlement, la remise qu'ils avaient construite près de la ligne de lot arrière, après leur emménagement. [ 20 ] Le règlement est impératif; de la végétation seulement peut se trouver dans cet espace. [ 21 ] Le défendeur doit répondre de la garantie légale découlant du contrat de vente le liant aux demandeurs. Ceux-ci ont droit à une diminution du prix de vente pour tenir compte de la perte objective de valeur de leur propriété. [ 22 ] Le prix de vente est de 174 000 $.

Il comprend la maison et le terrain, de même qu'un puits et des aménagements septiques. [ 23 ] La superficie totale du terrain est de 3 002,60 mètres carrés. Selon le rapport d'évaluation déposé en preuve, la valeur marchande du terrain est de 30 000 $. Celle de la seule bande de protection est de 6 400 $. Il s'agit d'une valeur marchande établie par un évaluateur agréé selon la méthode de comparaison à partir de sept ventes réalisées en 2009.

Ceci doit prévaloir sur le montant de l'évaluation municipale établie pour fins de taxation. [ 24 ] Le Tribunal conclut que les demandeurs ont droit à une diminution du prix de vente de l'ordre de 6 400 $. [ 25 ] Quant au montant de 600 $ réclamé pour perte de jouissance d'une

partie du terrain, il ne peut être accordé en surplus puisque cette perte de jouissance est compensée par la neutralisation de la valeur marchande payée pour la bande de terrain concernée. Il ne peut y avoir double indemnisation à ce niveau. LES APPELS EN GARANTIE [ 26 ] Le défendeur avait l'obligation de divulguer l'existence de la bande de protection affectant l'immeuble lors de la vente. [ 27 ] Il reproche aux professionnels dont il a retenu les services, c'est-à-dire le courtier immobilier et l'arpenteur-géomètre, de ne pas s'être acquittés de leurs obligations contractuelles à son égard.

Il les tient pour responsables de la diminution du prix de vente qu'il doit maintenant assumer. [ 28 ] Selon la preuve, le défendeur n'a pas transigé directement avec les demandeurs. Ils ne se sont jamais rencontrés avant la signature de l'acte notarié; l'information et la documentation pertinente ont été communiquées par les courtiers immobiliers des parties. [ 29 ] Quant à l'arpenteur-géomètre, le défendeur a retenu ses services par téléphone et son certificat de localisation a été transmis directement au notaire.

Le défendeur n'en a pas pris connaissance. [ 30 ] L'acte de vente a donc été conclu selon les documents contractuels constituant le pré-contrat [1] et selon le contenu du premier certificat de localisation [2] . [ 31 ] Aucun de ces documents ne contenait l'information relative à la limitation imposée par le règlement de zonage. [ 32 ] Le défendeur avait une obligation d'information envers ses acheteurs.

Dans les circonstances où s'est déroulée la vente, il a raison de prétendre qu'il s'acquittait de son obligation par l'intermédiaire des deux professionnels du domaine dont il avait retenu les services. [ 33 ] Le défendeur et les appelés ont conclu des contrats de services professionnels. [ 34 ] De façon générale, le prestataire de services est tenu envers son client à un haut standard d'obligation. Outre les dispositions de la responsabilité contractuelle prévues à l'

article 1458 du Code civil du Québec (C.c.Q.), l'

article 2100 du C.C.Q. stipule ceci : 2100. « L'entrepreneur et le prestataire de services sont tenus d'agir au mieux des intérêts de leur client, avec prudence et diligence. Ils sont aussi tenus, suivant la nature de l'ouvrage à réaliser ou du service à fournir, d'agir conformément aux usages et règles de leur art, et de

s'assurer, le cas échéant, que l'ouvrage réalisé ou le service fourni est conforme au contrat. Lorsqu'ils sont tenus du résultat, ils ne peuvent se dégager de leur responsabilité qu'en prouvant la force majeure. » ― Le courtier immobilier [ 35 ] Le défendeur affirme avoir mentionné à son courtier, M. José Lacroix, que la propriété mise en vente était affectée d'une restriction en regard d'une bande de protection inutilisable. [ 36 ] Ce dernier déclare qu'il ne s'en souvient pas et précise que cela n'a pas été indiqué aux déclarations du vendeur inscrites au contrat de courtage [3] .

En fait, il renvoie la balle à son client en disant que si cette déclaration avait été faite, elle aurait sûrement été inscrite au contrat de courtage. [ 37 ] Ceci est insuffisant. [ 38 ] Les titulaires de permis de courtage immobilier sont soumis à un encadrement légal très strict. Leur pratique est réglementée, plus particulièrement par le Règlement sur les conditions d'exercice d'une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité [4] . [ 39 ]

L'article 5 de ce règlement impose une obligation de vérification des renseignements communiqués au public et aux autres courtiers, de même que l'obligation de démontrer l'exactitude de ces renseignements. « 5. Le titulaire de permis doit vérifier, conformément aux usages et aux règles de l'art, les renseignements qu'il fournit au public ou à un autre titulaire de permis.

Il doit toujours être en mesure de démontrer l'exactitude de ces renseignements. » [ 40 ] Dans le jugement rendu dans l'affaire Buisson [5] , le juge Audet énonce en ces termes la portée de ces obligations : « [38] Les devoirs de conseil, de vérification et de fidélité du courtier ou de l’agent immobilier sont prévus au Code civil [3] ainsi que dans les Règles de déontologie de l'Association des courtiers et agents immobiliers du Québec (ci-après, les Règles) [4] .

Ces devoirs découlent d'ailleurs de l'obligation générale d'habilité, de diligence et de prudence incombant aux courtiers et agents immobiliers [5] , également prévue dans les textes législatifs [6] . [39] En vertu de ces diverses obligations, le courtier ou l’agent immobilier doit donc agir au mieux des intérêts de son client et éviter les conflits d'intérêts.

Il doit protéger les intérêts de son client, l'informer de tout facteur qui peut l'affecter ou encore affecter l'objet de la transaction et l'informer des droits et obligations qui découlent des documents à signer, notamment, de la nature de la tâche et des biens et du temps nécessaires. [40] Le courtier ou l’agent a une obligation « positive » de vérification.

Il ne peut se fier uniquement aux informations transmises par son client puisque ce dernier n'est pas, sauf exception, un expert en matière immobilière. [41] Tout comme il ne peut se contenter de réclamer les documents se rapportant à l'immeuble et de les transmettre au notaire à la suite de la conclusion d'une promesse d'achat.

Il doit plutôt prendre connaissance des documents de propriété pour y déceler toute limitation (hypothèque, servitudes, etc.) et, de cette façon, il peut s'assurer que le vendeur fera toutes les déclarations pertinentes concernant son immeuble [7] . [42] Par ailleurs, l'obligation contractuelle qui incombe à un courtier ou à un agent immobilier en est une de moyens, c'est-à-dire qu'il doit prendre tous les moyens mis à sa disposition afin de parvenir à remplir ses obligations sans nécessairement arriver au résultat souhaité par le client [8] . [43] Comme le souligne le praticien me Henri Richard : « Dans l'évaluation de la responsabilité d'un courtier ou d'un agent immobilier, les tribunaux devront analyser [leur] comportement […] eu égard à un courtier ou un agent normalement prudent et diligent placé dans les mêmes circonstances (in abstracto) [9] . » [44] D’ailleurs, convient-il de le rappeler, le manquement à une règle déontologique peut constituer une faute civile.

Les auteurs Beaudoin et Deslauriers écrivent à ce sujet : « La transgression d'une obligation spécifique imposée par la loi ou le règlement, surtout si elle est intentionnelle, constitue en principe une faute civile, puisqu'il y a alors violation d'une norme de conduite impérativement fixée par le législateur. […] Cette transgression n'entraîne pas toutefois de plein droit la responsabilité civile de l'agent : encore faut-il que les autres éléments soient présents, c'est-à-dire le dommage et surtout le lien de causalité .

La seule contravention, toutefois, permet souvent de présumer le lien de causalité et la terminologie de l'article 1457 C.c. qui réfère spécifiquement à la loi, renforce désormais cette affirmation [10] . » [Le soulignement est du Tribunal.] [ 41 ] Le Tribunal partage ce point de vue et conclut qu'en l'espèce le courtier Lacroix ne s'est pas acquitté convenablement de ses obligations contractuelles.

Une simple vérification de la réglementation de zonage en vigueur lui aurait permis de constater la limitation et de communiquer l'information exacte aux acheteurs et à leur courtier. [ 42 ] Il n'est pas suffisant, pour s'exonérer d'une obligation d'une telle intensité, d'affirmer qu'il n'y avait aucun indice permettant de penser à l'éventualité qu'un règlement de zonage restreigne l'usage de l'immeuble mis en vente. [ 43 ] Les courtiers immobiliers sont des professionnels du domaine. C'est à ce

titre que les clients retiennent leurs services et paient leurs rétributions. Ils ne peuvent se soustraire à leurs obligations en en faisant porter le fardeau à leurs clients.

― L'arpenteur-géomètre [ 44 ] La pratique des arpenteurs-géomètres est également soumise à un encadrement juridique strict. [ 45 ] Dans le cas présent, il faut tenir compte, plus particulièrement, des dispositions du Règlement sur la norme de pratique relative au certificat de localisation [6] . [ 46 ] Le contenu des articles 2 et 8 de ce règlement s'avère pertinent à la solution du présent litige : ​« 2.

Le certificat de localisation est un document en minute comportant un rapport et un plan, dans lequel l'arpenteur-géomètre exprime son opinion sur la situation et la condition actuelles d'un bien-fonds par rapport aux titres de propriété, au cadastre, ainsi qu'aux lois et règlements pouvant l'affecter. Il ne peut être utilisé ou invoqué à des fins autres que celles auxquelles il est destiné. » « 8.

L'arpenteur-géomètre qui confectionne un certificat de localisation doit avoir personnellement pris connaissance de la réglementation municipale applicable au moment de la préparation du certificat et conserver au dossier les références à la réglementation consultée. » [ 47 ] Il est vrai que Mme Phaneuf a corrigé son certificat dès qu'elle a été informée de son omission. [ 48 ] Par contre, ceci est survenu après la conclusion de l'acte de vente, alors que les acheteurs, sur la foi de ce certificat, croyaient acheter une propriété libre de toute contrainte réglementaire de la nature d'une bande de protection restrictive d'usage. [ 49 ] Le règlement impose à un arpenteur-géomètre l'obligation spécifique de prendre personnellement connaissance de la réglementation municipale applicable au moment de la préparation de son certificat de localisation. [ 50 ] L'omission d'effectuer cette vérification a empêché le défendeur, qui avait requis ses services, d'honorer son obligation d'information vis-à-vis ses acheteurs. [ 51 ] Certes, il ne s'agit pas ici d'une bande de protection relative à un cours d'eau comme c'est souvent le cas.

Il n'y avait probablement pas, sur place, d'indices matériels laissant croire à l'existence d'une telle restriction. Il reste que ces arguments, avancés par Mme Phaneuf, ne sont pas de nature à l'exonérer de responsabilité. [ 52 ] Il n'est pas suffisant, en cette matière, de se fier sur des indices matériels; c'est précisément pour cette raison que le règlement oblige l'arpenteur-géomètre à prendre connaissance « personnellement » de la réglementation municipale applicable. CONCLUSION [ 53 ] Le défendeur a manqué à son obligation d'information et de divulgation envers les demandeurs.

Ceux-ci ont acquis une propriété soumise à une limitation de droit public qui en affecte la valeur. Ils n'auraient pas payé le prix convenu s'ils avaient connu la situation véritable. Ils ont droit à une diminution du prix de vente de l'ordre de 6 400 $. [ 54 ] Le défendeur n'a pas exécuté son obligation d'information directement puisqu'il n'a jamais été mis en relation directe avec ses acheteurs.

Il a exécuté son obligation par ses mandataires, les prestataires de services, professionnels du domaine, qu'il a retenus pour le représenter à cet égard. [ 55 ] Les appelés, considérant leurs omissions respectives, sont redevables envers le défendeur du préjudice qu'il a causé aux demandeurs et doivent conséquemment le dédommager de la condamnation prononcée contre lui. [ 56 ] POUR CES MOTIFS , le Tribunal: [ 57 ] ACCUEILLE partiellement la demande; [ 58 ] CONDAMNE le défendeur, JOËL LAPIERRE, à payer aux demandeurs, PATRICK LESSARD et FANY DORMAN, la somme de SIX MILLE QUATRE CENTS DOLLARS (6 400 $) plus les intérêts au taux légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec à compter de la mise en demeure du 11 mai 2010, PLUS les frais de CENT SOIXANTE-TROIS DOLLARS (163 $); [ 59 ] ACCUEILLE les appels en garantie contre les appelés, JOSÉ LACROIX et MARYSE PHANEUF ARPENTEUR- GÉOMÈTRE INC.; [ 60 ] CONDAMNE les appelés, JOSÉ LACROIX et MARYSE PHANEUF ARPENTEUR-GÉOMÈTRE INC., à payer au défendeur, JOËL LAPIERRE, le montant total de la condamnation prononcée contre lui en capital, intérêts et frais; [ 61 ] Sans frais. __________________________________ PATRICK THÉROUX, J.C.Q.

Date d’audience : 8 juillet 2013